單位出租土地使用權

❶ 請問單位出租土地使用權，營業稅納稅地點在哪

根據《財政部國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2〕16號)規定，單位和個人出租土地使用權、不動產的營業稅納稅地點為土地、不動產所在地；單位和個人出租物品、設備等動產的營業稅納稅地點為出租單位機構所在地或個人居住地。因此，出租土地使用權的營業稅納稅地點為土地的所在地。

❷ 長期租用土地使用權應入什麼科目

土地所有權是國家的，你所說的土地使用權，如果是國家無償劃撥給某單的土地，屬於單位用地，該單位是不能直接轉讓或租賃給你單位的。

企業依法取得土地使用權，就要支付法律規定的「土地出讓金」等費用，在會計上一般將其列入「無形資產—土地使用權」科目，按照無形資產的有關規定計價、攤銷。

取得土地使用權有時可能不花費任何代價（以前屬於無償劃撥給某單位的），如企業所擁有的並未入賬的土地使用權，這時就不能作為無形資產核算。有時企業花費了較大代價取得土地使用權，這時就應予以資本化，將取得土地使用權時所發生的一切支出，作為土地使用權的成本，計入無形資產賬戶。

如果企業原先通過行政劃撥方式獲得土地使用權，沒有入賬核算，在將土地使用權有償轉讓、出租、作價入股和投資時，按規定應補繳土地出讓金，此時，企業應將補繳的土地出讓金予以資本化，作為無形資產入賬核算。

企業將土地使用權轉讓（含連同地面建築物一同轉讓）給第三者時，可以取得一部分土地收益。對於這部分土地凈收益（除另有規定者外），應計入「營業外收入」科目，照章征稅。因改制土地估價如何入賬，一是要看原來國有企業土地如何入賬，第二要看改制時是否支付了土地使用權代價（費用）。如果支付了相應的費用，這部分費用就應該作為無形資產入賬。土地出讓金是否計入所建固定資產原值問題。

根據現行《企業會計制度》規定，實行國有土地使用權有償使用後，企業為新建辦公樓等而獲得土地使用權，所支付的土地出讓金，在「無形資產」科目核算；企業為房地產開發而獲得的土地使用權，所支付的土地出讓金，在「開發成本」科目核算。即記入到所建的固定資產價值之中。

有的時候根據投資協議，可能還會產生根據土地評估價來計算投資額的情況，這就需要找有相關資格的土地評估機構進行評估，根據你的評估價記入到投資中，並根據評估價與獲取土地出讓金的價差進行帳務處理。

❸ 企業如何獲得土地使用權

一）土地使用權交易可採用下列方式：

1、掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件（含最低交易價）在土地交易機構進行公告，並接受交易申請的行為。

2、拍賣，即通過發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。

3、招標，即通過發布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經評標後確定中標人的行為。

（二）招標、拍賣委員會的組成與職責

1、組成：

以招標、拍賣方式轉讓土地使用權的，委託人應設立招標委員會或拍賣委員會，招標委員會或拍賣委員會由5人以上單數組成，委託人選派1名工作人員作為招標委員會或拍賣委員會主任，其餘人員從土地交易市場專家庫中隨機抽出確定。

2、招標委員會主要職責：

審定招標最低中標價，審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確定中標人並發出中標確認書。

3、拍賣委員會職責：審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人

又稱場地使用權。我國政府土地管理部門授予的使用土地的專門權利。

土地使用權是我國的一項特殊的無形資產。我國《憲法》規定，土地為國家所有，任何單位和個人都無權擁有土地。長期以來，我國國有企業佔用使用的土地均未在會計上反映。1988年修訂後的《憲法》和《土地管理法》允許有償出讓或轉讓土地使用權。隨後，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。土地使用權有償出讓是指政府將國家或集體所有的土地，按照指定地塊、用途和其他條件，有償地供土地使用權受讓人開發經營，土地使用權受讓人向政府支付出讓金兒使用金，出讓金是土地使用權讓人為取得土地使用權而向政府一次性支付的價款，使用金是土地使用權受讓人因使用土地而定期向政府交納的費用。土地使用權轉讓是指土地使用權出讓後，土地使用權受讓人將土地使用權再轉移給其他單位或個人的行為，後者應向前者支付轉讓金。

土地使用權成本包括支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉讓金以及遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續費等。如果國家以土地使用權向股份有限公司作價入股，則以評估的價值為依據。
定期向政府交納的土地使用金於支付時作為當期費用處理，不予資本化。

如果土地使用權有期限，則在規定的期限內攤銷其成本；如果無期限，可以不攤銷

❹ 已出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得並以經營租賃方式出租的土地使用權。

土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地回使用者，由土地使用答者向國家支付土地使用權出讓金的行為.是土地交易一級市場,由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種方式出讓土地。
土地使用權轉讓是指已取得土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉讓的行為。
是土地使用權交易二級市，採取方式多為出售、交換和贈與。
出讓涉及的費用主要是土地出讓金和土地證費
轉讓涉及的費用主要是一些稅費（個人所得稅、收益稅等）
可以簡單理解出讓是由國家取得，而轉讓則由企業或其他方式取得
出租的話，當然是取得土地使用權後才能出租又或者轉租

❺ 公司一次性出租土地使用權30年,應交什麼稅

一、營改增後，出租土地使用權應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、地方教育費版附加、水利基金、權印花稅。

二、根據財稅規定，無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人，應當繳納增值稅，不繳納營業稅。第十五條(二)轉讓土地使用權，稅率為9%。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。

三、隨征城建稅(城市7%、縣城5%、農村1%)和教育費附加3%以及地方教育費附加2%。水利基金1%

四、根據《印花稅暫行條例》規定，產權轉移書據，包括財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據，按所載金額0.05%貼花。由立合同人繳納。

❻ 轉讓和出租土地使用權涉稅規定有什麼不同

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

征稅范圍：
一般規定
（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。
（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：
①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。
②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。
特殊規定
（1）以房地產進行投資聯營
以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。
（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。
（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。
（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。
（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。
（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。
（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。
（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。
（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

徵收方式：
第一步
核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
第二步
減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。
1、能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：
（1）取得房地產時有效發票所載的金額；
（2）按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；
（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；
（4）取得房地產時所繳納的契稅。
2、不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建築物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標准確認：
（1）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；
（2）中介機構評定的房屋及建築物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建築物價格進行確認；
（3）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

征稅對象：
納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。
課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。
土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。
轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：
（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。
（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。
（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

徵收管理：
納稅地點
土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納。
「房地產所在地」，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。
納稅申報
土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
徵收實例
假設張先生於2004年以50萬元購買了一套房產，2006年12月將以70萬來出售。
1、張先生不能提供購房發票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元。
2、如果張先生能夠提供購房發票，發票所載金額為50萬，那麼可扣除：
原值：500000；加計金額：500000×5%+500000×（1+5%）×5%=51250；稅金：契稅為7500（500000×1.5%）元，轉讓時繳納的營業稅為38500（700000×5.5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000（700000×1%）、印花稅350元。
那麼該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那麼，土地增值稅為：95400×30%=28620元。
存在疑惑：徵收細則還需要進一步確定
雖然此次北京地稅局對於土地增值稅的扣除項目和徵收方式進行了比較明確的規定；但是，對於土地增值稅的徵收細則還需要進一步的明確，比如對於土地增值稅的徵收范圍。按照京財稅[1999]1201號規定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。同時，按照京地稅地[2004]368號文件規定，對個人轉讓居住滿三年未滿五年的非普通標准住宅，減半徵收土地增值稅項目；如果將這兩個文件進行銜接，是否就是對於普通住宅和五年以上的非普通住宅均免徵土地增值稅？對於這一點，可能還是存在疑惑，而對於土地增值稅徵收范圍的界定，將直接會影響到該政策對於二手房市場產生的波動幅度。

❼ 租用土地使用權，誰是土地使用稅的納稅人

出租方繳納。
對於擁有土地的納稅人不在土地所在地的,由代管人或實際擁有版者納稅。土地使用權權未確定或權屬糾紛未解決的,由實際使用者納稅。租賃的土地根據租賃按雙方約定交。
土地使用稅的納稅人：
1.擁有土地使用權的單位和個人是納稅人。
2.擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人。
3.土地使用權未確定的或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人；
4.土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。

❽ 企業出租土地使用權產生的收入怎麼做會計分錄

企業轉讓無形資產、土地使用權、取得租賃收入，記入其他業務收入科目專核算，其發生的成本費屬用，以及計算提取的營業稅等稅費記入其他業務支出科目核算。

1．取得其他業務收入計算應交稅金及附加時，編制會計分錄

借：其他業務支出

貸：應交稅金應交營業稅

應交土地增值稅

應交城市維護建設稅

貸：其他應交款應交教育費附加

2．繳納稅金和附加時，編制會計分錄

借：應交稅金應交營業稅
:
應交土地增值稅

應交城市維護建設稅

借：其他應交款應交教育費附加

貸：銀行存款:

❾ 企業出租土地使用權、房屋如何繳納所得稅

根據《企業所得稅暫行條例》的規定，企業取得的房屋、土地租賃收入應並入收入總額，繳納企業所得稅。《外商投資企業和外國企業所得稅法》規定，在中國境內沒有設立機構、場所的外國企業出租中國境內的房屋、建築物，取得租金收入應按10％的稅率繳納預提所得稅。
納稅人超過一年以上租賃期，一次收取的租賃費，出租方應按合同約定的租賃期分期計算收入。
外國企業出租位於中國境內房屋、建築物等不動產，凡在中國境內沒有設立機構、場所進行日常管理的，對其所取得的租金收入，應按營業稅暫行條例的有關規定繳納營業稅，並按所得稅法第十九條的規定，在扣除上述繳納的營業稅稅款後，計算徵收企業所得稅。上述營業稅和企業所得稅由承租人在每次支付租金時代扣代繳。如果承租人不是中國境內企業、機構或者不是在中國境內居住的個人，
稅務機關也可責成出租人，按稅法規定的期限自行申報繳納上述稅款。
外國企業出租位於中國境內房屋、建築物等不動產，凡委派人員在中國境內對其不動產進行日常管理的；或者上述出租人屬於非協定國家居民公司，委託中國境內其他單位（或個人）對其不動產進行日常管理的；或者上述出租人屬於協定國家居民公司，委託中國境內屬於非獨立代理人的單位（或個人）對其不動產進行日常管理的，其取得的租金收入，根據營業稅暫行條例和所得稅法的有關規定，應按在中國境內設有機構、場所徵收營業稅和企業所得稅。