陝西土地使用權轉讓

『壹』 我正在辦理一例注銷土地證案件，請各界高手指點，謝謝！(2)

按照相關規定，王建文申請了新的宅基地，應當騰退原宅基地，也就是，他原有的房屋應當拆除，房屋沒有了繼續存在的法律依據。因此，也就沒有了轉讓的權利。王建文沒有拆除應當拆除的房屋，而是轉讓，其轉讓無效，過錯在王建文。
李會芹的土地證並沒有違反相關規定。

『貳』 這宗地是否在法院查封之列

本市華鋒住宅小區內有土地7宗，其中6宗是華鋒房地產有限公司的，1宗是林某個人的，均辦理了《國有土地使用證。林某是華鋒房地產有限公司的法定代表人。2002年5月8日，法院給區國土資源局送達《民事裁定書》和《辦助執行通知書》，要求協助查封華鋒房地產有限公司坐落在華鋒住宅小區的土地。同時在《查封財產清單》「財物名稱」欄填寫「土地」，「特徵及成色」欄填寫「市華鋒房地產有限公司坐落在M區華鋒住宅小區的土地」，「數量」為「一塊」。
2002年9月14日，林某以其位於華鋒住宅小區內的土地使用權為華鋒房地產有限公司向發展銀行貸款提供擔保，並到區國土資源局辦理了抵押登記。法院知道後，致函國土資源局，稱該宗土地他們查封在先，林某的抵押行為無效。區國土資源局則認為2002年5月8日法院要求協助查封的只是華鋒房地產有限公司的土地，並沒有包括林某的土地，林某的擔保合法、有效。
最近，法院要求本市土地交易中心公開拍賣該宗土地，區國土資源局提出異議，法院認為異議不成立。那麼，林某的土地使用權究竟有沒有被法院查封?廣東省湛江市國土資源局 鄭志良
答：華鋒公司為房地產開發單位，土地依法應為國有出讓土地使用權。從來信反映的情況看，該小區還未投資建設。那麼，本案的問題應該是法院與國土資源局對華鋒住宅小區土地權利構成理解上的不一致所致。即法院認為華鋒住宅小區的七宗地為「一塊」地；而國土局認為華鋒住宅小區的七宗地，其中六宗是華鋒公司的，一宗是林某個人的。究竟誰的理解正確，這要從土地出讓和轉讓的合法性上作判斷。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第九條規定，土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。第十條規定，縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，應根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或省級人民政府批准。第十一條規定，土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行，出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬訂方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
這就是說，土地出讓的前置程序應當是先取得建設項目的立項審批和項目用地計劃任務、取得城市規劃部門的規劃建設定點文件，然後才能到土地管理部門辦理土地出讓手續。
根據信中反映的華鋒公司與林某的關系，華鋒住宅小區的土地出讓手續會出現兩種可能：一是如果華鋒住宅小區的七宗地是華鋒公司一次性以一個建設項目名義辦理的土地出讓手續而得，那麼，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第一款第（二）項規定，出讓土地在未完成開發投資總額2 5%以上不得轉讓的規定和第二款轉讓房地產時房屋已建成的，還應當持有房屋所有權證書的規定，區國土資源局在華鋒公司對小區土地還未投資建設，或者還未取得房產證的情況下，為林某從華鋒公司分割土地、辦理《國有土地使用證》的行為是不規范的。那麼，法院的理解是正確的，查封合法有效。二是如果華鋒住宅小區的七宗地是華鋒公司分七次，其中一次是以林某個人的建設項目及用地計劃任務申辦的土地出讓手續，其餘六次是以華鋒公司的建設項目及用地計劃任務申辦的土地出讓手續，那麼，區國土資源局為林某辦理的土地使用證合法有效。法院認為對華鋒住宅小區查封的土地中應該包括林某這一宗地，就缺乏法律依據和事實根據，林某的土地使用權當然沒有在查封的范圍內。
陝西永嘉信律師事務所 白新亞

『叄』 土地出讓契稅稅率是多少

《契稅暫行條例》第三條契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。第四條契稅的計稅依據：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；

（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；

（三）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。

(3)陝西土地使用權轉讓擴展閱讀：

契稅計稅依據：

契稅的計稅依據為不動產的價格。由於土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據視不同情況而決定。

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免徵契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。

以劃撥方式取得土地使用權，經批准轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅。計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

『肆』 西安別墅土地使用權年限

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層獨立洋房」、「聯排排屋」、「雙拼排屋」、「疊加排屋」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發獨棟別墅在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

要找西安的別墅，就網路一下：西安別墅 找一下就能找到。鏈接地址：http://www..com/s?wd=%CE%F7%B0%B2%B1%F0%CA%FB

『伍』 西安曲江奧都荔公館有土地使用權嗎

第六章 法 律 責 任 第六十三條 違反本法第十條 第十一條的規定,擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的,由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。 ?? 第六十四條 違反本法第二十九條的規定,未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的,由縣級以上人民**工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動,沒收違法所得,可以並處罰款。 ?? 第六十五條 違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的,由縣級以上人民**土地管理部門沒收違法所得,可以並處罰款。 第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的,由縣級以上人民**土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金,沒收違法所得,可以並處罰款。 ?? 第六十七條 違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的,由縣級以上人民**房產管理部門責令停止預售活動,沒收違法所得,可以並處罰款。 ?? 第六十八條 違反本法第五十七條的規定,未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的,由縣級以上人民**工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動,沒收違法所得,可以並處罰款。 ?? 第六十九條 沒有法律、法規的依據,向房地產開發企業收費的,上級機關應當責令退回所收取的錢款;情節嚴重的,由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。 ???? 第七十條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權,構成犯罪的,依法追究刑事責任;不構成犯罪的,給予行政處分。 ?? 房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利,索取他人財物,或者非法收受他人財物為他人謀取利益,構成犯罪的,依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任;不 構成犯罪的,給予行政處分。 第七章 附 則 第七十一條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權,從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理,參照本法執行。 ?? 第七十二條 本法自 1995 年 1 月 1 日起施行。

『陸』 陝西省城固縣 老莊鎮土地使用權確認

您好，我是國家注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，您可以登陸土地市場網或者國土部網站，那裡公布有最新成交的土地出讓案例，可以選擇城市、用途等相關信息，滿足您的使用要求。各個城市都有基準地價，是劃分區域和級別的，所以如果您想查那裡的土地級別，也可以登陸當地的土地部門網站或者咨詢當地土地評估機構，這個都是公開並免費的

『柒』 西安土地出讓金標準是什麼如何確認出讓金標准

土地因稀缺性而寶貴，土地出讓金也因各城發展進程不同標准也不同，那麼，西安土地出讓金的標準是什麼？如何確認土地出讓金標準的最低值，筆者就此，為大家搜集整理了諸多資料。土地出讓金標準是什麼?土地出讓金標准?我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象;協議出讓由於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(包括無償)出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准至關重要。土地出讓金標准區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%」;1995年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規定可以看出土地出讓金標准，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而，在實際工作中，由於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓;另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金;再者，還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要,難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定的協議出讓最低價標准。土地出讓金標准最低價確認方法協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標准。新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。土地出讓金標准：生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金標准與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60%毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地出讓金標准：土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建設用地(工業用途)協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為准;以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按土地出讓金標准價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低於標定地價的40%，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低於標定地價的40%」作為衡量低價出讓國有土地的標准。什麼是土地出讓金?土地出讓金(land-transferringfees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。相關閱讀：廣州土地出讓金標准調整 算算你要補交多少錢？土地出讓金的概念以及收取計算標准沈陽土地出讓金標准 加強土地出讓金的徵收管理石家莊土地出讓金的標准及土地出讓的手續國務院規定的國有土地出讓金標准以及最低價確認方法

『捌』 該宗地使用權應確權給誰

1964年，曾祥聰等6人自籌資金，在鄉下租用牛棚開辦皮線加工廠。當時經公社黨委研究，皮線廠掛名為「大水人民公社皮線廠」，利潤雙方分成。
1968年8月，經大水公社革委會同意，該廠以58元的價格在當地生產隊「徵用」土地4.4畝，修建了廠房和生活用房，但無其他任何用地審批手續。
1980年，該公社在另一處修建了製革廠，公社要求皮線廠搬遷到公社製革廠生產。皮線廠廠房被公社榨油廠佔用。
1982年冬，公社榨油廠倒閉。榨油廠負責人把使用的皮線廠還給了房主曾祥聰，後一直無人使用。1992年，鄉政府將皮線廠視為公社閑置企業予以拆除，另行修建了集貿市場。
2001年，該鄉企業辦將集貿市場的土地轉讓給了其他單位和個人使用。為此，從2004年3月起，曾祥聰等六人多次向鎮政府要求補償，向縣國土資源局提出歸還該廠土地使用權要求。
請問，該宗土地在鄉企業辦未轉讓給單位和個人之前，是國有土地還是集有土地；在鄉政府未拆除皮線廠另作集貿市場前，曾祥聰等六人是否繼續享有土地使用權。
湖南省洞口縣國土資源局 楊恢高
答：該宗土地性質應為該鄉（鎮）農民集體企業建設用地，在鄉企辦未將該地轉讓給單位和個人之前，該集體建設用地使用權應歸鄉集貿市場。
該土地使用權糾紛產生於1964年，根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十三條（二）項的規定，1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》公布時起至1982年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時止，經縣、鄉（公社）、村（大隊）批准同意，並進行了適當的土地調整或者經過一定補償的，分別屬於該鄉（鎮）或村農民集體所有；第四十三條規定，鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人依法使用農民集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。對多佔少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權，並退還農民集體，另行安排使用。
盡管當時這塊地「徵用」費58元是曾祥聰等6人的個人資金，但在當時農村土地集體化政策的條件下，是不允許農民個人使用集體土地辦企業的，更不允許農村社隊私自轉讓土地。根據1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》第十三條和第十九條的規定，社隊辦企事業，要報上級批准，用地要堅持自願互利原則；第二十一條規定，生產隊所有的土地，一律不準出租和買賣。
1968年曾祥聰等人出資，只能以大水人民公社皮線廠名義徵用土地辦廠，那麼，該徵用土地的性質應該是公社企業用地性質，而非個人購地；而相對於國家徵用土地，該公社企業這次徵用土地的性質又該怎麼區分呢?1958年《國家建設徵用土地辦法》第四條規定：「徵用土地，須由有權批准本項建設工程初步設計的機關負責批准用地的數量；用地單位申請核撥用地時，須送交徵用土地申請書，並附對被徵用土地者的補償、安置計劃，以及經批準的建設工程初步設計文件，施工時間文件和土地所在地的縣級或者鄉、鎮人民委員會的書面意見。」這就是說，國家建設徵用土地有著一套嚴格的審批程序和相應的法律文件。
因此，可以認定，1968年曾祥聰等人出資以公社名義購地辦企業引起的土地權屬變化是農民集體內部的變更，而絕非國家建設徵用土地意義上的由集體所有土地轉為國有土地的變更。從這個意義上說，原皮線廠的4.4畝土地曾祥聰等人的這個小集體從來就不享有使用權，也不存在與公社農民集體共有該廠土地使用權的問題。從曾祥聰等人按股分紅的事實看，其58元「征地」費，充其量能視為與公社共同辦廠的股份。
1980年，公社要求皮線廠搬遷到公社製革廠生產經營，應視為土地置換。曾祥聰等人就不應當對原皮線廠的土地主張權利。1992年，鄉政府將一直閑置無人使用的皮線廠改建成集貿市場的行為，就與曾祥聰等人沒有關系了。
陝西永嘉信律師事務所 白新亞