車庫使用權包含車庫屋頂嗎

㈠ 如何判斷一座建築物停車位的法律歸屬

目前，我國法律尚未對區分所有建築物的停車位所有權歸屬作明確規定，但有些地方已就此問題做了有益的探索，不無借鑒意義。2004年12月23日，南京市房產管理局等五部門聯合發布《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》，明確了包括小區車位在內的各項附屬設施的權屬，明確規定相當於標准配建總量15%的室內車位和所有的露天車位為業主共有，其餘歸開發商所有並由開發商銷售。這就意味著，在南京占配建總量85%的室內停車位以及超過配建標準的室內停車位今後將名正言順地獲得由房產部門頒發的所有權證。
按停車位在小區內所處的空間位置為標准劃分，停車位有以下幾種類型：一是小區地面停車位;二是小區地下停車位;三是小區地上停車位。下文將分別探討。
一、小區地面停車位的所有權歸屬
小區地面停車位是指直接設置在小區地面，以劃線的方式明確停車空間的停車單元，比較常見的就是開發商或者物業管理公司在小區的道路兩旁或小區空地上劃線分割出許多停車位，提供給車主使用，並收取一定的停車費。首先明確一點，地面停車位只是對土地地表及其有限空間初步的利用，不具備建築物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特徵，不能申領《房屋所有權證》;其次，這種停車位的產權歸屬取決於其佔用土地的使用權性質，如果土地使用權屬於國家(比如按照城市規劃設計，設置停車位的小區道路屬於市政道路)，則該停車位的所有權應歸國家所有;如果停車位所在的土地已經包含在小區的宗地之中，在計算小區容積率時已經計入小區總土地面積之中，則房地產開發商將房屋所有權轉移給業主，業主取得《房屋所有權證》後，小區業主按照各自的份額共同擁有包括該停車位在內的小區宗地的全部土地使用權，故，停車位應歸建築物區分所有人(業主)共有。
二、小區地下停車位的所有權歸屬
所謂地下停車位是指房地產開發商利用小區地下空間建造的停車位。地下停車位也有以下幾種情形：
一是由人防工程所改建成的地下停車位。按《人民防空法》的規定，國家鼓勵和平時期利用人防工程為經濟建設和人民生活服務。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》的規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積，不進行公用建築面積的分攤。雖目前法律尚未明確界定人防工程的所有權歸屬，但是基於人防工程的重要性，不宜登記為建築物區分所有人專有，當然也不能登記為開發商所有。本著「鼓勵修建人防工程」和「有利於維護、管理人防工程」的精神，對經政府人民防空主管部門批准，利用人防工程所改建的地下停車位所得收益，應歸投資者和管理者、維護者所有。1991年4月台灣地區「內政部營建署」規定：日後建築物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為公共設施，不準登記為個人私有，也不準分割零售。對此，大陸地區可資借鑒。
二是開發商按照規劃要求建造的地下車庫，我們習慣稱為小區配套設施。地下車庫和小區住宅房屋一樣，計入整個宗地的建築面積，在法律上是具有獨立使用價值的「物」，可以申領獨立的房屋所有權證，也可以與購買的商品房合並核發房屋所有權證。在開發商未將地下車位出售給業主以前，所有權屬於開發商，其收益也歸開發商。業主購買地下車位的所有權後，不再需要交納車位使用費，對該車位的使用、租賃、出售等產生的收益也歸業主，但業主應承擔相關的物業管理費或車輛看管費。按照目前北京市的有關規定，此類停車位的面積，可按停車位實際佔用面積的方式計算，也可以按實際佔用面積加分攤的公用建築面積的方式計算，但每一幢樓房只能選擇一種計算方式。如果選擇按實際佔用面積方式的，合同中應約定另有公用建築面積的部位名稱、面積;如果選擇按實際佔用面積加分攤的公用建築面積方式的，合同中應約定停車位實際佔用面積、分攤公用建築面積的部位名稱、面積，分攤系數、分攤的公用建築面積。當然，在實踐中各地做法未盡一致。南京市鼓樓區法院曾做出了全國首例將小區地下停車位認定為業主共有的判決，其依據便是小區土地使用權面積與全體業主分攤的面積是一樣的，亦即地下車位的土地使用權屬於全體業主共有，除非徵得土地所有權人的同意，開發商不能享有該土地上建築物的所有權。
此外，必須明確一點，開發商擁有此類地下車位所有權的前提是業主購買商品房時，地下車庫的建築面積沒有計入公用建築面積，未進行公用建築面積分攤。反之，如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則地下車庫的面積已分攤在業主購買的商品房中，該地下車庫的所有權應歸全體業主共有。根據《上海市房屋建築面積計算及共有建築面積分攤規則》，除非有合法產權分攤協議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等)不計入共有建築面積。
三是不符合規劃要求的地下停車位。這種停車位系開發商自行利用建築物的地下空間改造而成，本身沒有計算在整個宗地的建築面積之內，不能列入公用建築面積進行分攤，因無「合法出身」，按照現行規定難以取得獨立的房屋所有權證。需要明確，這類地下車庫雖然不能取得房屋所有權證，但是並不代表沒有所有權，只是所有權是有瑕疵的，權利處於不確定的狀態，不能申請確權也不能設定他項權利，對其佔有、使用、處分和收益受到法律的限制或禁止。由於該停車位並沒有被計算在影響小區容積率的建築面積之內，而小區宗地的土地使用權已經被在該宗地上擁有建築面積的業主按比例分割完畢，所以此類停車位不擁有相應的土地使用權。按照「房隨地走」的基本原則，這類地下車位所有權應該屬於土地使用權人———全體業主共有，但是業主必須支付開發商相應的建造費用。
三、小區地上停車位的所有權歸屬
一般而言，小區地上停車位包括兩種情形，即樓房首層架空層停車位樓房屋頂平台停車位。
所謂樓房首層架空層停車位，是指將建築物地面上的第一層架空而形成的停車單元。判斷樓房首層架空層停車位的所有權歸屬同按規劃用途建造的地下車庫類似，主要依據停車位的建築面積是否列入小區公攤面積。如果停車位的建築面積已列入公攤面積予以分攤，則停車位的所有權應當屬於全體業主共有。反之，如果停車位的建築面積未列入公攤面積，則該地下車庫通常應歸屬於開發商所有。
所謂樓房屋頂平台停車位，是指在小區建築物樓頂平台上設置的停車單元。目前在我國樓房屋頂平台停車位尚未廣泛普及，但隨著停車位的日益緊張以及技術手段的更新和建造成本的降低，此類停車位將越來越多。樓房屋頂平台停車位所有權的歸屬取決於屋頂平台所有權的歸屬。有人認為，屋頂平台應當歸建築物的全體區分所有人共有：也有人認為，屋頂平台應屬於頂樓區分所有權人專有。筆者認為，樓房屋頂平台停車位和地面停車位的利用類似，不僅僅是對屋頂平台表面本身的利用，還包括對由屋頂平台所延伸的立體空間的綜合利用，因而，樓房屋頂平台停車位不宜歸頂層的區分所有人所有，而應歸全體區分所有人所有。
四、物權法草案對停車位所有權的規定
物權法草案規定停車位所有權歸屬有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬於建築物所有人共有。也就是說，開發商如果能夠證明自己對停車位具有獨立的土地使用權和停車位的所有權的話，那麼開發商可以取得停車位的所有權並可以領取《房屋所有權證》。區分所有權人慾使用此類停車位，需要向開發商購買或者租賃。當然，作為規定建築物區分所有權的基本立法，還需要更詳細、明確、具體的規定，建議物權法立法還應規定以下問題：一是區分所有建築物的建設，必須按照建築面積或者房屋單元的比例建設足夠數量的停車位，這個建設比例應該予以明確。二是借鑒南京等地的做法，應該規定區分所有的建築物停車位中公共停車位和專用停車位的比例，公共停車位的所有權歸全體區分所有人共有，可供區分所有人或外來人員使用;專用停車位的所有權可登記為個人所有，歸區分所有人專有專用。
五、有關停車位的其他問題
筆者認為，由於停車位與房屋的物理非連貫性，分離後不影響彼此具有的獨立使用功能，各自的價值也沒有降低，因此，此類停車位和房屋並非「主物」和「從物」的關系，其轉讓並不適用民法上的「主隨從」原則，即停車位所有權的轉移並非一定要隨房屋所有權的轉移而轉移，單獨約定停車位所有權轉移的，只要符合法律規定應該允許。
此外，建築物區分所有人共有的停車位可由業主委員會委託物業管理企業負責管理，收益由業主大會按相關規定確定用途，或者在物業管理協議中予以明確，但對其使用應遵循「只租不賣」的原則。鑒於目前能否給業主委員會頒發房屋所有權證尚有爭議，所以可行的變通辦法是，此類共有停車位由業主委員會申請登記但不發所有權證。當然，屬於建築物區分所有人共有的停車位，並不排斥特定人的「專用權」，即依據法律規定和區分所有人之間的共同約定，由某一個或數個區分所有人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權，這種「專用權」可以通過租賃關系予以設定。
綜上，筆者針對小區停車位的不同形式，拋磚引玉，分析了所有權的歸屬。由於我國目前尚無建築物區分所有權的專門立法，因此，對小區停車位所有權歸屬的處理尚處於摸索中，我們希望《物權法》的立法能夠對此給予足夠的關注和重視，以期能給持續很久的「停車位權屬之爭」劃上句號。

㈡ 車庫和地面業主是否有使用權

如果地下車位是不計容的建築面積，小區是有權收停車費或是買賣的，因為不計容也就意味著非小區業主所共有。小區都是優先買，在考慮租的問題。

㈢ 地下車庫頂的土地使用應該歸誰，車庫上有一部分土地使用權應該歸購買者嗎

有獨立產權的車庫是有產權證和土地證的，現在開發商拿出來賣的車庫基本回上是有產權的車庫，會頒發房產答證與土地使用證；如果是只有使用權或臨時使用權而沒有產權的車庫，是肯定沒有土地使用證的。 一、「擁有獨立產權」的車位，是指購房者購買該車位後，可以獲得產權證。也就是說，購房者購買了這樣的車位之後，可以自由進行車位的銷售、抵押等交易。購房者在購買的過程中，將與開發商簽訂正式的買賣合同。 二、而「只擁有使用權」的車位，其本質是租賃關系，是開發商通過以租代售的方式，將車位在一定的時間范圍內供給購買者使用。所以，購買者所交的費用，實質上是相應車位的租金。購買後，購買者無法獲得該車位的產權證，因此，不能將車位用於抵押貸款或出售

㈣ 車庫門前的使用權

不合理。

停車位緊張，並非僅僅某一個小區的問題。機會每個小區都存在。

首先要明確一點

小區內公共部位，包括道路、綠地（當然也包含你車位前的空地）的權屬，是屬於整個小區的所有業主的，不管是誰，都不可以私自停放車輛。

但是由於小區車位緊張，所以經常會出現車輛停放在道路一側的情況（我們小區就是，幾乎所有的道路單邊都停滿了車輛，不拉手剎，車位上的車子要出來，就推開前面的車），實在是沒有辦法，只能這樣解決了。

但是，我們小區的車庫門口，是不會停車的，路邊停車，擋住的一般是露天停車位上的車，但是車庫前面，絕對沒有。

我想說的是，你車庫門口，其實誰都沒有使用權的，但是，為了緩解小區停車的問題，不得不暫時利用一下這里的空間。物管這樣做，不對，但是也不全是物管的錯。最根本的，還在於開發商和人民日益提高的購車需求（我們小區剛搬進來的頭一年，停車位是停不滿的，後來，每年車子都對增加很多。逐漸不夠用了）

你可以和物管交涉一下，車庫門口最好不停車，如果實在要停，不要拉手剎，至少，你們要出來的時候，把別人的車子推開挪動一下就好。

假如你咽不下這口氣，要找車主或者物管打官司，你是穩贏的，關鍵在於，是否這這個必要，畢竟，你還要住在這里的。

希望能夠幫到您！回答來自：網路房產交流團，敬請關注！

㈤ 車庫的使用權問題……

車位有兩種，一種是產權車位，一種是使用權車位，你說的應該是後者。這種使用權的車位也是從物業買的，就是買個幾十年的使用權，房東手裡也有收據的。他的車位是買的，當然要賣給你了。

㈥ 地下車庫使用權

根據物權法的規定 使用權到期後自動延期，所以50年後還是你的
可以轉讓，如果轉讓，你需要到地房局辦理產權變更手續 五年內最好不要去辦，稅很高的

㈦ 車庫產權與房產有什麼區別

購買房屋或者車庫時，都要了解清楚產權的問題。那車庫產權與房產有什麼區別？PChouse帶大家一起了解下吧。

車庫產權和房產一樣都是有獨立產權證的，是性質完全不同的兩種證件，車庫產權性質跟房產住宅性質是不一樣的，一個是商業性質的，一個是住宅性質，一般情況下，使用年限前者是40年，後者70年，兩者不能比較。

車庫產權通過合同形式確認，後者通過國家法定機構確認。在買賣交易、拆遷補償方面，都按市場價值為基礎進行，通行商品交換等價補償的原則。

有產權的車庫固然可以自行買賣過戶，無產權的車庫只具有使用權，而無處置的權利。地上車庫一般是可以辦理獨立房產證的，這個車庫屬於建築物。對於這個建築物國家要求必須辦理獨立的產權證明，在申報的時候開發商必須向國家立項的時候規劃出這些車庫的獨立性。

㈧ 車庫只有使用權，現在這個車庫可以買嗎

按規定，地下車庫和房屋架空層是沒產權證的，所以也買不到產權，只有使用權。
一般沒有什麼事的，主要是等到拆遷的時候，需要就賠償提前約定好！

㈨ 車庫只有使用權沒有產權，這合理嗎

法律關於車庫產權問題歸屬，具體還要根據車庫性質劃分。

1、規劃內車庫。

《物權法》第74條中規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」該規定實質已經承認開發商對規劃內車庫車位的原始所有權。

開發商只要能提供車庫的工程規劃許可手續，驗收合格後就能進行車庫的初始確權登記。

2、規劃外車位。

開發商未取得工程規劃許可審批手續建設的車庫車位可稱之規劃外的車庫車位，對於規劃外的車位，《物權法》第74條作出了明確規定：「佔用業主共有的道路或是其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」

3、人防停車位。

地下人防車位的原則是「誰投資，誰受益」。這種停車位開發商和業主均無產權，經人防管理部門同意後開發商可經營使用，也就是說這種車位不能買賣、過戶，只能出租使用權，且根據《合同法》規定，租賃期限不得超過20年。

(9)車庫使用權包含車庫屋頂嗎擴展閱讀：

住宅小區車位、車庫和地下室的產權歸屬，應綜合以下三個標准來確定：

（一）符合規劃。在我國，不符合城市規劃或建築規劃的建築物，為違章建築，不能取得所有權。住宅小區內的車位、車庫和地下室符合城市規劃和建築規劃，是建立所有權的前提。

（二）對佔用的土地有建設用地使用權。開發商對地上車位、車庫的所有權建立的基礎是：車位、車庫佔用范圍內的建設用地使用權歸開發商享有。住宅小區一經出售，開發商或物業公司再設立地上車位、建造車庫的行為，均屬於侵犯業主共有權的行為。

業主不同意設立車位、車庫的，可行使排除妨害請求權，請求其恢復原狀，拆除車庫或車位的標界物。業主同意的，地上車位、車庫的所有權歸業主，已收取的租金，應根據不當得利返還法則返還給業主。

根據物權法第74條的規定，佔用業主共有的道路的車位屬於業主共有，就是立法對這一規則的闡釋。

（三）建造費用是否分攤到住宅售價中，是確定車位、車庫和地下室是否歸開發商所有的重要標准。

地下車位、地下室、地下車庫的出售價款主要部分是建造費，土地的利用有時是無償的，無費用可公攤。地上車位、車庫則不盡然，其佔有范圍內的土地出讓金原則上不能分攤到住宅小區的其他業主身上。

如果分攤了，則地上車位、車庫佔用的土地使用權就歸業主共有，開發商就無權處置車位、車庫了。這一點，與小區一層房屋附贈綠地或小院是一個道理。如果沒有分攤，則地上車位、車庫屬於開發商，自然可以出售、出租或出借。