完善建設用地使用權

1. 怎樣才能合法取得土地使用權

農民如果想要流轉土地，必須經過國家規定的合法程序。

我國《農村土地承包經營法》第三十三條規定土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：

1、平等協商、自願、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；

2、不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；

3、流轉的期限不得超過承包期的剩餘期限；

4、受讓方須有農業經營能力；

5、同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

(1)完善建設用地使用權擴展閱讀：

根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

土地使用權分類：

1、劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

2、出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：

（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。

（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

土地徵收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批准許可權，並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。土地徵收指國家依據公共利益的理由，強製取得民事主體土地所有權的行為。我國土地徵收的前提是為公共利益。

2. 國有建設用地到期後怎麼辦

國有建設用地到期後，該地上房產依然屬於購房者所有。

無論是住宅還是非住宅，建設用地使用權准予續期的，每次續期時間以10年為宜，對於原出讓年限較短的可適當延長。對於住宅建設用地續期後的起算時間可以與原使用期限截至日不連續，可以從續期批准之日重新起算，而非住宅建設用地使用權續期應該從原使用期限截至日起算。只要符合要求，可以多次申請續期。

《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

(2)完善建設用地使用權擴展閱讀：

中國涉及到國有建設用地使用權到期處置的法律法規如下：

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990）

第一，規定了各種國有建設用地使用權的最高出讓年限，其中居住用地70年；工業用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合和其他用地50年。

第二，確定了國家在使用權屆滿時優先無償收回土地的權利。第四十條規定，「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記」。

第三，提出了使用權人申請續期的權利，明確提出應重新支付出讓金。第四十一條規定，「土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記」。

3. 珠三角將嚴控新增建設用地是怎麼回事

2月9日上午，國務院印發的《全國國土規劃綱要(2016-2030年)》對建設用地開發使用提出更高要求，國土資源部部長姜大明在國新辦舉行的發布會上透露，目前我國已完善以用途管制為主要手段的國土空間開發保護制度，設置「生存線」、「生態線」、「保障線」和耕地保有量、國土開發強度等11個約束性或預期性指標。

但趙龍也透露，目前正在推進「三項改革」的試點，包括土地徵收、農村集體建設用地流轉和宅基地使用，針對宅基地下一步如何在集體組織成員之間或是能否在更大范圍之間進行流動，目前國土部門正在研究，最終將通過法律形式予以確定。

4.落地珠三角

改革開放以來，我國人口、產業向東部沿海和大城市集聚的態勢不斷增強，推動形成京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等三大城市群和沿海、沿江、沿主要交通干線的開發軸帶，也造成部分地區國土開發強度與資源環境承載能力不匹配。國土開發過度、開發不足現象並存，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區國土開發強度接近或超出資源環境承載能力，中西部一些自然稟賦較好的地區尚有較大潛力。

5.促進京廣等軸帶的加快發展

在軸帶開發方面，廣東同樣被惠及。劉蘇社說，下一步將依託主要交通干線和綜合交通運輸網路，以「兩縱三橫」開發軸帶為主體，重點推進絲綢之路經濟帶建設和長江經濟帶發展，促進京哈、京廣及京九、包昆、滬昆、京蘭、珠江-西江經濟帶等軸帶的加快發展，促進國土集聚開發，引導生產要素向交通干線和連接通道有序自由流動和高效集聚，推動市場深度融合。

6.珠三角將重點享受環境保護

國土資源部副部長趙龍表示，在環境質量保護方面，將重點針對開發強度比較高、環境問題比較突出的區域，即目前重要的集聚區，如京津冀、長江三角洲和珠江三角洲。

4. 住宅用地和公用建設用地的概念是什麼

建設用地land for construction
建設用地，是指建造建築物、構築物的土地，是城鄉住宅和公共設施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎設施用地，旅遊用地，軍事用地等。
付出一定投資（土地開發建設費用），通過工程手段，為各項建設提供的土地。是利用土地的承載能力或建築空間，不以取得生物產品為主要目的的用地。
[編輯本段]佔用土地程序
為實施城市規劃在城市建設范圍內佔用土地的一般程序為：①市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案，分批逐級上報有批准權的人民政府。②有批准權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批准權的人民政府批准。③農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案經批准後，由市、縣人民政府組織實施，按具體項目分別供地。
[編輯本段]建設用地管理
建設用地管理制度包括建設用地的管理、定額、審批、和許可等幾方面的規定。政府職能部門運用行政的、法律的、經濟的和技術的綜合手段，來配置協調各部門、各單位、各用地單元的用地關系，保證一要吃飯，二要建設的基本需要，嚴格控制農業用地向非農業用地轉變而採取的各項管理措施，是土地管理工作中的重要組成部分。
其中建設用地管理的主要工作是：①研究編制各類建設用地的中長期用地規劃和年度用地計劃指標，並監督實施；②依法辦理土地的徵用、劃撥，城鎮國有土地的出讓工作和土地使用權轉讓的監督管理；③清查處理違法用地和違章用地；④制定、完善建設用地管理的法律、法規和各類規章制度；⑤組織制定國家建設項目和鄉鎮用地定額指標的編制和實施。建設用地的審批許可權一般由縣級以上人民政府的土地管理部門來執行。
[編輯本段]建設用地分類
建設用地按其使用土地性質的不同，可分為農業建設用地和非農業建設用地；按其土地權屬、建設內容不同，又分為國家建設用地、鄉（鎮）建設用地、外商投資企業用地和其他建設用地；按其工程投資和用地規模不同，還分為大型建設項目用地、中型建設項目用地和小型建設項目用地。
中國的建設用地供應，分為存量和增量兩部分。增量部分，主要通過農地轉為建設用地的供應，即所謂「一級市場」；存量部分即通過現有土地使用者之間的交易的供應，即所謂「二級市場」。
存量土地實際被現有土地使用者控制。
[編輯本段]建設用地使用權
1、建設用地使用權是建設用地使用權人依不法對國家或集體所有的土地享有佔有、使用和收益的權利。2、取得方式：建設用地取得可以採取出讓、租賃或或撥方式。
[編輯本段]建設用地特點
(1)建設用地是生活場所、操作空間和工程的載體，不是直接利用土壤，與土壤肥力沒有關系。 (2)可逆性差。農用地要變為建設用地較為容易，建設用地變為農用地卻較為困難。
(3)土地利用價值高。可以產生更高的經濟效益。
(4)區域選擇性強，在地域上選擇性很強。
[編輯本段]相關規定
城市用地分類和代號必須符合表2.0.5的規定：
城市用地分類和代號 表2.0.5
類別代號 類別名稱 范 圍
大類 中類 小類
R 居住用地 居住小區居住街坊居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地
R1 一類居住用
R11 住宅用地
R12 公共服務設施用地
R13 道路用地
R14 綠地
市政公用設施齊全布局完整環境良好以低層住宅為主的用地
住宅建築用地
居住小區及小區級以下的公共設施和服務設施用地，如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地
居住小區及小區級以下的小區路組團路或小街小巷小胡同及停車場等用地
居住小區及小區級以下的小游園等用地
R2 二類居住用地
R21 住宅用地
R22 公共服務設施用地
R23 道路用地
R24 綠地
市政公用設施齊全布局完整環境較好以多中高層住宅為主的用地
住宅建築用地
居住小區及小區級以下的公共設施和服務設施用地，如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地
居住小區及小區級以下的小區路組團路或小街小巷小胡同及停車場等用地
居住小區及小區級以下的小游園等用地
R3 三類居住用地
R31 住宅用地
R32 公共服務用地
市政公用設施比較齊全布局不完整環境一般或住宅與工業等用地有
混合交叉的用地
住宅建築用地
居住小區及小區級以下的公共設施和服務設施用地如托兒所幼兒園
小學中學糧店菜店副食店服務站儲蓄所郵政所居委會派出所等用地
類別代號 類別名稱 范 圍
大類 中類 小類
R R33
R34
道路用地
綠地
居住小區及小區級以下的小區路組團路或小街小巷小胡同及停車場等用地
居住小區及小區級以下的小游園等用地
R4 四類居住用地
R41 住宅用地
R42 公共服務設施用地
R43 道路用地
R44 綠地
以簡陋住宅為主的用地
住宅建築用地
居住小區及小區級以下的公共設施和服務設施用地如托兒所幼兒園
小學中學糧店菜店副食店服務站儲蓄所郵政所居委會派出所等用地
居住小區及小區級以下的小區路組團路或小街小巷小胡同及停車場等用地
居住小區及小區級以下的小游園等用地
C 公共設施用地
居住區及居住區級以上的行政經濟文化教育衛生體育以及科研設
計等機構和設施的用地不包括居住用地中的公共服務設施用地
C1 行政辦公用地
C11 市屬辦公用地
C12 非市屬辦公用地
行政黨派和團體等機構用地
市屬機關如人大政協人民政府法院檢察院各黨派和團體以及企
事業管理機構等辦公用地
在本市的非市屬機關及企事業管理機構等行政辦公用地
C2 商業金融業用地
C21 商業用地
C22 金融保險業用地
C23 貿易咨詢用地
C24 服務業用地
C25 旅館業用地
C26 市場用地
商業金融業服務業旅館業和市場等用地
綜合百貨商店商場和經營各種食品服裝紡織品醫葯日用雜貨五
金交電文化體育工藝美術等專業零售批發商店及其附屬的小型工場車間和倉庫等用地
銀行及分理處信用社信託投資公司證券交易所和保險公司以及外
國駐本市的金融和保險機構等用地
各種貿易公司商社及其咨詢機構等用地
飲食照相理發浴室洗染日用修理和交通售票等用地
旅館招待所度假村及其附屬設施等用地
獨立地段的農貿市場小商品市場工業品市場和綜合市場等用地
C3 文化娛樂用地
C31 新聞出版用地
C32 文化藝術團體用地
C33 廣播電視用地
C34 圖書展覽用地
C35 影劇院用地
新聞出版文化藝術團體廣播電視圖書展覽游樂等設施用地
各種通訊社報社和出版社等用地
各種文化藝術團體等用地
各級廣播電台電視台和轉播台差轉台等用地
公共圖書館博物館科技館展覽館和紀念館等用地
電影院劇場音樂廳雜技場等演出場所包括各單位對外營業的同類
用地
類別代號 類別名稱 范 圍
大類 中類 小類
C C36
游樂用地
獨立地段的游樂場舞廳俱樂部文化宮青少年宮老年活動中心等用地
C4 體育用地
C41 體育場館用地
C42 體育訓練用地
體育場館和體育訓練基地等用地不包括學校等單位內的體育用地
室內外體育運動用地如體育場館游泳場館各類球場溜冰場賽馬
場跳傘場摩托車場射擊場以及水上運動的陸域部分等用地包括附屬的
業余體校用地
為各類體育運動專設的訓練基地用地
C5 醫療衛生用地
C51 醫院用地
C52 衛生防疫用地
C53 休療養用地
醫療保健衛生防疫康復和急救設施等用地
綜合醫院和各類專科醫院等用地如婦幼保健院兒童醫院精神病院
腫瘤醫院等
衛生防疫站專科防治所檢驗中心急救中心血庫等用地
休養所和療養院等用地不包括以居住為主的干休所用地該用地應歸
入居住用地(R)
C6 教育科研設計用地
C61 高等學校用地
C62 中等專業學校用地
C63 成人與業余學校用地
C64 特殊學校用地
C65 科研設計用地
高等院校中等專業學校科學研究和勘測設計機構等用地不包括中
學小學和幼托用地該用地應歸入居住用地(R)
大學學院專科學校和獨立地段的研究生院等用地包括軍事院校用地
中等專業學校技工學校職業學校等用地不包括附屬於普通中學內的職業高中用地
獨立地段的電視大學夜大學教育學院黨校幹校業余學校和培訓中心等用地
聾啞盲人學校及工讀學校等用地
科學研究勘測設計觀察測試科技信息和科技咨詢等機構用地不包
括附設於其他單位內的研究室和設計室等用地
C7 文物古跡用地
具有保護價值的古遺址古墓葬古建築革命遺址等用地不包括已
其他用途的文物古跡用地該用地應分別歸入相應的用地類別
C8 其他公共設施用地
除以上之外的公共設施用地如宗教活動場所社會福利院等用地
M 工業用地
工礦企業的生產車間庫房及其附屬設施等用地包括專用的鐵路碼頭
和道路等用地不包括露天礦用地該用地應歸入水域和其他用地(E)
M1 一類工業用地
對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地如電子工業
縫紉工業工藝品製造工業等用地
M2 二類工業用地
對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地如食品工業
醫葯製造工業紡織工業等用地
M3 三類工業用地
對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地如採掘工業
冶金工業大中型機械製造工業化學工業造紙工業製革工業建材工業等
用地
類別代號 類別名稱 范 圍
大類 中類 小類
W
倉儲用地 倉儲企業的庫房堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地
W1
普通倉庫用地
以庫房建築為主的儲存一般貨物的普通倉庫用地
W2
危險品倉庫用地
存放易燃易爆和劇毒等危險品的專用倉庫用地
W3
堆場用地
露天堆放貨物為主的倉庫用地
T 對外交通用地
鐵路公路管道運輸港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等
用地
T1 鐵路用地 鐵路站場和線路等用地
T2 公路用地
T21 高速公路用地
T22 一二三級公路用地
T23 長途客運站用地
高速公路和一二三級公路線路及長途客運站等用地不包括村鎮公路
用地該用地應歸入水域和其他用地(E)
高速公路用地
一級二級和三級公路用地
長途客運站用地
T3 管道運輸用地
運輸煤炭石油和天然氣等地面管道運輸用地
T4 港口用地
T41 海港用地
T42 河港用地
海港和河港的陸域部分包括碼頭作業區輔助生產區和客運站等用地
海港港口用地
河港港口用地
T5 機場用地
民用及軍民合用的機場用地包括飛行區航站區等用地不包括凈空控
制范圍用地
S 道路廣場用地
市級區級和居住區級的道路廣場和停車場等用地
S1 道路用地
S11 主幹路用地
S12 次幹路用地
S13 支路用地
S19 其他道路用地
主幹路次幹路和支路用地包括其交叉路口用地不包括居住用地工
業用地等內部的道路用地
快速幹路和主幹路用地
次幹路用地
主次幹路間的聯系道路用地
除主次幹路和支路外的道路用地如步行街自行車專用道等用地
S2
S1
S2
廣場用地
交通廣場用地
遊憩集會廣場
用地
公共活動廣場用地不包括單位內的廣場用地
交通集散為主的廣場用地
遊憩紀念和集會等為主的廣場用地
S3 社會停車場庫
用地
公共使用的停車場和停車庫用地不包括其他各類用地配建的停車場庫
用地
類別代號 類別名稱 范 圍
大類 中類 小類
S
S31
S32
機動車停車場庫用地
非機動車停車場庫用地
機動車停車場庫用地
非機動車停車場庫用地
U
市政公用設施用地
市級區級和居住區級的市政公用設施用地包括其建築物構築物及管
理維修設施等用地
U1
U11
U12
U13
U14
供應設施用地
供水用地
供電用地
供燃氣用地
供熱用地
供水供電供燃氣和供熱等設施用地
獨立地段的水廠及其附屬構築物用地包括泵房和調壓站等用地
變電站所高壓塔基等用地不包括電廠用地該用地應歸入工業用地(M)
高壓走廊下規定的控制范圍內的用地應按其地面實際用途歸類
儲氣站調壓站罐裝站和地面輸氣管廊等用地不包括煤氣廠用地該
用地應歸入工業用地(M)
大型鍋爐房調壓調溫站和地面輸熱管廊等用地
U2
U21
U22
U29
交通設施用地
公共交通用地
貨運交通用地
其他交通設施用地
公共交通和貨運交通等設施用地
公共汽車出租汽車有軌電車無軌電車輕軌和地下鐵道地面部分
的停車場保養場車輛段和首末站等用地以及輪渡陸上部分用地
貨運公司車隊的站場等用地
除以上之外的交通設施用地如交通指揮中心交通隊教練場加油站
汽車維修站等用地
U3
郵電設施用地
郵政電信和電話等設施用地
U4
U41
U42
環境衛生設施用地
雨水污水處理用地
糞便垃圾處理用地
環境衛生設施用地
雨水污水泵站排漬站處理廠地面專用排水管廊等用地不包括排水
河渠用地該用地應歸入水域和其他用地(E)
糞便垃圾的收集轉運堆放處理等設施用地
U5 施工與維修設施用地
房屋建築設備安裝市政工程綠化和地下構築物等施工及養護維修設
施等用地
U6 殯葬設施用地
殯儀館火葬場骨灰存放處和墓地等設施用地
U9 其他市政公用
設施用地
除以上之外的市政公用設施用地如消防防洪等設施用地
G 綠地
市級區級和居住區級的公共綠地及生產防護綠地不包括專用綠地園
地和林地
G1
G11
G12
公共綠地
公園
街頭綠地
向公眾開放有一定遊憩設施的綠化用地包括其范圍內的水域
綜合性公園紀念性公園兒童公園動物園植物園古典園林風景名
勝公園和居住區小公園等用地
沿道路河湖海岸和城牆等設有一定遊憩設施或起裝飾性作用的綠化
用地
類別代號 類別名稱 范 圍
大類 中類 小類
G G2
G21
G22
生產防護綠地
園林生產綠地
防護綠地
園林生產綠地和防護綠地
提供苗木草皮和花卉的圃地
用於隔離衛生和安全的防護林帶及綠地
D
特殊用地
特殊性質的用地
D1
軍事用地
直接用於軍事目的的軍事設施用地如指揮機關營區訓練場試驗場
軍用機場港口碼頭軍用洞庫倉庫軍用通信偵察導航觀測台站等用
地不包括部隊家屬生活區等用地
D2
外事用地
外國駐華使館領事館及其生活設施等用地
D3
保安用地
監獄拘留所勞改場所和安全保衛部門等用地不包括公安局和公安分
局該用地應歸入公共設施用地（C）
集鎮村莊等農村居住點生產和生活的各類建設用地
以農村住宅為主的用地包括住宅公共服務設施和道路等用地
村鎮企業及其附屬設施用地
村鎮與城市村鎮與村鎮之間的公路用地
村鎮其他用地 水域和其他用
地
除以上各大類用地之外的用地
E1 水域
江河湖海水庫葦地灘塗和渠道等水域不包括公共綠地及單位內
的水域
E2
E21
E22
E29
耕地
菜地
灌溉水田
其他耕地
種植各種農作物的土地
種植蔬菜為主的耕地包括溫室塑料大棚等用地
有水源保證和灌溉設施在一般年景能正常灌溉用以種植水稻蓮藕
席草等水生作物的耕地
除以上之外的耕地
E3 園地
果園桑園茶園橡膠園等園地
E4 林地
生長喬木竹類灌木沿海紅樹林等林木的土地
E5 牧草地
生長各種牧草的土地
E6
E61
E62
E63
E69
村鎮建設用地
村鎮居住用地
村鎮企業用地
村鎮公路用地
村鎮其他用地
E7 棄置地
由於各種原因未使用或尚不能使用的土地如裸岩石礫地陡坡地塌
陷地鹽鹼地沙荒地沼澤地廢窯坑等
R8 露天礦用地 各種礦藏的露天開採用地
[樓 主] | Posted: 2007-01-24 17:54
futuremph
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最後登錄:2007-01-24
朗讀本貼
《城市居住區規劃設計規范》GB 50180—93
3.0.1 居住區規劃總用地，應包括居住區用地和其他用地兩類。
3.0.2.1 參與居住區用地平衡的用地應為構成居住區用地的四項用地，其他用地不參與平衡，《村鎮規劃標准》GB 50188—93
3.1.3 村鎮用地的分類和代號應符合表3.1.3的規定。
類別代號 類別名稱 范 圍
大類 小類
R
居住建築用地
各類居住建築及其間距和內部小路場地綠化等用地不包括中面寬度
等於和大於3.5m的道路用地
R1
R2
R3
村民住宅用地
居民住宅用地
其他居住用地
村民戶獨家使用的住房和附屬設施及其戶間間距用地進戶小路用地
不包括自留地及其他生產性用地
居民戶的住宅庭院及其間距用地
屬於R1、R2以外的居住用地如單身宿舍敬老院等用地
C
C1
C2
C3
C4
C5
C6
公共建築用地
行政管理用地
教育機構用地
文體科技用地
醫療保健用地
商業金融用地
集貿設施用地
各類公共建築物及其附屬設施內部道路場地綠化等用地
政府團體經濟貿易管理機構等用地
幼兒園托兒所小學中學及各類高中級專業學校成人學校等用地
文化圖書科技展覽娛樂體育文物宗教等用地
醫療防疫保健休養和療養等機構用地
各類商業服務業的店鋪銀行信用保險等機構及其附屬設施用地
集市貿易的專用建築和場地不包括臨時佔用街道廣場等設攤用地
M
生產建築用地
獨立設置的各種所有制的生產性建築及其設施和內部道路場地綠化
等用地
M1
M2
M3
M4
一類工業用地
二類工業用地
三類工業用地
農業生產設施用地
對居住和公共環境基本無干擾和污染的工業如縫紉電子工藝品等工
業用地
對居住和公共環境有一定干擾和污染的工業如紡織食品小型機械等
工業用地
對居住和公共環境有嚴重干擾和污染的工業如采礦冶金化學造紙
製革建材大中型機械製造等工業用地
各類農業建築如打穀場飼養場農機站育秧房獸醫站等及其附屬設
施用地不包括農林種植地牧草地養殖水域
W 倉儲用地
物資的中轉倉庫專業收購和儲存建築及其附屬道路場地綠化等用地
W1
W2 普通倉儲用地
危險品倉儲用地
存放一般物品的倉儲用地
存放易燃易爆劇毒等危險品的倉儲用地
T
對外交通用地
村鎮對外交通的各種設施用地
T1
T2 普通倉儲用地
危險品倉儲用地
存放一般物品的倉儲用地
存放易燃易爆劇毒等危險品的倉儲用地
S 道路廣場用地
規劃范圍內的道路廣場停車場等設施用地
S1 道路用地
規劃范圍內寬度等於和大於3.5m以上的各種道路及交叉口等用地
S2
廣場用地
公共活動廣場停車場用地不包括各類用地內部的場地
U 公用工程設施用地
各類公用工程和環衛設施用地包括其建築物構築物及管理維修設施
等用地
U1
U2 公用工程用地
環衛設施用地
給水排水供電郵電供氣供熱殯葬防災和能源等工程設施用地
公廁垃圾站糞便和垃圾處理設施等用地
類別代號 類別名稱 范 圍
大類 小類
G 綠化用地
各類公共綠地生產防護綠地不包括各類用地內部的綠地
G1
G2
公共綠地
生產防護綠地
面向公眾有一定遊憩設施的綠地如公園街巷中的綠地路旁或臨水
寬度等於和大於5m的綠地
提供苗木草皮花卉的圃地以及用於安全衛生防風等的防護林帶和
綠地
E
水域和其他用地
規劃范圍內的水域農林種植地牧草地閑置地和特殊用地
E1
E2 水域
農林種植地
江河湖泊水庫溝渠池塘灘塗等水域不包括公園綠地中的水面
以生產為目的農林種植地如農田菜地園地林地等
E
E3
E4
E5
牧草地
閑置地
特殊用地
生長各種牧草的土地
尚未使用的土地
軍事外事保安等設施用地不包括部隊家屬生活區公安消防機構等用地
5.0.1 村民宅基地和居民住宅用地的規模，應根據所在省、自治區、直轄市政府規定的用地面積指標進行確定。
7.0.1.3 三類工業用地應按環境保護的要求進行選址，並嚴禁在該地段內布置居住建築。
7.0.1.4 對已造成污染的二類、三類工業，必須治理或調整。
4.0.1 城市建設用地應包括分類中的居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地和特殊用地九大類用地，不應包括水域和其他用地。
4.0.2 在計算建設用地標准時，人口計算范圍必須與用地計算范圍相一致。
4.1.1 規劃人均建設用地指標的分級應符合表4.1.1的規定。
規劃人均建設用地指標分級 表4.1.1
指標級別 用地指標人（m2/人）
I 60.1～75.0
II 75.1～90.0
III 90.1～105.0
IV 105.1～120.0
4.1.3 現有城市的規劃人均建設用地指標，應根據現狀人均建設用地水平，按表4.1.3的規定確定。所採用的規劃人均建設用地指標應同時符合表中指標級別和允許調整幅度雙因子的限制要求。調整幅度是指規劃人均建設用地比現狀人均建設用地增加或減少的數值。
現有城市的規劃人均建設用地指標 表4.1.3
現狀人均建設用地
水平人(vm2/人） 允許採用的規劃指標 允許調整幅度
人（m2/人)
指標級別 規劃人均建設用地指標
人(m2/人)
≤60.0 I 60.1～75.0 +0.1～+25.0
60.1～75.0 I 60.1～75.0 ＞0 4.2.1 編制和修訂城市總體規劃時，居住、工業、道路廣場和綠地四大類主要用地的規劃人均單項用地指標應符合表4.2.1的規定。
規劃人均單項建設用地指標 4．2．1
類別名稱 用地指標人（m2/人）
居住用地 18～28.0
工業用地 10～25.0
道路廣場用地 7.0～15.0
綠地
其中：公共綠地 ≥9.0
≥7.0
4.3.1 編制和修訂城市總體規劃時，居住、工業、道路廣場和綠地四大類主要用地佔建設用地的比例應符合表4.3.1的規定。
規劃建設用地結構 表4.3.1
類別名稱 占建設用地的比例（%）
居住用地 20～32
工業用地 15～25
道路廣場用地 8～15
綠地 8～15
《城市居住區規劃設計規范》GB 50180 - 93
3.0.2.2 居住區內各項用地所佔比例的平衡控制指標，應符合表3.0.2規定。
居住區用地平衡控制指標（%） 表3.0.2
用地構成 居住區 小區 組團
1、住宅用地（R01） 4～60 55～65 60～75
2、公建用地（R02） 20～32 18～27 6～18
3、道路用地（R03） 8～15 7～13 5～12
4、公共綠地（R04） 7.5～15 5～12 3～8
居住區用地（R） 100 100 100
3.0.3 人均居住區用地控制指標，應符合表3.0.3規定。
人均居住區用地控制指標（m2/人）
居住規模 層數 大城市 中等城市 小城市
居住區 多層 16～21 16～22 16～25
多層、中高層 14～18 15～20 15～20

5. 建設用地指的是什麼意思

建設用地land for construction是指建造建築物、構築物的土地；

是城鄉住宅和公共設施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎設施用地，旅遊用地，軍事用地等，付出一定投資（土地開發建設費用），通過工程手段，為各項建設提供的土地。

是利用土地的承載能力或建築空間，不以取得生物產品為主要目的的用地。

建設用地注意事項

1、建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。

2、建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

3、建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。這就是建設用地使用權流轉中的「房隨地走」「地隨房走」原則。

比如《物權法》第146條和第147條的規定。《城市房地產管理法》第32條明確規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」

4、建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。（《物權法》第148條）

以上內容參考：網路-建設用地使用權；網路-建設用地

6. 完善農村土地管理制度的幾個問題

原國家土地管理局副局長國土資源科學技術獎勵委員會副主任馬克偉

土地制度是農村的基本制度。從中國社會的發展來看，都是由土地制度開始的變革，推動了社會經濟的發展。在新形勢下，黨的十七屆三中全會根據當前經濟社會發展的需求，對農村的改革發展作出了重要的決定。

新形勢下農村改革發展的重大方針政策，中央已經作出決定，現在需要研討的是如何貫徹落實黨的十七屆三中全會《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》。下面就完善農村土地管理制度的幾個問題，講幾點個人意見。

一、耕地保護和基本農田問題

（一）耕地保護應該堅持數量和質量並重的原則

堅持糧食基本自給的方針，實施嚴格的耕地保護制度，要守住18億畝耕地紅線，解決十幾億人口吃飯的問題，是治國安邦的頭等大事。按照第一次土地調查的原始數據（大致在1991年），全國耕地面積是20.23億畝，而到1996年統一土地變更調查的時候就減為19.51億畝，5年的時間減少了7200萬畝，年平均減少1420萬畝；比同期年度統計的300萬～400萬畝，多三四倍。一些地方上報調查面積打了折扣，留了餘地，有明顯的瞞報、少報現象。另據一些地方第二次調查的結果，耕地面積也比年度統計上報的面積要多得多。當然，只是增加了耕地面積，並沒有增加實際生產能力。在城鎮化、工業化過程中，城鎮擴展佔用的都是周邊高產優質良田，據說10多年來，全國水田凈減5000萬畝。而新補充的耕地則多是邊遠地區的劣質耕地。耕地保護的目的是要保護生產能力，所以保護耕地必須數量和質量並重。

從長遠考慮，保護耕地質量比數量更艱巨、更重要。從耕地坡度情況分析，全國有2.86億畝耕地坡度在15°以上，佔14.1%，因水土流失需要逐步退耕；有5.75億畝的耕地坡度在6°以上，佔28.4%，因不宜機械耕作和規模化經營，將會被逐步淘汰。這些需要退耕地和不宜機械耕作的耕地，即使現在保了，甚至劃為基本農田，將來也不能永續耕種。所以，必須重視耕地質量保護，否則即使保住了18億畝耕地紅線，也不見得保住10多億人口的飯碗。

（二）基本農田要有質量標准

《決定》要求劃定永久性基本農田，確保基本農田總量不減少，質量有提高，所以劃定基本農田，不僅要有數量指標，更需要有質量標准。首先防止將不能永續耕種和產量過低且難以改造的耕地劃為基本農田；其次制訂基本農田質量檢測的標准和制度，確保基本農田「質量有提高」的規定落到實處。

二、土地規劃和土地整理問題

（一）土地規劃要突出重點，要合理組織全部土地的利用

以耕地保護和保障建設用地，作為土地利用總體規劃的重點，符合國情；但是，只抓兩個重點，兩個都是「硬道理」，如果不組織全部土地的合理利用，沒有其他土地參與調整，就難以協調處理兩個重點的矛盾，就不好完成耕地保護和保障建設用地的任務。用途管制應該強調嚴格限制耕地用途的改變，應該鼓勵其他農地和未利用地經過規劃、論證補充為耕地。受政策影響，有許多牧草地等其他農地的開墾都改為未利用地開墾。其實，有條件開墾的未利用地是極少數。根據經濟社會發展和人居環境改善的需要，土地利用規劃應該合理組織全部土地的利用結構和布局的調整。國務院批准、印發的《全國土地利用總體規劃綱要（2006—2020年）》，把耕地保有量和基本農田保護面積，城鄉建設用地規模和新增建設用地佔用耕地規模，以及整理復墾開發補充耕地量作為約束性指標，其他指標均為預期性指標。這樣有利於保護耕地，也為城鎮建設和基礎設施用地的供給，預留了調劑空間，會較好地為解決耕地保護和建設用地供給的矛盾創造了條件。

（二）規劃要重視土地利用的空間配置

土地利用都是空間利用，如果計劃指標都不在規劃設計圖上進行空間配置、落實，很可能成為應付上級的「數字游戲」，建設用地突破規劃，基本農田「上山下水」就無法檢查。縣級以上的總體規劃雖然難以將指標全部落到地塊，但可將同級政府和人民關心的重點用地，在規劃設計圖上予以表示。

（三）把土地整理作為基層土地規劃，納入土地規劃體系

土地整理原本就是合理組織土地利用和調整土地關系的國家措施。土地整理首先應是基層土地利用規劃，調整土地利用結構，配置土地空間利用；其次才是為實施規劃而進行田塊形狀、土地平整、農田水利、防護林帶等配套工程的規劃設計；再根據規劃設計改變了的土地形態和經營利用方式，調整土地權屬界址線。土地整理應作為總體規劃落實到基層的規劃而納入土地規劃體系。

當前農村土地整理應面對新農村建設和統籌城鄉經濟社會發展的大舞台，走出著重耕地整理和灌區配套工程的相對狹隘圈子，結合產業布局和農業結構調整、現代農業產業體系構建和農村基礎建設，發揮自身特點和優勢，在新農村建設和農村改革發展中大展宏圖。

三、農民集體土地產權問題

土地產權主要從四個方面加以明晰。

（一）權利主體

農民集體土地所有權主體，按照法律規定分別屬於：村農民集體所有；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有；鄉（鎮）農民集體所有。法律規定的農民集體土地所有權主體是非常明晰的。

這三種農民集體土地所有權形式的權利主體都是各該農民集體，而任何農村集體經濟組織和村民自治組織都不是農民集體土地的所有權主體。它們都是產權獨立、平等的所有權主體，與人民公社制度下的「三級所有、隊為基礎」不同，土地產權沒有上下級關系，縣、鄉（鎮）、村分享農民集體土地收益是沒有道理的。

農民集體土地使用權基本上都是明晰的。依法取得的土地承包經營權、宅基地和集體土地建設用地使用權主體是明晰的。

（二）權利客體

土地權利客體就是宗地，經過地籍調查、確權、登記的農民集體土地所有權、使用權的宗地界址、面積都是明晰的，可以做到實地、地籍圖和登記簿三者一致。困難在於一村（自然村）多組的地區，村組農民集體之間的土地分配是按土質好壞分散搭配的，難以在土地調查圖上劃清，但在實地和文字表述是清晰的，也可以在地籍圖上用文字標注某個圖斑是由幾個主體所共有；宅基地和集體土地建設用地使用權則需要做大比例尺地籍圖，做到上述三者一致。第二次土地調查按照國務院要求完成後，集體土地所有權、使用權客體就應該明晰。

（三）權利內容

集體土地的權利內容，除土地承包經營權、集體土地所有權的發包權和征地補償權比較明晰，其他基本不清晰。《中華人民共和國農村土地承包法》規定，發包方（所有權人）享有的權利實質上都是有「權」無「利」，是管理權，而不是財產物權。

目前土地所有權、使用權的權利研究，一般停留在《中華人民共和國民法》規定所有權享有的佔有、使用、收益和處分的權能上。所有權和使用權分離的情況下，土地所有權人和使用權人應該分別享有什麼樣的權和利。我們需要從理論和法律上明晰在所有權、使用權上如何分離土地的佔有、使用和收益三種權能，如在土地已經承包或者使用權已經轉讓的情況下，所有權人或者原使用權人是否不應再擁有佔有和使用權；在收益權中，所有權人應該分享哪些收益，使用權人又該享有哪些收益，都應該有明確的界定和規定。

為了切實貫徹《決定》關於完善農村土地管理制度改革、保護農民利益、推進城鄉統一土地市場發展，迫切需要制訂相關法律法規，明確規定：不同的使用權、取得方式、承擔義務分別賦予相應的權和利，以鼓勵土地投入、集約利用和高效產出。

（四）權利行使

土地權利的規范行使非常不清晰，如何行使集體土地所有權和使用權，都缺乏明晰的規范准則。《中華人民共和國土地管理法》雖然明確規定了集體土地的所有權主體，但沒有規定農民集體怎樣行使所有權；卻又授權農業集體經濟組織或者村民自治機構經營、管理集體土地，這在某種程度上也混淆了農民集體土地所有權的正確行使，從而在一定程度上導致對農民利益的侵犯。需要制訂和完善法律法規，明晰集體土地各項產權的具體權利、限制、義務和行使土地權利、義務的行為規范。

四、土地登記問題

（一）土地登記是管理地權的基本手段

土地登記是古今中外管理土地權利、保護權利人利益的主要手段，是土地管理的核心內容。我國建立社會主義公有制之後，公有土地大家用，不再是財產權，土地不準賣，也無需登記管理。隨著改革開放、社會主義市場經濟的出現，土地有償使用開始實行，推動了土地登記制度的重建。目前，國有土地的登記制度基本建立，但是，農村集體土地交易發展不發達，登記需求不緊迫，農村土地登記制度基礎比較弱。

（二）《中華人民共和國物權法》提升了土地登記的法律地位

《中華人民共和國物權法》明確規定：「依法取得物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。」不動產的標準定義就是土地及其附著物。土地登記是不動產登記的核心內容，所以《中華人民共和國物權法》的規定提升了土地登記的法律地位、權威和公信力。

（三）農村土地登記需要地籍調查

《中華人民共和國物權法》雖然規定「當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料」，但鑒於農村土地調查登記基礎差（地籍測繪、習慣認識、中介服務、經濟負擔），尤其是要當事人提供「不動產界址、面積等必要材料」，目前還難以做到，需要先行初始地籍調查和初始登記，至於以後的日常變更登記，可以由申請人提供。農村土地登記速度大大快於地籍調查，造成調查與登記程度的倒置，登記基礎不堅實，勢必影響質量和權威，也會增加調查、登記的成本。第二次調查迫切需要追加村莊地籍調查任務，以滿足完善農村土地管理制度和農村改革發展的需要。

（四）建立統一的農村土地登記制度

統一農村土地登記是完善規范農村土地管理制度的重要內容。目前農村土地的所有權、宅基地和建設用地使用權是由土地行政部門統一管理，但是，農用土地（林地、耕地、園地、牧草地）承包經營權的登記、證明發放則分別由林業和農業行政部門分管。確權標准不一，容易發生重復登記、發證，引發土地糾紛，嚴重影響政府權威、行政效力和管理成本，加重了農民的負擔。

貫徹《中華人民共和國物權法》「國家對不動產實行統一登記制度」和黨的十七屆三中全會有關「規范推進農村土地管理制度改革」，健全嚴格規范的農村土地管理制度的要求，急需率先建立農村土地的統一登記制度。