土地使用權招拍掛受讓人變更

A. 購買土地還是土地使用權，使用權變更的方式有哪些

您好：
一、土地可以買賣嗎
土地的所有權是歸國家所有的，任何人和組織不得擁有，土地買賣的只能是土地的使用權，因此土地的所有權是不可以買賣的。
土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體、公民個人,以及三資企業,凡是具備法定條件者,依照法定程序或者依照約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、有限處分的權利。
土地使用權買賣是該土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人,後者獲得土地使用權並支付價款的行為。
受讓人按協議約定支付土地使用權出讓金的,出讓人必須按照協議約定,按時提供出讓土地。由於出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本協議項下宗地佔有延期的,每延期一日,出讓人應當按受讓人已經支付的土地使用權出讓金的約定比例向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過6個月的,受讓人有權解除協議,出讓人應當雙倍返還定金,並退還已經支付土地使用權出讓金的其他部分,受讓人並可請求出讓人賠償因違約造成的其他損失。
二、土地使用權出讓方式有哪些
國有土地使用權出讓可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地,有條件的必須採取拍賣、招標方式;沒有條件的,可採用雙方協議的方式,但協議的方式出讓的土地價格不得低於國家所規定的較低價。
1、 招標方式
招標出讓是指土地者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發出投標邀請,通過各投標者設計標書的競爭,來確定土地使用權受讓人的方式。招標出讓方式的特點是有利於公平競爭,適用於需要優先土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。
2、 拍賣方式
拍賣出讓是按指定時間、地點,在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價較高者(競買人)。它的特點是有利於公平競爭,適用於區位條件好,交通便利的鬧市區,土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。
3、 協議出讓
協議出讓指政府作為土地者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款,達成協議並簽訂土地使用權出讓合同,有償出讓土地使用權的行為。特點是自由度大,不利於公平競爭。適用於公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。
4、 掛牌出讓
這方式就是國家把要出讓的土地公示出來,各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點,其中優的公司會公示出來,在掛牌期間內,其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案,掛牌期限結束時,後確定的公司為土地獲得者。
綜上所述，購買土地還是土地使用權的問題已經說得很清楚了，能夠買賣的只能是土地的使用權而非所有權，土地的所有權只能由國家掌控，所有權一旦由個人享受那麼土地的使用就會發生濫用不利於土地資源的有效利用，只有通過國家統籌才能保障土地資源的合理有效使用，土地使用權的轉讓是為了保障土地的在國家法律規定的范圍內得到最大的使用效率。

B. 國有建設用地使用權出讓合同受讓人與土地使用證使用權人是否必須一致

原則上是的，特殊情況下，如聯合競買各自成立新公司，可與出讓人簽訂變更協議後，以新成立公司名義辦理土地使用權證，但前提是必須付清全部土地出讓金！！

C. 招拍掛取得土地，簽訂出讓合同，出讓金和稅都交過了，沒辦理土地證，現在受讓人能變更為成另外一家公司嗎

受讓人不能變更。辦理土地證後，轉讓土地使用權，再過戶。

D. 國有土地權出讓後,當事人二次轉讓時,是否必須經過招拍掛牌程序為什麼法律依據

不用。
出讓，必須招拍掛是政府對於使用權人而言的，及國家VS使用權人，是出讓。
轉讓，是使用者之間達成協議價格後，在到國土資源管理部門變更使用權人。當然，轉讓過程有契稅、營業稅、土地增值稅等等。

《土地管理法》、《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權的司法解釋》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十九條土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
第二十條土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。
第二十一條土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第二十二條土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
第二十三條土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。
第二十四條地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
第二十五條土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
第二十六條土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。
第二十七條土地使用權轉讓後，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本條例第十八條的規定辦理。

E. 以出讓國有土地使用權作價入股後土地證如何辦理變更登記

由用地者填寫變更土地登記申請書，說明變更依據和變更內容，同時提供證明材料。

土地使用權變更登記由用地者填寫變更土地登記申請書，說明變更依據和變更內容，同時提供下列證明材料：因土地有償出讓、轉讓引起國有土地使用權轉移的，應提交出讓、轉讓合同及有關批准文件。用出讓、轉讓獲得的土地使用僅進行抵押、或因抵押終止引起權利消失的，應提交抵押合同和有關批准文件。

因買賣、轉讓地上建築物、附著物引起土地使用權轉移的，應提交地上變更後的房屋所有權證書等。因繼承地上附著物引起土地使用權轉移的，應提交地上建築物的建築物產權證明及公證機關有關繼承權的公證書。

機構調整、企業兼並等引起土地權屬變更的，應提交有關領導部門的批准文件和原土地證書。因處分抵押財產引起土地使用權轉移的應提交有關的證明文件。商品房預售，預售人應在預售合同簽定後三十日內，將預售合同報土地座落區縣土地管理部門備案。

劃撥土地使用權依法辦理土地使用權出讓手續的，應提交土地使用權出讓合同、出讓金繳納憑證及原土地證書。土地使用者、所有者和土地他項權利者更改名稱、地址的，應提交有關證明文件和原土地證書。國有土地的用途發生變更的，應提交土地管理部門的批准文件和原土地證書。

(5)土地使用權招拍掛受讓人變更擴展閱讀：

土地使用權變更登記要求規定：

1、因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。

2、涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。

3、因法人或者其他組織合並、分立、兼並、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批准文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

F. 土地使用權出讓過戶需要注意什麼

國有土地使用權轉讓注意事項
土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權轉讓就是其中的一種。在轉讓過程中出讓方和轉讓方要注意相關事項，例如未按國有土地使用權轉讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權就無法轉讓等。
一、轉讓合同的形式
國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
二、國有土地的權屬調查和資信能力調查。
1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。
三、轉讓價格評估事宜
在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，並經國土部門予以確認。
四、國有土地使用權轉讓的擔保
1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的核心。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。
2、鑒於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。
五、有關稅費
轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標准及數額進行咨詢，並對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地銷售價，若銷售價格明顯低於正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。
六、土地用途及相關用地條件的變更
1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。
七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附著物所有權歸屬問題
1、地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
2、國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。
3、土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題
因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應採用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。
九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題
國有土地使用權設定抵押後，並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。

G. 土地出讓合同受讓人與土地證使用權人不一致

《土地登記規則》第十條規定：土地登記申請者申請土地使用權、所有權和土地專他項權利登記，必屬須向土地管理部門提交下列文件資料：土地權屬來源證明；
出讓方式取得土地的，其土地權屬來源證明是土地出讓合同，如果合同上的人與申請人不一致，無法證明申請人有權取得土地。

H. 出讓和國家入股國有土地使用權變更登記程序是什麼

一、申請
（一）申請人出讓和國家入股國有土地使用權的轉讓人和受讓人，其中因處分抵押財產涉及土地使用權轉讓的，其申請人為抵押人（使用者）、抵押權人和受讓人。
（二）申請時限
（1）入股方式轉讓的，在入股合同簽訂之日起30日內。
（2）轉讓的，在轉讓合同或協議簽訂後30日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發證後15日內。
（3）單位合並、分立、企業兼並的，在合同簽訂後30日內或接到上級主管部門的批准文件後30日內。
（4）處分抵押財產的，在抵押財產處分後30日內。
（三）申請人應當提交的證明文件
（1）土地登記申請書。
（2）申請人身份證明。
（3）土地權屬來源證明：原《國有土地使用證》。
（4）地上建築物、附著物權屬證明。
（5）除以上證明文件外，還應根據不同情況提交以下證明文件：
入股方式轉讓，提交入股合同；轉讓的，提交轉讓合同、轉讓地塊投資證明、稅費繳納憑證；單位合並、分立和企業兼並的，提交合同或上級主管部門的批准文件；處分抵押財產的，提交處分抵押財產的證明文件。
（四）收件
二、地籍調查
三、權屬審核
主要審核以下內容：
（一）對申請人的審核
對出讓和國家入股國有土地使用權變更登記申請人的審核，按照對土地登記申請人審核的一般步驟和要求進行。
此外，土地登記人員還應重點審查申請人與轉讓證明文件的轉讓雙方是否一致，申請人應與轉讓證明文件的轉讓雙方一致。
（二）對轉讓地塊投資情況的審核
轉讓人對轉讓地塊的投資必須達到出讓合同的約定。
（三）對使用期限的審核
轉讓後的使用期限應不大於使用期限減去已使用期限。
（四）對土地價格的審核
轉讓價格過低，國家可以行使優先購買權；轉讓價格過高，國家限價。
（五）對稅費的審核
轉讓應按國家規定繳納有關稅費，如土地增值稅等。
（六）對土地用途的審核
轉讓合同的土地用途應與出讓合同上的土地用途一致。
（七）對房產轉移的審核
房產轉讓應已辦理房產登記手續，受讓人領有《房屋所有權證》。
經過以上審核，符合規定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》。
出讓和國家入股國有土地使用權變更登記涉及到土地使用權的變更，因此出讓和國家入股國有土地使用權變更登記須報人民政府批准，經人民政府批准後，方可進行注冊登記。
四、注冊登記
整宗轉讓的，在原《土地登記卡》上進行；分割轉讓的，分別新建《土地登記卡》，在新《土地登記卡》上進行登記。
五、頒發證書
收回並注銷原《國有土地使用證》，土地登記人員依據《土地登記卡》填制《國有土地使用證》，並由土地登記機關代表政府頒發給新的國有土地使用者。

I. 土地使用權出讓合同變更與解除的條件有哪幾種情況

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自願、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見後，依法簽訂的書面協議。合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商後達成一致意見時合同即成立，但並不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律後果。（４）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商後訂立的合同不得違反法律、法規和社會公共利益。（５）經市、縣人民政府批准。（６）合同必須採取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律後果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。具體表現在：（１）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。合同變更、解除和終止。對於國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬於土地使用權轉讓合同調整及規范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之後，實際履行之間，受讓人的名稱發生了變化或者出現法人合並、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合並、分立後，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。對於受讓人名稱發生變化，法律法規並未明確規定，基於受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今後土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。合同解除，是指在合同生效之後、未全部履行之前，基於法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；出讓方未按合同約定的開發日期滿２年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸於消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期，但應當至遲於屆滿前一年提出申請，出讓人應當批准。此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現法律規定的免責原因除外。出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人徵收相當於土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費。滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發遲延。對於出讓方或受讓方一方違約後，另一方能否要求對方繼續履行合同，法律沒有明確規定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約後，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協商解決。協商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規定的期限和條件開發利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現）可以依職權予以糾正或處罰。