第一手國有土地使用權

1. 買一手房和買二手房時需要注意什麼（了解的請進）

二手房知識
1、購買二手房時，如何選擇中介？
答：許多購房者在購買二手房時，為省時省力，都會通過中介機構來查找房源，進而委託其代理購房。由於房地產交易中介市場魚龍混雜，許多不法中介採取各種手段欺騙購房者，例如，有的中介為促成交易，故意隱瞞房屋質量方面存在的瑕疵，有的在告知購房者有關房屋面積等重要情節時含糊其辭，故意不明確使用面積、建築面積、以及建造年份，從而給購房者設下陷阱，使購房者蒙受巨大損失。律師提醒，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的「兩證」，其一為工商部門頒發的營業執照，其二為房產管理局頒發的中介代理資質證書。
2、購買二手房時，對房屋結構要注意哪些問題？
答：購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建築面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞的隱患，是否有佔用屋頂平台、走廊的情況。
另外，還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，牆壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
如果存在上述問題，則不要購買，以免購買後既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。
3、購買二手房時，對房屋的物業管理要注意哪些問題？
答：對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況，要對其管理的物業進行走訪，看保安人員的基本素質、保安設備，管理人員的專業水平和服務態度，小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等。
還要了解物業管理費用標准，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標准等，了解是否建立了公共設施
設備維修養護專項基金，以免日後支付較大的維修養護費用，出現買得起房住不起房的情況。
4、購買二手房時，對房屋產權要注意哪些問題？
答：購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬。凡是產權有糾紛的，或是部分產權(如以標准價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交後拿不到房屋產權證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本並且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。
如果以標准價購買的公有住房，要注意是否已經按成本價補足費用，或者與原單位如何按比例分成。
另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩定，與職工簽訂有服務合同，原單位還有優先購回權。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。
對於軍隊、醫院、學校的公有住房，一般還不允許上市出售，因此，要確認有原單位公章同意出售才能放心購買。
5、購買二手房時，對房屋的交易過程要注意哪些問題`？
答：購買二手房時要親自到交易場所辦理轉讓手續。要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證。
6、購買二手房時，對房屋周邊環境和設施設備要注意哪些問題？
答：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。
對房屋配套設施設備的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應，戶內外電線有無老化現象，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷。
7、購買二手房時，簽訂房屋買賣合同要注意哪些問題？
答：在二手房交易中，許多購房者往往只關注房產價值的高低，而忽略了對交易中可能出現的問題，對於如何簽訂房地產買賣合同所知更少。
一、合同簽訂前應注意事項
在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：
首先查看產權所有人的身份證件；房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由委託代理人替其簽章
第二，購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產權證是否屬實；房產面積多大；該房產用途是什麼；是辦公還是居住，或是其他；該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；該房產是否已設定抵押?根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那麼抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。
另外，還要注意該房產是否已設定租賃?如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?
二、合同簽訂時應注意事項
購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：
第一，需要准備的證明材料。
購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者准備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委託代理人，須提供經公證的委託書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經境內、外機構公證、認證後方為有效。
另外，要看清楚合同中的約定內容。這主要包括以下內容：
當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。
標的。這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬(要與第一條銜接)，房屋轉賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。
價款。這里也是很主要的內容，主要寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等履行期限、地點、方式。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。
違約責任。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什麼情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。
解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是採用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。
合同生效條款。雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事入不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消後，財產如何進行返還。
合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。
合同的變更與轉讓。在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。
8、二手房買賣所涉及的資料和證件有哪些？
答：賣方：
1．本人身份證；
2．房屋所有權證、契證、土地使用權證；
3．受他人委託出售的需出具經委託人簽章的委託書；
買方：
4．本人身份證；
5．受他人委託求購的需出具經委託人簽章的委託書；
9、二手房交易辦證所涉及的資料與證件有哪些？
答：主要有：
1．《房屋轉讓合同》原件；
2．收款憑證；
3．買賣雙方個人身份證、戶口簿及私章；
4．轉讓前房屋所有權證、契證、土地使用權證；
5．《具結書》；
10、二手房買賣中業主最關心什麼？
答：一、交易的安全性
由於不動產交易涉及金額較大，而且相對交易時間較長，因此賣房的業主對於房屋交易安全性最為在意。如何保證在賣房後能取得全部的房款，如何減少交易過程之中易產生的糾紛，如何有效地約束買賣雙方及中介第三方在交易各環節中的權、責、利，都是業主十分看重的問題。因此建議，業主在交易過程中，最好選擇有正規資質、規模較大、信譽良好的放心中介進行交易委託或通過銀行作保進行交易，通過專業房地產網站進行交易。
二、價格的合理性
如何在交易過程中獲得合理的市場價格也是業主十分注重的問題。
房屋信息最大化推廣，即讓最多的購房人知曉業主所售房屋的信息，由眾多購房人的出價來衡定自己房屋的市場價格，才是獲取房屋合理市價的最好方式。因此，選擇規模大些的中介公司是明智之舉。
三、交易的時效性
房屋交易中最大的麻煩在房屋交易最重要的環節上，即辦證、過戶、辦貸款等。這些事情所花時間長、所需精力多。因此交易的時效性也是業主十分關心的問題。
規模較大的中介公司熟知二手房買賣所需材料、手續和辦事流程，並與房管所、銀行等機構有良好合作關系，因此客戶選擇大型的中介公司代為辦理過戶手續、申請貸款等事宜，可提高交易的時效性，大大加快買賣過程中的辦事效率，並且能有效降低或控制交易、貸款過程的風險。特別是對於業主來說，早日過戶成功，便可早日拿到買房客戶獲批的貸款(即最終房款)，因此二手房交易的時效性更顯得尤為重要。
11、二手房土地年限如何計算？
答：因購買已購公有住房是使用過的二手房，其土地使用年限如何計算確定?
1 、如已購公有住房和經濟適用住房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓第一套房屋首次土市交易之日起核定其土地出讓年限，其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。其中鋼混結構、磚混結構房屋，其土地使用年限最高不超過70年；磚木結構房屋，其土地使用年限最高不超過50年。例如：某棟鋼混結構房屋1997年竣工，該樓第一套房屋首次入市交易日期為1999年，其土地使用年限=70年—(1999年—1997年)=68年(2067年止)，如該樓第二套房屋於2002年入市交易則：其土地使用年限：70年—(2002年—1997年)=65年(2067年止)。
2 、如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年限仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年限減去已使用的年期計算。
12、二手房產權狀況怎樣查詢？
答：「二手房」交易一般都是個人之間的買賣行為，因此對比開發商出售的商品房，在交易的復雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對產權狀況的了解，購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調查「二手房」產權狀況的方式及程序作一介紹。
要了解房屋的產權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。
產權證書是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委託書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：
查驗產權記錄。包括：
1、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是註明「部分成交價」，則代表該成交價不單只包括該房屋，並且包括其他房地產成品；5、其他內容，如房屋平面圖等。
第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。最後，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬於房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標准價或成本價購買的房屋，在購房後5年之內不得上市交易；5年之後，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。
總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至於有所遺漏。
13、夫妻財產的共有問題
答：根據我國法律規定，夫妻在婚姻關系存續期間所取得的財產為夫妻共有財產(雙方另有約定的除外)。因此，在婚姻關系存續期間購置的房產為夫妻共有財產。在此期間購置的房產不論權屬登記時是否署配偶的姓名，所購房產均為夫妻共同財產。
購置房產時，應區別以下情況：
購房者需弄清出售人所出售房產是否為夫妻共同財產。如為夫妻共同財產，則出售時，需經其配偶同意；在辦理房產過戶時，也需其配偶書面同意。
所購房屋如為出售人的婚前財產，則要注意該房產取得的時間和雙方是否對該房產另有約定。
權屬證所載權人為一人，並不排斥其為夫妻共同財產，如有約定的除外。
14、看二手房之特別關注點
答：看二手房和看新房有相似之處，但是還是有一些特點。因為是舊房子，可能毛病多些，所以看房子的原則就是加倍細心，看起來也麻煩些。但是要知道現在的麻煩是為了未來的舒服，所以麻煩是值得的。看房要訣歸納如下：
白天要看，夜晚也要看。因為晚上看房能更好地了解房屋的周圍環境、雜訊及照明等情況。
晴天要看，雨天也要看。雨天看房容易發現房屋的門窗、牆壁、屋頂等有無進水、滲漏現象，如能碰上連續雨水，則看房效果更佳。
卧室、廳要看，廚房、衛生間更要看，因為煤、水、電、衛等均在廚衛里，容易出問題。
房內要看，房外也要看。只有通過看房外，才能更好地了解有關通風、採光、排氣等情況。
建材要看，布局也要看。房屋的有效使用依賴於房屋布局是否合理。合理的布局一般應該是：先客廳、後餐廳、廚房，卧室不正對客廳等。
牆面要看，牆角也要看。牆面應平整，而牆角則必須方正，因為牆角承受的是房體結構上下左右的力量，同時對裝修也影響很大。
裝潢要看，做工也要看。做工的好壞直接關繫到房屋質量的高低，其中接角、牆角、窗沿、天花板等做工是否細致精巧尤其重要。
電梯要看，樓梯也要看。樓梯是發生危機情況的惟一逃生之路，故應注意樓道是否暢通，是否有雜物堆積等不便通行的現象。
星期天去看，不是星期天也要去看。因為星期天住房周圍不少工廠休息，雜訊、污染發現不了；不是星期天，則這些情況有可能如實發現。
自己要看，自己還要問。積極向附近居民打聽房子周邊環境的治安、管理、人文素質、居民結構、基礎設施等情況，以便對日後的生活環境有總體認識，而且也容易了解到一些看不到的問題。

談二手房通過中介交易好處多
一、通過中介交易二手房相當穩當。因為正規的房屋中介機構是經過工商局等政府部門批準的經營機構，他們對房屋交易業務很熟悉，對房屋交易的全過程是輕車熟路，在辦理過戶手續時不會走彎路，既省時間又減少了很多麻煩。最重要的是有安全感！萬一中介機構出了問題可以找有關部門追查。因為申辦中介機構需要很多證件、證明材料，企業法人與股東的個人資料在工商局，稅務局都有備案。
二、中介機構是最好的見證人。如果不通過中介買賣房屋，私下交易不是不可以，一旦發生糾紛就難於解決，誰給你做見證人呢？通過中介公司交易房屋中間就有了支柱力量。有了掌握原則的主心骨，萬一遇到麻煩事，或者需要打官司，中介公司義不容辭主持公道幫您解決好。哪個中介公司不希望自己做出成績，來贏得大家的信任呢？從國外到國內，從大城市到小城市，通過中介公司買賣房屋的越來越多，說明此路是正確的。
三、有了中介房屋成交就有了保障。買賣房屋的焦點問題是先交房屋，還是先付房款？誰都不願先出付，誰都怕上當！但總要有人先出手。在這關健時刻雙方都很需要有個中間人牽線搭橋。這個牽線搭橋的也就是房屋中介公司最合適。他們一手抓賣房人的證件，另一手抓買房人的購房定金，再約定雙方簽好合同，這樣就牢牢地掌握了買賣關系，房屋成交就有了保障。
四、在中介公司買房選擇的餘地大。中介公司佣有全市東、南、西、北、中很多地方的房源，有大戶、有小戶，有高樓層的、也有低樓的，有裝修好了的、也有毛坯房，有商品房、也有私建房，等等。您可以根據自己的經濟實力和需要進行挑選房屋。哪個中介公司不是耐心地介紹房源，甚至不厭其煩地帶購房者看房呢？當然，您要有識別能力，要找那些信譽程度好，房源信息多，服務態度端正的中介公司買房為宜。
總之，通過中介機構買賣房屋好處很多。雖說花了些中介費但還是值得的，花了傭金買得安全，買得穩當！一些大城市在一幢樓內買賣房屋，樓上的賣給樓下都是通過中介公司交易，難道大城市的人不會算賬嗎？肯定是有它的道理，有它的好處的

2. 土地使用權歸誰所有

第一，你擁有國有土地使用權證；

第二，國有土地使用權包括佔有、使用、收內益和處分的權利，在容你出租給對方後，雖然對方擁有佔有、使用、收益的權利，但不擁有處分權，未經你的同意不能轉租，或用於其它用途，

而你可以將土地使用權轉讓、出租等進行法律允許范圍內的處分。

其實就像出租房屋，你擁有所有權，將房子出租給他人，雖然同樣擁有佔有、使用，收益的權利，但不代表就是所有權人。

第三、在我國，因為土地的國有制度，所以，不存在土地所有權，所謂的土地使用權其實部分擁有所有權的權能，你所擁有的使用權，和承租方擁有的使用的權利是不一樣的，你的屬於物權，他的屬於債權。

3. 公有制，私有制，所有制的區別

1、性質不同：公有制是一種相對於私有制的經濟制度。私有制是相對於公有制的經濟制度。生產資料所有制是人們在生產資料所有、佔有、支配和使用等方面所結成的經濟關系。

2、觀點不同：私有制是高效率的經濟社會基本標志之一。生產資料所有制、所有制和生產關系的總和是內涵和外延不完全相同的經濟范疇。

3、主體地位不同：公有資產在社會總資產中占優勢。私有制是剝削社會（以奴隸社會、封建社會、資本主義、特權主義和專制社會為代表）的基本標志之一。

(3)第一手國有土地使用權擴展閱讀：

注意事項：

1、公有制的主要形式國有經濟——也就是所有權歸國家的所有制形式。主要包括礦藏、草原、河流、森林等自然資源以及銀行、鐵路等社會資源。

2、在農村，土歸國家所有，主要以家庭聯產承包責任制的形式存在。

3、公有制的重要組成部分集體經濟——也就是所有權歸集體的所有制形式。主要包括鄉鎮、村、生產小組的土地、樹木、橋梁、街道、水利設施等。

4、非公有制經濟之個體經濟——個體勞動，生產資料和勞動成果歸個體所有的經濟形勢。通常是規模小，沒有固定經營地點，投資少的小攤小販等。

4. 第一次買一手的商品房要注意什麼付了錢不給房子怎麼辦二手房怎麼辦

不放心的話，先到房管所了解一下再決定。

5. 買一手和二手車位分別需要繳納哪些稅費

購買一手車位要交稅如下：

1、購買車位，物業專項維修基金的標準是105元/平方米。

2、辦理產權證時，需按車位總價的3%收取契稅以及萬分之五的印花稅。

3、車位辦理產權證前，還要進行查冊，查購買人家庭的住房以及車位情況，費用為40元/次。

購買二手車位要交稅如下：

1、二手車位交易屬於非住宅交易，買進方需要繳納3%的契稅和印花稅。

2、賣出方需要繳納營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅。

(5)第一手國有土地使用權擴展閱讀：

一般納稅核算：

1、為了核算企業應交增值稅的發生、抵扣、交納、退稅及轉出等情況，應在「應交稅費」科目下設置「應交增值稅」明細科目，並在「應交增值稅」明細賬內設置「進項稅額」、「已交稅金」、「銷項稅額」、「出口退稅」、「進項稅額轉出」等專欄。

2、采購物資和接受應稅勞務：企業從國內采購物資或接受應稅勞務等，根據增值稅專用發票上記載的應計入采購成本或應計入加工、修理修配等物資成本的金額，借記「材料采購」、「在途物資」、「原材料」、「庫存商品」或「生產成本」。

3、「製造費用」、「委託加工物資」、「管理費用」等科目，根據專用發票上註明的可抵扣的增值稅額，借記「應交稅費——應交增值稅(進項稅額)」科目，按照應付或實際支付的總額，貸記「應付賬款」、「應付票據」、「銀行存款」等科目。購入貨物發生的退貨，做相反的會計分錄。

6. 一手是什麼意思

一手房是指房地產開發商依法取得土地使用權後，在土地上建造並取得政府批准銷(預)售的商品房。房屋根據用途分為住房和商用房。住房包括住宅、別墅和公寓,商用房包括商鋪和寫字樓。
一般來說，只進行過一手交易的房子，就是一手房。還有一種情況，就是可以直接更名的房子，比如說：「賈新賀買了在開發商手中一手買了這套房子，然後在產證沒有辦下來之前，又賣給了冷酷一郎（需要協商）」。大家協商通過的情況下，這也是一手房，可直接更名。

了解一手房信息方式多種多樣，如房產中介、報紙、電視和網路等等，這樣都可以使我們了解到第一手的一手房所有信息，買房上就可以有更好的准備！
其中80%的一手房信息是通過網路傳播，因為網路的飛速發展，就算不在當地，也能了解到各地方的一手房信息，也可以實行遠程操控，快速達成交易！其中O2O模式，即線上線下服務，得到了廣大想買房的網友所喜愛，這些網站比較大型的如搜房網、房道網、安居客、網路樂居等等。