物權公攤

⑴ 請問物權法關於經營性用房面積公攤規定,比如出租的門面房合同上是14.1平方實際只有9.5平方,合理嗎

你說的是公共面積分攤是否合理的問題。你的問題屬於產權測繪、分攤方式，以及計算的合理性問題。與物權法沒有直接關系。
假如你是房屋的承租人，沒有必要去糾結產權面積與實際面積的差距問題，因為那是房屋產權人需要確認的問題。
假如你是產權人，則可以要求房產開發商或當地的房產管理部門提供該房屋的產權分攤方式，以及計算方式的資料。

⑵ 公攤面積占為私有，違反了那些法律法規

他違反了中華人民共和物業管理條例第66條的規定，可以處於1000元以上一萬元以下的罰款。

⑶ 私自佔用公攤面積違反了《物權法》第幾條

私自佔用公攤面積違反了《中華人民共和國物權法》第71條。

根據《中華人民共和國物權法》第七十一條：

業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

根據《中華人民共和國物權法》第七十條：

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

根據《中華人民共和國物權法》第七十二條：

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

根據《中華人民共和國物權法》第七十三條：

建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

(3)物權公攤擴展閱讀：

根據《中華人民共和國物業管理條例》第六十六條：

違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款。

所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；

（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

根據《中華人民共和國物業管理條例》第五十一條：

業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

⑷ 房屋公攤面積在房權法中有何規定如何使用

《物權法》復第七十條業主對建制築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

⑸ 房管部門出具的房屋產權證上的面積包括公攤面積嗎

根據《房產測量規范》的有關的規定產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。建築面積包含使用面積和公攤面積。

房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

產權面積，也就是房產證上的面積。實際就是最終的實際的建築面積。 如果房產證還沒有辦出來，只要測繪部門已經測繪，那麼現場測繪的面積就是產權面積。

根據《住宅設計規范》、《房產測量規范》的有關規定，房屋使用面積是指房屋戶內實際能使用的面積，按房屋的內牆面水平投影計算，不包括牆、柱等結構構造和保溫層的面積，也未包括陽檯面積。

根據《房產測量規范》的有關規定，房屋建築面積系指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，切具備有上蓋、結構牢固、層高2.2米以上（2.2米）的永久性建築。

(5)物權公攤擴展閱讀：

實用面積計算公式

一般計算公式：建築面積/1.33（板樓）或1.44（塔樓）=使用面積！

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。

產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

⑹ 九幾年佔有公攤,能用現在的物權法法律嗎

九幾年佔用公攤個人認為是不能用現在的物權法的，因為當初的法律沒有涉及的問題，現在的物權法是不能使用當時的案件

⑺ 對房屋公攤面積的多少由誰來管房屋的整個面積由哪個部門確定

一般多層住宅的公攤佔10%左右
小高層住宅的公攤佔15%左右
高層住宅的公攤佔20%左右 甚至30%

這個面積由房地產管理局測繪中心來進行 一般開發商在交付房產證的時候會給業主一個
『房屋面積測繪報告』或『面積界定書』的文件（給你的是復印件）裡面很詳細的介紹了分攤情況及你的房子的各面積構成情況 這個文件是具有法律效力的文件！

【商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則】
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》規定，可分攤的公用建築面積包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及基本功能上為該建築服務的專用設備用房；套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆）牆體面積水平投影面積的一半。
不應計入的公用建築空間包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房；其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建築面積。

⑻ 物權法里有沒有對樓道公灘面積使用的規定

有。
《物權法》 第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。
第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

⑼ 商品房買賣中每戶的土地公攤面積怎麼計算

詳見物權法之解讀(二)

四大疑問找到「答案」
停車位處置、綠地出售等不少讓開發商憂心忡忡的問題終於不再霧里看花。
有法可依，有法必依。《物權法》頒布以來，很多地產開發公司都在組織學習該法律。結合房地產開發運營的實踐，開發商提出了他們最為關心的四大熱點問題，蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對此進行了權威解答。
疑問一：哪些車位開發商可以處置？哪些不能處置？
《物權法》頒布之後，廣州出現了不少開發商急售車位的現象。有人認為，《物權法》剛頒布不久，很多老百姓還不太了解，開發商希望趕在法律正式實施之前，出售車位賺一筆。那麼，到底哪些車位是開發商可以處置的？哪些不能？
權威解答：對於已建成的社區來說，判斷開發商有權處置哪些車位很簡單。第一就是看停車位是否原本就是在小區規劃當中，第二就是看開發商有沒有取得車位的產權。如果具備這兩個條件，開發商就有權處置，無論是《物權法》頒布之前，還是頒布之後。因此，如果開發商本有處置權，完全沒必要著急脫手。
很多社區早期規劃的停車位不足，開發商在建設過程中或者小區建成後利用公共綠地或道路劃出的停車位，開發商便無權處置，除非車位佔用的地塊並沒有進入公攤，土地使用權仍然屬於開發商。也需要提醒車主，在購買停車位時應弄清車位本身的權屬。
而對於新建項目來說，開發商應當為業主規劃足夠的停車位，無論是地上車位還是地下車庫，只要是在小區最初的規劃之中，並且通過了相關部門審批，開發商都有處置權，可以出售、附贈或出租。
解答依據：《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
疑問二：停車位只能出售或出租給本小區業主嗎？
《物權法》規定小區車位優先滿足業主需要，是否意味著開發商只能將停車位出售或出租給本小區業主呢？
權威解答：「優先」和「只能」的含義是不一樣的。在一定條件下，開發商可以將停車位出售或者出租給小區以外的車主。
舉例來說，如果開發商建設的某小區可入住1000戶業主，當業主入住之後，開發商可以將車位出售或出租的消息傳達給每家每戶，征詢業主是否有車位需要，並且設定一個合理的交易時間，讓有停車位需求的人及時登記或者辦理購買、租賃手續。假設徵求意見之後，發現業主只需要600個車位，而開發商卻規劃了800個車位，那麼此時，開發商就可以將剩下的200個車位出租或出售給小區外的車主。
但在實踐中，還存在一個問題，就是小區業主對停車位的需求是變動的，隨著生活水平的提高，對停車位的需求會越來越大。如果開發商把小區入住之初那些富餘的車位出售，以後業主的新增需求就無法得到滿足，還可能引發矛盾，不過，這個新的問題就不是開發商要解決的義務了。
解答依據：《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
疑問三：開發商能將綠地出售或贈送給特定的業主嗎？
在很多社區都有這樣一種現象，即一層業主將自己的前庭後院改造成陽光房，引起其他業主不滿，而改造者則稱土地是開發商出售或贈送給他們的。但是，開發商到底能不能將綠地出售或贈送給特定業主呢？
權威解答：能否出售或贈送要看綠地是否已經進入業主的土地公攤面積，如果已經進入公攤，開發商便無權處置，目前對於高層住宅來說，小區綠地都應已進入公攤，屬於業主共有，開發商不能出售或贈送。別墅的情況各有差異。
《物權法》規定建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但明示屬於個人的除外。開發商如何才有權明示某綠地屬於某特定個人？一種辦法就是開發商保留該綠地的土地使用權，不進入業主公攤面積，這樣開發商才有處置權，可以出售或贈送；第二種辦法就是雖然綠地進入了業主公攤面積，但開發商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特定個人專門使用，這相當於取得買房人的同意，願意放棄一部分公共場所的使用權，而讓給開發商指定的人。但這種情況下，開發商是沒有土地使用權的，他不能將綠地出售，只能附贈給特定業主使用。
解答依據：《物權法》第七十三條：建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。
疑問四：頂層的露台本屬業主共有，想送給頂層用戶怎麼辦？
「買頂層，贈送屋頂露台」的營銷手段在房地產銷售中時有運用。但是按照《物權法》規定，頂層的露台往往屬於公共場所，應屬全體業主所有，除非別墅。而一般情況下，開發商都將露台與頂層住宅一體銷售或贈送，開發商是否有權利這么做？
權威解答：從所有權處置上說，開發商不能將露台贈送給頂層業主，業主也不能獨占露台使用權，其他業主也應當可以享用。
如果開發商希望將頂層露台贈送給最方便使用的頂層買家，那麼可以操作的辦法仍然是在購房合同中向買房人明示頂層露台使用權屬於頂層用戶，但頂層用戶不能當做經營性用途，不能影響其他業主的正常使用，也不能在露台上搭建違章建築，不能危害其他業主的利益。

解答依據：《物權法》第七十三條：建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。