城市房屋拆遷與土地使用權

1. 為何在城市房屋拆遷中對土地使用權不給予補償

一般地房屋折遷，如果所折房屋土地使用權證、房產證兩證齊全，那麼前述兩項均要按市場價予以補償。之所以沒有對土地使用權給予補償，估計是所折房屋由於各種原因沒有土地使用權證使然。

2. 城市房屋土地使用證與拆遷補償有關系嗎

你指是是不是你有「國有土地使用權證」，根據2011年590號文件規定，徵收房屋時同時對土地使用權進行徵收，但這個有點矛盾，根據物權法148條，在對房屋補償的同時應該對該土地進行補償。根據國土資源部最新文件對房屋進行補償時應對房屋佔地面積同時進行補償。希望能幫到你。

3. 城市房屋拆遷對土地如何補償

【問題】

某市2002年根據城市規劃進行舊城區改造，居民王某的房屋被劃定為拆遷改造范圍，當時，某市拆遷機構與王某達成《房屋拆遷協議》，對王某依法進行了補償。2003年，王某以拆遷機構未足額補償為由向人民法院提起訴訟，要求對收回房屋的國有土地使用權進行補償。

問：1.哪種情況下才可以收回國有土地使用權？

2.王某主張對其土地使用權進行補償的理由是否合法？王某的請求能夠得到法院的支持嗎？

【分析】

本案主要涉及城市房屋拆遷的補償問題。

根據《土地管理法》的規定，我國的土地分為農用地、建設用地和未利用地。除興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地外，任何單位和個人進行建設，都必須依法申請使用國有土地，從而取得國有建設用地使用權。

建設用地使用權是用益物權中的一項重要權利，國家通過出讓國有建設用地使用權，使建設用地使用權人對國家所有的土地享有了佔有、使用和收益的權利，其權利人對依法取得的建設用地使用權從而具有排他性的絕對支配權，即使是土地的所有權人亦不得隨意干涉建設用地使用權人權利的依法行使。

正是由於建設用地使用權的上述屬性，法律法規對國家收回建設用地使用權做出了嚴格的限制，《土地管理法》第五十八條規定：「有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。」同時，法律又明確指出，「依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。」

由此，本案中由於實施城市規劃進行舊城區改造而收回王某私有房屋的建設用地使用權，拆遷機構收回國有土地使用權的理由是有法律依據的，王某對此也沒有異議。那麼，問題的關鍵就是，由於2002年實施房屋拆遷收回王某的國有土地使用權，拆遷機構對王某的補償是否已經包含了對其房屋所佔用土地的國有土地使用權的補償。

2001年6月6日國務院第40次常務會議通過，並於2001年11月11日施行的《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號，以下簡稱《拆遷條例》），對城市房屋的拆遷補償規定了兩種方式，貨幣補償和房屋產權調換。其中《拆遷條例》第二十四條規定：「貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。」既然，拆遷貨幣補償的價格是以房地產市場評估價格來確定，那麼，我們是否可以認為2001年11月11日《拆遷條例》施行以後實施城市房屋拆遷行為依法對私有房屋所有權人進行的補償中，已經包含了對收回國有土地使用權的補償。

2002年1月24日，國務院法制辦公室《對北京市人民政府法制辦公室 ＜關於城市私有房屋拆遷補償適用法律問題的請示＞的答復》（國法秘函[2002]15號）明確說明，《拆遷條例》第二十四條規定的貨幣補償款中，已經包括對土地使用權的補償。

因此，由於根據城市規劃實施舊城區改造，對王某房屋拆遷行為的實施以及拆遷補償的進行都是在2001年11月11日《拆遷條例》施行後進行的，那麼依據《拆遷條例》規定對王某的拆遷補償中除了對房屋的補償外，也已經包括了對土地使用權的補償。王某於2003年再次主張對其土地使用權進行補償的要求是不合理的，不應得到人民法院的支持。

4. 國有土地上的房屋拆遷補償包括土地使用權嗎

國有土地不存在徵收，土地徵收是指把集體土地徵收為國有。某人在取得國有土地上房屋時內，對土地使用權也付出容了代價，因此，在徵收國有土地上房屋時，對被徵收房地產的價值評估包括了房屋所有權和土地使用權兩個部分。所以，國有土地上房屋徵收是對房屋與土地同時補償，而不是分別補償。

5. 土地徵收和房屋拆遷的程序是怎樣的

土地徵收及房屋拆遷的程序如下：
（一）國有土地上房屋徵收
1．徵收補償決定與徵收補償方案的決定與公布
國有土地上的房屋徵收首先由房屋徵收部門擬定徵收補償方案，並報市、縣人民政府，由市、縣人民政府組織有關部門對徵收方案進行討論並予以公布，以徵求公眾意見並根據公眾意見修改補償方案。其中徵求公眾意見的過程不少於30日。當多數被徵收人不認可補償方案時，政府應當組織聽證會並對方案再予修改。
在政府做出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位並做到專戶儲存，專款專用。房屋徵收決定作出後，政府應當及時對徵收補償方案、公民行政復議權、公民行政訴訟權等予以公告，並對徵收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建築面積等調查登記。在房屋徵收范圍確定後是不得在該范圍內實施新建、擴建、改建房屋或是改變房屋用途的。對此，房屋徵收部門會書面通知有關部門停止辦理相關手續，以防止公民採用不當手段增加補償費用。暫停期限不超過一年。
2. 補償協議的簽訂
在房屋徵收部門和被徵收人達成合議後，雙方應當簽訂補償協議，以明確補償方式、補償金額、支付期限、產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等內容。簽署協議後，一方當事人不履行約定義務的，另一方當事人可以據協議提起訴訟，以保障自身權益。對於在簽約期限內因無法達成合議而未簽約或房屋所有權不明的情況，將由作出徵收決定的市、縣人民政府作出補償決定，被徵收人對此決定不滿意的可以提起行政復議或行政訴訟。對於在法定期限內既不復議也不訴訟同時還不搬遷的被徵收人，人民政府可以申請法院對其強制執行。
（二）集體土地徵收與補償
1. 用地的申報和審批
徵收集體土地首先需要由市、縣國土局研究通過後將擬征地的用途、位置、安置途徑、補償標准等書面告知被征地的集體經濟組織，同時通知相關政府部門停止辦理有關的房產手續，以防止被徵收人通過不當途徑增加補償費用。在送達征地告知後，市、縣國土局將對擬徵收土地的權屬、種類、面積以及土地上附著物權屬、種類、數量、等現狀進行調查，並將調查結果與集體經濟組織成員簽字確認。在征地依法報批之前，市、縣國土局還需告知被徵收方就土地徵收補償標准、安置途徑等有申請聽證的權利。
隨後，市、縣國土局就調查及聽證結果擬定土地徵收方案，包括：項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案以及供地方案。並將該方案報縣人民政府，由縣人民政府向國務院或省政府上報審批。在徵求有關方面意見後，省政府或國務院應當在30日內作出批復。在收到批准文件10日內，被徵收土地所在市、縣人民政府應當進行徵收土地公告。同國有土地徵收相類似的是，集體土地征地在報批前也需要將社會保障費用足額繳至財政專戶，並做到專戶儲存，專款專用。
2. 徵收土地公告與補償
隨著徵收土地的公告，相應的政府部門（即市、縣國土局）應當在公告之日起45日內擬定征地補償和安置方案並予以公告。該方案還需報市、縣人民政府批准並由省國土資源局備案。被征地的集體經濟組織及農戶等需在公告期內到指定地點辦理補償登記手續，並按有關規定獲得補償。

6. 城鎮使用權的土地與宅基地有區別嗎拆遷的時候補償是否不同

1、我國法律規定，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
2、城市房屋拆遷的被拆遷房屋使用的是國有土地，宅基地是我國現行法律制度賦予農村村民特有的權利，使用的是集體土地。
3、享有國有土地使用權，拆遷時不改變土地所有權；而除鄉鎮村公共設施、鄉鎮企業、宅基地以外的建設使用集體土地的，必須按照法定的批准許可權經國務院或省政府批准徵收，由集體性質改變為國有土地，改變所有權。
4、《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理條例》所調整的對象范圍不同，城市規劃區域內不同性質土地（國有、集體）上的房屋拆遷補償適用於不同的政策。這就造成了同一項目或相近地塊，由於土地級差和級別交叉，國有土地與集體土地的性質不同等原因，適用於不同的補償標准和拆遷政策，群眾所獲補償存在明顯差異，集體土地上房屋拆遷補償價格明顯低於其實際市場價值，有的地方能相差數倍。

7. 城市房屋拆遷的性質如何

根據《城市房屋拆遷 管理條例》，城市房屋拆遷是一種拆遷人與被拆遷人之間的合同行為，即拆遷人與被拆遷人在基於合意的基礎上的不動產的移轉。而政府在其中的角色只是對拆遷過程進行監督管理 ，從而「維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行」。 由此來看，城市房屋拆遷似乎成為一種私人之間的民事行為。但是，這僅僅是問題的表面。由於我國實行土地與房屋的分開管理，而根據憲法第10條第1款，城市的土地屬於國家所有。所以，被拆遷人雖然對房屋享有所有權，但卻是在使用國有的土地。由此，房屋拆遷實際上變成了國有土地使用權人的改變，即從原來的被拆遷人變更為拆遷人。但是，這個改變不是由拆遷人和被拆遷人自行決定的，而是通過國家先從被拆遷人處收回土地的使用權，然後再轉移給拆遷人來完成的。這也就是《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷人在拆遷之前必須向國家申請拆遷許可證的原因，所謂國家許可拆遷就是國家同意了將該塊土地的使用權人從被拆遷人變更為拆遷人。 那麼，國家收回國有土地使用權的性質如何？它與憲法第13條第2款規定的國家的徵收或徵用行為有什麼聯系呢？從《土地管理法》的規定來看，並沒有給出明確的答案。對此，筆者認為，既然被拆遷人之前曾經合法地取得國有土地的使用權，並且可以通過對該土地的使用來獲取經濟利益，比如將自己的房屋出租給他人，那麼，這個土地的使用權就應當成為被拆遷人的私有財產權的一部分，因為根據財產權的定義，一切具有經濟利益或者財產價值的權利都可以屬於財產權。如此，國家收回被拆遷人的國有土地的使用權就是對被拆遷人的財產權的侵害。那麼，這種侵害究竟是對被拆遷人的私有財產的徵收還是徵用呢？根據王兆國副委員長在《關於〈中華人民共和國憲法修正案（草案）〉的說明》中對徵收、徵用的解釋為：徵收主要是所有權的轉移，徵用只是使用權的轉移。然而，這種對徵收、徵用的定義無法涵蓋所有的在當事人沒有過錯的情況下，國家強製取得私有財產權的情形。因為無論是所有權還是使用權，都是針對物權而言的，只有物權才有所謂的所有權和使用權，而對於物權之外的其他財產權甚至物權之下的某個「子物權」，都很難區分所有權和使用權。 比如，我們無法說債權的所有權和債權的使用權，同樣，我們也不可能說收回當事人的國有土地使用權是剝奪了當事人的國有土地使用權的所有權還是剝奪了他的國有土地使用權的使用權。 因此，根據現行憲法的對徵收和徵用的定義是很難說清楚國家收回當事人的國有土地使用權的性質的，估計這也是《土地管理法》對此「模稜兩可」的原因。對此，筆者認為，要麼取消徵收或徵用的劃分，將其統一為一種行為，比如徵用（當然這需要修改憲法，實現起來難度很大），要麼對徵收或徵用作擴大解釋，將其擴充到一切在當事人沒有過錯的情形下，國家強製取得私有財產權的行為。

8. 城鎮房屋拆遷中居民的土地使用權是否有補償

首先,你所說的院子土地是否已取得合法的土地使用權證?如已取得,則拆遷方應給予補償.
其次,如未取得土地使用權證,但可證明使用權確屬你所有的,一般拆遷方也會在合理范圍內給予補償.

9. 城市房屋拆遷中土地使用權怎麼補償

您好，這是按照您的使用權的損失進行賠償，您可以准備您使用權的證明，還有您的營業執照或是納稅證明，可以按照您的年均產值乘以您剩餘的使用年限，如果房屋也是您建造的，那麼這一部分也應該折價進行補償，還有就是由於拆遷造成您需要搬遷的費用還有由於拆遷造成您的機器的折舊等的損失。

10. 關於房屋拆遷時土地性質為「出讓」和「劃撥」的區別

「出讓」和「劃撥」的區別：土地性質的定義，取得方式不同，權利義務關系不同。具體如下：

1、土地性質的定義：

在我國，國有土地使用權取得方式分為出讓和劃撥。出讓指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，使用者向國家支付土地使用權出讓金。

劃撥指土地使用者經縣級以上人民政府批准，在交納補償、安置等費用後所取得或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。它屬於行政行為，而非民事行為。在劃撥時，一般不設定土地使用權的期限，但設定了一定的限定條件，不得轉讓、出租和抵押。

2、取得方式不同：

出讓：商品房建設用地原則上應該以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

劃撥：縣級以上人民政府依法批准。

3、權利義務關系不同：

出讓土地是一種獨立的物權，使用權人具有法定范圍內任意的處置權，如轉讓、出租和抵押等。

劃撥土地的所有權人和使用權人的權利義務沒有明確界定，使用權人在行使財產權利時要受所有權人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上的獨立物權。

土地性質出讓和劃撥的共同點

1、都是土地的流轉；

2、土地的性質都是使用權而不是所有權；

(10)城市房屋拆遷與土地使用權擴展閱讀：

使用權劃撥

1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：

(1)國家機關用地和軍事用地；

(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。

4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

據此，《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條按照出讓土地的用途不同規定了各類用地使用權出讓的最高年限：

（1）居住用地70 年；

（2）工業用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。

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