企業破產劃撥土地使用權轉讓

Ⅰ 如何劃撥土地使用權轉讓

以劃撥方式取得的土地使用權不能轉讓：

根據合同效力補正的原理，政府主管部專門追認批准，屬並由劃撥土地使用權的轉讓方與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，補交土地出讓金；
以劃撥方式取得的國有土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准，不得轉讓;已經訂立轉讓合同的，合同無效；
或者由劃撥土地使用權的受讓方與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，並交付土地出讓金，或者轉讓合同簽訂後，政府主管部門將轉讓土地直接劃撥給受讓方使用，當事人間訂立的轉讓合同可視為有效；
但政府主管部門的批准及手續的補辦必須在一審起訴前進行。

Ⅱ 破產企業的劃撥地可作為財產清算嗎

【點評案例】 某市房地產公司因資不抵債，向人民法院申請破產。法院立案受理，並成立了破產清算組。清算組在清算過程中發現，該房地產公司破產財產中包括尚未賣出的商品房若干套，房屋范圍內的土地為出讓取得。此外，還有一塊劃撥國有土地使用權。 【分歧意見】 人民法院在處理該房地產公司的財產時，產生了分歧意見: 第一種意見認為:應將未出賣的商品房連同該宗出讓國有土地使用權作為破產財產進行清算，但另一塊劃撥國有土地使用權不能作為破產財產，應當由國家收回。 第二種意見認為:未出賣的商品房連同該宗出讓國有土地使用權應作為破產財產進行清算。劃撥國有土地使用權也可以作為破產財產進行清算，但是應當把土地收益中相當於土地出讓金的部分上繳國家。 【作者觀點】 筆者同意第二種觀點，對破產企業劃撥土地使用權進行處置時，應在公私利益間進行平衡。 《土地管理法》第五十八條第一款第(四)項規定，因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓。《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》中指出，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。根據這些規定的精神，劃撥土地使用權在破產案件中的處理原則與方式為:由人民政府收回，並依法處置。但是，對於政府應該採取何種程序收回，收回的范圍大小，收回後如何處置等具體法律問題，上述規定並未明確。特別是上述規定並未明確已經設定抵押權或者已經作為破產企業退出登錄資本的劃撥土地使用權的處置原則與方式。這些問題，給政府部門、人民法院、清算人在破產案件中理解與適用法律留下了很大的操作空間，從而導致了各地在執法、司法上標准不一的局面。 雖然上述法律規范確立了政府對破產企業劃撥土地使用權實現無償收回的原則，但其主要理由是「破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產」。與此同時，其他法律規范又規定企業的劃撥土地使用權屬於企業的資產。例如，《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》指出，土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。採用授權經營、作價出資(入股)方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計為國家資本金或股本金。 國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》規定，為支持和促進企業改革，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得成本和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。企業依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的;抵押權實現時，土地使用權可轉為出讓土地使用權，在扣繳土地使用權出讓金後，抵押權人可優先受償。劃撥土地經批准可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法收益，轉讓後的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續。劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額核算出讓金，並以此計算租金或增加國家資本金、國有股本金。上述規定已經明確指出:破產企業劃撥土地使用權是有價格的，屬於企業資本金。而既然是企業資產，那麼在破產時就可計入破產財產。 另外，我國《城市房地產管理法》第二十三條規定，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照該法規定，以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。這一規定將劃撥土地使用權分為有償取得的劃撥土地使用權和無償取得的劃撥土地使用權兩種，是我國確立有償取得劃撥土地使用權的主要法律依據。《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》以及《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》認可了獲得劃撥土地使用權的平均取得成本及開發成本，對於劃撥土地使用權的部分收益，明確可以計入企業資產。 所以，不能認為凡是破產企業取得的劃撥土地使用權都是無償的，為保護國有資產，在企業破產時應當由政府無償收回，而應結合具體情況進行分析。

Ⅲ 公司已經把政府劃撥土地使用權轉讓給他人了,公司破產了,土地使用權還是公司的

你要明白劃撥土地的性質，劃撥土地是政府代表國家無償給一些機關單位或者國企等帶有公益性的劃撥使用權，不能私自轉讓，必須要有所在政府批准才行，私自轉讓行為是無效的。

Ⅳ 以劃撥方式取得的土地使用權能否轉讓

以劃撥方抄式取得的土地使用權未經有批准權的人民政府批准，不得轉讓。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。」

Ⅳ 破產企業的土地使用權如何處理

企業破產、倒閉後，土地資產處置前，我們首先應該實地調查確認權屬，評估地價。對於國有劃撥土地的處置，可採用土地使用權出讓的方式進行處置，即破產企業清算組對土地資產（連同其它資產一起）進行拍賣或招標，其土地資產拍賣所得款項可首先用於職工安置。

土地出讓後，原破產企業的土地使用權即轉為受讓方，由國土部門辦理過戶手續，向受讓方核發《國家土地使用權證》。第二種處置方式是土地租賃，即新成立的股分制企業每的擬向地方政府交納土地租金。

(5)企業破產劃撥土地使用權轉讓擴展閱讀

最高人民法院《關於審理企業破產案件若干問題的規定》明確：「清算組處理集體所有土地使用權，應當遵守相關法律規定。未辦理土地使用手續的集體所有土地使用權，應當在該集體范圍內轉讓。」

《土地管理法》第五十八條有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

Ⅵ 破產企業的土地使用權怎樣處理

先要看該塊地使用權的權屬。多數企業（大型國資企業除外）實際並沒土地許可權，甚至連廠房辦公樓都是租來的。大型國企的兼並、破產、重組，遷移，土地的權屬都是上級集團公司或行政局機關的，本質上屬於各級國資委的。上級自然會運作的。例如不少位於上海城市中心地域的鋼鐵、紡織、機械製造企業，因行業調整重組搬遷拆除置換，經商業運作所得的土地收益，部分用於安置企業職工、去外地買地，等等。

Ⅶ 國有企業破產如何處置劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是土地使用者通過各種合法方式，無償取得的國有土地使用權，通過出讓方式以外依法取得的國有土地使用權都屬於劃撥土地使用權，國有企業使用的土地一般都屬於劃撥土地。當國有企業破產時，對其無償取得的劃撥土地使用權應當依法進行處置。
1、企業破產劃撥土地使用權應當收回
國有企業取得劃撥土地使用權，是政府無償劃撥的，劃撥土地使用權的主體是特定的，即該國有企業，使用期限是長期的，長期使用通常理解是該國有企業在其存續期間均有權無償使用。劃撥土地使用權沒有出讓，仍然是國有，當國有企業破產時，土地使用權的主體不復存在，土地使用期限自然屆期，政府此時作為土地使用權的擁有者，應當及時收回土地使用權，收回劃撥土地使用權是無償的，但對地面附著物應作適當補償。國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定「無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓」，當然政府「無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償」。
2、出讓劃撥土地使用權安置企業職工
根據國家政策，國有企業破產必須妥善安置職工。由於歷史原因，國有企業包袱沉重，一旦破產安置職工就是一件頭等大事，安置費用必須落實。為了解決安置費用的不足，國家制定相關法規和政策，其中出讓劃撥土地使用權，以出讓金優先安置破產企業職工就是籌措安置費用的重要渠道。國務院《關於在若干城市試行國有企業兼並破產和職工再就業有關問題的補充通知》指出：各試點城市人民政府要積極開拓就業門路，關心破產企業職工生活，妥善安置破產企業職工，保持社會穩定，並規定「安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付」。
3、安置職工優先劃撥土地的抵押權人
根據《擔保法》的規定，抵押權人享有優先受償權，當債務人逾期不償還債務時，可以依法拍賣抵押物，從拍賣所得款中優先受到償還。劃撥土地使用權可以依法設置抵押，抵押權人也同樣享有優先受償權。但企業破產時，劃撥土地的抵押權人的優先受償權受到了特別法的調整，職工安置成了劃撥土地出讓金的第一順序受償人，抵押權人降為第二順序受償人。國家土地管理局《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第六條規定「國有企業破產或出售的，企業原劃撥土地使用權應當以出讓方式處置」，「破產企業屬國務院確定的企業優化資本結構試點城市范圍內的國有工業企業，土地使用權出讓金應首先安置破產企業職工，破產企業將土地使用權進行抵押的，抵押權實現時土地使用權折價或者拍賣、變賣後所得也應首先用於安置破產企業職工」。

Ⅷ 企業清算，國有劃撥土地的產權怎麼處理

企業以劃撥取得的土地使用權處理應當具體問題具體分析：
一，凡列入全國企業兼並和破產和職工再就業工作計劃的國有工業企業破產，破產企業的土地使用權包括劃撥的土地應納入破產財產；對依法必須由國家收回的土地使用權也不一律無償收回，劃撥土地已經作為企業的注冊資金的，應當列入破產財產；對於破產企業取得劃撥土地使用權已經支付了安置補償費等征地費的，政府應當給企業相應的補償，這些補償納入破產財產；對於劃撥土地不是必須收回的，可以允許企業繳納一定的出讓金，將劃撥土地納入破產財產。
二，凡是私營企業或者公司制企業，跟據最高院關於破產企業劃撥土地使用權第1條的規定，破產企業以劃撥方式取得土地使用權不屬於破產財產。
二，劃撥土地抵押的問題，根據最高院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復第2條規定，企業對其以劃撥方式取得的土地無處分權，該土地設定抵押的，除依法辦理抵押登記手續外，還需經過有審批許可權的人民政府或者土地部門批准，否則無效詳細操作，可以聯系胡律師

Ⅸ 國有企業破產如何處置劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是土地使用者通過各種合法方式，無償取得的國有土地使用權，通過出讓方式以外依法取得的國有土地使用權都屬於劃撥土地使用權，國有企業使用的土地一般都屬於劃撥土地。當國有企業破產時，對其無償取得的劃撥土地使用權應當依法進行處置。 1、企業破產劃撥土地使用權應當收回 國有企業取得劃撥土地使用權，是政府無償劃撥的，劃撥土地使用權的主體是特定的，即該國有企業，使用期限是長期的，長期使用通常理解是該國有企業在其存續期間均有權無償使用。劃撥土地使用權沒有出讓，仍然是國有，當國有企業破產時，土地使用權的主體不復存在，土地使用期限自然屆期，政府此時作為土地使用權的擁有者，應當及時收回土地使用權，收回劃撥土地使用權是無償的，但對地面附著物應作適當補償。國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定「無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓」，當然政府「無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償」。 2、出讓劃撥土地使用權安置企業職工 根據國家政策，國有企業破產必須妥善安置職工。由於歷史原因，國有企業包袱沉重，一旦破產安置職工就是一件頭等大事，安置費用必須落實。為了解決安置費用的不足，國家制定相關法規和政策，其中出讓劃撥土地使用權，以出讓金優先安置破產企業職工就是籌措安置費用的重要渠道。國務院《關於在若干城市試行國有企業兼並破產和職工再就業有關問題的補充通知》指出：各試點城市人民政府要積極開拓就業門路，關心破產企業職工生活，妥善安置破產企業職工，保持社會穩定，並規定「安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付」。 3、安置職工優先劃撥土地的抵押權人 根據《擔保法》的規定，抵押權人享有優先受償權，當債務人逾期不償還債務時，可以依法拍賣抵押物，從拍賣所得款中優先受到償還。劃撥土地使用權可以依法設置抵押，抵押權人也同樣享有優先受償權。但企業破產時，劃撥土地的抵押權人的優先受償權受到了特別法的調整，職工安置成了劃撥土地出讓金的第一順序受償人，抵押權人降為第二順序受償人。國家土地管理局《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第六條規定「國有企業破產或出售的，企業原劃撥土地使用權應當以出讓方式處置」，「破產企業屬國務院確定的企業優化資本結構試點城市范圍內的國有工業企業，土地使用權出讓金應首先安置破產企業職工，破產企業將土地使用權進行抵押的，抵押權實現時土地使用權折價或者拍賣、變賣後所得也應首先用於安置破產企業職工」。

Ⅹ 破產企業以無償劃撥方式取得的土地使用權是否是破產

看情況，因為從中國法院處理當前破產案件的具體操作上講，對劃撥取得土地使用權的，應當採取靈活的方法，具體問題具體分析。首先，凡列入全國企業兼並破產和職工再就業工作計劃的國有工業企業破產，適用國務院《關於在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》(以下簡稱國發(1994)59號文件)等政策，破產企業的土地使用權應納入破產財產。國發（1994）59號文件第二條規定：「企業依法取得的土地使用權，應當以拍賣或者招標方式為主依法轉讓，轉讓所得首先用於破產企業職工安置；安置破產企業職工後有剩餘的，剩餘部分與其他破產財產統一列入破產分配方案」。其次，對依法必須由國家收回的土地使用權也不應一律無償收回，還應具體情況具體處理：劃撥取得土地使用權已作為破產企業注冊資金的，政府就應將收回土地使用權而減少的注冊資金部分給予補足，補足的注冊資金部分應列入破產財產；對於破產企業取得劃撥土地使用權時已經支付了安置補償費等征地費用的，政府應給破產企業相應的補償，這些補償就應列入破產財產。第三，破產企業雖然無償取得劃撥土地使用權，但根據城市規劃國家無須立即收回的，在不改變土地用途的前提下，應允許破產企業在補交一定比例土地出讓金後，將劃撥土地使用權列入破產財產並用於清償債務。