兩會關於土地使用權到期問題

① 關於土地使用權期限的問題

國有土地使用權年限
計算起算年限時間：
自取得該地的土地使用權之時算起。新建商品房，是建房所用的土地的土地使用權取得之時算起；房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之後第一個繳納土地出讓金的之日算起。
各類建設用地的土地使用權年限：
住宅用地的土地使用權年限為70年；工業、教育、文化、體育、衛生等用地的土地使用權年限為50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
具體的土地使用權，要看房屋所佔土地的《國有土地出讓協議書》或《合同》裡面所註明是什麼用地，及國有土地使用權的年限。
房屋建築的使用年限與土地使用權年限的概念，不完全相同，一般都是實際的土地使用權的年限小於或等於房屋建築物或構築物的使用年限。
舉例子（1）住宅用地：開發商可能2000年就已經從國土部門購買了住宅用地，土地使用權年限為70年，其國有土地出讓協議或合同合同是在2000年簽訂，那麼土地使用權的時間為2000年-2070年，但是開發商由於各種原因，他到2008年才開始建設商品房，到2009年完工，並於2010年交房，辦理房屋所有權證，這時2010年，這房屋所佔的土地，名義上土地使用權還是70年，但實際的土地使用權的有效年限是從2010年到2070年，只有60年。
舉例子（2）商業用地：在上海浦東，有許多的土地被開發商在上世紀90年代從國土局取得，但沒有開發，假設開發商在1995年買的一商業用地，土地使用權年限為40年，並於1995年簽訂國有土地出讓協議或合同，其土地使用權年限時間為1995年-2035年，開發商由於各種原因，他到2008年才開始建設，到2009年完工，並於2010年交房，辦理房屋所有權證，這時2010年，這商業房屋所佔的土地，名義上土地使用權還是40年，但實際的土地使用權的有效年限是從2010年到2035年，只有25年。
這就是，在上海，特別在深圳，目前有許多的二手房的土地的名義土地使用權是商業40年，工業等50年，住宅70年，而實際實際上，根本就沒有幾年啦，你比如在深圳，有上世紀80年代中期（例如1985年）的政府出讓的商業土地，40年，到現在2010年，實際的有效土地使用權，是1985+40=2025年，2025-2010=15年，
但是，它的房價還是和實際有效圖使用權為40年的土地上面新建的房屋一個房價，這也是價格虛高哦，
這些希望你能有所了解掌握，謝謝採納！

② 土地使用年限，土地使用年限到期怎麼辦

70年，到期自動續期。
一、法律依據：
根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」
二、參考資料：
李克強：政府理解70年住宅土地使用權到期續期問題
人民政協網北京3月15日電 3月15日上午十二屆全國人大五次會議閉幕後，國務院總理李克強在人民大會堂三樓金色大廳會見采訪十二屆全國人大五次會議的中外記者並回答記者提出的問題。

3月15日，國務院總理李克強在北京人民大會堂與中外記者見面，並回答記者提問。 新華社記者邢廣利攝
澎湃新聞記者：今年兩會前夕，中國政府網聯合27家網路媒體共同發起「我向總理說句話」建言徵集活動，澎湃新聞和今日頭條就其中與民生密切相關問題進行了網上投票。到目前，已經有2131萬網友投給了「房屋產權70年到期後怎麼辦？」。請問總理，國家准備怎麼解決這一問題？謝謝。
李克強：中國有句古話：有恆產者有恆心。網民們實際上也是群眾，對70年住宅土地使用權到期續期問題普遍關心可以理解。國務院已經要求有關部門作了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當然，也可能有人說，你們只是說，有法律保障嗎？我在這里強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。謝謝。

③ 土地使用權到期了該怎麼辦

近期，有報道溫州出現了20年土地使用權年限到期，要花幾十萬元「延期」的新聞，引發熱議和關注。許多人也在網路上吐槽並表示疑問，如果自己的住宅在70年土地使用權到期了是否也會像溫州的這種情況一樣需要交一筆大量的費用來延長土地使用期限。

根據《物權法》第一百四十九條規定：住宅用地使用許可權屆滿的，自動續期。所謂的「自動續期」該如何續期，是否需要補交相關費用等問題，目前國家並沒有出台相關實施細則。因此，相關媒體報道的「溫州需交付幾十萬出讓金才能續期「是一種錯誤的理解。

如果僅從上海的情況來看，絕大部分的商品住宅都是從90年代末開始建造的，即使是最老的住宅，現在的土地使用年限也就用了30年左右，離70年到期的期限還很久遠。像溫州的這種20年產權情況只是極端的個案，只要相關部門能夠提前進行規劃並出台相關實施細則，未雨綢繆，就能保障每一位公民的切身利益。

提醒大家：其實對於買房者而言，在購房的過程中沒有必要太在意這個70年土地使用權的問題。房屋所有權一定是屬於個人的，從來沒有房子到期這種說法，而土地是國家的（又或者說中國的土地是全中國人民公有的），房屋產權人只有使用權，這是我國國情決定的，也是法律法規明確規定的。我們也應當相信政府在出台相關實施細則的時候一定會優先考慮社會的實際情況及民眾的普遍想法，不會輕易收取大量費用來延長土地使用期限。

（以上回答發布於2017-02-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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④ 住宅土地使用權到期怎麼辦國土部明確答復!

長安君今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。聽到這個消息以後,我和我的小夥伴都驚呆了。本來就買不起房,現在有了房子到期還要花一大筆錢,請讓我吃包辣條冷靜一下。幸好國土部給了明確答復,到底土地使用權到期要不要花錢,看完你就知道了。

23日上午,國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會,國土資源部副部長王廣華在發布會上透露,對於少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理,國土資源部出台了過渡性措施,即業主不需要提出續期申請,不需要繳費,可正常辦理交易和登記手續。

國土部談溫州住宅土地使用權到期問題:自動續期不收費

11月27日,中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。《意見》發布後,社會各方很關注,一些媒體關注溫州等地出現的少數住房的國有建設用地使用權到期問題。

近期,國土資源部收到了浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》,溫州當地群眾期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題,方便其辦理住房交易、過戶以及不動產登記手續。為解決這些群眾當前面臨的實際問題,維護其應有權益,國土資源部和住建部協商之後,復函並抄送各地國土資源管理部門,地方在相關法律安排明確之前,可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理:

一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權期間屆滿的,權利人不需要專門提出續期申請。

二、不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。

三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時,正常辦理房地產交易和不動產登記手續,涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期,並註明:「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》(國土資廳函〔2016〕1712號)辦理相關手續」。

國土資源部提出「兩不一正常」的過渡性辦法,是貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的要求,主要考慮是便民、利民,在相關法律安排出台前,由地方根據本地實際,先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,維護群眾權益,解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法,一方面是溫州這次出現的問題,牽扯麵小,只涉及少量住房,屬於改革初期先行先試造成的個別情況,有其特殊性,另一方面是相關法律安排尚未出台,地方行政管理部門先按此辦法操作,待相關法律安排出台後,再與之做好銜接。

對帶有普遍性的70年住宅土地使用權期間屆滿的續期問題,關繫到廣大人民群眾的切身利益,國土資源部高度重視,將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策。

溫州部分住宅土地使用權到期事件回顧

今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中,不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據報道,經當地國土資源局初步排查,溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且,這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題,在全國可能也屬先例。

國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確,土地使用權出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時,為了順利推進國有土地使用權出讓工作,在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續,並交納相應的土地出讓金額。

70年住宅土地使用權到期之後怎麼辦?

從全國范圍內來看,大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注,不論是最高年限70年,還是低於這個年限,到期了該如何續期呢?

11月27日,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。《意見》明確提出:研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

北京大學法學院教授常鵬翱認為,《意見》尊重並回應了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續期的法律安排,並強調形成受保護的良好和穩定預期,那麼就意味著,對於個人住宅土地使用權到期後政府會收回的擔心是不必要的。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定,「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則,如何「自動續期」存在不確定性,難以操作。

楊立新認為,續期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期後必須都續期到70年；二是70年到期後自動續期,相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費；三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經過立法機關立法決定。

看點

自然資源確權登記不會損害既有權利人合法權益

國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上介紹了《自然資源統一確權登記辦法(試行)》出台的背景、意義與主要內容。

王廣華說,自然資源統一確權登記是深化生態文明制度改革、建設美麗中國、落實新發展理念的一項重要舉措,制定《辦法》也是中央確定的2016年重要改革任務之一。

制定《辦法》對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源進行統一確權登記有利於進一步推進產權制度改革、構建系統完整的生態文明制度體系、推進國家治理體系和治理能力現代化,是一項功在當代、利在千秋的工作,意義重大。

王廣華特別強調,開展自然資源統一確權登記,不會限制地方發展空間,不會影響現有自然資源管理體制和格局,不會損害既有權利人合法權益,不會搞重復登記。

（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 國家怎麼面對少數的土地使用權到期問題

【財新網】（專欄作家 傅蔚岡）12月23日上午，國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法（試行）》新聞發布會，國土資源部副部長王廣華在發布會上透露，對於少數住宅建設用地使用權到期問題如果處理，國土資源部出台了過渡性措施，即業主不需要提出續期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續。這次新聞發布會，可以認為是給今年四月份溫州土地到期續費事件的一個官方回應。
中國絕大多數的住宅用地使用權都是70年，大規模的住宅市場化是上世紀九十年代末出現的事，按道理使用權到期應該是40、50年以後的事，為什麼溫州現在就出現了續期問題？
據報道，這是因為溫州在上世紀九十年代初地方政府以20至70年不等的時間向居民出讓土地使用權證，因為20年至70年的價格並不一致。據當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)20年期限的住宅土地使用權到期。
盡管公眾對國有土地使用權到期需要續費的做法很不滿，但溫州的這個做法也無可厚非。當初政府給相關土地使用權人有多種年份選擇並輔以不同的價格，既然當初只選擇了20年，那麼現在就要為當初的選擇承擔後果。否則，這對當初選擇70年的土地使用權人未免不公平。不過，即便真的要就土地續期收費，價格如何確定也是一個問題。
一個眾所周知的事實是，目前一級市場上國有土地使用權的價格是通過招、拍、掛的方式形成，而房產價格——無論是一手房還是二手房轉讓，都是以70年的使用期限作為前提，換句話說，70年國有土地使用權的轉讓價格是通過市場形成。但是國內並沒有對20年土地使用權的公開市場，因此如何對其定價是一個很大的挑戰，這也是此後不再出讓非70年土地使用權的主要原因。
從媒體的報道可知，現在政府是以市場價格的三分之一續期，但問題是，這些只有20年國有土地使用權的住宅的價格在二手房市場中實際上是以等同於70年使用權的價格在轉讓，現在政府以房產交易價的三分之一來收取續期費用，對於房產所有者來說，是不是太不公平？但如果不是以70年的使用權作為標桿，那價格又該如何確定？無論怎麼做，這都是一個難題。
更難的是該向誰收取，以及怎麼收取。從目前媒體披露的信息來看，絕大多數時候是向房產持有人收取，這個收取方式固然沒錯，誰持有誰負責。但如果真是這么操作，實際運作過程中可能會發生一個現象，即很多土地使用權到期的房產所有人就不會向政府申請土地使用權續期，原因也不復雜，只要房產不交易，那就沒有必要向政府繳納一筆昂貴的續期費用。
或者是即便房產已經發生真實交易，但是交易雙方為了省卻費用，可能交易會以不辦理過戶的方式進行，就像目前小產權房市場一樣。如果今後房產證續期需要繳納市場成交價格的三分之一或者二分之一，那麼一個最有可能的結果是會催生一個非常龐大的灰色房產市場：絕大多數的房產不續期，或者是通過私下交易，而這可能是決策層所不願意看到的。
那麼，如何解決這個問題？很多人主張在土地使用權到期之後以每年徵收房產稅的方式來替代土地使用權續期，之所以這么主張，很重要的一個邏輯在於當初政府收取的土地出讓金是對今後70年使用費的一次性收取，因此今後可以以每年徵收房產稅的方式來取代。這種說法在國內有很大的市場，認為通過此可以從土地出讓金向房產稅過度，而且更加穩妥。
不過在我看來，這種做法並不可行。首先需要明確的是，土地出讓金和房產稅的性質並不相同，兩者之間並不是替代關系，完全是能夠在同一時間序列下相容。土地出讓金就是私人在獲得國有土地使用權時向政府支付的一種對價。只不過這個價格比較特殊，冠之以「土地出讓金」的名義，而且收取的一方是政府，由此會被很多人誤認為是對今後70年的房產稅的收取。不過需要注意的是，政府在出讓土地時並不是行使公權力，而是從事一個民事行為。這是私人向政府競價購地，這種關系並不是行政法律關系，而是平等的民事主體之間所發生的商品買賣。換句話說，即便私人之間的土地交易也是需要支付對價，但很顯然，這種發生在私人之間的「土地出讓金」顯然並不是房產稅。
更為重要的是，如果在土地使用權期限到期後以房產稅替代，由於不同房產獲得的土地使用權期限並不一致，那就會出現一個非常有趣的現象：有些房產交房產稅，而另外的房產沒有繳納房產稅。如果再考慮到土地出讓金和房產稅的使用方式，那就更加讓人難以理解了：房產稅是在當年度使用，土地出讓金也是在當期使用而不會將其分攤至今後七十年。假如房產稅的使用是和很多西方國家一樣用於地方財政支出，那麼勢必會考慮到一個稅賦公平問題：那些繳納房產稅的人為那些沒有繳納房產稅的人承擔了他們的公共支出，而這並不公平。
那麼，該如何面對國有土地使用權到期？在我看來，免費可能是最有操作性的辦法。因為它既不用考慮如何給續期定價，同時也避免了在續期過程中發生的灰色市場問題。更為重要的是，從資產定價理論來看，固定資產70年的使用年限和700年的使用年限，從價格上看相差不會太大……既然如此，為什麼不直接免費續期呢？我們所需要做的只是修改《物權法》的幾個條款而已，將使用期限改為永久即可。續期免費或者期限改為永久，可以避免房地產市場大的波動，避免金融風險產生，也有助於維持房產所有者對政府的信任，而這個群體恰恰是改革開放以來最大的受益者。

當然，也有人會指出，如果那些人繳納了20年的土地出讓金就能夠活動今後永久的續期，這對那些繳納70年土地出讓金的人是不是太過於不公平？是的，這會讓這一小部分人佔了便宜。但是，他們的這種小便宜實際上是將我們在50年後要遇到的問題提前暴露並解決了，讓我們正視目前土地使用權使用期限存在的弊病。從這個意義而言，它們又是功莫大焉。
一言以蔽之，使用權免費續期是有百利而無一弊。

⑥ 物權法對於土地使用權到期後的新規定 你有何看法

聽過參與制定物權法的法學家的課，他說70年後自動續期的規定是中國特有的智慧！