㈠ 關於房屋所有權的約定是否具有法律效力的問題
房屋所有權以房管部門登記為准
合同約定只表示有取得產權權利，不表示所有權歸屬
《物權法》
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
㈡ 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的生效條件是什麼
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 本條是關於不動產物權登記生效以及依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記的規定。不動產物權登記，最基本的效力表現為，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。例如，當事人訂立了合法有效的買賣房屋合同後，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記後，才發生房屋所有權變動的法律後果；不經登記，法律不認為發生了房屋所有權的變動。 未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。這里的法律另有規定的除外，主要包括三方面的內容：一是本條第2款所規定的，依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。二是本章第三節規定的物權設立、變更、轉讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發生的物權變動的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的徵收決定等行為生效時發生效力；第二，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
㈢ 房屋買賣後法院生效文書確認的房屋權屬屬於債權還是物權
個人認為應該還來要看訴訟的內源容，如果是確認之訴，確認的是房子所有權的歸屬，那應該是物權，不動產通過登記生效。如果是確認合同內容，確認買賣雙方權利義務歸屬的話，應該是債權。只是通過判決決定哪方去完成登記義務，在登記完後，買方獲得不動產所有權，賣方完成債權給付義務。
㈣ 所有權與物權效力有什麼區別
未登來記不發生物權效力，源主要指物權不發生變動，具體到所有權而言，就是所有權不轉移，你是理解對了的，但是你忽略了一個前提，就是這里的「未登記不發生物權效力」適用於基於法律行為而發生的物權變動
而我國物權法還有「非基於法律行為發生的物權變動」，主要包括合法建造房屋，繼承，徵收，形成判決等，這些物權不依登記而產生效力，而是基於事實，但是登記會對抗第三人…
㈤ 如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。
㈥ 房屋抵押權生效後,房屋物權有何變動
在這個物上就有一個物權，一個抵押權。
㈦ 什麼是物權的效力
物權的效力：是指法律賦予物權的作用力和保障立。
1、排他效力。是指在同一標的物內上不能同時存在兩個以容上內容不相容的物權，亦即在同一物上已存在的物權具有排除在該物上再成立與其內容互不相容的物權的效力。
2、優先效力。物權相互間的優先效力、優先於債權的效力。（例外：買賣不破租賃原則）
3、追及效力。 又稱物權的追及權，是指物權成立後，其標的物無論輾轉歸於何人之手，物權均得追及其所在而之間支配該物。
4、妨害排除效力。又稱物上請求權或物權的請求權，是指物權人於其物被侵害或有被侵害之虞時，物權人得請求排除侵害或防止侵害，以回復其物權的圓滿狀態的權利。
㈧ 房屋買賣合同的生效是否意味著不動產所有權的轉移
房屋屬於不動產，不動產所有權的轉移必須以登記為前提。在沒有辦理產權變更之前，這個房屋的所有權是沒有轉移的。但是根據物權法，買賣合同的效力獨立於所有權變更登記事項，債權不同於物權，未辦理物權登記的，不影響不動產買賣合同效力。所以這個買賣合同是有效的。
㈨ 不動產的物權變動以登記為生效要件的有哪些
物權變動以登記為生效要件的：
1）建設用地使用權的設立、轉讓、版抵押。2）荒地承包權經營權的抵押；注意耕地承包經營權不得抵押。3）鄉鎮企業用地連同鄉鎮企業用房的抵押。4）房屋所有權的轉讓及抵押，在建房屋的抵押。不動產物權變動以登記為對抗要件的有：1）地役權的設立，地役權的轉讓不存在登記問題，因為地役權的轉讓具有從屬性，隨需役地或供役地的轉讓而轉讓；2）土地承包經營權的互換和轉讓。不動產登記只發生物權確認效力的有：1）因繼承而取得的不動產物權；2）因事實行為而取得的不動產物權；3）因法院判決而取得的不動產物權。
希望能幫到你。。
㈩ 房屋買賣合同生效,房屋所有權就自動轉移了嗎
依據《物權法》有關規定,當事人之間訂立的有關不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。可見,簽訂房屋買賣合同之後,無論是否辦理不動產登記,都不影響合同本身的效力。但是,房屋買賣合同生效之後的法律效力與辦理不動產登記產生的法律效力是不同的。也就是說,合同生效不等於所有權變動,只有辦理了不動產登記,才產生物權變動的法律效。