3m物權

Ⅰ 東莞職業技術學院倉儲與配送復習資料

倉儲與配送復習資料
第一章
倉儲的概念：倉儲就是在特定的場所儲存物品的行為。
倉儲的種類
按倉儲經營主體劃分：企業自營倉儲、營業倉儲、公共倉儲、戰略儲備倉儲。
按倉儲對象劃分：普通物品倉儲、特殊物品倉儲。
按倉儲的功能劃分：儲存倉儲、物流中心倉儲、配送倉儲、運輸轉運倉儲、保稅倉儲。
按倉儲物的處理方式劃分：保管式倉儲、加工式倉儲、消費式倉儲。
按倉儲集中程度劃分：集中倉儲、分散倉儲、零庫存→JIT（Just In Time），即安全庫存。
倉儲管理的任務：
利用市場經濟的手段獲得最大效益的倉儲資源配置；
以高效率為原則組織管理機構；
以不斷滿足社會需要為原則展開商務活動；
以高效率、低成本為原則組織倉儲生產；
以優質服務、誠信建立企業形象；
通過制度化、科學化的手段不斷提高管理水平；
從技術到精神領域提高員工素質。
倉儲管理的基本原則：
（1）滿足社會需要；（2）效率原則；（3）經濟效益的原則；（4）服務的原則。
第二章
倉庫的概念：倉庫是保管、存儲物品的建築物和場所的總稱。
庫房出入口和通道：作為載貨汽車、鏟車的庫房出入口，要求寬度和高度的最低限度必須達到4m。作為叉車的出入口，寬度必須達到3m，高度達到4m，作業通道應達到2m。大型卡車和重型叉車入庫作業通道的寬度應大於3m，小型叉車作業通道的寬度應達到2m。
有鐵路線的倉庫倉庫外牆建築軸線至站台邊緣的距離，在一般情況就下，當使用叉車時，鐵路一側不應小於4m，場地一側不應小於3.5m；當人工搬運時，鐵路一側不得小於3.5m，場地一側不得小於2.5m。
集裝箱化的優點：
（1）促使裝卸合理化；
（2）使包裝合理化；
（3）便於管理；
（4）有效整合各環節；
（5）提高場地利用率。
倉庫的功能要求：
倉庫的位置應便於貨物的入庫、裝卸和提取，庫內區域劃分明確、布局合理。
集裝箱貨物倉庫與零擔貨物倉庫分開設置，庫內貨物應按發送、中轉、到達貨物分區存放，柄畫線設置貨位，以防商務事故的發生。要盡量減少貨物在庫內的搬運距離，避免迂迴運輸，並要最大限度地利用空間。
要有利於提高裝卸機械的裝卸效率，滿足先進的裝卸工藝和設備的作業要求。
倉庫應配置必要的安全、消防設施，以保證安全生產。
倉庫貨門的設置，既要考慮集裝和貨車集中到達時的裝卸作業要求，又要考慮由於增設貨門而造成的堆存面積的損失。
倉庫的功能布局：
生產作業區：是倉庫的主體部分，是商品儲運活動的場所，主要包括儲貨區、鐵路專運線、道路、裝卸台。
輔助生產區：是為商品儲運保管工作服務的輔助車間或服務站，包括車庫、變電室、油庫、維修車間等。
商務行政區：是倉庫行政管理機構和員工的生活區域。
P36 了解倉庫主要設備及作用
第四章
倉儲合同的種類：倉儲保管合同、混藏式倉儲合同、消費式倉儲合同、倉庫租賃合同。
倉儲合同的當事人：倉儲合同的雙方當事人分別為存貨人和保管人。P74
倉儲合同的格式：合同書、確認書、計劃表、格式合同。
存貨人的權利和義務：
（1）告知義務；
（2）妥善處理和交存貨物；
（3）支付倉儲費和償付必要費用；
（4）查驗、取樣；
（5）及時取貨。
倉儲保管人的權利和義務
合適的倉儲條件；
驗收貨物；
簽發倉單；
合理化倉儲；
返還倉儲物；
危險通知義務；
行使留置權。
違約責任和免責
倉儲合同當事人違約責任的承擔方式：
違約金；②賠償損失；③繼續履行；④採取補救措施；⑤定金懲罰。
倉儲合同當事人的免責：
①不可抗力；②倉儲物自然特性；③存貨人的過失；④合同約定的免責。
倉單的概念：倉單是保管人在接受倉儲物候簽發的表明一定數量的保管物已經交付倉儲保管的法律文書。
倉單的功能：
保管人承擔責任的證明；
物權憑證；
物權交易；
融資和擔保工具。
*第五章 倉庫保管作業過程
貨物入庫准備
熟悉入庫貨物；
掌握倉庫庫場情況；
制定倉儲計劃；
倉庫妥善安排貨位；
做好貨位準備；
准備苫墊材料；
驗收准備；
裝卸搬運工藝設定；
文件單證准備。
選擇貨位的原則
根據貨物的尺寸、數量、特性、保管要求選擇貨位；
保證先進先出、緩不圍急；
出入庫頻率高的貨物使用方便作業的貨位；
小票集中、大不圍小、重近輕遠；
方便操作；
作業分布均勻。
存貨量的確定（計算題）P102
貨物質量檢驗方法和標准：視覺檢驗，聽覺檢驗，觸覺檢驗，嗅覺、味覺檢驗，測試儀器檢驗，運行檢驗。
貨物堆存的基本方法：
散堆法；
貨架存放；
堆垛法存貨：重疊式堆碼，縱橫交錯式，仰俯相間式，壓縫式，通風式，栽柱式，襯墊式，直立式。
垛性：平台垛，起脊垛，立體梯形垛，行列垛，井型垛，梅花形垛。
（計算題：計算平台垛的貨物件數 P116）
倉庫保管遵循「以防為主、防治結合」的保管原則。
通風的作用：降低貨物的含水量；利用低溫空氣降低貨物溫度；消除貨物散發出的有害氣體；增強空氣氧分的含量。
裝卸搬運的合理化原則：
裝卸搬運次數最少；
裝卸搬運移動距離最短；
專心搬運作業銜接流暢；
機械化作業；
托盤化、集成化等成組作業；
省力化作業；
系統化。
盤點方法：
賬面盤點法：將每天入庫及出庫貨品單據和數量記錄在電腦系統中，不斷地累計匯總賬面庫存數量及庫存金額。
現貨盤點法：現場清點調查倉庫的實際庫存數，再根據盤點單據計算出實際庫存金額。①期末盤點；②循環盤點。
案例題 P133 P134案例思考題2
第六章
流通加工P136（了解）
包裝的種類
按形態分類：個裝、內包裝、外包裝。
按功能分類：工業包裝、商業包裝。
工業包裝是指在運輸和保管過程中以保護物品為主要目的的包裝，也稱之為運輸包裝，以滿足運輸儲存要求為主要目的的包裝。它具有保障產品的安全，方便儲存裝卸，加速交接、點驗作用。
商業包裝又稱為銷售包裝，是以促進商品銷售為主要目的的包裝，其本身構成商品的一部分，也稱作零售包裝或消費包裝。
按包裝方法分類：防碎包裝、防灑漏包裝、防濕包裝、防銹包裝、緩沖包裝、收縮包裝、真空包裝等。
按包裝材料分類：紙箱包裝、木箱包裝、金屬包裝、紙袋包裝、玻璃瓶包裝、塑料袋包裝（軟包裝）。
按包裝商品劃分：食品包裝、葯品包裝、蔬菜包裝、機械包裝、危險品包裝。
按內容狀態分類：液體包裝、粉末包裝、顆粒體包裝、固體包裝等。
按包裝階段劃分：生產者包裝、集貨地包裝、物流中心包裝、店鋪包裝等。
運輸包裝標志：包括識別標志、運輸標志、操作標志、運輸標志的標注和危險貨物包裝標志。
運輸標志：運輸標志習慣上稱為「嘜頭」或主標志。其形式和內容由買賣雙方在貿易合同或信用證中規定。P151
運輸標志的四要素包括：①收貨人或者買方的名稱字首或者簡稱，但在鐵路或公路運輸中要使用全稱。②參照號碼，採用貿易合同、運單、提單、訂貨單發票或者許可證號碼。③目的地，即貨物運輸的最終目的地，如需轉運，還要表明轉運地。④件數號碼，由順序號和總件數構成，如1/200。
包件體積和重量標志。
原產地標志。
第七章
庫存的分類：
基本庫存：是為了滿足基本需求而建立的庫存，是由於批量補給和分散消耗而產生的庫存。（滿足需要的庫存，變動）
安全庫存：是指為了防止由於不確定因素（如突發性大量訂貨或供應商延期交貨）而造成基本庫存不能滿足需要時，避免缺貨而准備的緩沖庫存。（應急庫存，短期不變）
中轉庫存：中轉庫存也稱為再塗庫存，是指正在轉移或等待轉移的、裝在運輸工具上的存貨。（記入庫存管理，但又不能使用）
儲存庫存：是指通過較長時期的存貨，滿足未來長期的需要或者等待增值的機會所進行的存貨。（在一定時期內保持不變）
庫存變化的一般過程（了解）P171
訂貨量的確定 P178-179 例題7-1 例題7-2 例題7-3
第八章
火宅的危害 倉庫火宅是倉庫的災難性事故，不僅會造成倉儲貨物的損失，還會損毀倉庫設施；燃燒和燃燒產生的有毒氣體會直接危及人身安全。倉庫儲存有大量的屋子，且物資存放密集，機械、電氣設備大量使用，管理人員偏少，具有發生火災的系統性缺陷。
燃燒的三要素：具有可燃物、助燃物以及著火源。
防火方法：控制可燃物；隔絕助燃物；消除著火源。
滅火方法：冷卻法；窒息法；隔絕法；化學抑製法；綜合滅火法。
滅火器分為清水滅火器、泡沫滅火器、二氧化碳滅火器、乾粉滅火器、1211滅火器等。
滅火劑有水、泡沫、二氧化碳、乾粉、鹵代烷1211（1211即二氟一氯一溴甲烷）、沙土。
第九章
倉儲成本的類型：
空間成本（Space Costs）是倉儲設施投入倉儲生產的固定成本的體現，或者說是存貨佔用儲存建築內立體空間所支付的費用，包括場地地租、貨架、道路使用費等倉儲設備和建築成本分攤。
資金成本(Capital Costs)主要指使用流動資金所需要的成本，這些資金可以使倉儲企業為了運營所需要使用的資金的成本，如果佔有存貨則還包括庫存物資佔用資金的成本，有可能佔到庫存持有成本的80%。
運作成本/庫存服務成本（Inventory Service Costs）為庫存商品提供的各項服務的成本，包括貨物作業、勞務、信息服務、文件服務等，投入作業生產的設備的運營費用，包括燃料、潤滑油、以及作業使用的工具和消耗品等。服務成本主要表現為工資和福利費用。
庫存風險成本（Inventory Risk Costs）與產品變質、短少（偷竊）、損害或報廢相關的費用構成倉儲成本。
第十章
危險品包裝 P241
冷藏保管根據控制溫度的不同，分為冷藏和冷凍兩種方式。P248
冷藏是將溫度控制在0~5℃進行保存；冷凍則是將溫度控制在0℃以下。
第十一章
配送的概念 在經濟合理區域范圍內，根據用戶要求，對物品進行揀選、加工、包裝、分割、組配等作業，並按時送達指定地點的物流活動。
配送的構成要素：集貨、分揀、配貨、配裝、配送運輸、送達服務、配送加工。
配送基本業務流程P263-264
第十二章
配送中心的概念 配送中心是從事配送業務且具有完善的信息網路的物流場所和組織。
配送中心的功能：
存儲功能；
分揀功能；
集散功能；
銜接功能；
流通加工功能；
信息處理和提供；
集貨、訂貨和商務處理功能。
配送中心的效益主要來自「統一進貨、統一配送」。
配送中心的作業流程 P272-273
可見的流程有以下類型：
1）進貨——儲存——分揀——送貨。
2）進貨——儲存——送貨。
3）進貨——加工——儲存——分揀——配貨——送貨。
4）進貨——儲存——加工——儲存——配貨——送貨。
揀選：1、摘果式分揀2、播種式分揀
揀貨方式 揀貨作業最簡單的劃分，可以將其劃分為訂單別揀取、批量揀取及復合揀取三種方式。
訂單別揀取是針對每一份訂單，作業員巡迴於倉庫內，按照訂單所列訂單商品及數量，講客戶所訂購的商品逐一由倉庫儲位或其他作業區中取出，然後集中在一起的揀貨方式。 （特點、作業流程、使用條件——P277-278）
批量揀取是將多張訂單集合在一批，按照商品品種類別加總後再進行揀貨，然後依據不同客戶或不同訂單分類集中的揀貨方式。（特點、作業流程、適用條件——P278-279）
配送中心的布點原則：適應性原則、協調性原則、經濟型原則、前瞻性原則。
影響配送中心布點的因素：
政策和人文環境；（2）自然環境因素；（3）基礎設施狀況；（4）服務和經營因素。
第十三章
將配送活動分為*定時配送（P295-296），定量配送，定時定量配送，定時、定線路配送和即時配送。
共同配送的含義：共同配送也稱為協同配送，是指由多個企業聯合組織實施的配送活動。
配送線路設計（計算題）P302
不當運輸P321

Ⅱ loft公寓真的值得購買嗎

一、樓層太低復：壓抑

多數人之所以制喜歡loft，無非就是因為它買一層頂兩層用，相當於買一層贈一層。不過呢，loft公寓的兩層可不是傳統意義上的兩層，它只是把層高4.5米左右的房子隔成兩層，如果除去中間隔板的厚度，一層就只有2.3米，二層也就只有2米。

​

兩層的層高都不夠高，先不說會讓住戶感到壓抑，如果住戶身高有1.8米以上，估計頭部磕碰到的概率還是比較大的。

二、動線不合理：太累

雖然說loft公寓是兩層，但其實很多loft，第二層只是單純布置了卧室，而洗手間、客廳、廚房、餐廳全都在一層。這就意味著，我們每天需要在樓上和樓下之間跑來跑去，先不說會很累，如果家裡有老人或者孕婦，危險也會增加。

​

三、空間布局不合理：

1.戶型不正，通風採光不好

開發商為了最大化地利用空間，通常在一棟房子的四面都安置了幾戶，這也造成了很多loft戶型的朝向不佳，通風和採光不足的情況。

Ⅲ 如果不經房主允許，擅自在房屋的外牆上刷大幅廣告，是不是侵犯了房屋所有者的合法物權

你好抄:
我認為這個問題可以從以下角襲度去思考：
1、從《合同法》的角度。
合同法規定：「第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。」
第二百一十九條規定「 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。」
第二百二十三條規定「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。」
因此，未經房主同意擅自在牆上刷廣告的行為是一種違反約定方式的使用，是一種違約的行為，因此應當承當違約責任。
2、從物權法的角度
房主是房屋的所有權人，對房屋享有所有權，房屋承租人（房客）對房屋所享有的是用益物權，根據《物權法》第四十條規定：「 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。 」 「第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。」未經房主同意擅自在牆上刷廣告的行為侵害了房主的所有權，房主可以要侵權人（房客）承擔恢復原狀等民事責任。

Ⅳ 安裝空調外機是否侵犯相鄰權

安裝空調外機是侵犯相鄰的。安裝空調時應盡可能遠離相鄰方門窗。應排除妨礙，恢復原狀。

Ⅳ 房地產規劃知識

一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。
三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。
※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。
五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。
四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件
六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。
二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。
三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。
四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%
五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。
六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
??住房建設的征地和拆遷補償安置費；
??審查設計和前期工程費；
??住宅小區基礎設施建設費；
??建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
??獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
??成本結構不同；
??租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
??價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。

Ⅵ 誰有房地產方面的的小知識，給下呀。謝謝好心人幫助

房地產基礎知識
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。

二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。

※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。

五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。

二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。

四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件

六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。

三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%

五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。

六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
•住房建設的征地和拆遷補償安置費；
•審查設計和前期工程費；
•住宅小區基礎設施建設費；
•建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
•獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
•成本結構不同；
•租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
•價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。