深圳舊城改造項目物權存在風險

『壹』 棚戶區改造涉及什麼問題

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一、棚戶區改造問題概述

「棚戶區」這一名詞來源於遼寧撫順、阜新的工業貧民聚集區。由於歷史和現實的原因，棚戶區的居住條件長期沒有改善，房屋結構簡陋，缺乏必要的市政基礎設施，居民生活不便。改造棚戶區，可以使城市中一些臟、亂、差的死角得到了治理，在提高生活質量的同時，也改善了城市人居環境，提升了城市品位，是事關民生的一項系統工程。而且，通過改造棚戶區，不僅使棚戶區居民的居住條件得到了改善，而且促進了存量土地的有效利用，節約了寶貴的土地資源，有利於政府更好地規劃、建設城市，為城市的進一步發展打下了良好的基礎。

各地政府近年來陸續出台一系列政策措施，對城市和礦區棚戶區開展大規模拆遷改造。政府高度重視，把改造棚戶區作為一項重要舉措。棚戶區改造涉及政府的各個部門，涉及社會的方方面面，處理起來千頭萬緒，其專業性、社會性和法律性非常強。具體實施中，需要注意很多問題。

太原近幾年重點改造的城市棚戶區地塊共336塊，總佔地面積約570公頃。這些棚戶區除早期的危舊房改造過程中遺留下來的「開發死角」，絕大部分屬企業老舊住房，像耐火廠宿舍、省建五公司宿舍等。粗略估算，住在城市棚戶區的至少有上萬戶人。市房地局一位工作人員坦言，城市棚戶區普遍存在著公共配套設施缺乏、市政配套設施缺乏、安全隱患大和居住條件差的問題。

考慮到棚戶區居民的利益，太原市出台了《太原市人民政府關於城市居民棚戶區改造的實施意見》。規劃部門編制出《太原市城市居民棚戶區改造專項規劃》。方案明確表示，棚戶區規劃范圍為城市中心區及外圍組團和一些重要地區。規劃人員表示：「現有棚戶區地塊，改造後將主要作為居住用地、公共服務設施用地、道路廣場用地、市政設施用地和綠化用地五種類型。」按規劃，居住總用地為318公頃，規劃住宅建築面積約681萬平方米；公共設施總用地約83公頃，規劃建築面積約212萬平方米；道路總用地94公頃；市政設施規劃一處消防站，另外設置若干開閉所；規劃新增各類綠地面積約53公頃。

目前，太原市已經建設的棚戶區改造項目有：龍潭公園片區、敦化坊片區項目等，這些項目已完成了規劃、方案制定、動遷和拆遷，進入建設階段。

二、棚戶區改造的主要流程

（一）城市總體規劃的制訂

根據《中華人民共和國城市規劃法》及相關法律法規的規定，涉及城市總體布局和發展規劃的重大事項，需由國家權力機關即人大及人大常委會審批通過，方可具體實施。

（二）土地使用權的轉移

棚戶區的土地使用權主體多樣、權屬性質復雜，既有通過劃撥方式取得土地使用權的情形，又有通過出讓、轉讓方式取得土地使用權的情形。根據國家土地管理法規，除劃撥取得土地使用權外，其他國有土地使用權的取得應採取招標、拍賣、掛牌的方式；集體土地使用權必須在國家實施徵收、徵用後，方能轉為可以改造實施的用地。

（三）拆遷補償合同的簽訂

拆遷補償合同涉及到主體的確定、拆遷時間、補償標准、價款支付、回遷條款、異議處理和爭議解決等。所以，拆遷補償合同的談判與簽訂是棚戶區改造中一個既無法迴避又必須認真對待的問題。

（四）行政機關行政許可和行政裁決權的行使

根據《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決規程》的規定，城市房屋拆遷中的拆遷人應在取得房屋拆遷許可證後方能實施拆遷。對拆遷雙方當事人達不成補償協議的，應由行政機關進行裁決。由此，在拆遷中引發的許可證是否合法，補償標準的確定是否正當合理，應否舉行聽證，都成為爭議的焦點。所以，行政機關在棚戶區改造中的行政行為是否合法，權力行使是否符合法定程序，對改造的實施顯得尤為重要。

（五）建設施工合同的簽訂與監督管理

在拆遷基礎工作完成後，實施改造重建任務的開發商或建設單位，需要選擇具有資質和實力的施工單位，以保證質量、進度及成本的控制，這自然會涉及到總包合同、分包合同的簽訂、物質材料的采購、勘驗設計合同的簽訂及工程咨詢服務合同的確定等。所有這些與工程相關的事項，均對改造工作能否達到要求、能否如期完成，對拆遷戶居住環境的好壞和法律權益能否得到保護起著決定性的作用。

（六）招投標程序的進行

根據《中華人民共和國招標投標法》、《工程建設項目施工招標投標辦法》及《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》等相關規定，棚戶區改造項目的土地取得、設計和施工均需採取法定的招投標程序進行，即委託人採取招標公告的方式，遴選項目設計單位、施工單位和管理單位等進行工程建設，由此來保障整個改造工程在最大限度的公開、公平、公正原則下來運行，從而保障效率的最大化。委託人包括：政府主管部門、開發商、建設單位及其他管理部門等。招投標程序除了招投標合同的簽訂外，其外延還涉及到招標文件的組織與設計、投標文件的准備、保證單位及銀行保函的確定、共同賬戶的開立等一系列涉法問題。

（七）其他相關法律問題

1、在政府作為直接開發主體的情況下，採用「工程代建」方式所產生的委託人和受託人之間，受託人和施工單位之間的因代建衍生的法律關系。

2、在改造區居民具備相應條件時，採取集資合作方式改造棚戶區，涉及到居民之間合作協議的簽訂，出資人與開發商的委託協議、開發商與施工單位的建設合同的准備等。

3、棚戶區改造完成後，管理與服務應是鞏固改造成果的必要工作之一，這涉及到物業管理單位的選擇，服務合同的簽訂和履行，公用事業合同的確定以及後續保障服務合同等。

三、棚戶區改造的主要法律、政策依據

（一）憲法

我國《憲法》第十三條規定：「公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行徵收或者徵用並給予補償。」

（二）物權法

我國《物權法》自2007年10月1日起施行，這部調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系的民事基本法律的頒布施行，對於維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，將發揮重要作用。《物權法》是棚戶區改造過程中涉及的土地和房屋等有關權屬問題及其變化的主要法律依據，其它法律、法規、政策等均應依據物權法制定和實施。《物權法》第七十六條規定：「『 下列事項由業主共同決定：……（六）改建、重建建築物及其附屬設施； 應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。」第四十二條規定：「為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。」而對於「公共利益」，法律沒有明確的規定，造成實踐中難以把握。

（三）行政管理性法律

有關棚戶區改造的行政管理性法律主要有：《城市規劃法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《中華人民共和國招標投標法》等。

（四）行政法規、規章

有關棚戶區改造的行政法規、規章主要有：《城市房屋拆遷管理條例》（擬修改）、《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）、《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》（國辦發〔2008〕131號）住房城鄉建設部、發展改革委、財政部聯合印發《2009-2011年廉租住房保障規劃》等。

（五）地方法規、規章、規范性文件

有關棚戶區改造的地方法規、規章、規范性文件主要有：山西省人民政府《關於實施國有重點煤礦棚戶區改造的意見》（晉政發[2006]8號）、山西省人民政府《關於實施城市居民棚戶區改造的指導意見》(試行)山西省建設廳《關於嚴格控制棚戶區改造住宅戶型建設標準的通知》（晉建房字[2006]434號）、太原市人民政府《關於城市居民棚戶區改造的實施意見》（並政發〔2007〕23號）、太原市規劃局編制《太原市城市居民棚戶區改造專項規劃》等。

四、棚戶區改造所涉主要當事人及法律關系

（一）棚戶區改造所涉法律關系的主體

根據棚戶區改造的實際情況，其中所涉主體主要有被遷人、開發商及政府。另外還有實施拆遷的拆遷執行人、政府具體負責的主管部門、社會中介機構等。被遷人主要是指居住在城市規劃區內屬棚戶區的居民、房屋承租人、企事業單位以及屬「城中村」情況的農民。此種主體不可謂不多，也不可謂不復雜。開發商是指具有房地產開發資格和資質，具備開發能力，能夠提供回遷住房，並在拆遷地址上進行工程重建的開發單位。它的存在形式主要是房地產開發公司，也包括具有建築資質的其他工程建設單位。政府在棚戶區改造中的特殊地位和作用決定了其在改造中的特定職責和身份屬性。除了在宏觀方面的法規政策制定及資源配置外，整個棚戶區改造能否得以順利實施，政府在微觀方面的指導與協調功能也不容忽視。

由於棚戶區改造涉及的主體較多，因此法律關系相對復雜。這其中包括：政府基於法律法規的規定行使的行政指導與行政強製法律關系，開發商與政府的土地使用權劃撥、出讓法律關系，開發商與拆遷人的拆遷補償法律關系，開發商與實施拆遷人的委託法律關系等。在所有的這些棚戶區改造所涉及的法律關系中，起主導或決定性作用的，應該是土地使用權出讓、轉讓法律關系和拆遷補償法律關系。

（二）棚戶區改造所涉法律關系

1、土地使用權出讓、轉讓法律關系

由於確定為棚戶區的地塊多為經濟發展相對落後的區域，加之歷史原因，情況較為復雜。按照現行的土地管理法律制度，棚戶區改造所涉及到的土地一般都由政府土地收儲中心收回，然後或劃撥或公開拍賣。而棚戶區的土地使用權狀況是：有土地使用證的土地使用權、無土地使用證但能證明其來源合法的土地使用權、無任何正規手續的土地使用權、因舊城改造而變為城市居民的農民的原集體土地使用權等。因此涉及到的土地使用權關系非常復雜，理順其中的各種關系是保證棚戶區改造正常進行的基本保證。但一個總的前提是，必須通過法定程序將該土地使用權合法化或者市場化，方能使之進入棚戶區改造的范圍中。

2、拆遷補償法律關系

城市改造的拆遷工作一直以來就是城市化進程的一大障礙。因為一方面是社會經濟發展和公共利益維護的需要，另一方面是居民的基本生活需求和保障。很多棚戶區改造項目難以順利進行，中途擱淺，很大程度上都是由於拆遷工作未能達到預期目的造成的。由於法律的不完善或執法、守法標准不高，在拆遷中雙方有法不依，野蠻拆遷、暴力抗法現象時有發生；在實行貨幣補償、產權調換等拆遷方式時，雙方對合同中的約定條款達不成一致或理解不同導致的糾紛層出不窮，這對城市整體規劃的實施以及社會的安定和經濟的發展都造成了很大的破壞和阻滯。

五、對政府處理棚戶區改造中面臨的實際問題的建議

（一）妥善處理被拆遷人與政府間關系

被拆遷人對政府的拆遷工程不理解，認為政府是為開發商服務的，開發商拿政府的「民心工程」做「擋箭牌」。對於被拆遷人的這種不理解情緒,律師建議：棚戶區改造的各個環節「陽光作業」，真正把好事辦好。改造的前期准備階段，要充分調查論證，聽取被拆遷人的建議，讓被拆遷人選出自己的代表，必要時可舉行聽證，使政府（拆遷人）和被拆遷人達成認識上的基本統一，這樣就會形成被拆遷人內部之間的相互宣傳，使被拆遷人產生確信，從行動上形成統一，有利於後期工作的順利開展。

（二）要及時糾正被拆遷人的片面認識

被拆遷人往往拿出法律體系中的一部或對自己有利的，一點蓋全，過分強調權利，而忽視自己的義務，即被拆遷人只拿《物權法》說話，形成對立情緒。其實政府和被拆遷人的權利義務是統一的，目標是完全一致的。作為政府，應該加大棚戶區改造的相關法律法規的宣傳力度，不厚此薄彼。律師認為：棚戶區改造涉及的法律范圍廣，涵蓋行政法、民法等領域，但其「行政屬性」更強，需要政府充分發揮行政效能，採取合理合法的措施，真正取信於民，在棚戶區改造中駕馭全局，辦成政府的「德政工程」。

（三）正確處理政府與開發商之間的關系

政府和開發商關系「混同」，拆遷人和開發商是兩個法律主體。實踐中，政府和開發商關系往往模糊不清，造成被拆遷人誤解，開發商的一些不當行為讓政府來「買單」，讓政府背黑鍋。在棚戶區改造的工作人員，辛辛苦苦，卻落下罵名，我們政府要規范各環節的權利義務，明確責任，避免誤會，影響工程的順利進行。

（四）拆遷方式方法應堅持原則性和靈活性相結合的原則

開發商過早介入，形成「越位」，在利益的「博弈」中，被拆遷人感覺到「勢單力薄」，形成對立情緒。棚戶區改造中涉及的被拆遷人情況復雜多樣，有集體的、個人的、建築有違章的、臨建的等等，拆遷方案不可能搞「一刀切」，要原則性和靈活性相統一，比如：「溫情拆遷」可以借鑒。

（五）對落實拆遷政策的建議

構築棚戶區改造「全面質量控制」體系，政府從質量、安全、成本、利潤及和諧指數進行目標控制、監管，制定相關的評估辦法，堵塞漏洞，真正把政府的棚戶區改造政策落到實處。

六、律師參與棚戶區改造工作的重要意義

政府在棚戶區改造的全過程中，應該有律師的身影。包括方案的起草、制定、動遷、回遷等，應設立「棚戶區改造，律師咨詢服務」辦公室，接待群眾咨詢，解答百姓疑問，參與律師見證，幫助起草合同等，架起棚戶區改造的法治橋梁。

1、律師是中國特色社會主義法律工作者，有法律專業知識，可以參與政府對棚戶區改造前期的規劃，方案的起草和制定，避免法律風險。

2、律師參與，一手牽著政府的德政工程，民心工程；一手牽著百姓千萬家。可以加強法制宣傳，使居民知法懂法，以理性表達合理要求。人常說：無知者無畏，因為不懂法，造成個別被拆遷者的對立情緒，採取一些不理智的過激行為；形成一廂情願的被動局面。

3、律師參與，可以讓居民感到有主心骨，有了「貼心人」，能夠使自己的合法權益得到切實維護，律師深入到百姓當中，讓百姓感覺到法治的溫暖，有利於工程的順利進行。

4、律師參與，能夠及時了解居民訴求，與政府溝通，上通下達，把某些矛盾化解在萌芽狀態，使政府放心，百姓滿意。

5、律師參與，可以發揮其專業智慧，使棘手的個性問題、特殊矛盾能夠順利解決；比如：小產權房、存在抵押、公房等等。

6、律師參與，可以幫助百姓解決在拆遷過程中引發的其他民事糾紛，如：子女分家析產、產權認定等，使暴露的問題能夠及時發現和應對。

7、律師參與，有利於百姓在選擇、簽訂合同等問題上予以引導、支持和把關，防止隱患的發生，有利於提高工作效率。

8、律師參與，有利於後期工作的開展，使社區治理能夠可持續發展。

總之，棚戶區改造，真正架起了法治的橋梁，彰顯了法治的力量。參與棚戶區改造,是我們律師在法治建設中義不容辭的社會責任。我們有義務、也有能力讓棚戶區改造真正成為政府的德政工程，百姓的暖心工程，社會的和諧工程。

『貳』 深圳舊城改造的流程

程序標准

第一步是調查研究，對舊城改造的基本信息進行資料收集，對舊城改造的必要性和社會經濟的可能影響作出基本的判斷，了解各個城市發展的各個方面。

第二步，確定舊城改造地區之後，根據經濟實力和區域發展需求提供定製化規劃。

第三步，拆除部分建築，進行居民遷移，道路等基礎性工作，保證舊城改造工作的順利開展。再是對舊城改造的基礎設施進行設計和修繕。

改造內容

①改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；

②改善城市環境，通過採取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕雜訊污染，綠化並整頓開闊空間的利用狀況等；

③更新、調整城市工業布局；

④更新或完善城市道路系統；

⑤改善城市居住環境並組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。

方案趨向

①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴於相交半放射環形系統的擴展；

②在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

(2)深圳舊城改造項目物權存在風險擴展閱讀

「三舊」改造是國土資源部給予廣東省的特殊政策。在粵府[2009]78號文中，「三舊」改造的實施意見對現行的國土資源政策有六大突破：

一是簡化了補辦徵收手續；

二是允許按現狀完善歷史用地手續；

三是允許採用協議出讓供地；

四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造；

五是農村集體建設用地改為國有建設用地，可簡化手續；

六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優惠。由於是試行的特殊政策，因此在完善歷史用地手續方面，也只給了3年的時間，到2012年為止。

改造觀點

一、對城市規劃的有益補充，體現了城市開放、兼容的城市品格，增進了國際化的城市認同。在全球化、城市現代化、國際化背景下，外籍人口越來越多，在一定地段適度增加一些具有異域風景的城市景觀，未嘗不可。

對於增加外籍人士的城市認同感、提升城市國際化形象具有積極意義。城市和地方財政事權增加也為此提供基礎與條件。將時尚小區變臉為「歐洲小鎮」，體現了「將時尚進行到底」的改造思路。

二、城市更新和改造不可盲目，特色的文化延續更加重要。作為政治、經濟和文化中心的中心城市，應該有更多的地區文化擔當意識。城市政府、規劃與設計單位應該有強烈的地方文化自主性意識，讓城市傳統建築和建築風格可以延續，增進城市的歷史和文化質感。

三、應該加強城市規劃和城市建設過程中的公眾參與，推進民主社會和市民社會的建設，社會公平性應該得到強化。對於提升環境質量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務配套等大有裨益，對其而言是局體利益最大化，但對全區居民和全市居民而言，就有失公平。

遠景設計研究院認為，城市規劃和建設過程中，一定要養成機會成本的思維，憑什麼重點發展和開發一個地方，如何滿足其他地方的發展訴求，都是需要思考的問題。

參考資料來源：網路-三舊改造

參考資料來源：網路-舊城改造

『叄』 拆遷房屋產權

如果你們之間確實非常信得過,而且你老妹願陪伴你去辦理拆遷賠償手續.等於是房子還算你老妹的,你老妹代你索賠,這樣就可以省去很多麻煩和冤枉錢.你如果過意不去就分一定的紅給你老妹,豈不兩全其美,皆大歡喜.不知你老妹是後悔什麼?你老妹想單方終止協議，就看你們協議中有沒有相關約定，（如雙方在任何情況、任何時候都不得反悔或保留單方終止協議的權利，在必要時寧願賠給對方約定的經濟利益等等。）我想你們肯定沒有。你們的買賣是合法有效的.屬於民間公證,政府不希望這樣搞,但也主要是為了錢的問題.如果你老妹不願合作或你現在已經不信任你老妹了，那後悔的應該是你，你必須辦理過戶手續，費用由誰出還可以商量。如果你老妹硬要奪回房子，你們可能要打官司反目成仇了，仔細算一算最後只能是兩敗俱傷，錢都讓別人賺了。

『肆』 深圳舊城改造大趨勢：拆遷矛盾如何解

專家認為，和內地其抄他城市相比，襲深圳的拆遷補償相對較為規范，也較少出現暴力拆遷和嚴重的沖突。這得益於深圳相關法規的完善和優越。
但是，因拆遷糾紛引發的矛盾，暴力強拆甚至是流血事件在深圳也偶有發生。深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧認為，深圳的舊城改造和拆遷賠償仍存在許多問題，解決的關鍵還是要加強城市更新和舊城改造項目的市場化程度。不過，深圳今年來舊城改造的過程中也多次曝出天價拆遷賠償。去年，萬科和佳兆業為了爭奪南園新村舊改項目開出的拆賠比例更是高達1比1.4，這也是目前深圳已知城市更新項目中最高的拆賠比例.不久後福田區城改辦叫停了兩大開發商對南園新村的民意徵集和拆遷協議工作，原因是當時政府尚未對該舊改項目進行立項，開發商提前進入跑馬圈地涉嫌違規。
深圳市綜合開發研究院學者宋丁則認為，在推進城市更新項目市場化的同時，政府也應該在必要的時候充分發揮主導作用。

『伍』 深圳黃貝嶺舊城改造項目什麼情況

深業東嶺位於深圳市羅湖區深南東路與沿河北路之交匯處，無縫接駁黃貝嶺地鐵站，佔地面積約5萬㎡，建築面積約50萬㎡，規劃3874戶，車位1997個，停車位比較緊張。自建4萬㎡獨具嶺南風情的裙樓式+街區式商業。高層視野比較開闊，西北向可望深圳水庫，南面可看香港。整體區位優勢明顯，各項配套成熟，教育資源豐富。項目共9棟，每棟26-30多層不等；5A、5B、6、7A和7B四棟為可售商品房，1-4棟均為回遷房不對外出售。戶型種類多樣，可選擇面積較多，現房銷售無需等待；小戶型新品易控制單價；毛坯交房，部分戶型具有較好的空間改動范圍，可滿足不同需求人群。

『陸』 物權法和合同法中風險轉移規則的聯系和區別具體怎麼適用謝謝！

1、你理解混淆了，風險轉移只有一個原則：交付
2、無論動產、或不動產；無論物權法，或合同法，風險都是以交付為界點
3、你可能將其與物權變動（動產交付、不動產登記）規則搞混了。他們是兩條線！

『柒』 舊城改造的策略建議

不同類型舊城改造項目的比較研究
類型一：城市中心區——功能多元，高端引領
通常一個城市的發展大多圍繞中心城區展開，城市中心承載著城市功能與活動的主要部分。在城市經濟發展的推動下，其市政配套和功能結構一直處於更新與再開發之中，所以城市中心往往成為舊城改造的重點區域。中心舊城區內通訊、供水供電等基礎設施非常完備，學校、醫院、金融和商店等配套設施也相對集中，並且城市中心區擁有核心區位與交通樞紐優勢。但弱勢在於建築密度大，公共綠地少、生活環境質量差、停車場以及停車泊位少等。
城市中心區改造存在的一系列矛盾，諸如商業活動減少、居住環境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開發企業無法迴避的難題。由於拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業項目，但開發企業不能一味地追求經濟效益，對承接大面積舊城改造的企業而言，需要注意改造區域內的功能調節。
城市中心改造的項目不能減少街道的數量和面積，以保證人們接觸的機會，如果有條件的話可以保留部分不同品質的建築，在滿足區域視覺整體性的前提下，盡量提供針對不同經濟能力消費者的多樣化功能需求，滿足經濟能力不同的功能需要，以增加不同時段內區域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造產品和改造實例供開發企業借鑒。
高端商業——休閑購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結構，但是私家車的增多，郊區地產以其較低密度居住環境，日漸成熟的內外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業要同郊區購物中心直面競爭，就不能再沿用同質的商業產品。從國外城市的經驗來看，高端商業從事最好的商業形態，在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區的住宅品質。
步行系統——很多情況下，舊城自帶的商業項目已經擁有固定的購物客群，但是其往往同時擔負著城市幹道的職責，加上傳統設施營業場所腹地過於狹窄，容易造成商業流與人流混雜。但是，如果簡單加以拓寬，將造成較大規模的拆遷，使開發成本劇增。因此，建議在舊城內的商業項目添加步行系統，如步行街與天橋系統，改變人車混雜的交通危險性，並增強購物的舒適性，通過網路把與平行的零售和服務設施連接起來。
上述可以發現，無論是局部調整商業品質還是拆除重建，成功的商業中心改造都需要耗費極大的成本，如果不能將商業中心的消費檔次以及物業租金提高，投資成本根本不可能收回。由此，商業中心改造應該慎之又慎，分階段分地域逐步改造。與此同時，在保護歷史建築與景觀風貌的前提下，盡可能地利用商業以及公共空間，不是簡單地開發客源市場購買力，而是要引導甚至重塑整個市場的消費趨勢。必要的話將周邊的舊城區用地分二期、三期開發，這樣可以降低單位開發成本，如果商業中心的帶動效應明顯的話，後期的住宅利潤將更為可觀。
類型二：歷史文化區——維系文脈，挖掘價值
每個城市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鍾鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建築真實地記錄了城市個性的發展和演進，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市底蘊和魅力所在，更是城市競爭優勢的關鍵因素之一。然而早先的開發改造規劃由於對其風貌保護不夠重視，導致城市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實施過程中，許多古城門和城牆因為被定位於阻礙城市交通發展而遭到拆除;或者為了單純的經濟效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高級招待所。對城市古建築、歷史街區進行的大拆大建，其實質無異於殺雞取卵，損害的不單是開發企業的長期利潤，更是一個城區的人氣與商業競爭力。
類型三：混合居住區——配合政府，統籌操作
混合居住區通常位於城區的中間圈層，是早期規劃短視的產物，由於歷史原因，混合居住區內集中了居住、商業、工業、市政設施等多種土地類型，道路狹窄、建築密集，區域內人口購買層次低，無力承擔改善居住置業的成本，且混合區內工業以小型企業居多，徒增拆遷難度。根據國家關於舊區改造的原則，開發商必須對道路進行拓寬或翻修，增設公共配套設施，這樣一來改造費用大大增加，加之有許多地塊多出於偏街僻巷，市場運作升值空間小，風險非常大。
房地產開發企業對於這些居住密度高、區位條件差、資金難於平衡的地塊，通常避而遠之，但是政府為了實現統一規劃，通常混合區與區位好的土地捆綁推出，成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業必然會遇到混合區改造，同時出於對提升改造地區的品位和開發檔次，房地產開發企業也要顧及到混合區對於其單體項目的影響。
類型四：城市邊緣區——城鄉一體，建管並重
城市邊緣區是近50多年來因城市擴展所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區一般仍有集體經濟與行政合一的組織機構，建築雜亂密集，而其中最典型的形態當屬城中村。由於二元體制的慣性，這種「都市中的村莊」仍舊實行農村管理體制，因此在建設規劃、土地利用、社區管理、物業管理等方面都與現代城市的要求相距甚遠，甚至出現管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動，其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發企業研究。
類型五：工業聚集區——依託基礎，發揮特色
在每個城市的發展過程中，工業企業的布局因為城市規模增大、城市功能調整而變得不再合理。從國外工業化城市發展的歷史來看，幾乎都經歷過工業廠房的調整改造。由於工業區產權結構與建築結構簡單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區要小很多。此外工業區供電、供氣、給排水設施的容量優於普通住宅，所以工業區改造往往免除大規模的市政投入。但值得注意的是，這些工業聚集區改造不是簡單的廠房拆除和產業置換，而是牽涉到更深層次的產業設計與廠房再利用。特別是牽扯到當地支柱型工業企業的改造，由於該工業區攸關整個城市的發展，必須慎重。在具體更新進程中，工業集聚區的改造一般又可以分為小型工業區的產業置換、混合工業區的漸進改造和大型工業區的產業升級。
小型工業區的產業置換
區域特徵: 城市傳統產業的工業聚集地隨著城市的快速發展而呈現與城市環境格格不入的景象。這些規模小，空置率高，同時土地產出效應較低的工業區或者成片的工廠，區域內的工業項目現狀與周邊的居住、商業極不協調。比如嚴重污染的舊工業區，需要通過規劃調整以及有關措施將工業用地置換為居住、商業、綠地或其他城市功能。
改造策略: 隨著城市的發展，舊工業區已失去了往日重要的工業用途，其中部分建築的形象也與新出現的高層建築不相協調，以往舊企業搬遷後，對於舊工業廠房最簡單的也是最通用的做法就是「推倒重來」，這樣就等於夷平了城市的工業文化遺產。在國外，對工業文化遺產的保護和再利用已成為一種潮流。通過綜合使用功能的再創造，賦予舊建築全新的功能新概念。
區域特徵:指在一些工業區內，存在工業、辦公、商貿等共同發展，工業聚集地規模較大，已經形成一定的集聚效應。混合區往往具有如下特點:區位條件通常較好，已形成一定的商業氛圍，通常是工業生產和商貿以及辦公活動均很活躍的舊工業區，面臨調整產業結構、疏散中心城區人口、解決環境污染等多重壓力。但其產業和生活環境標准尚未下降到既不能吸引新的工作和商業，也不能維持正常城市生活功能的程度。通過採用某些扶持政策或提升產業與生活環境標準的措施，仍有望繼續吸引新的投資等。針對這些工業區，需要考慮到區域內已經形成的功能布局，彈性地改造。
改造策略:混合區的形成緣由是城市居住及商業區域被無序擴大，對其的改建應首先分析原有土地的容量情況，如果可以增加容量的，則可以在改善居住環境的前提下，適當提高容積率。如果居住區出現交通、配套均需要重新修建的舊區，可根據社區鄰里原有的社會結構和經濟結構，根據其不同的老化程度，分別採取維護、局部整治、拆除重建等多種改造方式。如果區域內用地結構不合理，則需要對用地性質作重新設計，增加更多的商業用地，以提高土地利用的邊際效益。
大型工業區的產業升級
區域特徵:這類工區集聚區雖然工業出現某些衰敗，但是土地產出效應高，或者區內工業是當地的經濟支柱產業，對區域發展具有舉足輕重的作用，在一定時期內不適合大規模的產業置換。
改造策略:該區域通常採用工業升級模式，該模式強調維持工業區原有的以工業為主的功能和性質不變，改造重點在於產業的重塑，以鼓勵同類或者關聯度高的企業進駐，再次形成產業集群效應，這一方面國外的工業城市可以提供不少的借鑒。比如德國魯爾工業區、美國中西部地區的「銹帶」、日本北九州地區等世界著名的工業城市都曾經歷過這一過程。升級工業區的關鍵是要將工業產品向出口外向化與附加值提高化發展。