㈠ 土地使用權怎麼核算 土地使用權和房屋所有權的區別
土地使用權,是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人,以及三資企業,凡具備法定條件者,依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。
房屋所有權,是指房屋所有權屬於個人產權,是私有財產權的一種,是得到《中華人民共和國憲法》的保護的,根據《中華人民共和國物權法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條,私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。其年限是永遠的。
房屋所有權(即房產權)是永遠的,沒有期限限制,只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有[房產證里是沒有期限登記欄的];
土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式,授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。
也就是說房子的所有權是永遠的,只要房子不塌,這房子就一直是產權人的,但是我們是社會主義國家,土地是國家的。根據項目的立項不同,租用國家土地的周期也不同,住宅70年,辦公/公建50年,商業/工業40年。
土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時,土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本,而仍作為無形資產進行核算。
如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的,其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。
企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的,一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如,公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的,才全部作為固定資產核算。
(一)土地使用權的確認和計量。企業土地使用權的確認必須同時滿足兩個條件:
(1)該資產產生的經濟利益很可能流入企業;
(2)該資產的成本能夠可靠地計量。土地使用權的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分,且土地開發程度不同,其所含成本內容也不同,所以企業土地使用權取得的核算應區別各種情況對待。
1. 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進行會計處理;如劃撥取得後需支付農用地徵用費或拆遷安置補償費的,支付的農用地徵用費、拆遷安置補償費列「在建工程——其他支出」核算,支付的平整費用列「在建工程——基建工程」核算。
2.出讓取得。支付的土地出讓金列「無形資產——土地使用權」核算,支付的農用地徵用費、拆遷安置補償費和取得時應由使用者繳納的各種稅費列「在建工程——其他支出」核算,支付的平整費用列「在建工程——基建工程」核算。
3.市場購買取得。支付的價款列「無形資產——土地使用權」核算,支付的相關稅費列「在建工程——其他支出」核算。
4.投資者投入取得。取得時按投資各方確認的價款列「無形資產——土地使用權」核算,支付的相關稅費列「在建工程——其他支出」核算。
5.租賃取得。支付的租賃費分期列「管理費用」。
6.換入或債務重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務重組取得的土地使用權,應按有關非貨幣性交易或債務重組的會計處理規定確定入賬價值,列「無形資產——土地使用權」核算。
7. 補地價。原為劃撥取得的土地,經批准將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時,應按規定補交土地使用權出讓金即為補地價,補地價價款列「無形資產——土地使用權」核算。
房地產開發企業以上業務中涉及「在建工程」科目的,均應通過「生產(開發)成本」科目核算。 值得說明的是,現行企業中由於以下兩種原因而在「固定資產——土地」科目核算土地:(1)1993年開始的全國性清產核資中按規定估價,並經批復確認按固定資產入賬核算的土地;(2)1993年開始的清產核資以前「已經估價單獨入賬的土地」。該情況企業在佔有使用上不存在期限,在價值上不計提折舊。
(二)土地使用權的攤銷。企業出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權,在尚未開發或建造自用項目前,作為無形資產核算,並按規定的期限分期攤銷。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,土地使用權出讓的最高年限如下:商業、旅遊、娛樂用地40年,工業用地50年,居住用地70年,綜合或其他用地50年。企業取得土地使用權時,應明確該土地辦理出讓時土地使用權出讓合同規定的使用年限,如該土地是早年出讓取得的,攤銷年限應是原規定年限減去已經使用年限後的剩餘年限。但國家規定「滿二年未動工的,可無償收回土地使用權,因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。」 攤銷土地使用權價值時,借記「管理費用——無形資產攤銷」科目,貸記「無形資產——土地使用權」科目。
(三)土地使用權減值。由於土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制度決定,土地使用權的減值可能性較小;產生減值時,大多已形成包括建築物在內的房地產,此時應計提固定資產減值准備。無論是計提無形資產減值准備或固定資產減值准備,均列「營業外支出」科目及相關明細科目。
(四)土地使用權處置和滅失。
1. 建造開發。企業因利用土地建造自用項目時,應將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本;房地產開發企業開發商品房時,應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本。
2.轉讓。根據建設部第45號令《城市房地產轉讓管理規定》,房地產的買賣、投資入股、合作開發、抵債等權屬發生轉移的形式均為轉讓;又根據《中華人民共和國城市房地產管理法》,為嚴格限制炒買地皮和切實保障建設項目的實施規定:「土地使用權的轉讓應按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書。屬於房屋建設工程應完成開發投資總額的25%以上。
㈡ 土地使用權證書和土地出讓合同各自的法律意義是什麼
國家考慮到在農村地區農民的法普率較低 在物權法中特別規定農民就出讓 轉讓 租賃土地時以合同簽訂為效力開始的時間!但不得對抗善意第三人!所以還是土地使用權證更具有法律效力!
㈢ 房屋買賣合同只寫明出售房屋所有權及使用權,土地使用權歸誰
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條房地產轉讓、抵押時,房屋回的所有答權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
《中華人民共和國物權法》
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。
從以上法律規定可以看出,房屋佔用范圍內的土地使用權是與房屋的所有權一致的。簽訂房屋買賣合同後,未辦理轉移登記手續,此時房產所有權仍然屬於賣方,但房屋買賣合同是有效的。
造成合同無效或部分無效的可能性有:
1、原拆遷安置協議中規定了禁止買賣該房產;
2、合同簽訂未表達當事方的真實意願;
3、合同存在明顯不平等條約;
4、賣方還未取得房產的全部所有權;
5、政策限制買賣的;
等等。
理論上該拆遷安置房屬於賣方唯一住宅的,不影響合同有效與否,但發生糾紛時,執行起來會存在難度。
㈣ 土地使用權轉讓和房產所有權一樣嗎
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈版送。未按權土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發,利用土地的,土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移,土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓,應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批准,並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定,否則即為非法轉讓。
房屋所有權,又叫房屋產權,是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規定的范圍內,可以排除他人的干涉,對其所有的房屋進行佔有、使用、收益、處分。
㈤ 土地使用權出讓合同與所有權轉讓合同區別是什麼
所謂土地使用權出讓,是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用,內國家將土地使用權在一容定的年限內讓予以土地使用者的行為,出讓合同就是規范出讓方和受讓方權利義務的合同。所謂所有權轉讓合同,就是俗稱的買賣合同,轉讓的物的所有權。需要特別指出的是,目的我國法律禁止轉讓土地的所有權。
㈥ 房屋所有權和土地使用權有什麼關系
首先抄,在權利性質上,土地使用權與房屋所有權是相互獨立的物權。土地使用權和房屋所有權是兩種不同性質的,不能相互替代的,各具價值的物權。土地使用權屬於民法上的用益物權,是以取得物的使用價值為目的的物權。而房屋所有權屬於自物權,也即所有權,可以一發對房屋享有佔有、使用、收益和處分的權利。並且國家把土地和房屋作為兩類不同的資源和生產資料、生活資料,設立了不同的部門進行管理。
㈦ 房屋產權和土地使用權有什麼區別
土地使用權和房屋所有權的區別在於:房屋所有權(即房產權)是永久的,沒有期限限制,只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有「房產證里是沒有期限登記欄的」;土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式,授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。
1.房屋所有權(即房產權)是永久的,沒有期限限制,只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有,「房產證里是沒有期限登記欄的」;土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式,授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。意思就是說:房子的所有權是永久的,只要房子不塌,這房子就一直是產權人的,但土地是國家的。根據項目的立項不同,租用國家土地的周期也不同:像住宅用地產權為70年,工業、科教文衛體綜合類用地產權為50年,商業、旅遊、娛樂用地產權為40年。
2.土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人,以及三資企業,凡具備法定條件者,依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念,這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現,國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利,國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。
拓展資料:
房屋產權到期後,如何續期,目前來看有兩種模式,一是房隨地走,政府補償,即政府行使所有權,到期後收回土地,並對地上建築物按一定折舊給予補償;二是重簽合同,續繳出讓金,即按市場地價或一定折扣繳納出讓金,可以一次補交或每年收取。
參考資料:
中華人民共和國自然資源部-區分土地使用權和房產權