國有公司轉制後土地使用權

㈠ 國有企業改制中劃撥國有建設用地使用權處置有哪幾種方式

（1）以出讓方式處置土地資產。以出讓方式處置國有建設用地使用權，可以十分清晰地確定國家和國有企業的土地財產關系，不僅保證國家的財政收入，而且還可以對國有企業轉變為現代企業起積極促進作用。但是，這種處置方式需要改制企業繳納出讓金後才能取得相應的國有建設用地使用權，這對於已經面臨重重困難的國有企業，無疑是相當沉重的經濟負擔，國有企業為了改制將付出極大的經濟代價。因此，以這種方式處置國企改制劃撥國有建設用地使用權有一定的局限性。
（2）以租賃方式處置土地資產。企業通過簽訂租賃合同取得國有建設用地使用權，經出租方同意可以將租賃合同轉讓。租賃合同轉讓時，合同中約定的權利義務同時轉移。這種處置方式不僅能較好地明晰土地產權關系，而且可以大大減輕企業經濟負擔，因而能夠適應國有企業改制多種形式的需要。
（3）國家以國有建設用地使用權作價出資（入股）方式處置土地資產。是指國家以一定年期的國有建設用地使用權作為出資投入到改制後的新設企業，該國有建設用地使用權由新設企業持有。企業可依照土地管理法律、法規關於出讓國有建設用地使用權的規定轉讓、出租、抵押國有建設用地使用權。國有建設用地使用權作價出資形成的國家股股權，按國有資產投資主體委託有資格的國有股權持股單位統一持有。
（4）以保留劃撥方式處置土地資產。目前大多數國有企業使用的土地是劃撥用地。一般來說，改制後的企業既然是按照現行企業制度的要求建立起來的新型企業，就不應當再有劃撥土地存在。但是，由於國有企業改制是在極其困難的情況下進行的，改制又是採取了多種形式，為了支持企業改制，還需要對某些企業的土地資產在一定時期內保留劃撥方式予以處置。

㈡ 企業改制中劃撥國有建設用地使用權處置程序是怎樣的

一、擬訂國有建設用地使用權處置方案

由企業擬訂國有建設用地使用權處置方案。主要內容包括企業改革時的形式和內容、企業現使用土地的狀況和擬處置土地的狀況，擬處置方式和處置價格及理由等。

二、地價評估結果備案和國有建設用地使用權處置方案審批

國有建設用地使用權處置方案應當報有批准權的人民政府國土資源管理部門審批，地價評估結果同時報備案。報批時應同時提交企業改制的批准文件、資產重組方案、土地使用權證明以及其他有關材料。

三、簽訂合同與變更土地登記

國有建設用地使用權處置方案經批准後，採取國有建設用地使用權出讓方式處置的，企業應在主管部門批准後30日內，持批准文件有關合同、協議，與受讓方共同向國土資源管理部門申請變更土地登記手續。採取國有建設用地租賃方式處置的，企業應當在簽訂租賃合同之日起30日內，持土地租賃合同和其他有關文件到土地所在地的縣級以上人民政府國土資源管理部門辦理土地變更登記手續；採取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置的，企業應當在簽訂入股合同之日起30日內，持土地使用權入股合同和其他有關證明材料，向國土資源管理部門申請國有建設用地使用權登記。

國企改革處置劃撥國有建設使用權流程圖

㈢ 企業改制和破產，其使用的國有土地使用權如何確定

（1）以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續後作回為資產入股的，土答地使用權確定給股份制企業。
國家以土地使用權作價入股的，土地使用權確定給股份制企業。
國家將土地使用權租賃給股份制企業的，土地使用權確定給股份制企業。企業以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續後，出租給股份制企業的，土地使用權不變。
（2）企業以出讓方式取得的土地使用權，在企業破產後，經依法處置，確定給新的受讓人；企業通過劃撥方式取得的土地使用權，在企業破產時，其土地使用權由縣級以上人民政府收回後，根據有關規定進行處置。

㈣ 國有企業改制如何處置劃撥土地使用權

如果企業改制後其土地未改變用途，經縣以上人民政府授權的土地管理部門批專准後，可以保留劃撥方式。如屬改變用途，符合《劃撥土地目錄》的也可繼續以劃撥方式使用。但是，除了繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地的，劃撥的期限不得超過五年。顯然，這是由於保留劃撥方式違反了土地有償使用的方針。

㈤ 國有企業改制後,原以劃撥方式取得的土地使用權如何處理

1種是改變土地性質，變為出讓地
1種是保留劃撥，保留年限好象是不超過5年
如果改制後的企業性質是國有獨資企業，也有可能採用授權經營的方式

㈥ 國有企業改制是否必須對土地使用權評估

(一)國有企業改制必須對企業進行清產核資和評估，按照「誰投資、誰所有、誰受益」的原則，認真核實和界定國有產權，嚴禁隱匿國有資產。企業法定代表人和財務負責人對提交的清產核資的范圍、資產及其財務會計報表的完整性、真實性、准確性出具承諾書，並對其結果負責。在前一次清產核資有效期內的，經市國資委同意，可不再進行清產核資。凡改制為非國有的企業，必須按照國家有關規定對企業法定代表人進行經濟責任審計。(二)國有企業改制中清理出來的不良資產，經中介機構經濟鑒證後，按規定程序和要求向企業主管部門申報，經企業主管部門提出初審意見報市國資委審批。按照審批許可權，對申報核銷不良資產在200萬元(含200萬元)以內的，由市國資委審批。200萬元以上，由市國資委審核後報市政府批准。在批准核銷後，企業需建立「賬銷案存」管理制度，對「賬銷案存」收回的款項可給予一定的獎勵。(三)國有企業改制，必須在清產核資和經濟責任審計的基礎上，依照《企業國有資產評估管理暫行法》（國務院國資委第12號令）聘請中介機構進行資產和土地使用權評估。企業的專利權、非專利技術、商標權、商譽等無形資產必須納入評估范圍。經濟責任審計和資產評估不得委託同一家中介機構進行。企業經濟責任審計和資產評估結果在出具正式報告前，必須由其國有產權持有單位或主管部門組織在改制企業內部進行公示，公示時間不少於7個工作日。資產評估結果經主管部門初審後，報市國資委核准或備案。涉及國有土地資產處置的，其評估結果應報市國土資源局確認。重大評估項目由市國資委組織專家評審。（四）國有企業改制，由市國資委選聘和委託中介機構對改制企業實施清產核資、經濟責任審計和資產評估。(五)企業改制涉及資產剝離的按有關規定執行。

㈦ 企業改制後土地應該怎樣登記

【問題】

某市一國有企業1956年經國家批准以劃撥方式取得一宗國有土地使用權，用途為工業用地，總面積50畝，其中40畝興建廠房，10畝建職工住宅。企業依法辦理了土地登記，領取了《國有土地使用權證》。2003年，按照國有企業改制的要求，該企業制定了改制方案和土地處置方案，經批准該國有企業改組為有限責任公司，繼續從事工業生產，土地用途不變。原企業職工住宅按照《國務院關於深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定，房屋以成本價格出售給原企業職工，該企業改制後一直未辦理國有土地使用權登記，國土資源管理部門通知該企業按照《土地登記辦法》規定辦理土地登記手續。

問：1.企業改制後土地取得方式如何確定，應怎樣登記。

2.企業職工住宅經過房改後土地取得方式如何確定，應怎樣登記。

【分析】

本案主要涉及兩個問題，一是企業土地權利轉移之後土地的處置問題；二是企業土地權利轉移之後土地分割登記問題。

隨著我國改革開放的不斷深入，企業由計劃經濟體制逐漸轉為市場經濟體制，企業性質發生了巨大的變化，改制後的企業形成了不同企業類型，國家針對企業改革中土地使用權的管理問題，於1998年出台了《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（國家土地管理局令第8號，以下簡稱8號令），明確了企業改制後不同類型的企業的土地處置方式問題。改制企業處置土地方式有兩種：一是出讓或租賃方式處置；另一種是保留劃撥方式處置。8號令第五條規定，企業改革涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當採取出讓或租賃方式處置：（一）國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；（二）國有企業改組為股份合作制的；（三）國有企業租賃經營的；（四）非國有企業兼並國有企業的。第八條規定，企業改革涉及的土地使用權，有下列情形之一的，經批准可以採取保留劃撥方式處置：（一）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；（二）國有企業兼並國有企業或非國有企業以及國有企業合並、兼並或合並後的企業是國有工業生產企業的；（三）在國有企業兼並、合並中，被兼並的國有企業或國有企業合並中的一方屬於瀕臨破產的企業；（四）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

本案中該企業因為已由國有企業改組為有限責任公司，符合8號令第五條第（一）款的規定。 所以，企業在土地的處置上，應該採用由劃撥方式轉為出讓方式。

關於企業職工住宅土地處置的問題，筆者認為，企業改制後，企業原自建職工住房以成本價將房屋使用權出售給職工，土地使用權人未向政府交納土地出讓金。但由於職工只是自用住房，不對外出租或轉讓，該房屋應比照國家經濟適用住房政策執行，土地使用權取得方式應繼續延續劃撥方式。如果職工將住房對外出租或轉讓，可根據財政部、國土資源部、建設部《關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規定》（財綜字[1999]113號）和《國土資源部關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》（國土資發[1999]31號）的規定，補交土地出讓金，土地使用方式依法轉為出讓方式後，方可出租、轉讓。

我國土地登記由五部分組成，即土地總登記，土地初始登記，土地變更登記，注銷登記，其他登記。土地總登記是政府組織的在一定時間內轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記；初始登記是通過土地權利人申請，對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記；變更登記是通過土地權利人申請，對因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記；注銷登記是依據土地滅失情況不同可以通過政府直接辦理也可以通過土地權利人申請，對因土地權利的消滅等進行的登記；其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

企業申請登記應該明確需要登記的類型，由於企業在取得該宗土地後已依法辦理了土地初始登記，改制後的企業申請登記，將會出現兩種登記情況：一是土地初始登記；二是土地變更登記。如何確定登記的類型，可依據經過批準的土地處置方案，根據國土資源部2008年2月公布實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號，以下簡稱40號令）的規定來確定登記的類型。

本案企業改制後土地處置方式已明確由劃撥方式轉為出讓方式，根據40號令第二十八條的規定：劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。 因此，企業應按照上述規定申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

企業以成本價將房屋使用權出售給了職工，屬於買賣地上建築物行為，按照地隨房走的原則，職工可以依法申請土地登記，職工在申請土地登記時，應根據40號令第四十條的規定：因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。購房職工符合上述規定，應申請建設用地使用權變更登記。

㈧ 企業改制時國有劃撥土地如何處置

根據859號文件，國有劃撥土地的處置按照國家和地方有關土地管理的法律法規，改制企業佔用的原主體企業的行政劃撥土地，只要不改變土地用途，經所在地縣級（含）以上人民政府批准，可繼續以劃撥方式使用；需要轉讓土地使用權的，依法辦理轉讓手續；需要改變用途的，應按照《劃撥土地目錄》（國土資源令第9號）核定，改變後的用途符合《劃撥土地目錄》的可繼續以劃撥方式使用，不符合《土地劃撥目錄》的，應依法辦理土地有償使用手續，允許將土地出讓收益用於支付改製成本，安置職工。

㈨ 獲得國有土地使用權授權經營企業改制怎麼辦

1、國家以出資方式處置《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》規定，在國有企業改制中，根據國家產業政策，須由國家控股的關系國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨幹企業，改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的，涉及的劃撥土地使用權經省級以上人民政府土地管理部門批准，可以採取國家以土地使用權作價出資（入股）方式處置。國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批准權的人民政府土地管理部門委託有資格的國有股權持股單位統一持有。2、以出讓或租賃方式處置根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，在國有企業改制中應當採取出讓或者租賃方式處置劃撥土地使用權的適用情形是：國有企業改造或者改組為有限責任公司、股份有限公司；國有企業在改制中組建企業集團；國有企業改組為股份合作制；國有企業採用租賃經營方式；非國有企業兼並國有企業。以出讓方式處置劃撥土地使用權的，應當交納土地出讓金。改制企業選擇租賃方式處置劃撥土地使用權的，應當按照所屬關系與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並按照合同約定交付租金。土地租賃合同經出租方同意後可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當土地登記和變更登記手續。租賃土地上的房屋等建築物、構築物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。3、以保留原劃撥方式處置根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，在國有企業改制中可以採取保留原劃撥方式處置土地使用權的適用情形是：（1）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；（2）國有企業兼並國有企業或非國有企業以及國有企業合並，兼並或合並後的企業是國有工業生產企業的；（3）在國有企業兼並、合並中，被兼並的國有企業或國有企業合並中的一方屬於瀕臨破產的企業；（4）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。其中第（2）、（3）、（4）項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。

㈩ 國有企業改革涉及的土地使用權，有哪些情形的，可以採取保留劃撥

國有企業改革涉及的土地使用權 （一）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外； （二）國有企業兼並國有企業或非國有企業以及國有企業合並，兼並或合並後的企業是國有工業生產企業的； （三）在國有企業兼並、合並中，被兼並的國有企業或國有企業合並中的一方屬於瀕臨破產的企業；（四）國有企業改造或改組為 國有獨資公司的。 前款第（二）、（三）、（四）項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。