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土地使用權附條件拍賣

發布時間:2021-10-18 14:37:53

① 掛牌出讓國有土地使用權應該滿足什麼條件如何確定土地是招標出讓、拍賣出讓還是掛牌出讓。(求教高人!)

http://wenku..com/view/fac5b84ae45c3b3567ec8baf.html
招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定
中華人民共和國國土資源部令第39號

② 土地使用權可以拍賣嗎

土地使用權的出讓方式有三種:招標 拍賣 掛牌

③ 查封的國有土地使用權拍賣價款如何處置

□陳戰傑
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的貨款,D市法院裁定查封債務人的貨場土地,並要求B市國土資源局協助執行。但B市國土資源局因市政府城區改造需要出讓了該貨場土地使用權。D市法院遂裁定由B市國土資源局賠償D市建材公司債務88萬元。
隨著市場經濟體制的不斷完善,企業因債務糾紛而被裁決破產還債的案件不斷增加。市場經濟是法制經濟,其所遵循的原則是,與已有法律法規相銜接,維護市場主體的合法權益,使不遵守市場經濟規則者不得利。按照《中華人民共和國企業破產法(試行)》第二十八條規定,處置的原則應該是,屬於企業所有的財產,拍賣價款歸企業所有,屬於國家所有的財產,拍賣價款歸國家所有。
此案應該屬於法院拍賣債務人國有劃撥土地使用權用於還債,從法律上講並無不當,但關鍵是該國有劃撥土地使用權是不是屬於企業的財產。如果是債務人的財產,法院可以查封、扣押、凍結或者拍賣,B市國土資源局執行市政府的行政命令時需要依法轉變;如果不是債務人的財產,法院也可以查封、扣押、凍結或者拍賣,B市國土資源局執行市政府的行政命令無須依法轉變。因此該案的焦點是債務人國有土地使用權取得的方式,取得的方式不同則處置方式也不同。由於類似本案的情況普遍存在,筆者就不同權屬土地使用權的處置方式進行分析:
第一種情況,該國有土地使用權是劃撥方式取得的,未辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》(法釋〔2003〕6號)第一條規定,破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產,在企業破產時,有關人民政府可以予以收回,並依法處置。第三條規定,企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定,對劃撥土地使用權,市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求,可以無償收回,並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時,對其地上建築物、其他附著物,市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
根據該規定,如果該國有劃撥土地使用權是劃撥方式取得的,債務人的國有劃撥土地使用權仍然屬於國家所有,法院查封、扣押、凍結沒有意義,也不能拍賣;B市國土資源局出讓該國有土地使用權與法院不產生矛盾,無需轉變。土地出讓金不納入企業還債程序,由B市國土資源局按照國家規定處理。
第二種情況。該國有土地使用權是劃撥方式取得的,已經辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》(法釋〔2003〕6號)第二條規定,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定,抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後,對剩餘部分方可享有優先受償權。
《最高人民法院關於轉發國土資源部〈關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》(法明傳〔2004〕22號)和國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》(國土資發〔2004〕9號)規定,以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押,土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續,即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准,不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條規定,抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定,設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產後,應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額後,抵押權人方可優先受償。
根據上述規定,如果該國有劃撥土地使用權曾經進行過抵押登記,符合法律規定,那麼,法院查封、扣押、凍結就有意義,也能拍賣了。B市國土資源局出讓該國有土地使用權,處置出讓金時,就需要轉變,與法院裁決保持一致了。轉變的方法是,將該土地進行評估,評估額作為出讓金金額,拍賣價款與評估額之差作為該企業財產,納入還債程序,由法院依法處置,抵押權人可以優先受償。土地出讓金由B市國土資源局按照國家有關規定處理。
第三種情況,該國有土地使用權是以招標拍賣掛牌協議出讓等方式有償取得的。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》(法釋〔2003〕6號)第三條第二款規定,如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上,將該建築物與土地使用權一並設定抵押的,即使未經有關主管部門批准,亦應認定抵押有效。
這種情況中,國有土地使用權是企業的財產,可以抵押,法院可以予以拍賣處置,拍賣價款全部納入還債程序。如果抵押的,拍賣價款抵押權人優先受償。如果未抵押的,債權人都有權受償。如果拍賣價款足夠償付債務的,各債權人全額受償,拍賣價款不足以償付債務的,各債權人按比例受償。
B市國土資源局對該國有土地使用權也可以拍賣,但應當與法院協調,拍賣價款也全部納入還債程序。
《關於依法規范人民法院民事執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發〔2004〕5號)第一條規定,國土資源管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(法釋〔2004〕5號)第一條規定,採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的,人民法院應當製作協助執行通知書,連同裁定書副本一並送達協助執行人。查封、扣壓、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。根據該規定,B市國土資源局應做好協助執行工作。但同時,B市國土資源局又按照市政府的城市改造決定出讓了這塊土地,也屬於奉命行事。法院判決與市政府決定並不矛盾,只要做好協調工作,就不會出現兩部門之間打官司的情況。

④ 土地出讓有幾種方式

國有土地的使用權取得方式分為:劃撥、出讓、國有土地租賃、國有土地使用版權作價出資或入股和國有土地授權權經營等五種方式。

但對於經營性地產開發如房地產、工業地產行業來說,國有土地使用權取得方式主要為土地出讓土地出讓包括土地「招標、拍賣、掛牌及協議出讓」這4種方式

簡單來說,非經營性土地的使用權大多以協議的方式取得(例建學校),經營性土地的使用權大多以招標、拍賣、掛牌的方式取得。

一、招標、拍賣、掛牌三種出讓方式的適用范圍與區別如圖:

二、協議的適用情況如下:

1.經營性用地以外用途的土地,同一宗地只有一個意向用地者的;
2.原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓;
3.劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓;
4.出讓土地使用權人申請續期;
5.法律法規規定的其他用途。

⑤ 法院能只拍賣地上建築物而不拍賣土地使用權么

可以拍賣土地使用權。

國有土地使用權作為被執行人的財產應當能夠強制執行:

1、國有劃撥土地使用權仍然是被執行人的財產。劃撥土地使用權和出讓土地使用權人一樣,對劃撥土地享有佔有、使用、收益、處分(盡管這種處分權受到了限制,要經過有關政府批准)的基本權能,具有獨立的財產價值和財產屬性。

2、國有劃撥土地使用權不能強制執行損害了債權人的依賴利益。目前,仍然大量存在國有企業以劃撥方式佔用的國有土地,這些劃撥的土地也都登記在使用人名下。

3、國有劃撥土地使用權不能作為被執行人財產進行執行將造成更多的權利分離情形。按照最高法院相關司法解釋和土地管理部門的規定的處置程序,劃撥土地使用權不屬於債務人財產,但是債務人對其上的建築物卻扔有所有權。

4、將劃撥土地作為被執行人財產進行執行不會損害國家的利益。

法律已經規定了國家對劃撥土地所應收取的出讓金享有優先權,在拍賣被執行人的劃撥土地使用權時要首先繳納土地出讓金,在裁定劃撥土地使用權以物抵債時,承受的債權人也要繳納相應的土地出讓金。劃撥土地出讓金優先權制度保證了國家在土地上的經濟收益。

(5)土地使用權附條件拍賣擴展閱讀:

1、及時有效的查封。

不論土地使用權被抵押與否,在法院依法處置前,都應進行查封,這是執行的基礎。所謂及時,是指在債務人尚未來得及對其土地使用權進行處分前查封。只要沒有進行訴前保全或訴訟保全,那麼,在執行程序開始就應該對已經掌握的土地使用權進行查封。

2、合法的評估。

根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第47條的規定,在對土地使用權進行拍賣前,「應當委託依法成立的資產評估機構進行價格評估」。

3、公正的拍賣。

委託合法的拍賣企業是公開拍賣的前提。應根據《拍賣法》第11條、第12條的規定,對受託企業進行審查,只有符合法定條件的拍賣企業,才有資格成為受託對象;對拍賣依法進行監督是公正拍賣的保證。

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