露台業主專有使用權

1. 關於購房合同中露台的使用權

1、從圖紙來看，該露台屬於公共使用部位，不能買賣產權和使用權，也無法在合同專上屬明確的。
2、個人建議，最好不要買類似房屋。在使用權無法明確的情況，對面的商鋪肯定也會動這個露台的腦筋，今後可能糾紛不斷。
3、如果你一定要嘗試，建議在合同中明確該露台的產權或使用權歸屬，是你這戶的附屬設施，畫圖紙並蓋章。

2. 頂樓露台使用權歸誰

居民樓屋頂屬於公共面積，頂層居民無權私自處置，使用權歸本單元樓全體住戶。

曾引起轟動的人濟山莊「空中別墅」，樓頂竟然又見綠。北京晨報記者探訪發現，曾經拆除干凈的違建屋頂上，一側樓頂已經被綠色植物覆蓋得嚴嚴實實。樓下住戶對此頗有微詞，認為屋主張必清「不老實」，總想著在樓頂上「耍花樣」。對此，海淀區園林綠化局綠化科工作人員表示，居民樓屋頂屬於公共面積，頂層居民無權私自處置。

(2)露台業主專有使用權擴展閱讀：

頂樓住戶違建陽光房個個喊冤，「買來權利」無效。

青山一小區的開發商則表示，簽訂協議的時候已經和業主們約定，在使用露台時，不得出現任何違法違規的行為；他認為自身的提醒義務已經盡到。不過，雙方的理解顯然出現了偏差，幾名業主均認為，開發商的承諾令他們誤解了自己的權利，違建行為實屬不知情，他們也為此損失了平均4萬元的費用。

對此，湖北誠明律師律師林穎解釋，且不說建陽光房的行為違反了《武漢市城市綜合管理條例》，這份「獨享露台」協議本身也是無效的。根據《物權法》第七十條，住宅樓的露台屬於業主共有部分，它的使用和管理權應當為全體業主所有，而不應該為某一戶獨享。

3. 露台可否作為專有部分贈給業主

許多市民在購買住宅時,也會關心一個問題,那就是頂層露台是否可以在買房時贈給業主。《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出台後,明確界定了房屋買賣合同的「露台」認定為專有部分的組成部分,從而最終明確界定了「列入房屋買賣合同的露台」為業主專有部分的產權歸屬,有效地維護了業主的合法權益。
本期嘉賓:曦暉律師事務所律師 李坤案例:楊先生在市內購買了一套頂層商品房。開發商為了盡快售出頂層住宅,給出優惠條件,購買頂層住宅後,還贈送頂層露台的使用權。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款。可楊先生入住時,卻被開發商告知,頂層露台所有權歸全體業主所有。
楊先生不明白了,既然開發商稱,頂層露台的產權歸全體業主所有,在沒有經過全體業主同意的情況下,開發商怎麼有權擅自轉讓不屬於開發商的「產業」?那麼,頂層的露台到底屬不屬於楊先生呢?分析:作為開發商附贈的屋頂露台,能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發商附贈的露台有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達的露台;一種是需要通過某一家人特定後門才能到達的露台。參照專有部分認定的三個條件,可以通過公共通道到達的露台不具備構造上的獨立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應為共有部分,這樣的露台也不能劃給特定的業主單獨使用,而具備上述三個條件的部分可視為專有部分。
那麼,哪些屬於共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權法》第六章規定的法定共有部分,如建築區劃內的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分,即法律沒有規定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬於共有的部分,包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分。
此外,司法解釋還專門強調,滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分:不屬於業主專有部分;不屬於市政公用部分或者其他權利人所有。
依據:《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,「建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬於特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。」

4. 露台可否作為專有部分贈給業主

許多市民在購買住宅時,也會關心一個問題,那就是頂層露台是否可以在買房時贈給業主。《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出台後,明確界定了房屋買賣合同的「露台」認定為專有部分的組成部分,從而最終明確界定了「列入房屋買賣合同的露台」為業主專有部分的產權歸屬,有效地維護了業主的合法權益。
本期嘉賓:曦暉律師事務所律師
李坤案例:楊先生在市內購買了一套頂層商品房。開發商為了盡快售出頂層住宅,給出優惠條件,購買頂層住宅後,還贈送頂層露台的使用權。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款。可楊先生入住時,卻被開發商告知,頂層露台所有權歸全體業主所有。
楊先生不明白了,既然開發商稱,頂層露台的產權歸全體業主所有,在沒有經過全體業主同意的情況下,開發商怎麼有權擅自轉讓不屬於開發商的「產業」?那麼,頂層的露台到底屬不屬於楊先生呢?分析:作為開發商附贈的屋頂露台,能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發商附贈的露台有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達的露台;一種是需要通過某一家人特定後門才能到達的露台。參照專有部分認定的三個條件,可以通過公共通道到達的露台不具備構造上的獨立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應為共有部分,這樣的露台也不能劃給特定的業主單獨使用,而具備上述三個條件的部分可視為專有部分。
那麼,哪些屬於共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權法》第六章規定的法定共有部分,如建築區劃內的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分,即法律沒有規定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬於共有的部分,包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分。
此外,司法解釋還專門強調,滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分:不屬於業主專有部分;不屬於市政公用部分或者其他權利人所有。
依據:《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,「建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬於特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。」

5. 無公共通道的二樓露台屬於物權法所說的專有部份嗎

你所說的是建築物區分所有權的客體吧。
作為專有部分，需要三個條件:
1,構造上的獨立性。即與整個建築物的其他部分能夠加以區別。如一棟樓中通過固定樓板和牆壁與其他單元相隔離的的單元，成住宅單元。
2，使用上的獨立性。即該部分是否有獨立的出入口，若必須利用相鄰門戶才能出入，不具備使用上的獨立性。
3，能夠登記成為特定業主所有權的客體。就是說通過共有牆壁，樓板隔離開的專有空間，就是可以在登記簿上登記的房屋空間，也就是可以辦理產權證的房屋空間。如你所說的，如果在特定房屋買賣合同中，開發商明確將露台列入房屋買賣合同中的才算是專有部分，否則就是共有部分。
解釋一下你的疑惑，開發商如果將房屋出售，那麼不僅將房屋出售，那麼購買房屋的業主，不僅獲得房屋的所有權，而且獲得了建造房屋的土地使用權。那麼這個小區如果房屋全出售完畢，那麼這個小區和開發商沒有任何的關系了，開發商只有如商品出賣後的售後服務義務，如房屋漏水，牆壁裂縫等維修義務。
小區建築物區域內的道路，綠地，兒童設施，建築物基礎，結構，屋頂，通道，樓梯，大堂還有消防等附屬設施，都為業主共有部分。
另外就是建築物的外牆，曾有開發商表示過建築物臨街的外牆屬於開發商保留的所有權，用來出租廣告牟利，這些都是沒有法律依據的，通過外牆你來考慮你所說的露台，你認為他收費合理嗎？

6. 自己有專有使用權的露台現澆一個頂可以嗎

著露台你是別想用了，除非開發商給你牽合同，一般在公共區域的門都有物業來掌管的，門一般都鎖著你是上不去的別說要一小快地方了，如果沒人管那頂上養雞，鴨，鵝，都隨便了你住著不鬧心啊，著地方歸物業所管理，你放一個太陽能熱水器應該可以，但是還的和物業協商，要是物業不同意給他拿兩合煙就行了或是多點，一般每個樓都有一名物業管理員在管理著樓找他基本可以。
句我感覺你著地方能得到的機會基本不大，因為我就是干物業著行的，我可以推薦給你一個壞注意，找所以頂樓著業主去售樓處，去鬧怎麼的也得補償你點什麼，比如說免費停車了什麼的，就看你們怎麼鬧了

7. 頂層露台的使用權和所有權

問：這個露來台的使用權就自屬於購買頂層套房的住戶咯？
不是的，頂層露台的所有權屬於全體業主，其面積也屬於公攤面積，使用權當然屬於全體業主。
問：如果其他業主的合同沒有這條，那這條還有效么？
答：即使其他業主沒有這條，但他們對頂層露台的使用權不可剝奪，開發商的承諾是一廂情願的事，今後麻煩多多。

8. 關於頂層用戶對頂樓露台的個人使用權

樓頂使用抄權屬於全體業主，而並非_頂樓住戶。

按照物權法的相關規定，如果頂樓業主的購房合同的產權不包括樓頂，樓頂是屬於業主共有的，既然屬於小區公共空間，公共空間的使用權屬於全體業主，監督權歸小區業主委員會，在個別業主私自使用屋頂但不存在違章搭建行為的情況下，業主委員會可以向物管公司投訴，由物管公司督促該業主停止佔用公共空間的行為。因此，樓頂使用權並非只歸頂樓用戶所有。

9. 關於頂樓屋面露台使用權問題，

首先先確定抄的是所有權肯定不是你的襲，這個從開發商的合同中就能看出，上面只寫使用權。
其次，天台的使用權一定是全體業主的，這個因為有法律背書，開發商和你簽訂的合同效力不夠，所以這一條是屬於無效條款
最後是不是放棄使用權，一樣的道理，已經是法律規定好的權利與義務，沒那麼容易變更。你的使用權一直是不合法的，所以一直沒有得到過，不在於合同是不是明確。