房屋使用權宏觀政策

⑴ 房地產宏觀調控的政策回顧

我國對房地產的重要宏觀調控分別發生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性調控政策包括國十六條、國八條、國六條、(新)國十條、23號文件、18號文件等。
1993-1996年：我國第一次對房地產業進行宏觀調控
時間：1993-1996年
現狀：首次出現房地產熱——房地產開發公司急劇增加，房地產開發投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產開發過熱，形成了較嚴重的房地產泡沫，經濟運行出現嚴重過熱態勢和通貨膨脹。
對策：1993年，國務院出台《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施(通稱「國16條」)；1994年系列出台《關於深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》頒布。
效果：隨著各項措施的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經過3年努力，中國經濟終於在1996年成功實現「軟著陸」。
問題：此次調控給房地產業一記重創。「國16條」一出，海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商捲款逃離，留下遍地爛尾樓。後經統計，海南省當時閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，而一海之隔的北海，沉澱資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的「泡沫經濟博物館」。泡沫破裂後，海南等地房地產市場元氣大傷，進入持續數年的低谷期。
1998-2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改
時間：1998-2002年
現狀：1997年亞洲金融危機爆發後，我國經濟開始出現「通貨緊縮」，房地產市場也隨之進入低潮。
對策：為刺激消費、拉動內需，1998年7月，國務院頒布《關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱「23號」文件)，明確提出「促使住宅業成為新的經濟增長點」，並拉開了以取消福利分房為特徵的中國住房制度改革。
23號文件強調，在停止住房實物分配後，新的國家住房保障體系在「逐步實行住房分配貨幣化」的同時，要「建立和完善以經濟適用住房為主體的住房供應體系」。按照建設部當時的保守演算法，「最低收入者家庭」和「高收入者家庭」分別佔了城市居民家庭總數的10%上下，可以買「經濟適用房」的「中低收入家庭」，最低的也要佔到居民人數的80%以上，高的甚至佔到總人口的95%。1999年中央政府開始在全國范圍內停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。
效果：隨著各項政策措施貫徹落實，大大激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。
問題：這一時期存在住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂等問題。為打擊「囤地」、「倒地」現象，規范土地交易市場《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，全國范圍內「商業、旅遊、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓」意味著持續多年的「協議出讓」在法定意義上被叫停。但這一政策出發點是「從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價」，實際操作缺乏統一規范，為其出現新的高房價問題埋下了隱患。
2003-2005年：確立房地產為國民經濟支柱產業
時間：2003-2005年
現狀：從2003年開始，我國房地產投資快速增長，再次出現經濟過熱跡象。由於2003年土地使用權全面施行招投標、掛牌、拍賣方式取得，導致土地價格和房價大幅上漲。而從98年開始的房地產信貸給尚不完善的中國銀行(2.83,0.00,0.00%)金融體系帶來了巨大的潛在風險。
對策：2003年6月，中國人民銀行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(簡稱121號文件)，調整商業銀行個人住房貸款政策。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之後，中央政府第一次採取抑制房地產過熱的措施。
8月出台《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文件)，首次明確指出「房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業」，並提出促進房地產市場持續健康發展是保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目要繼續加大信貸支持力度。
效果：18號文件確立的「國民經濟的支柱產業」是對1998年23號文件所確立的「新的經濟增長點」的升級，也標志著新一輪房地產宏觀調控正式開始。
問題：18號文件沒有提出實質性的控制房價和投資過熱的措施，倒是把23號文件中有關「經濟適用房是住房供應的主體」改為「經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房。」意味著政府將「為70－80%以上的家庭提供經濟適用房」的政策調整為「多數家庭購買或承租普通商品住房」。該文件對經濟適用房的重新定性也為後來個人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。
這兩份意見向左的文件相繼出台，將政府既害怕房地產價格和投資增長過快又希望繼續拉動經濟增長的搖擺不定的矛盾心態展露無遺。而各級政府主導的「圈地熱」、日漸增大的金融信貸風險等原先大量潛在的問題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來。
2005-2007年：調控以穩定房價為主要訴求
時間：2005-2007年
現狀：2005年房地產開發雖然繼續保持著快速發展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關注的焦點。
對策：為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房地產價格，中央政府打出調控「組合拳」——2005年3月底，國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱「國八條」)，建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。4月，國務院常務會議提出，當前加強房地產市場引導和調控要採取八項措施(簡稱「新國八條」)，對「國八條」進一步細化、延伸。隨即，國務院轉發由建設部等七部委聯合制定的房地產調控操作層面的細化方案。
2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施(簡稱「國六條」)，將調整住房供應結構作為調控著力點。隨後出台的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(簡稱「九部委『十五條』」)對「國六條」進一步細化。其中提到的「限套型」、「限房價」的普通商品住房，被稱作「限價房」——以期解決中等收入夾心層群體的住房問題。
2007年，以穩定房價為訴求的房地產調控進一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產市場降溫的各項調控新政密集推出，從土地管理、規范市場秩序、抑制投機(尤其抑制外商投資房地產)、調整住房結構等多方面全面出擊。
效果：房地產市場出現了一些積極變化，開發投資實現平穩增長，住宅開發結構得到一定改善。但是房價調控效果並沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。
問題：「國六條」提出的「規范發展經濟適用房」方針，將門檻提高至城鎮低收入階層，試圖構建一種「最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經濟適用房，其他階層靠房地產市場」的解決方案。這意味著，自2003年調控以來，政府保障房惠及的人群范圍進一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關繫上看，這一方針的確立勢必推動房價上漲。
而加快城鎮廉租住房制度建設和「限價房」方案的提出曾讓人們看到希望，然而以後的房價走勢卻又屢屢讓人們失望。
2008-2010年：調控反復，GDP是調控指標
時間：2008-2010年
現狀：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從「適度從緊」改為「從緊」，而財政政策繼續保持穩健。下半年隨著世界金融危機的影響擴大，央行宣布「雙率」齊降，貨幣政策再度從「從緊」向「適度寬松」轉變。本來在前期調控政策和金融危機的影響下，房地產投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日減，房價也有所下降。然而，在調控效果剛剛顯現時，政策再次松動，最終導致前功盡棄。2009年，中國房地產市場從年初的「試探性抄底」，到年中的「放量大漲」，再到年底的「恐慌性搶購」，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，調控由「去庫存」轉變為「擠泡沫」。2010年第一季度，房市神話繼續上演，房價持續攀高。
對策：2009年12月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府決定不再延長2008年年底出台的二手房營業稅減免優惠政策，將個人住房轉讓營業稅免徵時限由2年恢復至5年，遏制炒房現象。隨後提出了「增加普通商品住房的有效供給；繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監管；繼續大規模推進保障性安居工程建設」四條具體措施(簡稱「國四條」)，以完善促進房地產市場健康發展為目標。國務院各部委陸續出台調控細節，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉向穩定房價。
2010年，以穩定房價為主的房地產調控到了關鍵時刻。4月27日，國務院發布了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱「國十條」)，被稱為「史上最嚴厲的調控政策」。
效果：由於各級部門的落實問題和房地產市場的復雜實況，國十條的威力未能完全釋放。
問題：雖然期間中央領導人不斷發言說「房價第四季度會下降」，但由於前幾次調控政府政策搖擺不定，購房者對此次房地產調控信心不足，以至於在房地產市場經過4個多月的觀望僵持後又現回暖跡象，房地產迷局仍在變化之中。

⑵ 國家近兩年都出台了哪些房地產有關政策

近兩年都出台的房地產政策包括：

1、不動產登記：
不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。 國務院已簽署國務院令：《不動產登記暫行條例》2015年 3月1日落地實施。

2、房地產稅法正式列入中國立法規劃
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。
2015年8月5日，房地產稅有了新動向，最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃向社會公布，包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中，這意味著備受關注的房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃。

3、房貸降准降息
2015年5月10日，央行在宣布年內第二度降息之後，再次強調後續仍將執行「穩健的貨幣政策」，在經過不足半年的時間里三次降息兩次降准後，盡管後續貨幣政策的總基調仍是「穩健的」，但從當前看，央行在應對實體經濟變化的手段上已經開始向「積極」轉化。

⑶ 2000至2011年深圳出台了哪些主要的房地產宏觀調控政策和措施

深圳版國十條調控細則發布地產中國網 作者：深圳市規劃和國土資源委員會 2010-5-6
深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見

為貫徹落實《國務院關於堅決遏制部分城市過快上漲的通知》(國發【2010】10號)的有關規定，結合本市實際，提出以下意見：

一、提高認識，加強組織領導

(一)房地產市場和住房發展事關國計民生，各區人民政府、市政府直屬各單位要迅速將思想統一到國家有關文件精神上來，嚴格貫徹落實國務院的決策部署，採取有效措施，堅決遏制我市房價過快上漲，切實解決我市居民住房問題。

(二)為統籌決策和部署全市房地地產市場宏觀調控和住房發展的重大話題，將市房地產宏觀調控領導小組、市住房制度改革領導小組、市房屋委員會等機構統一整合為市住房與房地產發展領導小組。

二、認真落實住房建設的相關規劃和計劃，切實增加住房有效供應

(三)認真落實市政府已批準的「十一五」近期建設規劃 2010年度實施計劃及土地利用計劃，市規劃國土主管部門對年度實施計劃確定的各類住房用地項目，加快選址預審、規劃許可、招拍掛出讓或用地報批等工作，確保本年度居住用地特別是保障性住房及人才安居住房用地按計劃供應；加快推進城市更新相關工作，年內完成《深圳市城市更新辦法》配套實施細則、《深圳市城市更新項目配建保障性住房暫行規定》和《深圳市城市項目配建保障性住房暫行規定》和《深圳市城市更新專項規劃2011-2015》，加快城市更新單元的審批工作，積極增加城市更新改選居住用地的供應。

2010年啟動安居商品房建設，對全市新供商品房用地和城市更新用地項目進行年度統籌，問題上配建不低於住房總建築面積30%的安居型商品房。

(四)採取有效措施，增加居住用地有效供應，提高住房建設項目供應效率。在落實本年度住房建設用地供應計劃的基礎上，增加居住用地供應；對已出讓的居住用地建立「住房建設項目手冊」制度；對已批未建居住用地加大清理力度，及時督促企業按照土地使用權出讓合同的約定加快建設，對認定為閑置土地的應當予以及時處理，對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，嚴格制止各種名目的囤地炒地行為；積極完善土地使用權出讓制度，抵制居住用地價格非理性上漲。

(五)市住房建設主管部門應做好各年度保障性住房及人才安居住房建設任務分解並落實具體用地的建設責任主體，全力推進相關報批工作，切實加強「十一五」期間和今後各年度保障性住房及人才安居住房建設進度管理，嚴格落實各年度保障性住房及人才安居住房分工、竣工和分配供應目標，加強對各類住房工程質量安全監管。

各區人民政府，光明、坪山新區管委會應加強新增保障性住房及人才安居住房項目的土地整備工作，並按照相關規劃與計劃的要求，認真組織實施各年度城市更新項目。

年度保障性住房及人才安居住房建涉及的立項、環評等審批工作，市各相關部門應按重大項目綠色通道加快辦理。

(六)根據我市國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃與土地利用總體規劃，編制「十二五」住房建設規劃，將住房保障規劃納入住房建設規劃，統籌安排「十二五」期間我市商品住房和保障性住房及人才安居建設總量、結構、用地、資金及相關實施措施。中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供應量占「十二五」期間新增住房用地供應總量的比例不低於70%。

三、採取有效措施，堅決抑制不合理住房需求

(七)嚴格執行國務院國發(2010)10號文對購買不同套數住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機性購房；商業銀行根據風險狀況，暫停發放購買第三套房以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。對境外機構及個人購房，嚴格按照有關政策執行。

(八)認真執行國家引導個人合理住房消費和調節個人房產收益稅收政策，要嚴格按照稅法和國家政策規定，認真做好本市土地增值稅的徵收管理工作。

四、加快保障性住房建設，實施人才安居工程

(九)認真執行《深圳市保障性住房條例》，相關配套實施細則應當在年內完成並向社會公布，加強保障性住房建設、分配和推出等一系列的制度建設，切實解決低收入居民住房困難；加快落實人才強市戰略，認真貫徹落實市委、市政府關於實施人才安居工程的相關政策，明確人才安居工程的保障對象、標准和方式，建立健全人才安居工程的運行機制，加大人才安居住房的建設力度和有效供給，全面緩解人才住房困難，打造人才「宜聚」城市。

(十)認真執行住房保障發展規劃2010年度實施計劃，年內完成開工建設保障性住房及人才安居住房5萬套，分配供應1萬套，發放5000戶低收入戶籍家庭保障性住房貨幣補貼的工作目標；市住房建設主管部門明確年度各項新建保障性住房項目的開工、竣工、分配時間，並嚴格按照規定的時間開展建設和分配工作；市、區發展改革和財政部門按照計劃安排供應資金。

(十一)市住房建設主管部門採取多渠道的方式籌集和儲備保障性住房及人才安居住房，並嚴格管理，對於「關停並轉」或未按規定擅自租、售已建產業配套住房的企業，政府收回其相關配套住房納入保障性住房及人才安居住房管理。

自本意見發布之日起，通過配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭(包括申請人、配偶及未成年子女)或個人，再行購置商品住房或將保障性住房擅自轉讓的，政府直接回購該保障性住房，並重新分配給其他符合保障性住房及人才安居住房條件的家庭或個人。

五、加強房地產市場秩序整頓，完善信息共享機制

(十二)加強房地產市場監管制度建設，出台《深圳市房地產市場監管辦法》。建立由多部門參加的房地產秩序聯合監管工作機制，6月底前，在全市開展一次房地產市場秩序專項整治工作，市各有關部門應切實負起責任，加大力度，強化房地產市場監管。

金融監管部門要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理，嚴格執行國家有關套數認定的政策標准，外匯管理部門要加強外資進入本市房地產市場的監管。

市規劃國土主管部門要加大專項整治和清理力度，對存在土地違規行為的房地產企業，限制新購置土地和參與城市更新；嚴格落實住房和城鄉建設部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房(2010)53號)，對全市在建商品住房項目進行清理，加大預售監管力度，對囤積房源-捂盤惜售等違法違規行為，會同市場監管部門加大曝光和處罰力度，情節嚴重的依法取消房地產市場經營資格，對違法違規的要依法追究相關責任人的責任。

市價格監督檢查後部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。

市稅務部門加強對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查，嚴格土地增值稅的徵收。

市監察部門加強市有關部門落實國家、廣東省和本市房地產宏觀調控政策情況的監督檢查，對穩定房價、建設保障性住房工作不力的部門，追究相關責任。

(十三)市發展改革、統計、規劃國土、住房建設、市場監管、金融、財稅、房屋租賃等部門在繼續完善各自數據信息管理的基礎上，在市住房和房地產發展領導小組統一領導下，由規劃國土部門負責，各部門協助，建立服務於全市房地產宏觀調控的信息共享與業務平台，將房地產市場、住房保障、房屋租賃、房地產金融與稅收以及其他與住房和房地產相關的統計數據信息進行整合，加強房地產信息監測，切實提高房地產宏觀調控的工作效率與決策水平。

⑷ 住房政策

所謂住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同於產業政策，也不同於行業管理政策。我國的住房政策設計，必須從自己的基本國情出發，建立有中國特色的住房政策體系。我國住房政策體系應包括四個基本部分：累進制的房地產稅收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以貨幣工具為主 的房地產市場調控政策。

折疊編輯本段具體內容
住房政策
住房政策

●鑒於我國人地矛盾越來越突出的國情，統一的房地產稅稅率應該採用累進制，關鍵是稅率和容積率調整系數的確定。在具體的政策設計上，可按以下步驟操作：第一，明確基本居住面積的合理標准；第二，確定基準稅率；第三，確定基本容積率的合理標准；第四，確定容積率調整系數。

●住房消費總是與社會信用、尤其是消費信貸緊密結合的。為此，必須建立規范的政策性住房金融制度。首先，積極推進住房公積金向政策性住房金融轉變；其次，還可以通過招標方式允許相關商業銀行開展政策性住房金融業務。

●廉租房是以「租」的方式來解決低收入人群的住房問題，它不具備保值增值的功能，更適合我國國情。因此，必須進一步加強和規范廉租房制度建設，主要應做好以下工作：首先是要增加供給；其次是要完善相關制度；第三是要完善運行機制和管理體制；第四是要保障資金供應。

●政府有責任保持住房市場的穩定。政府應通過相繼抉擇的貨幣政策對房地產市場進行調控。政策工具除了常規的利率政策、總量政策、金融監管以外，還應保持貨幣政策信息的透明、連續、明確，穩定社會心理預期，切斷「漲價－預期漲價－再漲價」的鏈條。同時，政府還應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭較少受到影響。

折疊編輯本段突出問題
住房政策
住房政策

當前，社會反響強烈的住房問題主要集中在以下幾個方面。

商品住房供不應求。與市場結構性問題相比，供給總量不足的矛盾是當前房地產市場面臨的主要矛盾。2004年以來，我國無論是土地總供給還是房屋總供給，其增速都呈下降趨勢。但城鎮化的進程卻持續快速推進，新增城鎮人口、需對原有住房條件進行改善的人口、因城鎮建設的需要而被動拆遷的人口、新就業等著成家的人口、投資性購房的人口等幾方面的需求，導致商品住房市場供不應求狀況進一步加劇。

商品住房價格上漲過快，特別是大中城市房價漲幅過大。2007年5、6、7月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格漲幅同比達到6.6%、7.4%、8.1%，11月份已達到10.5%。房價上漲過快已成為當前各方面關注的一個熱點問題。

住房保障機制一度不健全，措施不到位。我國住房制度改革的基本原則是：對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策，給不同收入的家庭提供不同的解決住房問題的途徑。但是，長期以來，我們過多地強調了市場對住房供應的調節作用，忽視了對部分城市低收入家庭的住房保障作用。目前，我國新建住房中，94%為商品房，「經濟適用住房」只佔6%，廉租住房制度更是因各地的財力不同尤其是西部地區財政困難而相對滯後，直至今年，國家才出台較為具體的政策扶持措施。同時，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套。

房地產市場宏觀調控尚未達到預期目標。2005年5月，針對房地產市場發展中的有關問題，國家出台了兩個「國八條」對房地產市場進行宏觀調控，2006年5月，國家又出台了「國六條」進一步對房地產市場進行宏觀調控，上述調控措施的出台，對房地產市場的持續健康發展起到了一定的作用。但部分政策的執行不力、操作不便，使房價還是普遍上漲，人們對某些宏觀調控政策措施的有效性產生了疑慮。客觀來看，雖然一再調控，但住房建設與管理中存在的矛盾和問題並未得到根本解決，調控尚未達到預期目標。

住房市場秩序比較混亂。虛假廣告、預售監管、拆遷資金的監管還不到位；任意修改已經審定的規劃和設計圖紙的情況還大量存在；開發商為偷稅逃稅亂例開發成本的問題還未得到有效遏制。

折疊編輯本段原因分析
住房政策
住房政策

對房地產政策和住房政策的混淆認識，導致長期的住房政策缺失。

長期以來，我國用房地產政策代替了住房政策，對住房和住房問題的特殊性認識不足，片面強調通過房地產市場來調節需求，解決住房問題。

從政策屬性上看，房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底主要著眼於市場效率；住房政策則應包括社會公共政策，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什麼手段，使不同收入狀況的居民住有所居。住房屬於生活必需品，擁有住房服務是每一個人的基本權利，即使是最低收入家庭，也需要住房消費，這是住房與一般消費品最大的區別。同時，在市場經濟條件下，住房又具有商品屬性，它是每個居民都希望擁有的資產。因此，政府在研究制定住房政策時必須考慮民眾對住房的雙重需求。多數國家的經驗證明，住房供應既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個表面相似而又有實質區別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位或不到位。

過度強調住房的經濟發展功能忽視了住房的保障功能。

由於歷史的原因和經濟發展的原因，我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。「房地產是國民經濟的支柱產業」，被地方政府推至極致並演變成畸形的

增長模式。地方政府熱衷於批租土地，包括徵用農用地用於大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，並通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。過於功利性地重視房地產對「經營城市」的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在經濟增長的沖動下，一些城市政府忽視了住房的保障功能。

住房政策
住房政策

片面強調調控供給，忽視調控需求，導致房地產市場宏觀調控成效不佳。

考慮到資源的有限性、環境承載力和可持續發展等問題，2005年以來的幾次房地產市場宏觀調控，是以調控供給為主。提出「90平方米以內的住宅要佔70％」。把這作為一項符合中國國情的住宅建設模式和住宅消費模式的戰略任務，無疑是正確的，但實施效果並不理想。究其原因，除了住房建設一般需要2年左右的開發周期（有的因拆遷問題需要更長時間）使效應滯後，還存在對中小戶型的認識不統一，開發商對銷售中小戶型特別是小戶型商品房存在滯銷後積壓資金影響下一步土地的有效取得存在著不同程度的擔心。據對40個重點城市的統計數字測算，到2007年上半年，在批准預售的商品住房供應中，套型建築面積90平方米以下的住房面積佔比雖逐月有所增加，但還不到25％，套型佔比還不到40％；新建商品住房套均面積為107.8平方米，主力戶型以100－130平方米/套居多。

導致房地產市場宏觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了採用經濟手段從需求方進行調控。從需求方面看，一是人民幣升值、流動性過剩，大量資金流向房地產市場；二是在CPI居高不下的背景下，投資性資金進入樓市，家庭擁有多套住房的數量增加；三是人們對住房價格上漲的預期，提前進入消費，而且消費主流是較大戶型；四是中心城市不斷提升的城市品質，吸引了更多的外地（含境外）機構和個人購房。五是一些金融機構沒有嚴格執行個人住房抵押貸款的相關規定，客觀上支持了住房消費需求的增長。

過分強調「無形的手」的作用，忽視「有形的手」的作用，導致住房保障體系缺失。

在我國實施住房商品化政策的過程中，新房供給結構主要由開發商提供，而開發商的住房供應結構是根據當期利益最大化的原則決定的。完全把住房問題推向市場，讓市場自身去調節和完善，過分強調市場這只「無形的手」的作用，忽視了政府這只「有形的手」的作用，導致了保障性住房體系的缺失和長期滯後。

住房政策
住房政策

從國外來看，可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段，往往採取不同的住房政策。在經濟發展的初期，由於物資匱缺、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自有產權住房，這時公房比例往往較高；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現中產階級佔主流時，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高。但即使如此，政府也沒有忘記為中低收入者提供保障性住宅。然而，我國在目前經濟尚不充分發達，社會收入分配差距較大的發展階段，一度把住房制度改革的重點放在了產權私有化上，把住房市場化簡單地等同於住房產權私有化，直接把「居者有其屋」變成了「居者有其產」，在認識上存在較嚴重的偏差。因此，十七大報告中提出了「住有所居」，而不是「住有其產」，就是對我國現階段住房狀況科學的判斷和深刻的把握。

土地出讓制度存在缺陷，導致住房價格的快速上漲。

在現行體制下，由土地產生的資產（源）性收益和大部分稅費基本上歸地方所有。加之我國實行財政「分灶吃飯」的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區已成為典型的「第二財政」。據調查，2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，占同期地方本級財政收入15092億元的1/3還強。而且我國還普遍沿襲以GDP增長率論政績的幹部考核體系。也使得地方政府在政績沖動下，或明或暗地支持土地出讓金的持續上漲。再有，現行的土地出讓制度把70年土地使用權一次性出讓給開發商，開發商再把這筆費用轉嫁到購房者身上。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發商在有意無意中結成了利益共同體，共同推高地價從而推高房價。

經濟適用房制度定位模糊，管理監督失控，導致保障政策的落實不到位。

一是經濟適用房政策定位不明確。老政策規定的受益群體是中低收入群體，2007年三季度出台的新政策調整為低收入群體；二是新政策的出台又將更廣大的中等或中等偏低收入的工薪階層推向了市場、無論從事何種職業，統一劃定面積標准也似有欠妥；三是部分人群隨著收入的增加，超出了應享受經濟適用住房政策的規定而不能退出。

由於政策上的模糊和不穩定，在實際操作中，政府有關管理部門也很難有效地核實購房者的實際收入水平，致使一些中等偏高或高收入群體也享受了購買經濟適用住房的政策。經濟適用住房政策的實際受益人並不能與政策初衷完全相吻合。

二手房市場發育不完善，導致我國一二級住房市場的發展嚴重失衡。

一個成熟的住房市場構成包括一級市場、二級市場、租賃市場，而且二級市場的交易規模通常會遠大於一級市場。目前發達國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交，租賃市場也相應發達。就是在經濟發達的美國，租房住的人也較高。二級市場、租賃市場的存在，應該使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優化配置得到滿足。而目前我國的住房市場結構過度倚重一級市場。「十一五」發展規劃及「國六條」中提出了「積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件」。但是，目前我們對二手房市場的政策指引不夠，缺少有關的法規制度，特別是針對二級市場發展的有關經濟政策更是嚴重缺失。

可見，目前我國住房領域存在的突出矛盾和問題，是經濟發展階段性特徵、住房改革進程以及市場發育水平的集中反映，也與當前宏觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期看，這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制、創建和諧社會的過程中逐步加以解決。

折疊編輯本段建議
住房政策
住房政策

摸清家底，為制定住房政策提供依據。自1985年全國第一次城鎮住房普查以來，我國已經有近23年沒有進行過住房普查了。在這近23年中，城市人口、家庭及其住房狀況、城市住房數量、質量和分布等，都發生了巨大變化。究竟我們的城市中，每100個家庭擁有多少套住房、每個居室居住幾口人等最基本的數據，沒有一個人能說清楚。所以，應該通過全國城鎮住房普查活動，掌握清楚當前的居民家庭及其住房狀況。

根據調查數據和我們所處的經濟發展階段及城市化進程，結合我國政府能力及未來發展，確定我國住房政策的發展目標。制定公開透明的近期和中長期住房建設計劃、尤其是公共住房建設計劃是當務之急。

完善政策法規，為住房政策提供法律支持。住房政策作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規。因此，應盡快出台相關法規，為住房政策實施提供法律支持。建議優先考慮出台《住房保障條例》，從法規上規定住房保障的對象、保障標准、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立，以及對違法違規行為的懲處措施等內容，待時機進一步成熟後再開展《住宅法》立法工作。從長期看，一部立法層面較高的《住宅法》出台，不僅是住房保障的客觀要求，也是住房市場持續、穩定、健康發展的主觀需要。

在政策法規中，要明確城市低收入家庭、參加過房改以後還想改善居住條件的人、剛就業的人、進城務工的農村人口等的住房政策，也就是說，政策法規要覆蓋低收入、中等收入、高收入的各類群體。特別要提出的是，在全國統一的政策中，應當規定以當地的房價收入比例來界定各類群體的住房政策。

住房政策
住房政策

加強對我國住房保障政策的落實力度。前面已經談到，單純依靠市場機制無法解決我國所有階層的住房問題。政府應對住房供需政策、總量和結構進行引導和調控，在保持房地產市場的健康持續發展的同時，解決中低收入家庭的住房問題。各級建設 (房地產)、發展改革、土地、財政、金融、稅收等部門，都必須在落實政府住房政策目標中，積極扮演相應的角色，做到目標一致、相互配合，形成合力，按十七大報告提出的「住有所居」、「健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難」，全面落實我國住房政策。

用經濟手段對住房供需雙方進行調控。前面已提到，導致房地產市場宏觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了採用經濟手段從需求方進行調控。為此，建議調整稅收政策，實行差別稅率。對大戶型和別墅徵收高稅率。如對90平方米以下的住房可享受優惠的稅收政策，91-120平方米之間的住房按現行稅收政策，121平方米以上的住房和別墅按差額稅率加重徵收。

修訂房屋租賃市場的經濟政策。目前我國房產租賃市場不管是住房還是商業用房和工業用房執行的房產稅是統一的稅率政策，加之監管不力，偷、漏稅和避稅現象四處存在。為此，應針對住房租賃制定不同的房產稅，並規定凡不是產權人自己居住的均要納稅，以活躍房屋租賃市場並避免以各種理由偷、漏稅和避稅。

建立聯網產權登記制度。各城市應按每戶所有人口建立計算機聯網產權（使用權）登記制度，並與稅務部門協作。一可避免偷、漏稅和避稅現象的發生，二可利用計算機網路技術核查一邊有房改房、商品房，還在申購經濟適用住房甚至廉租住房的現象發生。

調整住房土地供應政策。一是對經濟發達地區財力增長較快而房價又畸高的城市，可探索由購房戶分期支付土地出讓金的辦法來建設特定商品房；二是對宗地的出讓面積應加以控制並限期開發完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出讓前必須要有規劃控制指標，在修建中不得突破，防止「暗箱操作」；四是在《物權法》實施之後，各地應盡量採取熟地出讓的方式出讓土地；五是國土、建設等部門要嚴格執行有關法規，對到期不進行開發的土地應收回土地使用權。

繼續規范房地產市場秩序。要加強對房地產開發的全過程監管，嚴格執行資本金制度和開發項目手冊制度，嚴肅處理無資質開發、違反規劃、虛假廣告、合同欺詐等行為，重點查處囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作等行為。要健全房地產中介服務規則，加強經紀機構及人員管理，堅決打擊各類侵害消費者權益的行為。

總之，住房問題是一個長期問題，同時也是一個復雜的系統工程，困繞政府，牽動民心。對住房問題解決的成敗得失，考量著一個執政黨的執政能力和執政水平。面對百姓的呼聲和需求，政府惟一能做而且也必須做的是：鐵肩擔道義，奮筆寫春秋。

土地出讓制度存在缺陷，導致住房價格的快速上漲。

在現行體制下，由土地產生的資產（源）性收益和大部分稅費基本上歸地方所有。加之我國實行財政「分灶吃飯」的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區已成為典型的「第二財政」。據調查，2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，占同期地方本級財政收入15092億元的1/3還強。而且我國還普遍沿襲以GDP增長率論政績的幹部考核體系。也使得地方政府在政績沖動下，或明或暗地支持土地出讓金的持續上漲。再有，現行的土地出讓制度把70年土地使用權一次性出讓給開發商，開發商再把這筆費用轉嫁到購房者身上。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發商在有意無意中結成了利益共同體，共同推高地價從而推高房價。

經濟適用房制度定位模糊，管理監督失控，導致保障政策的落實不到位。

一是經濟適用房政策定位不明確。老政策規定的受益群體是中低收入群體，2007年三季度出台的新政策調整為低收入群體；二是新政策的出台又將更廣大的中等或中等偏低收入的工薪階層推向了市場、無論從事何種職業，統一劃定面積標准也似有欠妥；三是部分人群隨著收入的增加，超出了應享受經濟適用住房政策的規定而不能退出。

由於政策上的模糊和不穩定，在實際操作中，政府有關管理部門也很難有效地核實購房者的實際收入水平，致使一些中等偏高或高收入群體也享受了購買經濟適用住房的政策。經濟適用住房政策的實際受益人並不能與政策初衷完全相吻合。

二手房市場發育不完善，導致我國一二級住房市場的發展嚴重失衡。

一個成熟的住房市場構成包括一級市場、二級市場、租賃市場，而且二級市場的交易規模通常會遠大於一級市場。目前發達國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交，租賃市場也相應發達。就是在經濟發達的美國，租房住的人也較高。二級市場、租賃市場的存在，應該使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優化配置得到滿足。而目前我國的住房市場結構過度倚重一級市場。「十一五」發展規劃及「國六條」中提出了「積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件」。但是，目前我們對二手房市場的政策指引不夠，缺少有關的法規制度，特別是針對二級市場發展的有關經濟政策更是嚴重缺失。

可見，目前我國住房領域存在的突出矛盾和問題，是經濟發展階段性特徵、住房改革進程以及市場發育水平的集中反映，也與當前宏觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期看，這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制、創建和諧社會的過程中逐步加以解決。

折疊編輯本段建議
住房政策
住房政策

摸清家底，為制定住房政策提供依據。自1985年全國第一次城鎮住房普查以來，我國已經有近23年沒有進行過住房普查了。在這近23年中，城市人口、家庭及其住房狀況、城市住房數量、質量和分布等，都發生了巨大變化。究竟我們的城市中，每100個家庭擁有多少套住房、每個居室居住幾口人等最基本的數據，沒有一個人能說清楚。所以，應該通過全國城鎮住房普查活動，掌握清楚當前的居民家庭及其住房狀況。

根據調查數據和我們所處的經濟發展階段及城市化進程，結合我國政府能力及未來發展，確定我國住房政策的發展目標。制定公開透明的近期和中長期住房建設計劃、尤其是公共住房建設計劃是當務之急。

完善政策法規，為住房政策提供法律支持。住房政策作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規。因此，應盡快出台相關法規，為住房政策實施提供法律支持。建議優先考慮出台《住房保障條例》，從法規上規定住房保障的對象、保障標准、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立，以及對違法違規行為的懲處措施等內容，待時機進一步成熟後再開展《住宅法》立法工作。從長期看，一部立法層面較高的《住宅法》出台，不僅是住房保障的客觀要求，也是住房市場持續、穩定、健康發展的主觀需要。

在政策法規中，要明確城市低收入家庭、參加過房改以後還想改善居住條件的人、剛就業的人、進城務工的農村人口等的住房政策，也就是說，政策法規要覆蓋低收入、中等收入、高收入的各類群體。特別要提出的是，在全國統一的政策中，應當規定以當地的房價收入比例來界定各類群體的住房政策。

住房政策
住房政策

加強對我國住房保障政策的落實力度。前面已經談到，單純依靠市場機制無法解決我國所有階層的住房問題。政府應對住房供需政策、總量和結構進行引導和調控，在保持房地產市場的健康持續發展的同時，解決中低收入家庭的住房問題。各級建設 (房地產)、發展改革、土地、財政、金融、稅收等部門，都必須在落實政府住房政策目標中，積極扮演相應的角色，做到目標一致、相互配合，形成合力，按十七大報告提出的「住有所居」、「健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難」，全面落實我國住房政策。

用經濟手段對住房供需雙方進行調控。前面已提到，導致房地產市場宏觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了採用經濟手段從需求方進行調控。為此，建議調整稅收政策，實行差別稅率。對大戶型和別墅徵收高稅率。如對90平方米以下的住房可享受優惠的稅收政策，91-120平方米之間的住房按現行稅收政策，121平方米以上的住房和別墅按差額稅率加重徵收。

修訂房屋租賃市場的經濟政策。目前我國房產租賃市場不管是住房還是商業用房和工業用房執行的房產稅是統一的稅率政策，加之監管不力，偷、漏稅和避稅現象四處存在。為此，應針對住房租賃制定不同的房產稅，並規定凡不是產權人自己居住的均要納稅，以活躍房屋租賃市場並避免以各種理由偷、漏稅和避稅。

建立聯網產權登記制度。各城市應按每戶所有人口建立計算機聯網產權（使用權）登記制度，並與稅務部門協作。一可避免偷、漏稅和避稅現象的發生，二可利用計算機網路技術核查一邊有房改房、商品房，還在申購經濟適用住房甚至廉租住房的現象發生。

調整住房土地供應政策。一是對經濟發達地區財力增長較快而房價又畸高的城市，可探索由購房戶分期支付土地出讓金的辦法來建設特定商品房；二是對宗地的出讓面積應加以控制並限期開發完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出讓前必須要有規劃控制指標，在修建中不得突破，防止「暗箱操作」；四是在《物權法》實施之後，各地應盡量採取熟地出讓的方式出讓土地；五是國土、建設等部門要嚴格執行有關法規，對到期不進行開發的土地應收回土地使用權。

繼續規范房地產市場秩序。要加強對房地產開發的全過程監管，嚴格執行資本金制度和開發項目手冊制度，嚴肅處理無資質開發、違反規劃、虛假廣告、合同欺詐等行為，重點查處囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作等行為。要健全房地產中介服務規則，加強經紀機構及人員管理，堅決打擊各類侵害消費者權益的行為。

總之，住房問題是一個長期問題，同時也是一個復雜的系統工程，困繞政府，牽動民心。對住房問題解決的成敗得失，考量著一個執政黨的執政能力和執政水平。面對百姓的呼聲和需求，政府惟一能做而且也必須做的是：鐵肩擔道義，奮筆寫春秋。

⑸ 使用權房的優勢

優勢一不受宏觀調控影響比如，使用權房無須繳納類似於產權房交易的契稅，而只需繳付轉讓標的0.5%的交易費，2年內再轉讓無須繳納營業稅等，而且政府仍然鼓勵承租戶進行差價換房。
優勢二拆遷改造可以預期
由於使用權房都處在鬧市區，城市舊區改造已入尾聲，未來有望完成拆遷改造的時間可以預期，同時動遷政策沒有因為房地產市場降溫而有所變化，甚至還有提高傾向。
優勢三面積較小總價不高
使用權房的面積一般都較小，所以總價大都不會太高，投資客只要調動不多的資金，就可以進行操作。
優勢四投資出租風險不大
使用權房所處的地段一般較好，即便一時未趕上動拆遷，就是用於出租，同樣可獲得略高於產權房的投資收益。相對而言，風險比投資高額的產權房要小。

⑹ 09年房地產宏觀調控政策

嗯？09年的？現在不都10年了嗎 要個過期的政策幹嘛！

⑺ 2007 關於房地產領域的政策

我把自己07年整理的一些數據給你參考一下，可能不是很全。有部分是圖表，復制後格式改變了，但應該比較清晰，滿意就加分吧呵呵！

07年地產政策總列表
時間 部門 摘要
2007年2月5日 國家稅務總局 頒布《關於修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》，調整稅額幅度及標准，從嚴征稅，嚴格控制減免稅。

2007年2月28日 財政部、國家稅務總局 下發《關於單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》，針對單位按低於購置或建造成本價格出售住房給職工，差價部分屬於個人所得稅應稅所得，應按照「工資、薪金所得」項目繳納個人所得稅。

2007年3月16日 十屆全國人大五次會議 通過《物權法》，明確了對公有財產和私有財產給予平等保護、車庫車位歸屬問題、規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期等內容。

2007年3月22日 商務部 發布關於2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見，嚴格限制外商投資房地產。

2007年5月 國土資源部 國土資源部門將突出整頓重點，抓好六個方面的工作。

2007年6月 國務院六部門 下發了《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》，

2007年6月18日 國家稅務總局 公布《關於承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》，房屋買賣的計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。

2007年8月1日 國務院 通過《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要進一步建立健全城市廉租住房制度，要改進和規范經濟適用住房制度。

2007年8月 國土資源部 加強處置閑置土地 閑置費按地價20％徵收

2007年9月1日 國務院 《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》（下稱《決定》）頒布

2007年9月27日 央行和銀監會 發出《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時嚴禁發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。

2007年10月9日 國土資源部 發布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，明確規定工業用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。

2007年10月28日 國土資源部 各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發商進行查處，為此國土部門已經制定了詳細的方法。

2007年11月 國家發改委和商務部 頒布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》

07年金融政策總列表
時間 部門 內容
2007年1月15日 中國人民銀行 上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。

2007年2月25日 中國人民銀行 上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。

2007年3月18日 中國人民銀行 上調金融機構人民幣存貸款基準利率。融機構一年期存款基準利率上調0．27個百分點，由現行的2．52％提高到2．79％；一年期貸款基準利率上調0．27個百分點，由現行的6．12％提高到6．39％。

2007年3月18日 建設部 五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0．18個百分點。

2007年04月16日 中國人民銀行 中國人民銀行提高存款准備金率，商業銀行的存款准備金率將提高0.5%，達到10.5%。

2007年5月15日 中國人民銀行 中國人民銀行提高存款准備金率到11%。

2007年6月5日 中國人民銀行 上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點，普通存款類金融機構將執行11.5%的存款准備金率標准。

2007年7月21日 中國人民銀行 上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.57%提高到6.84%；個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。

2007年8月6日 國家稅務總局 稅率調整後儲蓄存款的利息所得按政策調整前和調整後分時段計算，並按照不同的稅率計征利息稅。

2007年8月15日 國務院 將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現行的20%調減為5%。

2007年8月15日 中國人民銀行 上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點，普通存款類金融機構將執行12%的存款准備金率標准。

2007年8月22日 中國人民銀行 上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的6.84%提高到7.02%；上年結轉的個人住房公積金存款利率由現行的2.34%調整為2.61%；上調個人住房公積金貸款利率，五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.09個百分點。五年期以下（含五年）從4.50%調整為4.59%，五年期以上從4.95%調整為5.04%。

2007年9月15日 中國人民銀行 上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的7.02%提高到7.29%；個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。

2007年9月25日 中國人民銀行 上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點，標准將提高到12.5%

2007年10月25日 中國人民銀行 上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。由此普通存款類金融機構將執行13%的存款准備金率標准。

2007年11月9日 中國人民銀行 發布的《二○○七年第三季度中國貨幣政策執行報告》說，有必要進一步加強和改善房地產市場調控。

2007年11月26日 中國人民銀行 上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。這是今年第9次上調存款准備金率，上調後，存款類金融機構人民幣存款准備金率至13.5%。

2007年12月11日 央行和銀監會 公布《關於加強房地產信貸管理的補充通知》

2007年12月11日 中國人民銀行 央行預「叫停轉按揭」，堅決取消轉按揭、加按揭貸款，不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款。

2007年12月21日 中國人民銀行 調整金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點；調整金融機構人民幣存貸款基準利率由現行的0.81%下調至0.72%，下調0.09個百分點。

重要政策列舉分析
一、宏觀調控政策
為促進我國房地產市場的健康發展，抑制過快上漲的房價仍然是2007年政府調控樓市的首要目標。2007年由於市場流動性過剩，逐利本性導致大量資金進入股市與樓市，結果既推高了股指也助推了房價上漲。因此，打擊樓市中的投機行為依然是2007年房地產調控宏觀政策的主旋律。其中，引人關注的是，2007年國家宏觀調控的思路由「主調市場」轉向「主調保障」，開始向1998年的房改政策回歸，再加上《物業稅》實轉提速，這一切無疑將對未來房地產市場產生極其深遠的影響。
1、國務院「24號文」出台，樓市調控由「主調市場」轉向「主調保障」。
8月7日，國務院發布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）。《意見》明確要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。受其影響，住宅結構將發生重大變化：廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品這四種產品將成為供應主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應比重將大幅下降。「24號文」的發布，是我國樓市調控由「主調市場」轉向「主調保障」的風向標。
2、提高「第二套」住房貸款首付和利率，打擊樓市投機行為。
9月27日，央行和銀監會聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》。《通知》規定：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。此政一出，市場觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現有價無市。
3、國土資源部「39號令」從源頭上封堵漏洞。
10月9日，國土資源部正式發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（39號令）。 39號令核心內容是，受讓人必須付清全部土地出讓金後，方能領取土地使用權證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。這意味著開發商再也不能用少量的啟動資金來撬動大額的銀行貸款，對目前過熱的房地產市場將起到抑製作用。

4、《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》
國家發改委和商務部10月聯合出台的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，對外商投資房地產業限制范圍有所擴大。我國將繼續限制外商投資於高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作；並新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外，還將「普通住宅地開發建設」從現行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪除。《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》抑制外資流入房地產，減少房地產市場資金的流入，抑制房地產投資，將追逐人民幣資產的國際投資熱錢驅逐出去。

二、土地稅收政策：
1、土地出讓金收支兩條線管理
1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預算管理並實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的「小金庫」。
2、《國務院關於修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》
1月1日起，城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原規定的基礎上提高2倍，外商投資企業和外國企業也納入了城鎮土地使用稅的征稅范圍。城鎮土地使用稅屬於土地保有環節的稅費，這一規定對房產開發成本的增加非常有限，每平方米房屋成本僅增加20元左右。
3、《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
1月25日，國稅總局出台《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，拉開了土地增值稅清算的序幕。文件明確了土地增值稅清算的時間和空間「底線」，一方面使稅務機關在徵收這一稅種時更有操作性，另一方面，也規范了房地產企業的納稅義務，有利於公平房地產企業稅負。而對開發商殺傷力最大的，是通知對累進稅率標準的重新明確。
4、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（39號令）
10月9日，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（39號令），要求從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金後，方可領取國有建設用地使用權證。該政策不僅規范了拿地程序，還大大打擊部分開發商蓄意囤積土地行為。

三、金融政策
1、央行連續加息
今年，央行五度加息，從3月18日到12月1日，央行6次上調商業銀行人民幣存貸款利率，一年期存款基準利率從2.79%提高到4.14%，上調1.35個百分點；一年期貸款基準利率由現行的6.39%提高到7.47%，上調1.08個百分點。受加息影響的不僅有購房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴關系的房地產開發企業正在面臨越來越大的還貸壓力，以及信貸收緊環境下的資金緊缺。
2、央行連續上調存款准備金率
從1月15日起，央行共9次上調存款准備金率，每次上調0.5個百分點，截至10月25日存款准備金率達到13.5%。政府繼續實行緊縮性貨幣政策，抑制投資需求。
3、房貸新政實施
新政要求，已利用貸款購買住房，又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。此外，要求各商業銀行嚴格規范房地產開發貸款管理，對項目資本金比例達不到35%或未取得相關證件的項目不得發放貸款，對囤地、囤房的企業不得發放貸款；嚴格規范土地儲備貸款管理，不得向房企發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。房貸新政意在加大投資者的成本，打壓日益兇猛的房地產泡沫，降低投資購房比例，遏制房地產價格上升過快的勢頭，以保證老百姓的根本利益。

1.4房地產行業小結：
① 07年地產行業表現及針對性措施。
房地產業作為中國的支柱產業，其重要作用如同心臟之於人類，時刻為中國經濟的發展提供強大的驅動力,要實現經濟高速高質的增長、國家競爭力的提升、社會的和諧穩定，如何保證這顆心臟持續、穩健、高效的運轉是關鍵。
07年，在地產行業「熱格局」主導的情況下，這顆心臟也出現如下的諸多病症。症狀之一：血流阻滯。如同人體的血液循環流動，資本只有在價值鏈中往復流動才能完成社會再生產，當大量資本以土地囤積或成品房空置的形式，停止其在價值鏈中的正常流動，就好比血管中的血栓阻滯了血液循環對人體產生的危害一樣危險，對房地產行業的發展帶來災難性的後果——產業泡沫化、投機性活動取代建設性活動，最終將導致行業空心化。症狀之二：發育失衡。一顆健康的心臟應該擁有完整合理的組織和結構，以滿足整個機體對血液的需求。當市場偏離大眾基本的居住需求，轉而迎合投資性需求，從而導致地產產品結構失調，行業畸形發展。如同畸形發育的心臟，生長越快，隱患越大。症狀之三：博動乏力。作為不可再生資源，如果單位面積的土地在開發、建設、使用的過程中對經濟增長的貢獻率達不到一定水平，就如同心臟的每次搏動難以為肌體提供足夠的血液一樣。經濟可持續性發展的前提是資源的可持續性利用，土地開發對經濟發展的帶動局限於土地出讓費用等一次性收入，對政府來說是遠遠不夠的。政府更希望看到土地的開發能優化本地經濟結構、帶來更多的就業機會、創造持續的財政收入。
針對這些症結，07年的一系列調控政策，可以解讀為一個「對症下葯」的過程：
第一，針對開發商囤積土地，投資者購房空置這一症狀，宏觀調控開出了三張處方。首先，抽緊地根，控制土地供應量，嚴格執行土地出讓「招、拍、掛」制度，拔高開發商拿地成本，提升進入門檻，形成「無地可囤、價高難囤」的局面。其次，加強對開發商持有土地的管理，對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的,依法從高徵收土地閑置費,並責令限期開工、竣工；滿兩年未動工開發的,政府無償收回土地使用權。形成「有地難囤」的局面，迫使大量閑置土地重新進入價值鏈。其三，緊縮銀根，全面壓縮地產項目貸款規模，短期內連續提升利率，提高閑置土地、閑置住房的保有成本。形成「無錢囤地，息高難囤」的局面。

第二，針對地產市場上產品發展趨勢與普通大眾基本居住相背離這一症狀，從國六條 「限比重」、「限面積」、「限價位」的三限政策到「70％」與「90平米」關鍵指標的規定旨在抑制迎合投資性需求的大戶型產品，鼓勵滿足居住性需求的小戶型產品的發展，再到國務院「24號文」出台，樓市調控由「主調市場」轉向「主調保障」。迫使市場發展軌道回歸到符合我國人多地少、資源匱乏、環境負荷過重、人均收入水平偏低的國情現狀。
第三，針對單位面積土地對經濟增長的貢獻率長期停滯不前這一問題，政府決策層也有了前瞻性的考慮。停止別墅類項目用地的審批，限制多層住宅等低密度產品的發展。另外，鼓勵經營性物業的發展，優先滿足旅遊休閑、文化教育類項目的用地需求，加強對土地使用過程的監管，確保土地資源的優化配置。
產業調控政策的實施直指以上提到的行業症結，歸納起來即為以下四點：
一、防止房地產經濟過熱，壓縮房地產經濟泡沫。
二、保障中、低收入階層的基本居住權，維護社會的安定和諧。
三、推動建設性投資開發，彈壓投機性土地囤積行為。
四、提高土地資源的利用效率，增加土地開發對經濟發展的綜合貢獻率。

⑻ 宏觀調控對住房有哪些影響

2007年被業界稱為「宏觀調控落實年」，尤其是關於土地、物權和保障性住房的政策，給樓市的規范化運作帶來極大的震撼。對於嚴格控制土地、優化土地供應結構、打擊土地囤積；以及房地產市場的專項整治，加強中低價房建設、規范市場秩序、打擊囤積住房具有明顯效果，而本年度央行的五次加息，更是前所未有。關鍵詞：土地增值稅國家稅務總局1月16日晚頒布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，伴隨著《通知》的出台，2007年房地產行業調控也拉開了序幕。《通知》規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。對於已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用對於取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記，但未土地增值稅清算手續的情況，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。點評：在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種，實際是宏觀調控的延續和細化，雖然開發商的成本或多或少地增加，但開發商極少採用成本定價法，幾乎無一例外地採用市場定價法，並且房價是否受影響，主要取決於供求關系。關鍵詞：物權法2007年3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，自2007年10月1日起施行。物權法作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對於法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義；例如物權法規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」，這一條打消了民眾對70年使用期滿後國家回收土地的顧慮，有利於提高購買不動產的積極性。點評：物權法作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對於法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義；「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」的規定打消了民眾對70年使用期滿後國家回收土地的顧慮，有利於提高購買不動產的積極性。物權法對於房產市場具有深遠的影響；除了70年後自動續期外，還有最直觀的一點，就是物權法為物業稅的開征奠定了基礎，物業稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產市場的平穩發展意義重大。關鍵詞：央行第一次加息央行宣布，3月18日起，同步上調金融機構人民幣存貸款基準利率0．27個百分點。金融機構一年期存款基準利率上調0．27個百分點，由現行的2．52％提高到2．79％；一年期貸款基準利率上調0．27個百分點，由現行的6．12％提高到6．39％。點評：加息後，在眾多房貸族上網尋找最新的房貸計算器，了解月供變化的同時，的購房者依然沒有停止購房的步伐。可以預見，加息，對房地產業「溫水煮蛙」式的影響或許仍將繼續，也為以後的二、三、四……次加息埋下了伏筆。關鍵詞：房地產市場秩序專項整治4月6日，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、稅務總局、國家發展改革委、工商總局等部門，聯合開展房地產市場秩序專項整治，發布《房地產市場秩序專項整治工作方案》，強化房地產市場監管，對房地產開發企業依法進行審計和檢查，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。點評：該方案有利於監督並制止未經許可擅自預售，囤積房源、哄抬房價等情況；同時，還將檢查房地產中介機構發布虛假信息、騙取中介費，利用執業便利炒賣房屋等違法違規行為，能有效的規范房地產市場，使房地產銷售更加透明。關鍵詞：央行第二次加息央行決定，自5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款利率上調0．27個百分點，由現行的2．79％提高到3．06％；一年期貸款基準利率亦上調0．18個百分點，由現行的6．39％提高到6．57％；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，個人住房公積金貸款利率上調0．09個百分點。點評：雖然通過加息抑制需求也不失為一種緩解供求矛盾的好法，加息對房地產市場也產生了一系列積極影響，但仍然無法徹底解決房價上漲過快，供應結構不合理等根本問題。關鍵詞：外商投資6月10日，商務部、國家外匯管理局發布《關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。通知強調，外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。點評：隨著國內對外資兩稅並軌的呼聲高漲及對外資大量地並購國內企業的質疑，外資進入中國的政策出現逆轉，限制外資炒房政策出台之後，對一些境外投機的游資起到威懾的作用，外資投資我國內地房地產有所收斂，對房地產市場健康穩定發展也起到了好的作用。房價如何平穩發展，向什麼方向發展，主動權不是牽在外國人手裡，而是中國人自己有主動權。使房價按照中國政府和中國人民希望平穩理性健康的方向發展。關鍵詞：央行第三次加息央行決定：自7月21日起金融機構一年期存款基準利率上調0．27個百分點，由3．06％提高到3．33％；一年期貸款基準利率上調0．27個百分點，由6．57％提高到6．84％。點評：央行2007年第三次加息，很多人迫於這種壓力提前還貸，但單獨的加息並末對對房市有太大的影響。關鍵詞：廉租房、經濟適用房8月1日國務院常務會議，討論並原則通過了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。點評：我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但城市廉租住房制度建設相對滯後，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難，該政策的出台使解決中低收入家庭住房問題有了保障。關鍵詞：央行第四次加息央行決定，自8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0．27個百分點，由現行的3．33％提高到3．60％；一年期貸款基準利率上調0．18個百分點，由現行的6．84％提高到7．02％。個人住房公積金貸款利率相應上調0．09個百分點。點評：如果投資增速依然居高不下，不排除再次加息的可能，小幅多頻所形成的累積效應不容忽視。央行亮出加息之劍並非萬事大吉，下一步為何動作，值得關注。從目前的整個房地產市場情況來看，四次加息並未抑制購房者的熱情。關鍵詞：綠色建築8月28日，建設部發布《綠色建築評價標識管理法》（試行），目的是為規范綠色建築評價標識工作，引導綠色建築健康發展。點評：隨著08年奧運會的到來，綠色建築綠色節能是大勢所趨，實現綠色居住更是人們的夢想，該法的頒布使綠色建築有了評定的標准，對於提高人們的居住品質有重要意義。關鍵詞：央行第五次加息中國人民銀行14日宣布，決定自9月15日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。根據決定，自2007年9月15日起，金融機構一年期存款基準利率上調0．27個百分點，由現行的3．60％提高到3．87％；一年期貸款基準利率上調0．27個百分點，由現行的7．02％提高到7．29％；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0．18個百分點。點評：中國國家統計局日前發布數據顯示，中國8月份CPI延續前6個月不斷攀升趨勢，同比上漲幅度高達6．5％，為今年月度最高漲幅，央行加息成為市場普遍預期。此次加息旨在加強貨幣信貸調控，引導投資合理增長，穩定通貨膨脹預期。