銷售登記備案是否具備物權

Ⅰ 經濟法問題，必須辦理物權登記的標的物有哪些

一、所有權屬於丁。因為乙當初的佔有是合法佔有，法律保護交易中善意的第三者。

二、乙的請求應該得到支持。樓道以及樓道空間是公共面積，屬於所有的業主，不能個人單獨佔有，除非甲把整座房子買下來。

三、1.乙銀行的質押權的設立是在6.6，根據物權法規定，6.1隻是成立合同，6.6登記過後質押權才設立。
2.甲銷售房屋的行為合法。依然是物權法中的規定。只要買受人願意償還的，抵押權人不能阻止買賣的進行。這是保護買賣交易的順利。

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3.維修廠先受償。雖然丙公司的權利設立在先。但是物權法上對留置權有規定，可在抵押權前行使。因為沒有維修廠的修理，標的物的價值就會減損，對雙方都是不利的。
4.8.25設立。與前面一樣，登記後設立。
5.要徵得甲公司的同意，否則是無效的。

Ⅱ 商品房買賣預告登記與商品房買賣合同備案登記有何區別

1、法律效力不同

商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，而預告登記是不動產登記制度，二者的法律效力完全不同。

2、登記的程序及部門不同

《城市房地產管理法》第四十四條第二款規定：「商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。」可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為。

而預告登記時雙方合意之下申請的，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。可見登記備案的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協議的當事人。且根據《房屋登記辦法》的規定，辦理預購商品房預告登記必須有已經登記備案的商品房預售合同原件才能辦理，即備案登記是預告登記的前置程序。

3、兩者的登記機關也不一定是同一個

預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。

4、適用范圍不同

商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限於商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外;而預告登記適用於所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。

預告登記制度具有如下特點：

1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定；而我國對商品房預售登記備案制度並沒有明文規定。

2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。

3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是「意思自治」原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。

4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用於商品房預售。

進行商品房預告登記：

1、商品房買賣合同登記備案後，購房者可以和開發商在預售合同中合同約定預告登記。

2、約定後，購房者到房地產管理部門進行申請，經過受理審核後，由房產管理部門記載於登記簿，購房者交費後領取登記證明。

3、辦理登記預告需要提交的材料有：預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當事人關於預告登記的約定；買受人單方申請預購商品房預告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料；其他必要材料。

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預告登記特點

預告登記與一般的不動產登記區別表現在：一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。

納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。

商品房買賣合同的主要內容：

1、當事人，商品房的出賣人一般是房地產開發企業，應註明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以註明。如為自然人，則應註明其姓名、身份證件號碼、住所及聯系方式等。

2、商品房基本狀況，要註明出賣人出售房屋的法律依據，包括土地使用權出讓合同號、土地使用權證或建設用地批准書號、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、如為預售商品房，還應明確其預售許可證號。

3、價款及支付方式，商品房的價款包括單價與總價兩種。總價可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進行調整。單價是按商品房面積計價，可分為依建築面積計價、依套內建築面積計價和依使用面積計價三種方式。

商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，應明確約定買受人應支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批准時有關事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應明確房款或各期房款的支付時間及方式。

4、商品房交付使用方式及條件，合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人於合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則於交付使用通知送達後按約定或通知指定的日期接受交付。

合同應對商品房應當具備的使用交付條件約定，主要為商品房應具備必要的驗收文件，如建築工程質量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進行驗收。

Ⅲ 辦理了網上備案單房屋權是受法律保護的嗎

辦理了網上備案單房屋權是受法律保護的，預售登記備案除外

根據《中國國土資源報》發布的：房屋預售登記備案不具備物權公示效力

預售登記備案沒有物權的公示效力

根據1995年1月起實施的《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的規定，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同；預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

2001年8月，修正後的《城市商品房預售管理辦法》規定，開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，並可處以已收取的預付款1％以下的罰款。

2003年12月，《北京市城市房地產管理辦法》正式實施，規定房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區、縣國土房管局申請商品房預售登記，並提交房地產開發企業的營業執照和授權委託書、預購人身份證明復印件和商品房預售合同。

上述法規和規章均是本案中的預售登記備案做出時有效的法律文件。根據這些規定，預售登記備案行為僅在商品房買賣合同雙方之間發生有關法律效力，如未辦理，不動產登記部門僅會對房屋銷售方的開方商進行行政處理。

預售登記備案制度並不是一種物權意義上的登記備案，它的法律價值只在於通過行政管理的手段，來保護商品房交易的安全，最大限度地保障商品房買賣合同目的實現。通過登記備案來公示這個合同，公示的是一個特定的債權債務關系。這個公示當然不具有物權的公示效力，只是使得購房者獲得了一種期待權，期待在將來可以順利地實現該房屋的所有權。

商品房預售合同的登記備案對開發商而言是一項行政意義上的義務，如果開發商未履行該義務，其所承擔的不利後果也只是行政處罰。登記備案與否不僅對商品買賣合同的效力沒有影響，而且更不會對合同之外第三方產生物權公示效力。

預告登記在法定期限內有物權公示效力

在司法實務中容易與預售登記備案行為混淆的是預告登記行為。兩者的法律屬性是不同的。

2007年10月實施的《物權法》第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。這是預告登記制度的法律基礎。

2008年7月實施的《房屋登記辦法》第六十七條規定，預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓或抵押，當事人可以申請預告登記。第六十八條規定，預告登記後，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

通過上述法律與規章規定，預告登記屬於不動產物權登記制度中的一種，其所登記的不是已經完成的不動產物權登記，也就是說不是現實的物權變動，而是目的在於保障將來實現物權，在法定期限內具有一定的物權公示效力。

預購商品房的預告登記，就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之後，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。所以預購人想要在將來更好地實現物權，就應該在合同登記備案之後的法定期限內再進行預告登記。應當明確的是預告登記制度雖具有一定物權公示效力，但其畢竟不是一種真正完全意義上的物權登記，所以它是具有法定期限限制的，現行法律規定的期限為三個月。超過法定期限後，預告登記失去相應法律效力。

來源出處：http://www.jndlr.gov.cn/tabid/62/InfoID/29859/frtid/2390/Default.aspx

Ⅳ 請問登記與備案以及登記備案有什麼區別

行政登記是行政機關要求公民對其有關情況向行政機關申報，予以書面記錄備查。行政登記並不是一種獨立的行政行為類型，而是一種行為形式。登記可以成為行政許可的形式，也可以成為行政確認的形式，還可以成為其他行為的一種形式。行政登記可以分為確認性登記、許可性登記與備案性登記。
確認性登記，指對業已存在的主體資格、法律事實與法律關系依法進行認定，賦予其法律效力並宣示該效力的登記行為(對行為確認的登記)。比如，結婚登記、收養關系登記等，本身並沒有賦予當事人全新的法律權利，其行為性質屬於行政確認。
許可性登記，是指行政主體在對當事人的有關條件與理由進行審查的基礎上賦予當事人可以從事某種特定行為的權利或解除法律對其行為的禁止(對行為許可或解禁的登記)。比如，社會團體設立登記、法人設立登記等，該登記行為會直接賦予某個主體從事法律活動的資格能力，其行為性質屬於行政許可。
備案性登記，指行政機關為了搜集信息和事後監督而對當事人的有關信息進行記載的行為。比如，在監督檢查中，將當事人經營狀況登記在冊，形成監督檢查記錄，這種登記屬於事實行為，是政府信息公開制度中第一個配套性環節。在實踐中，初始登記往往是許可，之後的登記一般會被歸類為行政確認。
登記只是一種行為形式，備案性登記=備案

Ⅳ 預售商品房登記備案制度是一種針對房地產開發企業的什麼制度

您好，既然商品房預售的物權變動有其特殊性，那麼我國法律所規定的商品房預售登記備案制度是否具有物權性質，又是否具備了物權變動的效力呢？
其實，一直以來我國理論和實務界對商品房預售登記備案制度的性質和法律效力是存在爭論的，我國法律對此也沒有明確的規定，關於其性質與法律效力主要有如下幾種觀點：第一種觀點認為商品房預售登記備案制度僅具有債權性質，不能發生物權變動的效力。理由是該制度的對象是商品房預售合同而不是實實在在的「物」，而且在我國法律對其性質和效力沒有明確規定的情況下，根據物權法定原則，其也不具有物權性質，更談不上物權效力;而第二種觀點正好相反，他們認為該制度具有物權性質，具有物權變動的效力，但這種物權效力只是產生一種期待利益，只有在將來該商品房實際存在時才成為物權。理由在於，從該制度的立法目的和歷史背景看，該制度出台的目的在於將房屋的買賣情況進行登記備案，以備第三人核查房屋交易情況，進而防止「一房多賣」，具有物權公示和對抗第三人的效力;最後一種觀點認為該制度僅是一種行政管理措施，其不是商品房預售合同的生效要件，也不具有物權變動的效力。
以上觀點均具有一定的缺陷，是不準確的，關於商品房預售登記備案制度的性質與法律效力，我們應歷史地分析。在《物權法》頒布實施之前，我國並沒有確立「不動產物權變動以登記為唯一公示方式」的原則，亦未建立「登記薄」制度，在法律對商品房預售登記備案制度的性質與法律效力沒有明確規定的情形，考察該制度確立的立法目的與歷史背景，應將該制度認為是具有準物權性質為宜，即在預售登記後則可視為享有對未來建成商品房的准物權。而在《物權法》施行後，不宜再將商品房預售登記備案制度認為是具有準物權的性質，其也不具有物權變動的效力。原因在於《物權法》對商品房預售規定了「預告登記」制度，相對於商品房預售登記備案制度而言，其設計更具有合理性。
望採納

Ⅵ 物權法沒出台，合同備案是否具有同等的法律效力

不知道你具體要問什麼事，但從法理上來說，合同是債權之訴，與物權還是不同的。
打個比方，我和你簽訂一個合同，我出錢買你房子，錢我付了，但房子還沒過戶，此時房子還不是我的，仍然還是你的我並沒有物權。只有一個基於該合同，要求你交付並過戶房屋的請求權。
但此時你把房屋又賣給了別人，並且過戶了，那麼我就沒辦法要求這套房子，只能要求你承擔違約責任，賠錢。

Ⅶ 商品房預售登記備案是否取得物權

你的問題可以轉化為，在建工程是否享有物權？

《物權法》
本法所稱物權，是指權利人依法回對特定答的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
================
根據物權法定原則，物權只有上述幾種權利。
商品房取得預售登記的備案時，尚未進行所有權權屬登記（大產權確權），所以沒有取得物權。
===============
商品房取得預售登記的備案時，一般處於建設狀態，屬於在建工程，只有不完整的所有權屬性「佔有、使用、收益、處分」，至少在使用、收益 方面不完整。
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對在建工程抵押，實際上是將在建工程作為其土地使用權的附屬一並抵押的（見物權法）。所以在建工程在法律上並不是獨立的物（雖然有獨立價值）。

Ⅷ 備案登記的商品房能強制執行嗎

01

司法實踐觀點

根據物權法定原則和物權排他性原則，僅辦理了商品房預售合同的備案登記，對標的物僅享有債權，並非物權，並不當然產生預告登記的物權效力，不能排除法院的執行。

02

相關案例

麻某與甘肅某銀行、金昊公司案外人執行異議之訴一案[（2017）最高法民終606號]

審理法院：中華人民共和國最高人民法院

案情簡介：麻某與金昊公司簽訂6份《商品房買賣合同》，但僅辦理了商品房預售合同備案登記，一直未交付房屋。一審法院受理甘肅某銀行與金昊公司金融借款合同糾紛一案，依據甘肅某銀行的財產保全申請，查封了涉案6套房屋。麻某認為其與金昊公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同。雖未實際交付麻某使用，但這並不影響麻某對該房屋享有合法的民事權益，並且當地預告登記與備案登記合二為一，足以排除強制執行為由，向法院提起執行異議。

法院觀點：涉案房屋備案僅是依據《城市商品房預售管理辦法》規定履行合同備案登記，但未辦理預告登記，且至今仍未辦理產權移轉登記，故麻某對標的物僅享有債權，其對執行標的物享有的債權不能排除法院對涉案標的物的執行。

03

律師意見

買受人對執行標的物享有物權或准物權，才能排除法院的執行行為。除法律另有規定外，不動產物權變動以登記為生效要件。辦理不動產移轉登記後，當事人就享有物權；辦理預告登記後，當事人享有準物權，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。因此，若執行標的物辦理了不動產移轉登記或預告登記，提起執行異議，買受人的主張將得到法院支持。

日常生活中，很多買受人誤以為備案登記就是預告登記，實質上兩者的法律效果截然不同。預告登記的目的在於「保障將來實現物權」，是種特殊的不動產物權登記，登記後，當事人就享有準物權。備案登記是政府部門規范房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行的行為，是一種行政管理制度，並不具有物權變動的性質，不產生不動產物權設立或變更的效果。

僅辦理備案登記手續的買受人向法院提起執行異議，要求排除法院強制執行的，法院將不予支持。此時，房屋被法院查封導致無法交付的，買受人只能要求開發商承擔違約責任。

04

我所律師建議

一、買受人在簽訂《商品房預售合同》之前，應看清合同是否有關於辦理預告登記的條款。若沒有，應與開發商協商補充約定。在不動產登記機構辦理預告登記後，買受人就具備准物權權利人的身份，更能有效保障自己的權益。

二、買受人在未辦理不動產移轉登記，也未辦理預告登記的情況下，預售房屋被法院強制執行，但符合下列情形且其權利能夠排除執行的，應及時向執行法院提出異議，保護自身合法權益：

1.在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

2.所購商品房系用於居住，名下無其他用於居住的房屋；

3.已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的。

05

相關法律規定

《物權法》

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第二十九條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

《城市商品房預售管理辦法》

第十條 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

Ⅸ 預售合同登記備案於2003年,當時國家並沒有出行物權法,銷售備案合同是否就是預

登記備案和物權法沒有關系，備案制度和登記過戶制度早就有了。體現在其他的法律之中，就像是婚姻法現在叫民法典絕大多數內容都沒變換了個名字而已。