城鎮劃撥土地使用權轉讓合同

㈠ 三峽移民國有劃撥土地使用權轉讓-- 以土地使用權作為投資加另外出資合夥建房 合同有效前提是什麼

要先將你投入的劃撥土地使用權繳納出讓金變成出讓，土地性質必須辦理成住宅或商業用地，你建完房產才可以出售。劃撥土地投資由於權屬發生了變化，必須要變成出讓，才能建設商品房。

㈡ 國有劃撥土地轉讓合同是否有效

一、所述的土地買賣應是土地使用權買賣。
有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納
二、如案件中的土地使用權買賣是已經經有審批權的人民政府的批准許可，受讓人依法對土地繳納出讓金，可適用物權的不動產善意取得制度，第三取得該土地使用權，理由如下：
1、乙方為國家一部門，其土地應為劃撥方式取得。
國土法 第五十四條
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
2、法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。因此，甲是基於有與該國家部門的有效合同佔有該土地，雖未辦理登記手續，但該土地已不具有民法上限制流通物的法律屬性，所以甲處分該土地時可適用民法上相關的法律規定。
3、所以甲與第三的人土地使用權買賣合同並沒有違反法律強制性規定，土地已不具有民法上限制流通物，適用物權法上的不動產善意取得制度。
附部分相關法律依據：
國土法 第五十五條
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳...一、所述的土地買賣應是土地使用權買賣。
有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納
二、如案件中的土地使用權買賣是已經經有審批權的人民政府的批准許可，受讓人依法對土地繳納出讓金，可適用物權的不動產善意取得制度，第三取得該土地使用權，理由如下：
1、乙方為國家一部門，其土地應為劃撥方式取得。
國土法 第五十四條
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
2、法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。因此，甲是基於有與該國家部門的有效合同佔有該土地，雖未辦理登記手續，但該土地已不具有民法上限制流通物的法律屬性，所以甲處分該土地時可適用民法上相關的法律規定。
3、所以甲與第三的人土地使用權買賣合同並沒有違反法律強制性規定，土地已不具有民法上限制流通物，適用物權法上的不動產善意取得制度。
附部分相關法律依據：
國土法 第五十五條
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
第二十五條第二款土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准

㈢ 劃撥土地房子轉手可以改變房子的么

你好，1.劃撥的土地是不能轉讓的，通過招標、拍賣、掛牌三種出讓方式獲得的土地才可以轉讓。劃撥的土地要想轉讓的話，必須先補辦國有土地使用權出讓手續。2.具體手續費依據各地的標准而不同；3.劃撥土地上的房子因為產權不是個人所有，所以不能過戶。以下希望能幫到你：劃撥土地轉讓應注意的事項
一、關於劃撥土地
國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地無償交給使用者使用的行為。國有土地使用權劃撥必須依法報經縣級以上人民政府批准，並由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或個人頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批准書》。
由於土地使用權劃撥時，土地使用者未向作為土地所有者的國家支付土地收益，且沒有使用期限的限制，對於政府而言，土地使用權劃撥屬於一種無償的行政配置方式，因此國家對於劃撥用地范圍有嚴格限制。《中華人民共和國土地管理法》第54條明確規定：「建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府批准，可以以劃撥方式取得：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地.國土資源部頒布了《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號），對上述可以劃撥的四類用地范圍進行了具體細化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，方可以劃撥方式提供。
劃撥土地沒有土地使用年限的規定。但是如果再次上市交易後按普通商品房年限計算，住宅使用年限為70年。劃撥土地是開發商通過劃撥的形式的取得的，一般劃撥土地上的房屋是用來給村民蓋安置房或者經濟適用房的，購買劃撥土地上的房屋，如果是城中村改造項目那麼將無法辦理房產證，如果是經濟適用房那麼在再次上市交易時需要繳納相應的土地出讓金才可以出售。
劃撥土地的房屋由於土地成本較低，起相對價格也較低，但是大多不是正規商品房，無法辦理全產權房產證，如遇到拆遷等問題，能否得到補償將會是一個未知數，建議謹慎購買。
土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在於有沒有交出讓金。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓金區別於土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%。
二、關於土地出讓金的繳納
劃撥土地使用權屬於土地使用權人的法定財產權益，與出讓土地使用權相比，這是一種不完全權益，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入資產。土地使用者依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的；抵押權實現時，土地使用權可轉為出讓土地使用權，在扣繳土地使用權出讓金後，抵押權人可優先受償。劃撥土地經批准可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分為轉讓方的合法收益，轉讓後的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續。劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，並以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。
按照我國相關的房地產交易法律法規，劃撥土地上的房屋進行上市交易時，應該首先補交國家應取得的土地收益，即補交一筆土地出讓金。如果國有土地使用權是劃撥方式取得，在房屋進行二次交易前，需繳納相關土地出讓金（土地收益金）。但是相關法律沒有明確規定在商品房買賣中，這筆土地出讓金應該由業主補交還是由開發商補交。
據介紹，一些政府規定，允許房地產開發商將其開發的經濟適用房小區中的20％作為商品房銷售。當時出台這樣的政策，是為了鼓勵房地產開發企業積極參與經濟適用房的建設，保障開發商的經濟利益。但是，為了保證經濟適用房的低價位，經濟適用房小區的土地是由政府劃撥給開發商的，因此，其中商品房部分的土地也屬於劃撥性質。針對如今出現的土地出讓金問題，有關部門一直在研究解決，目前，此類房屋的交易按正常的商品房交易。
三、國有企業劃撥土地是否可以轉讓
《城市房地產管理法》及《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規定，「國有建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為」 。由此可見，劃撥土地是基於無償取得的土地，其在轉讓時有較為嚴格的批准手續，最基本的程序就是要徵得市、縣人民政府的批准同意，否則轉讓違法。
《城市房地產管理法》第四十條規定：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照相關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。具體可分以下兩種情況。
1.地方法規或行政規定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權的，或者《國有建設用地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權，依法有償供應。屬於經營性用地的，應當依法以招拍掛方式供應。
2.地方法規、行政規定沒有明確，《國有建設用地劃撥決定書》也沒有約定的，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》相關規定，經批准可以辦理協議出讓手續，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金，金額應為新用途的出讓土地市場價格減去原用途的劃撥土地市場價格。
四、劃撥土地轉讓合同糾紛典型情況處理
2005年6月18日最高人民法院發布公告，頒發了《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》，該規定自2005年8月1日起施行。該司法解釋與前已公布施行的《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》兩個司法解釋構成了有關房地產開發的三個階段即土地開發、施工營建、物業銷售的完整的、配套的司法解釋體系，共有84條規定的三個司法解釋為各級人民法院處理相關案件准確適用法律提供了有力的法律武器。
劃撥土地使用權是我國特有之概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進行的，即都是無償劃撥供應的，只存在單一的劃撥土地供應制度。改革開放之後，隨著外資的進入，我國對外資企業開始實行土地有償使用，收取土地使用費。1990年，國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的頒布與實施，標志著出讓土地使用權制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權通過辦理出讓手續可再行轉讓的歷史。而最近最高人民法院頒布的法釋（2005）5號文《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱「《解釋》」）則根據司法實踐對劃撥土地使用權的轉讓方式作了全面的總結和規范，對今後房地產市場的規范發展具有直接的現實意義。
《房地產管理法》實施後，劃撥土地使用權的轉讓應當由有批准權的人民政府批准，但由於對人民政府的批准截止時間等事項沒有詳細規定，在司法實踐中遇到了難題。對此，《解釋》作了規定。
1、劃撥土地使用權未經批准轉讓無效，但在起訴前經批准並辦理出讓手續的則有效。
該《解釋》第十一條規定，「土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。」這就是說，在起訴前，轉讓人經有批准權的政府批准辦理了土地使用權出讓手續的，則轉讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權轉讓合同處理。而實際上，這時轉讓的已不是劃撥的土地使用權，而是已轉化為出讓的土地使用權。這里遵循的還是《條例》確立的「先出讓後轉讓」的原則，只不過辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。
2、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經批准並由受讓人辦理出讓手續的，轉讓合同按補償性質合同處理。
該《解釋》第十二條規定，「土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。」該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第一款的規定，但彌補了《房地產管理法》對轉讓人與受讓人訂立的合同沒有明確定性易產生爭議的缺陷，將其明確定性為補償性質的合同，並將受讓人辦理出讓手續的時間寬延到了起訴前。
3、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經有批准權的政府決定劃撥給受讓人使用，轉讓合同按補償性質合同處理。
該《解釋》第十三條規定，「土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。」該規定的法律依據應為《房地產管理法》第三十九條第二款的規定，「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。」而實際上，這時已不是劃撥土地使用權的轉讓，而是劃撥土地使用權的重新劃撥，當然，這里的受讓人必須按法律規定具有劃撥土地使用資格。由於原劃撥土地使用權人取得該土地使用權時，可能支付了相應的補償、安置等費用，轉讓該土地使用權時可能有地上附著物或存在職工安置等問題，新的劃撥土地使用權人支付補償、安置等費用也符合劃撥土地使用權取得條件的法律規定。
五、劃撥土地使用權轉讓中的協議出讓程序
一、劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣人民政府批准，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。
二、申請與受理
1 、原土地使用權人應當持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：
(1)申請書;
(2)《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》;
(3)地上建築物、構築物及其他附著物的產權證明;
(4)原土地使用權人有效身份證明文件;
(5)共有房地產，應提供共有人書面同意的意見
(6)法律、法規、行政規定明確應提交的其他相關材料。
2 、市、縣國土資源管理部門接到申請後，應當對申請人提交的申請材料進行初審，決定是否受理。
三、審查，確定協議出讓方案
1 、審查
市、縣國土資源管理部門受理申請後，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，並就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，並且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。
2 、地價評估
市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。
3 、核定出讓金額，擬訂出讓方案
市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，並擬訂協議出讓方案。
(1)、應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：
①、轉讓後不改變用途等土地使用條件的
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格
②、轉讓後改變用途等土地使用條件的
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格
(2)、協議出讓方案應當包括：擬辦理出讓手續的地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時間和出讓時應繳納的出讓金額等。
四、出讓方案報批
市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。
五、公開交易
協議出讓方案批准後，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》。
《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》應當包括准予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。
取得《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。
六、簽訂出讓合同，公布出讓結果
通過公開交易確定受讓方和成交價款後，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。
受讓人應在達成交易後10日內，持轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續。
市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的《國有土地劃撥決定書》，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
市、縣國土資源管理部門應當按照5.8有關規定公布協議出讓結果。
七、辦理土地登記
受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記手續，領取《國有土地使用證》，取得土地使用權。

㈣ 國有劃撥土地轉讓被法院判決合同無效現在買方又起訴房子買賣有效請求

劃撥土地的房子可抄以買賣襲,過戶，需要繳納土地出讓金，出讓性質土地證，就可以了。所以，該住房可以被查封，《中華人民共和國城市房地產管理法》：第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照規定，報有批准權的部門審批。有批准權的部門准予轉讓的，應當由受讓方土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的部門按照國家規定決定可以不土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

㈤ 國有劃撥土地使用權辦理出讓手續，必須重新簽訂土地出讓合同嗎另外，是否需要國資局出具證明

要重新簽訂，開發公司與國土局簽訂；出讓金按基準地價為依據的評估價；不需要國資局出證明，但要政府同意出讓該塊土地給開發公司。

㈥ 以劃撥方式取得土地要簽土地出讓合同嗎

劃撥土地不需要簽訂出讓合同，只需要相關行政機關的用地批准文件即可辦理劃撥土地使用權證。

㈦ 國有土地使用權出讓合同 (劃撥土地使用權出讓)

出讓方(甲方)：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

受讓方(乙方)：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

第一條 根據《中華人民共和國土地法》之規定，原以劃撥方式取得的土地使用權發生轉讓(出租；抵押)，須簽訂土地使用權出讓合同。乙方因出售(出租；抵押)房產(或部分房產)，其使用范圍內(或相應比例)的土地使用權隨之轉讓(出租、抵押)。雙方本著自願、平等、有償的原則，經過協商，訂立本合同。

第二條____ 房產使用土地位於____，總用地面積為____。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。

乙方領有該房產使用范圍內土地的國有土地使用證(或批准文件)，具有合法的土地使用權。

第三條 乙方出售(出租；抵押)____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積，即____平方米。

____或：____乙方出售(出租；抵押)____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____平方米，為____房產總建築面積的____%；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積的____%；即____平方米。

本合同項下出讓的土地使用權與____房產使用范圍內未出讓的土地使用權為一整體，系公有的、不可分割的，相鄰各方必須相互合作，並根據需要為對方提供便利條件。

第四條 土使用權出讓的年限為____年，自____起算。

第五條____ 房產使用范圍內的土地，按原批准文件為____用地，乙方須按國家確定的用途、城市規劃和建設要求使用土地。