轉讓土地使用權和房屋免增值稅

❶ 非房地產企業轉讓土地使用權與房地產開發企業轉讓土地使用權，在計算土地增值稅有什麼不同謝謝

區別主要是在扣除項目的計算上吧。取得土地使用權時繳納的契稅：房地產開發企業可以作為扣除並可作為加計扣除的基數，但非房地產企業不能扣除；轉讓土地使用權時繳納的印花稅：房地產開發企業不能扣除，但非房地產企業可以扣除；（其實上兩項都與會計制度的規定有關）還有重要一項，房地產開發企業可以享受（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)兩項加計20%扣除，但前提是轉讓的不是生地哈。

❷ 什麼情況下土地轉讓過戶可以不繳納增值稅

1、法定免稅。有下列情形之一的，免徵土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%;
(2)因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條
2、轉讓房地產免稅。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務機關審核，免徵土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條
3、轉讓自用住房免稅。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免徵土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第12條
4、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的，轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產，免徵土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)
5、合作建自用房免稅。對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)
6、互換房地產免稅。個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，免徵土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)
7、房地產轉讓免稅。對1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論何時轉讓其房地產，免徵增值稅。
《關於對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》(財法字[1995]7號)
8、房地產轉讓免稅。對1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已分項，並已按規定投入資金進行開發，其首次轉讓房地產的，在2000年底前免徵土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅優惠政策延期的通知》(財稅字[1999]293號)
9、個人轉讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對居民個人轉讓其擁有的普通住宅，暫免徵土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)
10、贈與房地產不征稅。房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不徵收土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)
11、房產捐贈不征稅。房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，不徵收土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)
12、資產管理公司轉讓房地產免稅。對中國信達、華融、長城和東方4家資產管理公司及其分支機構，自成立之日起，公司處置不良資產，轉讓房地產取得的收入，免徵土地增值稅。
《財政部國家稅務總局關於中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》(財稅[2001]10號)
13、第29屆奧運會取得收入免稅。對第29屆奧運會組委會再銷售所獲捐贈的物品和賽後出讓資產取得收入，免徵土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局、海關總署關於第29屆奧運會稅收政策問題的通知》(財稅[2003]10號)
14、被撤銷金融機構清償債務免稅。從《金融機構撤銷條例》生效之日起，對被撤銷的金融機構及其分支機構(不包括所屬企業)財產用於清償債務時，免徵其轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等應繳納的土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於被撤消金融機構有關稅收政策問題的通知》(財稅[2003]141號)
15、資產處置免稅。對中國東方資產管理公司接收港澳國際(集團)有限公司的資產以及利用該資產從事融資租賃業務應繳納土地增值稅，予以免徵。對港澳國際(集團)有限公司及其內地公司和香港8家子公司在中國境內的資產，在清理和被處置時，免徵應繳納的土地增值稅。
《財政部國家稅務總局關於中國東方資產管理公司處置港澳國際(集團)有限公司有關資產稅收政策問題的通知》(財稅[2003]212號)
16、產權未轉移不徵收土地增值稅。房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)
17、土地增值稅預征率。對符合《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第七條情形的，各省轄市地方稅務局可在下列規定的幅度內，確定不低於預征率的徵收率，並報省局備案：
(一)對房地產開發企業建造的普通標准住宅，可按取得收入的0.5%至1%計征土地增值稅;
(二)對房地產開發企業建造的普通住宅，可按取得收入的1%至2%計征土地增值稅;
(三)對房地產開發企業建造的營業用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，可按取得收入的2%至4%計征土地增值稅;
(四)對房地產開發企業建造的項目中包含普通標准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入應分別核算，否則從高按取得收入的2%至4%計征土地增值稅。
《江蘇省地方稅務局轉發〈國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知〉的通知》(蘇地稅發[2007]75號)
18、轉讓舊主房及建築物扣除項目規定。對單位轉讓舊主房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，按轉讓收入的80%至95%作為扣除項目金額計征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，並報省財政廳、省地稅局備案。
《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務局轉發財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(蘇財稅[2007]45號)
19、個人轉讓非普通住宅五年以上免徵。對個人轉讓非普通住宅，即沒有評估價格，又不能提供購房發票的，按轉讓收入的1%至1.5%計征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，並報省財政廳、省地稅局備案。
對個人轉讓非普通住宅的，經向主管稅務機關申報核准，凡居住五年或五年以上，免予徵收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅。
20、廉租住房、經濟適用住房符合規定免徵土地增值稅。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。
《財政部 國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)
21、災後重建安居房建設轉讓免徵土地增值稅。對政府為受災居民組織建設的安居房建設用地免徵城鎮土地使用稅，轉讓時免徵土地增值稅。
《財政部 海關總署 國家稅務總局關於支持汶川地震災後恢復重建有關稅收政策問題的通知》(財稅[2008]104號)
22、個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。
《財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)
23、房地產開發企業進行土地增值稅清算後，補繳稅款暫時有困難的，經批准可以延期繳納。
《江蘇省地方稅務局關於認真落實稅收優惠政策扶持中小企業發展的通知》(蘇地稅發[2009]3號)
24、對三項國際綜合運動會組委會的收入免稅。自2008年1月1日起，對亞運會組織委員會、大運會執行局和大冬會組織委員會賽後出讓資產取得的收入，免徵應繳納的增值稅和土地增值稅。
《財政部 海關總署 國家稅務總局關於第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》(財稅[2009]94號)
25、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源的，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。享受該稅收優惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃，並按照《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

❸ 土地轉讓增值稅新政策

在農村是有許多的閑置土地的，一些有地的農民想要把自己手中的土地換成錢就會選擇土地轉讓。交稅人人有責，土地使用權進行轉讓的時候是要交稅的，根據國家稅收規定標准來收取，進行土地使用權轉讓的時候，土地使用權出讓方和土地使用權受讓方都需要承擔一定的稅費。那麼，土地轉讓增值稅新政策是怎樣的？以下找法網小編為大家做好了相關資料的了解，可以在一定程度上加強法律的相關知識。為了房屋建築工房屋建築工程施工包括室內裝修嗎程監理甲級范圍幫助大家了解相關法律知識，找法網小編整理了以下的內容，希望對您有所幫助。

土地轉讓增值稅新政策

（1）納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除金額20％免徵

（2）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿5年（含）以上，免徵；滿3年（含）未滿5年，減半徵收；未滿3年，按規定計征


（3）對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免徵土地增值稅

（4）對個人之間互換居住住房的，經稅務機關核准，可以免徵土地增值稅

（5）將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免徵土地增值稅

其他優惠政策：

（6）房屋交換價格相等的，免徵契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；

（7）按《繼承法》規定的法定繼承人繼承房屋權屬，免徵契稅

（8）對於夫妻離婚，因財產分割涉及房屋所有權證變更登記，免徵契稅。

轉讓土地的增值稅

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

❹ 非房地產企業出讓土地使用權的土地增值稅如何計算

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，納稅人為轉讓國有土地使版用權及地上建築權物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。

計算公式
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。

計算方法
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

❺ 轉讓土地使用權需要同時繳納營業稅和增值稅嗎

1、轉讓土地使用權，2016年5月1日以後需要繳納增值稅，不需要繳納營業稅。2016年5月1日之前需要繳納營業稅，不繳增值稅。但都要繳納土地增值稅。
2、土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。
3、轉讓土地使用權涉及以下稅種：
(1) 增值稅：

一般納稅人 轉讓4月30日前取得的土地使用權 （全部價款和價外費用－土地使用權的原價）÷（1+5%）× 5%（文件依據：財稅〔2016〕47號）
一般納稅人 轉讓轉讓4月30日後取得的土地使用權 全部價款和價外費用 ÷（1+11%）× 11%
（文件依據：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十五條第二款 ）
小規模納稅人 轉讓4月30日前取得的土地使用權 （全部價款和價外費用－土地使用權的原價）÷（1+5%）× 5%
（文件依據：財稅〔2016〕47號 ）
小規模納稅人轉讓4月30日後取得的土地使用權 全部價款和價外費用 ÷（1+3%）× 3%
（文件依據：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條）

(2) 土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土 地使用權、地上的建築物及附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收人的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土 地增值稅。
(3) 企業所得稅：根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的規 定，轉讓土地使用權取得的收人計入企業當期應納稅所得額，按適用稅率計征企業所得稅。
(4) 印花稅：根據印花稅相關規定，轉讓土地使用權應按「產權轉移書據」 計算繳納印花稅，稅率為萬分之五。

❻ 全面營改增後，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權是否需要繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）內附件3 營業稅改徵容增值稅試點過渡政策的規定：「一、下列項目免徵增值稅
......
（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
......
六、上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行。如果試點納稅人在納入營改增試點之日前已經按照有關政策規定享受了營業稅稅收優惠，在剩餘稅收優惠政策期限內，按照本規定享受有關增值稅優惠。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定：「本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」

❼ 轉讓土地的土地增值稅如何計算

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

(7)轉讓土地使用權和房屋免增值稅擴展閱讀

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

征稅范圍

一般規定

（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：

①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。

②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

❽ 轉讓國有土地使用權、出讓國有土地使用權，哪個要繳土地增值稅，兩者有什麼區別

轉讓國有土地使用權才需要繳納增值稅，出讓無需交稅

根本上是要區分「出讓」和專「轉讓」的區別

1. 出讓僅指國屬家（市、縣（市）人民政府）在土地的一級市場上，採取招拍掛的方式將一定年限的國有土地使用權「賣」給單位和個人的行為。
   

   由於出讓只可能是國家行為，而稅收的核心是為國家（政府）籌集收入，因此，對於出讓環節是沒有必要課稅的。因為如果該環節交稅就好比國家把錢從左兜掏出了裝進了右兜，總量沒有改變，卻浪費時間和經歷。所以出讓方是不繳納任何稅款的。

2. 轉讓是指取得國有土地使用權的單位和個人在二級市場上將其目前持有的一定年限的該土地使用權（「用益物權」）轉讓給第三方的過程。屬於是再轉讓行為。

   這個環節，賣方是要交稅的，包括：增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。
   

❾ 國有土地使用權出讓時增值稅怎麼算的

一、凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

1、稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

(9)轉讓土地使用權和房屋免增值稅擴展閱讀:

（1）以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。

（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。

（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。

（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。

（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。

（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。

（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。

（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。

（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，

只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。