抵押土地使用權欠繳土地出讓金

A. 欠繳土地出讓金不能辦理房產證的法律規定

正常情況下沒有繳納土地出讓金，是無法辦理國有土地使用權證，沒有國有土地使用權證就辦理不了房屋不動產權證的。具體情況可以到當地土地局不動產權管理中心咨詢aqui te amo。

B. 逾期欠繳土地出讓金是否可確認負債

不作為負債處理。因為欠繳的土地出讓金並非企業必須償付，如果違約不繳納，只是保證金有可能會被沒收（當然現實中被沒收的只是少數，沒有一定實力——你懂的，誰會亂拍下土地。）。沒收保證金後，不會再產生後續的債務。因此欠繳土地出讓金理論上不應該作為負債處理。

C. 國有土地使用權後，買受人不及時繳納土地出讓金有沒有

買受人不及時繳納土地出讓金，土地使用權會被收回~承擔相應責任！！

D. 物權法　土地出讓金的有關規定

《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲），土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。

國有土地使用權出讓收支管理辦法
第一章 總則
第一條為規范國有土地使用權出讓收支管理，根據《土地管理法》、《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號）以及《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發[2006]100號）等有關規定，特製定本辦法。
第二條本辦法所稱國有土地使用權出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。具體包括：以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。
國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一並納入土地出讓收入管理。
按照規定依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效後可以抵作土地價款。劃撥土地的預付款也按照上述要求管理。
第三條各級財政部門、國土資源管理部門、地方國庫按照職責分工，分別做好土地出讓收支管理工作。
財政部會同國土資源部負責制定全國土地出讓收支管理政策。
省、自治區、直轄市及計劃單列市財政部門會同同級國土資源管理部門負責制定本行政區域范圍內的土地出讓收支管理具體政策，指導市、縣財政部門和國土資源管理部門做好土地出讓收支管理工作。
市、縣財政部門具體負責土地出讓收支管理和徵收管理工作，市、縣國土資源管理部門具體負責土地出讓收入徵收工作。
地方國庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解等各項業務，及時向財政部門、國土資源管理部門提供相關報表和資料。
第四條土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的「收支兩條線」管理。在地方國庫中設立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。
第二章 徵收管理
第五條土地出讓收入由財政部門負責徵收管理，可由市、縣國土資源管理部門負責具體徵收。
第六條市、縣國土資源管理部門與國有土地使用權受讓人在簽訂土地出讓合同時，應當明確約定該國有土地使用權受讓人應當繳納的土地出讓收入具體數額、繳交地方國庫的具體時限以及違約責任等內容。
第七條土地出讓收入徵收部門根據土地出讓合同和劃撥用地批准文件，開具繳款通知書，並按照財政部統一規定的政府收支分類科目填寫「一般繳款書」，由國有土地使用權受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權受讓人應按照繳款通知書的要求，在規定的時間內將應繳地方國庫的土地出讓收入，就地及時足額繳入地方國庫。繳款通知書應當明確供應土地的面積、土地出讓收入總額以及依法分期繳納地方國庫的具體數額和時限等。
第八條已經實施政府非稅收入收繳管理制度改革的地方，土地出讓收入收繳按照地方非稅收入收繳管理制度改革的有關規定執行。
第九條市、縣國土資源管理部門和財政部門應當督促國有土地使用權受讓人嚴格履行國有土地出讓合同，確保將應繳國庫的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。對未按照繳款通知書規定及時足額繳納土地出讓收入，並提供有效繳款憑證的，國土資源管理部門不予核發國有土地使用證。國土資源管理部門要完善制度規定，對違規核發國有土地使用證的，應予收回和注銷，並依照有關法律法規追究有關領導和人員的責任。
第十條任何地區、部門和單位都不得以「招商引資」、「舊城改造」、「國有企業改制」等各種名義減免土地出讓收入，實行「零地價」，甚至「負地價」，或者以土地換項目、先征後返、補貼等形式變相減免土地出讓收入；也不得違反規定通過簽訂協議等方式，將應繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經濟組織或農民等。
第十一條由財政部門從繳入地方國庫的招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款中，劃出一定比例的資金，用於建立國有土地收益基金，實行分賬核算，具體比例由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府確定，並報財政部和國土資源部備案。國有土地收益基金主要用於土地收購儲備。
第十二條從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款中計提用於農業土地開發資金。具體計提標准按照財政部、國土資源部聯合發布的《用於農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法》（財綜〔2004〕49號）以及各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定執行。
第三章 使用管理
第十三條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。
第十四條征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，按照地方人民政府批準的征地補償方案、拆遷補償方案以及財政部門核定的預算執行。
第十五條土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。
第十六條支農支出。包括用於保持被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農民社會保障支出、農業土地開發支出以及農村基礎設施建設支出。
（一）保持被征地農民原有生活水平補貼支出。從土地出讓收入中安排用於保持被征地農民原有生活水平的補貼支出，按照各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定，以及財政部門核定的預算執行。
（二）補助被征地農民社會保障支出。從土地出讓收入中安排用於補助被征地農民社會保障的支出，按照各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定，以及財政部門核定的預算執行。
（三）用於農業土地開發支出。按照財政部、國土資源部聯合發布的《用於農業土地開發的土地出讓金使用管理辦法》（財建〔2004〕174號）和各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定，以及財政部門核定的預算執行。
（四）農村基礎設施建設支出。從土地出讓收入中安排用於農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設項目支出，按照各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府規定，以及財政部門核定的預算執行。
第十七條城市建設支出。含完善國有土地使用功能的配套設施建設以及城市基礎設施建設支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設施等基礎設施建設支出。
第十八條其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮廉租住房保障支出以及支付破產或改制國有企業職工安置費用等。
（一）土地出讓業務費。包括出讓土地需要支付的土地勘測費、評估費、公告費、場地租金、招拍掛代理費和評標費用等，按照財政部門核定的預算安排。
（二）繳納新增建設用地土地有償使用費。按照《財政部、國土資源部、中國人民銀行關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》（財綜[2006]48號）規定執行。
（三）國有土地收益基金支出。從國有土地收益基金收入中安排用於土地收購儲備的支出，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發支出，按照地方人民政府批準的收購土地補償方案、拆遷補償方案以及財政部門核定的預算執行。
（四）城鎮廉租住房保障支出。按照《財政部、建設部、國土資源部關於切實落實城鎮廉租住房保障資金的通知》（財綜[2006]25號）規定以及財政部門核定的預算安排。
（五）支付破產或改制國有企業職工安置費用支出。根據國家有關規定，從破產或改制國有企業國有土地使用權出讓收入中，安排用於支付破產或改制國有企業職工安置費用支出。
第十九條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補償費、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出，嚴格按照有關規定將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用，切實保障被征地農民的合法利益。在出讓城市國有土地使用權過程中，涉及的拆遷補償費要嚴格按照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）、有關法律法規和省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府有關規定支付，有效保障被拆遷居民、搬遷企業及其職工的合法利益。
土地出讓收入的使用要重點向新農村建設傾斜，逐步提高用於農業土地開發和農村基礎設施建設的比重，逐步改善農民的生產、生活條件和居住環境，努力提高農民的生活質量和水平。
土地前期開發要積極引入市場機制、嚴格控制支出，通過政府采購招投標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位，努力降低開發成本。
城市建設支出和其他支出要嚴格按照批準的預算執行。編制政府采購預算的，應嚴格按照政府采購的有關規定執行。
第二十條建立對被征地農民發放土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費的公示制度，改革對被征地農民征地補償費的發放方式。有條件的地方，土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費等相關費用中應當支付給被征地農民個人的部分，可以根據征地補償方案，由集體經濟組織提供具體名單，經財政部門會同國土資源管理部門審核後，通過發放記名銀行卡或者存摺方式從地方國庫中直接支付給被征地農民，減少中間環節，防止被截留、擠占和挪用，切實保障被征地農民利益。被征地農民參加有關社會保障所需的個人繳費，可以從其所得的土地補償費、安置補助費中直接繳納。
第四章 收支科目管理
第二十一條刪除《2007年政府收支分類科目》收入分類103類「非稅收入」項下01款「政府性基金收入」32項「國有土地使用權出讓金收入」及目級科目。
第二十二條為准確反映土地出讓收入狀況，在《2007年政府收支分類科目》103類「非稅收入」01款「政府性基金收入」科目中，分別設立下列科目：
（一）設立46項「國有土地使用權出讓金收入」科目。
01目「土地出讓總價款」，科目說明為：反映以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款，扣除財政部門已經劃轉的國有土地收益基金和農業土地開發資金後的余額。
02目「補繳的土地價款」，科目說明為：反映劃撥國有土地使用權轉讓或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款、處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款、轉讓房改房和經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款以及出讓國有土地使用權改變土地用途和容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款。
03目「劃撥土地收入」，科目說明為：反映土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用。
99目「其他土地出讓金收入」，科目說明為：反映國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入、出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益等其他土地出讓收入。
（二）設立47項「國有土地收益基金收入」，科目說明為：反映從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款中按照規定比例計提的國有土地收益基金。
（三）設立48項「農業土地開發資金收入」，科目說明為：反映從招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款中按照規定比例計提的農業土地開發資金。
第二十三條為規范土地出讓支出管理，對《2007年政府收支分類科目》支出功能分類212類「城鄉社區事務」08款「國有土地使用權出讓金支出」科目進行下列調整：
（一）將01項「前期土地開發支出」，修改為「征地和拆遷補償支出」，科目說明調整為：反映地方人民政府在征地過程中支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。
（二）將02項「土地出讓業務費用」，修改為「土地開發支出」，科目說明調整為：反映地方人民政府用於前期土地開發性支出以及與前期土地開發相關的費用等支出。
（三）將03項「城市建設支出」科目說明修改為：反映土地出讓收入用於完善國有土地使用功能的配套設施建設和城市基礎設施建設支出。
（四）將04項「土地開發支出」，修改為「農村基礎設施建設支出」，科目說明調整為：反映土地出讓收入用於農村飲水、沼氣、道路、環境、衛生、教育以及文化等基礎設施建設支出。
（五）將05項「農業土地開發支出」，修改為「補助被征地農民支出」，科目說明調整為：反映土地出讓收入用於補助被征地農民社會保障支出以及保持被征地農民原有生活水平支出。
（六）設立06項「土地出讓業務支出」，科目說明調整為：反映土地出讓收入用於土地出讓業務費用的開支。
（七）保留07項「廉租住房支出」，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用於城鎮廉租住房保障的支出。
（八）將99項「其他土地使用權出讓金支出」科目說明修改為：反映從土地出讓收入中支付繳納新增建設用地土地有償使用費、支付破產或改制國有企業職工安置費等支出。
第二十四條在212類「城鄉社區事務」中設立10款「國有土地收益基金支出」，科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用於土地收購儲備等支出。
01項「征地和拆遷補償支出」，科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用於收購儲備土地需要支付的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費支出。
02項「土地開發支出」，科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用於收購儲備土地需要支付的前期土地開發性支出以及與前期土地開發相關的費用等支出。
99項「其他支出」，科目說明為：反映從國有土地收益基金收入中安排用於其他支出。
第二十五條在212類「城鄉社區事務」中設立11款「農業土地開發資金支出」，科目說明為：反映從農業土地開發資金收入中安排用於農業土地開發的支出。
第二十六條在《2007年政府收支分類科目》支出經濟分類科目310類「其他資本性支出」中增設下列科目：
（一）09款「土地補償」，科目說明為：反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的土地補償費。
（二）10款「安置補助」，科目說明為：反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的安置補助費。
（三）11款「地上附著物和青苗補償」，科目說明為：反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的地上附著物和青苗補償費。
（四）12款「拆遷補償」，科目說明為：反映地方人民政府在征地和收購土地過程中支付的拆遷補償費。
第二十七條國有土地使用權出讓金支出、國有土地收益基金支出、農業土地開發資金支出應根據經濟性質和具體用途分別填列支出經濟類相關各款。
第二十八條《2007年政府收支分類科目》附錄二基金預算收支科目根據本辦法規定進行調整。具體科目調整情況詳見附件2。
第五章 預決算管理
第二十九條建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度。每年第三季度，有關部門要嚴格按照財政部門規定編制下一年度土地出讓收支預算，並分別納入政府性基金收支預算，報經同級財政部門按規定程序批准後執行。土地出讓收入資金撥付，按照財政國庫管理制度有關規定執行。
編制年度土地出讓收支預算要堅持「以收定支、收支平衡」的原則。土地出讓收入預算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預算根據預計年度土地出讓收入情況，按照年度土地徵收計劃、拆遷計劃以及規定的用途、支出范圍和支出標准等因素編制。其中：屬於政府采購范圍的，應當按照規定編制政府采購預算，並嚴格按照政府采購的有關規定執行。
每年年度終了，有關部門應當嚴格按照財政部門規定編制土地出讓收支決算，並分別納入政府性基金收支決算，報財政部門審核匯總後，向同級人民政府報告。地方人民政府依法向同級人大報告。
第三十條國土資源管理部門與財政部門要加強協作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度。國土資源管理部門應當將年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關土地出讓總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關資料及時抄送財政部門，財政部門應當及時將土地出讓收支情況反饋給國土資源管理部門。
第三十一條財政部門、國土資源管理部門要與地方國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，對應繳國庫、已繳國庫和欠繳國庫的土地出讓收入數額進行定期核對，確保有關數據的准確無誤。
第三十二條財政部門要會同國土資源管理部門、人民銀行機構建立健全年度土地出讓收支統計報表以及分季收支統計明細報表體系，統一土地出讓收支統計口徑，確保土地出讓收支統計數據及時、准確、真實，為加強土地出讓收支管理提供准確的基礎數據。土地出讓收支統計報表體系由財政部會同國土資源部、中國人民銀行研究制定。
第六章 監督檢查
第三十三條財政部門、國土資源管理部門、人民銀行機構以及審計機關要建立健全對土地出讓收支情況的定期和不定期監督檢查制度，強化對土地出讓收支的監督管理，確保土地出讓收入及時足額上繳國庫，支出嚴格按照財政預算管理規定執行。
第三十四條對國有土地使用權人不按土地出讓合同、劃撥用地批准文件等規定及時足額繳納土地出讓收入的，應當按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一並繳入地方國庫。
第三十五條對違反規定，擅自減免、截留、擠占、挪用應繳國庫的土地出讓收入，不執行國家統一規定的會計、政府采購等制度的，要嚴格按照《土地管理法》、《會計法》、《審計法》、《政府采購法》和《財政違法行為處罰處分條例》（國務院令第427號）和《金融違法行為處罰辦法》（國務院令第260號）等有關法律法規規定進行處理，並依法追究有關責任人的責任。觸犯《刑法》的，要依法追究有關人員的刑事責任。
第七章 附則
第三十六條各省、自治區、直轄市及計劃單列市財政部門應當會同國土資源管理部門、人民銀行機構根據本辦法，結合各地實際，制定實施細則，並報財政部、國土資源部、中國人民銀行備案。
第三十七條本辦法由財政部會同國土資源部、中國人民銀行負責解釋。
第三十八條本辦法自2007年1月1日起實施，此前有關規定與本辦法規定不一致的，一律以本辦法規定為准。

E. 未及時繳納土地出讓金違反哪條法律，依據哪條處罰

《中華人民共和國城市房地產管理法》 第十六條

土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。

(5)抵押土地使用權欠繳土地出讓金擴展閱讀

《土地出讓金「黑洞」亟需法治「填補」》

財政部24日公布的2014年全國土地出讓金收支情況顯示，去年全國土地出讓金收入4.29萬億元，同比增長3.1％。同時，土地出讓收入徵收管理不到位現象依舊存在，一些地方存在少征、緩征、減免和返還土地出讓收入行為，或以土地開發、獎勵款等名義返還土地出讓收入，變相減免土地出讓收入。

其實，早在審計署2008年和2010年的兩次專項審計中，人們就看到了土地出讓金收支管理中的亂象叢生，由於一直「封閉運行」，違規現象時有發生。有統計指出，在過去的13年間，土地出讓年收入增長超30倍，總額累計近20萬億元，可其去向卻雲里霧里，成了一筆「糊塗賬」。

由於缺乏了有效的監督，再加之個別地方抱著「上有政策下有對策」的歪念頭，打起了歪主意，在個別地方，出讓金儼然成了任由政府宰割的「自留地」，監管問責的無力，導致土地出讓金變成監督外資金，早已對此覬覦已久的官員們便開始了瘋狂地侵佔、挪用，腐敗「蛀蟲」既侵蝕著巨額資金，更是給了公信力狠狠一刀。

不僅如此，我們也注意到，部分地區土地出讓金占據地方財政「半壁江山」，有些省份土地出讓收入總額甚至超過稅收收入，要知道，土地、房價、地方政府三者之間總是有著千絲萬縷的聯系，很多地方囿於「快賣地、多賣地、賣好地」的財政怪圈。

大肆「透支」土地收益，短期讓財政答卷上面的數據一個比一個漂亮，可從長遠看，賣地熱情高漲，必然導致強拆不斷、房價攀升，最終還是讓百姓吃了「苦果子」。

要杜絕亂象，不僅要完善土地出讓金相關監管問責機制，把土地出讓金置於陽光之下，更要清除「蛀蟲」，對一些非法侵佔、挪用土地出讓金的不法分子予以嚴懲。

尤為關鍵的是，如何讓地方政府擺脫土地財政的怪圈？如何構築起適合當地實際的經濟發展框架？如何建立行之有效的政績考核體系？這些問題也考驗著決策者們的智慧和膽識。

F. 沒交土地出讓金 能抵押貸款嗎

像上面那位兄台說的那樣，能不能辦理抵押手續主要是看有沒有辦理土地使用權證書，只要政府給你辦理了土地證，你就可以拿著去辦理抵押手續了。

G. 因轉讓土地使用權而補交的土地出讓金這句話的意思

轉讓來的土地使用權，能夠單獨計價，應在"無形資產"科目中核算，其成本包括內:購買的價款，相容關稅費，以及使其達到預使用狀態前而發生的其他支出。補交的土地出讓金屬於其中的稅費，應計入土地成本。
原土地使用權人可能因為國家政策而取得劃撥的土地使用權，沒有繳納土地出讓金。
現在這個土地使用權人將該土地使用權轉讓了另外一個人（或企業），於是就不符合當初劃撥土地的時候的政策了，給政府補交土地出讓金。

H. 未繳納出讓金的土地使用權，抵押權能實現嗎

某企業以出讓方式取得一塊國有土地的使用權。後因資金緊張遂與縣國土資源局商議先辦理《國有土地使用證》，企業以土地使用證為抵押向銀行貸款後再支付土地出讓金。國土資源局同意並為企業辦理了《國有土地使用證》。但隨後兩年，企業一方面在銀行辦理抵押貸款，另一方面以各種理由拒付出讓金。近期，由於企業經營不善無法按時還款，銀行欲實現抵押權。國土資源局在銀行來辦理相關手續時告之該土地未繳納土地出讓金，使用證有瑕疵，抵押權不能實現。雙方協商未果，銀行將國土資源局告上法庭，要求順利實現抵押權。
請問，能否在未繳納完土地出讓金的情況下辦理《國有土地使用證》?本案中的抵押登記有什麼效力，銀行的抵押權是否受法律保護?縣國土資源局應如何履行自己的職責。
讀者 王強
答：《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條規定：「土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求賠償。」同時《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號發布）第十四條規定：「土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。」由此可見，以出讓方式取得土地使用權的使用者應當在出讓合同簽訂後60日內支付全部土地出讓金。
土地使用者在約定期限內支付完土地出讓金後，按照《土地登記規則》（修正）第二十六條的規定：「以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金後三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。」按此規定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證，這兩者缺一不可。由此可見，土地使用證必須是在土地使用者繳納完土地出讓金後才能辦理，縣國土局不能在企業還未繳納完土地出讓金的情況下為其辦理土地使用證。
在我國，土地抵押登記是土地他項權利登記的一種。《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定土地使用權抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。《土地登記規則》第二十九條規定依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂後十五日內持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。從這些規定我們不難看出，抵押登記是土地使用權抵押的法定生效要件，銀行在為企業辦理抵押貸款時，只有當雙方當事人到相應管理機構辦理抵押登記後，抵押才生效和受法律保護。
按照民法理論，土地登記是一項法律制度，它的根本目的是對權利的公示，確定土地權利歸屬和保障土地交易安全。土地使用證一旦辦理就具有法律效力，它不但證明了土地使用者對土地的合法權利，也意味著土地可以正常進入市場進行其他合法交易。同樣的，土地抵押登記一旦設定，對於抵押權人來說也是擁有了實現抵押權最大的法律保障。雖然案例中企業的土地使用證從實質內容上來看是存在瑕疵的，但這種瑕疵的存在所導致的後果不應由銀行來承擔，無論是從保護善意第三人的角度或是從維護土地登記的法律效力的角度來說，銀行的抵押權應受到法律保護並得到順利實現。
實際上，縣國土資源局在企業未繳納土地出讓金的情況下就為企業辦理土地使用證的行為是一種不依法行政的行為，其帶來的惡果是使國家財產和政府信譽受損。國土資源局在履行其職責處理這個問題的過程中，一方面應通過行政或司法的手段追回企業未支付的出讓金，盡量減少國家損失；另一方面，國土資源局應按照《中華人民共和國土地管理法》第八十四條的規定：「土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。」對有關人員進行處理，處理違法違規行政的問題。
中國土地礦產法律事務中心 胡卉明

I. 滿五年不交土地出讓金可以過戶土地使用權嗎

一、滿五年不交土地出讓金是不可以過戶土地使用權的。
二、依據《城市房地產轉讓管理規定》：
第十一條
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
第十二條
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬於下列情形之一的，經有批准權的人民政府批准，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。
(一)經城市規劃行政主管部門批准，轉讓的土地用於建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的;
(二)私有住宅轉讓後仍用於居住的;
(三)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;
(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;
(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;
(六)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;
(七)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要採取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中註明。
第十三條
依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。
三、土地土地使用權使用權，是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。

J. 土地出讓金能否優於抵押權優先受償

某制衣有限公司與工商銀行某支行簽訂最高額為300萬元的抵押借款合同。後該公司因資不抵債被迫停產，工行某支行申請執行該公司歸還借款本息共計382萬元。法院對該公司的房地產進行拍賣，得款392萬元。在對拍賣款進行分配過程中，工程款、工人工資、稅金以及土地出讓金債權人均主張對拍賣款應優先於抵押權受償。其中，某鎮政府主張，公司所欠土地出讓金應優先於抵押權受償。
對於欠繳的土地出讓金能否優先於抵押權受償，執行部門在對執行款分配方案的討論研究過程中形成兩種觀點。一種觀點認為，土地出讓金優先於抵押權受償。理由是《土地管理法》第55條規定，「以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。」另一種觀點認為，土地出讓金不應優先於抵押權優先受償。理由是《物權法》第170條規定，「擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。」對於以出讓方式取得國有土地使用權的，法律沒有明確規定欠繳的土地出讓金優先於抵押權實現的例外情形。筆者同意第二種觀點。
抵押債權的優先實現，有《民法通則》、《擔保法》、《物權法》等多部法律的明確規定，正是基於此，銀行敢於向企業發放貸款。如果依據《土地管理法》第55條允許土地出讓金優先於抵押權受償，則會導致銀行抵押貸款風險事前無法評估、預測，從而導致銀行不敢放貸，或者增加壞賬，這不僅會對金融市場的安全與健康發展造成不利影響，也會導致基層政府在招商引資過程中對國有土地更多地採用「先上車、後補票」等有損國有土地權益的做法，增加欠繳的土地出讓金回收風險，損害公共利益。其實《土地管理法》第55條的意思很明確，即繳納土地出讓金後，土地才能交付使用，不繳則不能使用。然而實踐中，一些基層政府為了完成招商引資指標，允許先使用後繳費，導致部分企業拖欠土地出讓金多年不繳，致使國家利益受損。這種做法違背了《土地管理法》第55條的立法初衷，法院在司法實踐中對該種違法做法不應特別予以保護，從而促進和推動基層政府今後的土地出讓行為合法、規范。