物權編立法

⑴ 分別列出物權法和民法典物權編規定了哪些物權類型並進行比較二者在物權類型規定上的區別思考立法理由。

民法典中物權編變動點如下
（一）徵用制度
1. 最新變化：《民法典》第245條
（1）因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵用組織、個人的不動產或者動產；
（2）被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人；
（3）組織、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。
2. 注意：《民法典》對徵用制度，根據疫情有重要修改，需要考生引起足夠的注意，對新的制度變化要了解、記憶。

（二）建築物區分所有權制度
1. 最新變化：《民法典》第274、275、276、278條
（1）規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；
（2）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
中業主共同決定事項的表決
（3）業主共同決定事項的表決問題：
①業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決；
②決定籌集維修資金、改建或重建建築物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；
③決定其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
2. 注意：建築物區分所有權制度的常規核心考點，是哪些財產屬於業主共有，民法典在這里有新的規定，考生要足夠注意。此外，業主共同決定事項的表決問題屬於記憶性質的考點，需要考生足夠注意並進行記憶。

（三）土地經營權
1. 最新變化：《民法典》第333、334、335、342條
（1）「三權分置」：土地所有權——土地承包經營權——土地經營權
土地經營權，是指權利人有權在合同約定的期限內佔有農村土地，自主開展農業生產經營並取得收益的權利。
（2）土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。
（3）流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
2. 注意：土地承包經營權在近年的考試當中，考查次數較多，而且著重在考查土地承包經營權的物權變動模式。近年《民法典》又明確規定了「三權分置」制度，要引起充分重視。

（四）抵押權
1. 最新變化：《民法典》第405、406條
（1）抵押財產的處分
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
（2）抵押不破租賃規則
抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
3. 注意：抵押權是擔保物權中最為重要的制度，每年均進行考查，考查的分值在2-4分左右。今年《民法典》還有相關的新變化，需要考生引起足夠注意。

（五）抵押權與質權競合時的先後順序
1. 最新變化：《民法典》第415條
同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。
2.注意：擔保物權的競合與混合擔保一直都是命題人偏愛的制度，特別《民法典》還有相關的新變化，考生要注意具體效力規則。

⑵ 民法典物權編草案二審：刪去耕地不得抵押 增加居住權無償設立

  4月20日，十三屆全國人大常委會第十次會議在京舉行，《民法典物權編（草案）》迎來二審。對比此前的初審草案，二審稿在耕地抵押、海島保護、業主維權、居住權等多個關鍵領域進行了修改。

  據了解，2018年8月，十三屆全國人大常委會第五次會議對民法典各分編（草案）進行了初次審議。2018年12月，常委會第七次會議對民法典合同編（草案）、侵權責任編（草案）進行了二審。

  刪去耕地不得抵押的規定

  有的常委會委員、地方和法學教學研究機構提出「草案的條文較多，建議設置分編」，憲法和法律委員會經研究，建議採納予以採納，將物權編草案進一步分為五個分編，即：通則、所有權、用益物權、擔保物權、佔有。

  針對農村集體所有土地的征地補償、土地承包經營權等相關制度，草案二審稿中修改或增加了相關條款規定。

  草案二審稿第三十九條第二款增加了相關規定，新的條款明確：徵收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費用、安置補助費、農村村民住宅和其他地上附著物，以及青苗等的補償費用，並安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

  同時，草案二審稿對第十一章「土地承包經營權」的相關內容作了完善，明確承包期屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包；土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權；流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記，未經登記，不得對抗善意第三人。同時，刪去草案第十七章「抵押權」中關於耕地不得抵押的規定。

  無居民海島屬於國家所有

  無居民海島，個人可否進行開發？

  有的常委會委員、部門提出，海島保護法明確規定，無居民海島屬於國家所有，建議草案增加規定相關內容。

  憲法和法律委員會經研究，建議採納這一意見，在草案第五章增加相關內容。

  草案二審稿第五章第四十三條規定，礦藏、水流、海域屬於國家所有。

  同時，第四十三條之一明確，無居民海島屬於國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。

  另外，近年來，業主大會、業主委員會成立難，公共維修資金使用難，以及物業管理不規范、業主維權難等問題引起了社會的廣泛關注。

  為此，草案二審稿第七十二條第二款中增加規定：居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

  同時，草案二審稿中進一步降低了通過公共維修資金使用表決程序的表決要求。將草案第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數佔比「雙過四分之三」同意，修改為「雙過半數」同意。

  草案二審稿在第七十六條中增加了一款規定：緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

  此外，草案二審稿中也進一步加強對業主維權的保障，在草案第八十一條中增加一款規定：在建築區劃內違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道等的行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

  增加居住權無償設立的規定

  有的地方、法學教學研究機構和社會公眾建議進一步完善居住權制度的相關規定，明確居住權是無償設立的用益物權，並對居住權合同的內容進行規范。

  為此，草案二審稿將草案第一百五十九條修改為：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

  同時，草案第一百五十九條第二款單設一條，並增加一款規定：居住權合同的一般條款包括當事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、解決爭議的辦法。

  值得注意的是，草案二審稿在第一百六十條中增加規定：居住權無償設立。

⑶ 中華人民共和國物權法的修訂

根據憲法，制定的法規。由第十屆全國人民代表大會第五次會議於2007年（丁亥年）3月16日通過，自2007年10月1日起施行。
物權法的概念和調整對象
物權法主要是大陸法系特有的概念，是大陸法系民法典的主要內容，也是大陸民法體系中國的重要法律部門。
有些學者認為，物權法的概念來源於羅馬法，在羅馬法中就存在了物權法和債權法分離的現象，這就是羅馬法關於對物權法和人法的區別。事實上，在羅馬法中，物權法的概念和債權法的概念和並沒有出現，即使是在查士丁尼制定的《民法總論》之時，也還是將物與用益物權、所有權、地役權等混淆在一起，沒有嚴格的物權法及物權法的概念，沒有在此基礎上建立一個完整的物權法的概念，沒有嚴格區分物與物權的概念，沒有在此基礎上建立一個完整的物權法，而是使用財產法的概念。
在德國，法學家極為注意物與財產的區別，注意物權與債權區別，在18世紀制定《巴伐利亞民法典》和《普魯士普通法》時，就體現了這樣的區別。19世紀末制定《德國民法典》，立法者採取了一個極為重要的立法方法，就是將物作為權利客體規定在總則當中，另外專門建立了物權法體系，並將其作為一個獨立的民法組成部分，與債權法、繼承法並列，稱為三大財產法，物權法為其中之一。正是從《德國民法典》開始，物權法才真正稱為一個具有自身獨立體系、內容完整的法律，並成為民法的重要組成部分。因此，一般認為，物權法在學說上是由潘德克吞法學所創，立法上則是1896年《德國民法典》專設物權法編為首創。

⑷ 民法典物權編草案二審 「居住權無償設立」等四大變化

新京報快訊（記者 王姝）十三屆全國人大常委會第十次會議二次審議民法典物權編草案，對比此前的一審稿，二審稿呈現「居住權無償設立」等四大新變化。

變化1

明確「居住權無償設立」

一審稿在現有物權法基礎上，增設了「居住權制度」。二審稿則進一步細化了有關居住權的相關規定，明確居住權是無償設立的用益物權，並對居住權合同的內容進行了規范。

二審稿提出：居住權無償設立；居住權人有權按照合同約定，對他人享有的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要；居住權合同的一般條款包括當事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、解決爭議的方法。

按照上述規定，舉例來說，某人立遺囑想把房產留給兒子，但是又擔心老伴的養老居所，那麼就可以簽訂居住權合同，明確房產雖由兒子繼承，但是老伴是居住權人，有權佔用、使用該處住宅。

變化2

明確「土地承包期屆滿依法繼續承包」

此前，十三屆全國人大常委會第七次會議通過了農村土地承包法，二審稿進一步落實了新農村土地承包法提出的「三權分置」等新規定。

二審稿規定：承包期屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包；土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權；流轉期限為5年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記，未經登記，不得對抗善意第三人。

同時，二審稿刪除了一審稿「抵押權」中關於耕地不得抵押的規定，以適應「三權分置」後土地經營權入市的需要。

變化3

強調「無居民海島屬於國家所有」

一審後，有的常委委員提出，海島保護法明確規定，無居民海島屬於國家所有，建議草案增加相關內容。

二審稿採納了上述建議，在「國家所有權和集體所有權、私人所有權」章節增加規定：無居民海島屬於國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。

變化4

降低啟動公共維修資金的表決要求

一審稿規定了建築物區分所有權。一審後，有的常委委員、部門和社會公眾提出，近年來，群眾普遍反映業主大會、業主委員會成立難，公共維修資金使用難等問題，建議草案對此作出針對性的規定。

二審稿採納上述建議，增加規定：居委會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。同時完善公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將一審稿的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數佔比「雙過3/4」同意，修改為「雙過半」同意；明確提出「緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依照申請使用維修資金。

此外，二審稿進一步強化對業主維權的保障，增加規定：在建築區劃內違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道等的行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

⑸ 民法典物權編草案有關規定能否解決業主「三難」

鳳凰網房產淄博訊（編輯 劉佳）業主委員會選舉頻頻「難產」、公共維修資金躺在賬上「睡大覺」、物業不作為業主卻投訴無門——近年來，關於業主權益的糾紛在各地多有發生，業主「三難」被廣泛「吐槽」。日前提交全國人大常委會審議的民法典物權編草案二審稿，針對相關問題作出規定，引發不少期待和關注。

業委會成立難？——明確政府、居委會應給予指導協助

「我們小區業主委員會從籌備到選舉出來，用了將近一年時間！」家住南京市建鄴區某小區的朱先生告訴記者，他所在的小區在選舉業主委員會時，多次發生物業公司阻撓業主開會、阻攔業主大會發放選票等事件，還有業主受到社會閑散人員的威脅。

新華社記者調查發現，盡管近年來各地紛紛出台物業管理辦法，鼓勵住宅小區成立業委會，但由於業主對政策不熟悉、業主與物業公司有矛盾等原因，許多小區的業委會遭遇「難產」甚至「流產」。

對此，民法典物權編草案二審稿規定，地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

中國人民大學法學院教授楊立新表示，居委會是群眾自治性組織，具有特別法人資格，上接政府下靠居民。二審稿增加了居委會在設立業主大會和選舉業委會中的職能，有利於業主保護自己的權利。

「在基層實踐中，沒有業主大會和業委會，業主就像一盤散沙。聘請物業公司、處理和居委會的關系，以及保護業主的權益，都很難展開。」全國人大常委會委員殷一璀在分組審議草案時呼籲，除了加強政府指導，還應給設立業主大會和業委會提供更多法律支撐。

公共維修金使用難？——降低使用門檻增加使用情形

家住湖北省武漢市南湖某小區的胡先生，幾年前發現自家住宅樓內部公共牆面嚴重滲水，牆面大面積脫落。他多次向物業反映，希望能夠用公共維修金進行維修，但遲遲未見維修工作啟動。

這並非個例。近年來，隨著許多建築逐漸進入「中年維修期」和「老年危房期」，公共維修金亟待使用。但因申請手續繁瑣，收繳上來的維修金往往處於「沉睡」狀態。

民法典物權編草案一審時，曾對此作出規定，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，應當經參加表決專有部分面積四分之三以上的業主且參加表決人數四分之三以上的業主同意。

草案二審稿中，兩個「四分之三」改為了「半數」。二審稿同時增加規定，緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

中國人民大學法學院教授王利明表示，此前的規定要求較高，實踐中易造成業主開會難、議事難、表決難等問題，給居民的日常生活帶來極大不便。草案二審稿將通過這一事項的表決要求從面積和人數的「四分之三」降至「半數」，有利於讓公共維修金不再「沉睡」。

全國人大常委會委員田紅旗說，關於緊急情況下申請使用維修資金的規定還有待進一步完善。「緊急情況下，物業服務企業、業主都應有權申請使用維修資金；業主大會、業主委員會有召集程序的要求，在時間來不及的情況或不履行職責或無人管理的情形，應賦予相關業主申請權利。」

業主維權難？——賦予相關部門管理義務明確權利救濟渠道

北京市民袁大爺幾年前購買了東四環某高檔小區的商品房，可小區的管理卻讓他很鬧心：「小區看上去很臟，有一些私搭亂建也沒人管，找物業投訴也不搭理。」

草案二審稿對此作出規定，在建築區劃內違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道等的行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

北京理工大學法學院民法典研究中心主任孟強說，草案二審稿的這處修改，為解決小區違規現象引發的糾紛提供了法律依據。

「物業作為服務企業難以對違規業主進行有效約束，但根據草案二審稿，當涉事業主拒不履行相關義務的，其他業主可以向管理部門投訴，且這些部門必須依法解決，這就對小區生活中常見糾紛指明了解決的途徑和渠道，並賦予相關部門一定的義務去積極履行職責。」孟強說。

全國人大常委會委員劉海星認為，保障業主權利，還需加強對業主大會和業主委員會的監督。

「實踐中，一些小區業主大會、業主委員會建設不規范、履職不到位，甚至由少數人掌控，侵害小區業主權益。」劉海星建議，在法律中增加有關部門對業主大會和業主委員會日常運作進行監督的規定。若業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益，受侵害的業主除請求人民法院予以撤銷外，也應增加向有關部門或居委會投訴的渠道。

（來源：新華視點）

⑹ 民法典物權編草案：更好保護你我財產權利

即將提請十三屆全國人大三次會議審議的民法典草案中，物權編草案是民事法律體系的重要組成部分。法律界人士普遍認為，從現行物權法修改而來的物權編草案，有助於強化保護公民財產權利，讓有恆產者更有恆心。
從物權法到物權編草案
物權制度是產權保護的基石，物權法律制度重要性不言而喻。
我國現行物權法於2007年實施，物權法規定的中國特色社會主義物權制度，在明晰權利歸屬、實現物權平等保護等方面發揮了重要作用。
2018年8月，民法典物權編草案與其他分編草案一並，首次提請全國人大常委會審議。全國人大常委會法工委主任沈春耀表示，草案在物權法基礎上，按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，結合現實需要，進一步完善了物權法律制度。
經過全國人大常委會三次審議後，物權編草案進一步完善。針對經濟社會生活以及司法實踐中出現的新情況新問題，草案在強化業主權利保護、增加居住權規定、完善動產抵押和權利質押的規則等多方面作出完善。
「民法典物權編草案並不需要對物權法進行脫胎換骨式的修改，而應該在保持物權法的基本制度與基本規則不變的情況下，以問題為導向，進行必要的、適當的修改。」中國人民大學教授王利明說。
專家普遍認為，物權編草案總體上是對現行物權法的延續和「升級」。從物權法到物權編草案，標志著我國物權法律制度的再度明確與不斷完善。這樣的立法方式也有利於最大程度凝聚共識，減少爭議，提升立法質效。
聚焦經濟社會熱點問題
如何破解小區業主維權難？居住權制度如何規定？住宅建設用地使用權期間屆滿怎麼辦？……這些社會關注的熱點問題，物權編草案均作出了回應。
在建築物業主權利保護方面，草案強化了業主對共有部分共同管理的權利，降低業主作出決議的門檻，明確共有部分產生的收益屬於業主共有。此外，草案還規定政府、居委會應對設立業主大會和業委會給予指導協助，推動解決業委會成立難的問題；完善公共維修資金使用的表決程序，有利於讓資金不再「沉睡」。
「對於一些違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道等引發的糾紛，草案賦予了相關部門一定的義務去積極履行職責，對小區常見糾紛指明了解決途徑，為解決糾紛提供了法律依據。」北京理工大學法學院民法典研究中心主任孟強說。
作為物權編草案的一大亮點，草案在用益物權部分專章規定居住權，明確居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
沈春耀表示，這一制度是為了落實黨中央的要求，認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求。有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。
對於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，物權編草案作出原則性規定，回應社會關切；對於承包地「三權分置」問題，草案進一步明確土地承包期限，土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權……
不少全國人大常委會組成人員在審議物權編草案時表示，草案較好地回應了廣大人民群眾關心的一些社會熱點問題，體現了對公民權利的高度重視。
讓公民財產得到更好保護
法律是治國之重器，良法是善治之前提。
據了解，民法典物權編草案編纂過程中，立法機關嚴格遵循科學立法、民主立法、依法立法原則，廣集民意、凝聚民智，讓草案更接地氣、具實效。
從立法機關多次召開座談會聽取中央有關部門和部分專家學者意見，到赴地方調研了解實際情況；從全國人大常委會組成人員各抒己見，到草案公開上網徵求社會公眾意見……編纂工作堅持以人民為中心，以保護民事權利為出發點和落腳點，推動我國物權法律制度進一步完善。
對於業主權利保護，全國人大常委會委員田紅旗提出，關於緊急情況下申請使用公共維修資金的規定還有待進一步完善，應賦予相關業主申請權利。
對於居住權制度，全國人大環境與資源保護委員會委員譚琳建議在草案中增加規定，屬於夫妻一方個人所有的房屋是夫妻唯一住所的，雙方有共同使用居住的權利，離婚後所有權人不得隨意處分。
……
專家認為，經過全國人大常委會三次審議後，草案已日漸成熟，但仍有提升空間。即將召開的十三屆全國人大三次會議，將對民法典物權編草案進一步補充完善，築牢現代產權保護制度的堅實基礎，讓你我財產權利得到更有力的保護。

⑺ 物權法的立法背景及其必要性，還有它的亮點

一、 物權法起草制定的立法背景

我國准備出台的《民法典》的內容可能包括五大部分：主體編、合同編、物權編、債權編和責任編。物權編是其中的核心基礎性組成部分。為此，全國人大常委會法工委專門成立了以粱慧星、王利明為首的兩個課題小組，從事《物權法》的起草工作。2007年3月16日，十屆全國人大五次會議高票通過《物權法》。這標志著中國民法典向誕生邁出關鍵一步。

1、物權法制定實施的現實背景

①市場經濟發展的需要

任何一部法律的起草立法及實施，必然有其內在的多重原因，物權法的制定實施首要地便是因社會經濟的發展，人們十分關注財產的歸屬和利用問題，人們對自身創造的社會財富有了合法規范的必要。人們對物的權利即物權是特定社會人與人之間對物的佔有關系在法律上的表現，是法律確認的主體對物依法享有的獨占的、排他的支配權利。法律是現實社會的調整器，通過國家強制力來確認人們各自不同的社會地位、財產的歸屬等現實問題，物權法便是調整因物的歸屬和利用而產生的規范財產關系的民事基本法律，它包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護等。

②法律完善的需要

我國民事法律制度的制定與完善是逐步推進發展的。自20世紀80年代，我國制定頒布的民法通則為基礎起點，20世紀90年代末制定實施的統一合同法，其他有關婚姻家庭繼承的法律制度，知識產權法制度、相關侵權法律制度和司法解釋等的相續制定實施，使得物權法律的制定實施顯得尤為迫切，物權法的制定和實施可以說是應時而生，應需而來。

③現實法律問題操作的需要

同時社會經濟的發展導致人與人之間的財產法律關系越來越繁多與復雜，很多涉及到物的所有與佔有等法律關系，迫切需要一部規范完備的物權法律制度。現實存在的諸多涉及到物權法律糾紛急需一部有力的物權法保護合法者的權益，物權法的制定實施解決了諸多現實的法律應用問題。

2、物權法起草制定的學術背景

作為物權法起草的前期准備工作，全國人大法工委分別委託社科院的梁彗星教授、中國人民大學的王利明教授撰寫物權法專家建議稿，全國人大法工委在此基礎上經過增刪修改，於2001年5月形成了提交專家討論的物權法草案；之後，又參酌專家意見，於同年年底完成並於2002年1月發表了物權法徵求意見稿。

物權法打破了我國立法的記錄，是立法史上審議次數最多的一部法律，是12部公開向社會徵求意見的法律之一，在公開徵求意見過程中，在全國引發了廣泛的爭論，涉及到有關政治問題。有專家認為，物權法草案沒有堅持社會主義的基本經濟原則，違反了憲法。起草小組粱慧星和王利明等民法學專家表達了不同的辯解看法：第一、對合法財產一體承認、平等保護是物權法准則。其二、物權法是民事法律，不是憲法。沒有必要寫明國家財產神聖不可侵犯的理由是憲法已規定，物權法沒有必要重復；如果重復該規定，易引起誤解。第三、貧富分化是社會現實問題，不是物權法問題。此種辯解的觀點得到大多數人的支持。瀝清了人民群眾心中得困惑。物權法的立法進程繼續前行。

正在物權法即將審議通過之際，重慶市九龍坡區「史上最牛的釘子戶」適時出現，所表現的房屋拆遷與「釘子戶」問題在全國引起極大關注。各方法律專家紛紛就此發表各種見解，一場關於物權法與房屋拆遷「釘子戶」的學術爭鳴就此撲天蓋地展開。物權法中「國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯」的法律原則規定，與生活中的現實激烈地碰撞，使廣大人民群眾自覺不自覺地接受了一次物權法教育的洗禮。憲法「公民的合法的私有財產不受侵犯」的原則和物權法「私人的物權受法律保護」的觀念進一步深入人心。

二、物權法的必要性

為什麼要有物權法？
———在城市，房主和物業公司為樓梯、車庫等空間的所有權爭吵，已不鮮見。
———在農村，有農民為宅基地權屬不明起紛爭，結下幾代怨仇。
———從數據看問題，北京市法院2001年受理的房地產糾紛達到15000多件，且逐年上升。
盡不處於物權的法律關系中。有委員認為，搞社會主義市場經濟，社會財富不管人們對物權這個概念不熟悉。在生活中，人們無時無刻斷增多，老百姓逐步變得富裕。有了財產，老百姓自然關心自己的財產安全和自身利益，財產的糾紛也多了。解決這些糾紛適用的具體法律就是物權法。它能定分止爭，使民有恆產。
憲法修正案強化了對公民合法私有財產的保護，強調對國家徵用土地房屋，要實施合理補償。王利明認為，物權法的出台，是憲法原則的具體化。把老百姓的權利明明白白寫進法典，有利於制止那些踐踏老百姓財產權利的現象。「物權法和合同法是支撐市場經濟的兩個支柱。」王利明教授引用一位外國經濟學家的話來形容制定物權法的必要性。

【唐德華】：《物權法》的制定和頒布至少可以說有四個方面的重要意義。第一、有力的推進了我們國家依法治國建設社會主義法制國家的進程。也可以說，是一個重大的舉措或者是一個帶有里程碑性質的一部法律。第二《物權法》維護我們國家的基本經濟制度。我們國家的基本經濟制度在《憲法》里已經很明確了，就是以公有制為主體，多種經濟共同發展，這么一個基本的經濟制度。這是第二個方面的意義。第三個方面，我覺得它是維護社會主義市場經濟秩序所必須的一部法律。我們知道，我們現在正在建設社會主義市場經濟，而且逐步的和國際要接軌。在市場經濟建立的過程當中，都需要完善的法律制度，其中很重要的一部法律應該說是《物權法》。第四個方面，我覺得也是很重要的一個方面，那就是說《物權法》關繫到或者涉及到公民、法人和其他組織的權利。有人說《物權法》是屬於財產的歸屬法，財產的歸屬對每一個人來講、對每一個企業或者法人、組織來講，都是非常重要的，就是這個財政權力屬於誰呢？這一點是非常重要的。如果說《合同法》是交易法，那《物權法》是歸屬法，歸屬法在一定意義比教育法更重要。《合同法》的重要性大家都已經知道了，而且經過這些年的實踐，已經證明它在經濟生活和社會生活當中的作用。《物權法》必然在十幾年過程當中，對保護公民、法人和其他組織的權利更加重要、更加突出。所以我覺得至少可以說，《物權法》的頒布有這么四個方面的重要意義。所以人們都非常關注這部法律

三、物權法亮點【引用某個訪談】
[關鍵詞] 不動產登記制度

房子登記在誰名下，就是誰的產權

[案例]張女士夫妻兩人購買了位於奧體中心的一套商品房，當時由於種種原因，這套由夫妻兩人出資的房屋，產權人僅登記了未成年女兒一人的名字。張女士不清楚，這套房屋的所有權人該如何確定。

[解析]根據《物權法》規定，不動產物權，實行嚴格的登記制度，登記才生效，不登記不生效，即登記才有物權，不登記沒有物權，而且登記在誰名下，就是誰的物權。這套房屋雖然由張女士夫妻兩人出資購買，但他們自願將房屋所有權登記在他們未成年的女兒名下，實際上是他們處置了自己的財產，他們的未成年女兒就是唯一的物權(所有權)人，張姓夫婦不是權利人，也不是共有權利人。

當然，有一例外，即夫妻關系存續期間一方或雙方所購的不動產，即使登記在一人名下，只要夫妻雙方對財產沒有特別約定，應當認定為夫妻共有財產。因為這屬於「其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定」。

不登記，房子不屬於你

[案例]3年前，李女士的一名相當要好的朋友要賣房產，她和這位朋友協商，以13萬元的價格買下。隨後，李女士在付給好友10萬元後，舉家搬了進去，一住就是3年。3年中，尚欠著3萬元餘款未付，對方一直未催要，李女士也因為手頭緊，沒有及時還清。與此同時，李女士也沒有要求對方配合辦理過戶登記，此事一拖就是3年。前一段時間，李女士突然接到好友的通知，稱不願意賣房了，並將李女士在3年前的買房款10萬元退還給了她。目前房價已翻番，該朋友已以26萬元的價格將該房賣給了別人。李女士對此房是否有權主張權利呢？

[解析]《物權法》第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」根據物權法的本意，此處的「合同效力」僅指債權效力，而不指也不包括物權效力。即我國物權法將物權設立的原因行為、基礎行為(合同)與設立行為(不動產登記)二者區別開了，而且在買賣中必須要二者同時具備，特別是必須進行不動產登記，始發生物權設立、變更、轉讓的效力。李女士雖然和她的好朋友商定了購房合同，而且付清了大部分購房款，但是由於沒有辦理轉讓登記(過戶登記)，該房屋仍屬李女士的朋友所有，李女士的朋友仍有權處分(出賣)自己名下的該房產。李女士則不享有該房屋的物權，她只能根據購房合同，請求她的好朋友承擔賠償損失等違約責任。

預告登記，防止期房「一房多嫁」

[案例]2006年5月，秦小姐在一新樓盤買了一套128平方米的房子，在與開發商簽訂房屋買賣合同並交納首付款之後，開發商卻遲遲未按照合同的約定交房。上個星期秦小姐再次去交涉時，發現開發商已經擅自將該房屋賣給了自己的售樓小姐，而且合同已經備案，對方已經裝修入住了。

[解析]物權法創設了預告登記制度，進一步完善不動產登記，可以有效防止「一房多賣」，即當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議後，按照約定可以向登記機構申請預告登記；預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。此前發生不少類似案例，購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付了部分房款後，等待產權證下達。其間，賣房人又把房子轉賣給了別人，並給別人辦出了產權證，結果就造成了兩位購房者「搶房」，並和賣房人打起官司。

今後，購房人在和賣房人簽訂了買賣合同後，就可以按照約定到房屋登記機構辦理預告登記，其後，再進行產權登記。只要購房人辦理了預告登記，賣房人如果再將該房屋另行出賣給他人，這「另行出賣」就不可能發生物權效力，也就是說此房只能出賣給進行了預告登記的購房人，其他任何人不可能取得該房的產權了。這樣就可以有效避免「一女二嫁」了。需要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內，應當進行不動產產權登記，否則預告登記就失效了。

登記錯了，應申請更正；對登記有異議，15天內要起訴

[案例]小王與戀人小李決定共同購房，兩人一起申請了登記，可是後來發現產權證上只登記了小李一個人的名字。小王著急了，他應當如何辦才能維護自己的權利？

[解析]物權法還新設了更正登記制度和異議登記制度，為的就是及時糾正登記錯誤，防止損害發生。更正登記制度，指權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項是錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。在此情形下，小王可以申請更正登記。小李書面同意更正或者小王有證據證明登記確有錯誤的，登記機關應當予以更正。

如果小李不同意更正，小王就可以申請異議登記。異議登記相當於一個「臨時凍結」，它的效力是使原來的不動產登記，失去正確性推定。但是特別要注意的是，一旦進行異議登記，15天內一定要起訴，否則就失效了。

[關鍵詞] 會所歸屬尚有待進一步明確

物權法第七十三條規定：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。除道路、綠地外，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

劉克希說，關於會所的歸屬，即歸開發商所有還是歸業主共有，是物權法立法中最具爭議的問題之一。他介紹，物權法草案前幾稿曾規定了會所的歸屬問題，但爭議十分大。因此在全國人大法律委員會和全國人大常委會法工委2005年8月29日的物權法草案座談會後，一直到「七審稿」，一直迴避規定這一問題。在「人代會審議稿」始增加了「其他公共場所、公用設施」屬於業主共有的內容。但是，「其他公共場所、公用設施」這一抽象、概括的表述，與「建築區劃內的會所」、「人防工程」等具體概念是什麼關系，能否認定二者是種屬關系，即能否認定後二者屬於前二者？從物權法的規定看，總的原則和方向是有利於業主的，但是，目前還不能簡單地認為會所、人防工程等屬於業主共有。

劉克希認為，這一問題，有待今後法律、行政法規或者立法解釋、司法解釋等進一步完善、明確。

[關鍵詞] 車庫所有權

車位、車庫不以成本定歸屬

物權法規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

據了解，物權法起草之初，擬以車位、車庫是否進入成本作為界定歸業主所有或者開發商所有的唯一依據。劉克希認為，「以成本定歸屬」這一制度設計存在不科學且不利於業主之處。因為何謂「成本」，事實上極難界定，業主也並不掌握商品房的開發成本等資料。

此外，劉克希認為，關於物權法中「首先滿足」的規定，出發點和立法原意是好的，但在實踐中則不明確、不具體、不具有可操作性。並且這一規定，未考慮保留必要的公共停車位、訪客停車位歸業主共有，對公共安全留下了一定「隱患」。

新車位新辦法，老車位仍沿用老辦法

劉克希說，物權法有關車位、車庫的規定，只適用於2007年10月1日以後新建的車位、車庫，而不適用於此前所建成的車位、車庫。至於什麼是「2007年10月1日以後新建的車位、車庫」，在認識上也有分歧。有的認為，只要是2007年10月1日以後竣工的車位、車庫，均適用物權法，而不論其開始建設以及批准該項目的時間。也有的認為，嚴格意義上講，新建車位是指10月1日後領取規劃許可證和施工許可證而建成的車位。

關於「歷史遺留」的有關問題如何處理，例如已售出的「房改房」、老小區的房屋以及在物權法公布、施行前已出售的小區內的車位、車庫問題如何處理，劉克希表示，全國人大法律委員會2007年3月12日在《關於〈中華人民共和國物權法(草案)〉審議結果的報告》中，對此作了明確的界定：「法律委員會研究認為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。」

劉克希認為，對「歷史遺留」的車位、車庫問題，不適用物權法的規定，而適用物權法之前的有關地方性法規、規章以及其他形式的各種規定，或者按照當時的約定。這里「當時的約定」是一個相當寬泛的概念，並無法律位界的限制。比如南京市一些老舊小區的車位、車庫權屬問題就應該沿用以前的老辦法，即南京市房管、物價等5部門於2004年12月15日印發的《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》。根據該規定，小區內相當於標准配建總量15%的室內機動車位以及全部露天機動車位歸業主共同所有，其餘為房產開發企業可售的業主專用停車位。

[關鍵詞] 土地使用權

使用權自動續期，是否收費暫不規定

物權法第一百四十九條第一款規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」

劉克希認為，物權法這款規定，是當代中國人智慧在民法上的最高結晶，是物權法最亮的亮點條文，是對廣大人民群眾最有利的條文。何為「自動續期」？劉克希解釋為：無需使用人申請，也無需政府及其部門審核、批准，即自動延續期限。可以延續多久？期限無限制：房子100年不倒，就理所當然、放心大膽地使用100年；300年不倒，就理所當然、放心大膽地使用300年。100年、300年以後是否要收歸國家所有？也不一定，屆時再作研究。

此外，劉克希介紹，關於「自動續期」後是否收費，四審稿、五審稿均曾擬規定：建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當支付土地使用費；續期的期限、土地使用費支付的標准和辦法，由國務院規定。到六審稿起，這一規定被刪了，通過時也無此內容。這主要是關於土地使用費到底收不收、收多少、如何收(仍然一收70年還是按年收取，是收土地使用費還是收土地稅、物業稅等)，尚未深入討論，亦無成熟經驗，而這一規定關繫到廣大群眾的切身利益，需要特別慎重對待，所以物權法以不作規定為宜。屆時，可以根據我國的經濟發展等實際情況再作慎重研究。

值得一提的是，物權法第一百四十九條第二款規定：「非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。」劉克希說，從這款規定可以看出，非住宅並不享受住宅「自動續期」的特殊保護，而仍然適用現行的法律、行政法規的規定。

「小產權房」糾紛尚無統一規定

物權法規定，宅基地是指農村集體經濟組織的成員住房所佔有、使用的集體所有的土地。「宅基地」及其「宅基地使用權」在物權法生效後，將成為農村村民住房所佔用土地及其權利的專用稱謂。

劉克希介紹，關於農民的住房及其宅基地使用權的轉讓和抵押能否放開，是物權法制定過程中的一個熱點爭議問題，一直存有不同意見。

據了解，物權法從草案第五稿起，刪去了有關規定。劉克希說，物權法關於宅基地使用權沒有什麼新規定，原則上仍適用現有規定。對轉讓、流轉問題，同土地承包經營權採取了同一方案、同一態度，即從全國范圍看，現在放開土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟。為了維護現行法律和現階段國家有關農村土地政策，並為今後修改有關法律留有餘地，物權法規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」

劉克希說，關於所謂「小產權房」的處理，目前國家尚無統一規定，全國做法不一致，全省做法也不一致。有的農民將住房賣了，當出現征地拆遷的情形時，有的地方保護買方，有的地方只保護買房人的房屋補償，而認定土地補償款歸村集體或者賣房者。我省13個市做法也不一致。目前，有兩個市「無效認定、有效處理」，即認定房屋買賣合同無效，但對買房人同當地村民給予同等補償，另11個市則「無效認定，無效處理」，即認定合同無效，房屋補償款歸購房人，土地補償款歸村集體或者賣房人。

⑻ 物權法的立法依據是什麼

從法律角度說，法律的立法依據都在於我國的根本大法---憲法，2004年憲法修正案明專確我國保護合法私有財屬產應該是物權法的直接依據。
對於中考政治，包括高考，做真題是最重要的，做過以後一定要研究，研究它的標准答案，中國的中考高考，都是應試考試，找到他的出題規律和答題規律的人就是王者！ 加油吧

⑼ 《物權法》的立法依據是什麼

憲法，所有法律的立法依據都是憲法。
物權法第一條：為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。