Ⅰ 租賃已抵押的房產，如何規避風險
租賃抵押房產的風險在於抵押人無法清償到期債務時，房產將可能被抵押權人拍賣，而按照《物權法》的規定「抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。」，一旦房產被行使抵押權，則公司不能用買賣不破租賃的原則來對抗新的房產所有人。對此，只能是由公司與出租人在租賃合同中盡量明確約定，一旦房產被行使抵押權，出租人應當如何賠償公司的損失等。
1、抵押人將已租賃房產抵押給銀行的；
依據《擔保法》第48條及《最高人民法院關於適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第65條規定，已對外租賃的房產用於抵押，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對受讓人繼續有效。這是「買賣不破租賃」原則的延伸。因此，如銀行接受已租賃房產作為抵押物，那麼在處置該房產時，因其租賃合同繼續對受讓人有效，勢必影響競買人范圍及房產處置價格，也就必然對銀行債權實現產生消極影響。為避免此種情形出現，銀行在辦理房產抵押貸款時，應查明抵押物現狀，對已租賃房產租賃到期日超過貸款到期日的，從嚴控制；對已租賃房產租賃到期日早於貸款到期日的，在確保租賃合同中無自動續租條款，且銀行不提前收回貸款的情況下，可予以辦理。如能取得出租人及承租人書面承諾（銀行若處置抵押房產，租賃合同自動到期）將更能防範租賃房產抵押風險。
2、 抵押人將已抵押給銀行的房產對外租賃的；
依據《最高人民法院關於適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。此種情形下，銀行在處置抵押房產時，應當注意的是承租人的購買優先權，即：在同等條件下，承租人對租賃的房產具有優先購買權。此外，我行《抵押合同》第五條規定抵押人要出租房產需經我行書面同意，因此，如我行同意抵押人將房產出租，應當明確約定承租人不因該租賃行為對抗房產處置後的買受人，以避免糾紛。
3、銀行將已抵債資產對外租賃的；
依據《商業銀行法》第42條及財政部《銀行抵債資產管理辦法》的相關規定，銀行行使抵押權而取得的不動產，應自取得之日起二年內予以處分。抵債資產收取後原則上不能對外出租，但因受客觀條件限制，在規定時間內確實無法處置的抵債資產，為避免資產閑置造成更大損失，在租賃關系的確立不影響資產處置的情況下，可在處置時限內暫時出租。這就要求銀行在符合法定條件下出租抵債房產時，應在合同中約定，承租人明知承租房產為抵債資產，如出租人在租賃期內處置租賃房產，租賃合同即行終止。
Ⅱ 如何解決房屋抵押權與租賃權之沖突
2010年，被告無力償還銀行貸款，銀行向法院起訴申請實現抵押權。法院在審理中發現，被告與第三人在2008年簽訂一份租賃協議，將該房屋出租給第三人，並一次性收取10年的租金。 [評析] 審理中，合議庭對抵押權和租賃權哪種權利優先，產生了分歧。 第一種觀點認為，依據「設立在先則權利在先」原則，房屋租賃權設定在先，房屋抵押權設定在後，故租賃權優先。且依據《合同法》第二百二十九條及《物權法》第一百九十條，在該種情形下，租賃權與抵押權是可以並存於同一房屋之上的。抵押權實現後，新的房屋所有人必須承受租賃繼續有效的負擔。租賃權對抗抵押權，是為了維護穩定的租賃關系，促進租賃業的發展，使物的價值充分實現。 第二種觀點認為，依據「登記優於未登記」原則，即經登記公示的權利優於未登記公示的權利實現。房屋抵押權經登記才設立，具有公示效力，而租賃權並不需要登記才設立，即使在一些地方性規定中，規定租賃合同要登記備案，但這種登記只是為治安管理和稅收等方面的需要而進行的安排，登記與否並不影響租賃合同的效力。所以，根據《物權法》第一百九十條的規定，抵押權應優先於租賃權。 筆者認為，一般情況下，租賃期限短於抵押所擔保債務的履行期限，租賃合同不會影響抵押權的實現。但在租賃期限超過了抵押所擔保債務的履行期限的情況下，尤其是長期租賃（如20年）的情況下，就會給抵押權的實現造成現實的困難。筆者認為從抵押權和租賃權的對價上看，房屋抵押權的對價較大，而房屋租賃權的對價較小，為了維護交易的安全和經濟秩序的穩定，法律應側重保護對價較大的利益，確立抵押權的優先效力。尤其在當事人可能惡意利用「買賣不破租賃」的規則下，惡意製造抵押權無法實現的困境下，更應該堅持抵押權效力優先。
Ⅲ 銀行貸款抵押物已經出租,如何防範風險
抵押貸款，使商品資產、票據、有價證券等提前轉化為貨幣資金，對加速貨幣資金的周轉，刺激生產和流通，且對貸款客戶的約束力及銀企經濟效益，較之信用貸款大大提高，是當前銀行業普遍採用且風險最小的貸款方式。但在參與貸款清收中發現，銀行與抵押人設定的抵押權，經常與抵押人與承租人設定的租賃權經常產生法律沖突，銀行陷入貸款客戶設置的法律陷阱，導致銀行優先受償權難以實現，貸款風險產生。
抵押權與租賃權沖突的，主要有三種情形，一種是貸款前已租賃而未告知銀行，誤導銀行放貸；二是貸款後租賃，取得巨額租金後，金蟬脫殼，懸空貸款；三是貸款後，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規避法律。均具有租期長，租金數額大，抵押人逃匿或無其他資產償債的特徵。當法院拍賣抵押物時，承租人與法院及銀行形成強烈對抗，往往引起群體事件，嚴重影響社會治安及和諧，抵押權無法實現，抵押貸款成了新的貸款高風險區。抵押人及承租人之所以有恃無恐，是因為法律有隙可鑽：
一、抵押登記前已租賃的，租賃合同有效。《擔保法》第48條規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效」。最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條對此做了更為具體的說明，規定：「抵押人將已租賃的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效」。《物權法》第190條規定「訂立抵押合同前抵押財產已租賃的，原租賃關系不受該抵押權的影響」。抵押權無法對抗租賃權，即「買賣不破租賃」。但租賃權的長期存在，抵押權形同虛設：一是承租人可主張優先購買權，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受人願意購買租賃多年來的資產；三是抵押物的價值大打折扣。
二、抵押登記後租賃的，租賃合同抵押其限內有效，失效部分損失應當賠償。《物權法》第190條規定：「抵押權設立後抵押財產租賃的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」。應該說與銀行的抵押權不相沖突，雖然承租人也知道，抵押人辦理抵押登記後租賃的，租賃合同對於受讓人沒有約束力，即抵押人行使抵押權時，租賃合同失效。承租人自有對抗的理由，一是承租人是善意，不知道租賃的資產設定了抵押；二是有償承租，合同失效則租金返還及損失賠償，天經地義；三是租賃人逃匿或無其他資產，死豬不怕開水燙。承租人訴求不能得到滿足時，將矛盾轉嫁銀行，誓死不交出承租資產，任何人奈何不了。
三、惡意串通無法查證，只能按有效處理。由於沒有建立《租賃合同》的登記制度，銀行無法查清租賃合同簽署時間的真實性。一旦出租人與承租人惡意串通，倒簽合同，即將合同簽訂日期提前到抵押登記之前，並輔之假租金收據，形成履約事實，同樣以法律明確規定「抵押前簽訂的租賃合同有效」對抗抵押權，銀行及至法院都無法否定租賃合同的效力。既然法律有明確規定，且銀行相對於承租人來說，是「強者」，一旦形成大的爭執糾紛，政府及銀行管理有關部門只能出面讓銀行妥協，法院也無可奈何，強制執行不了，只能「刀槍入庫」，中止執行。或者被迫承諾將抵押資產拍賣款，先退租金、補償損失給承租人，餘下交銀行抵債，然而，所剩無幾，不僅優先受償權喪失了，且貸款本金都難於收回。
由此可知，承租人的對抗力量足以消滅抵押權，承租人與銀行的強烈對抗，導致抵押權的實現困難重重。不僅影響抵押權實行程序的進行，且必然影響抵押物的變價價格，一旦沖突產生，銀行即落入租賃人或租賃人與承租人合謀設下的陷井。為此，防範貸款抵押權與租賃權沖突的風險迫在眉睫。
一、嚴格貸前「三查」制度，並建立科學的風險防範和預警機制，特別是貸前針對性地進行租賃權專項調查，做好相關調查筆錄。抵押人或法人的法定代表人或代理人簽署《保證書》，保證其沒有在貸款前簽訂租賃合同，並明確作出的虛假陳述將承擔的法律後果。為將來實施防範風險措施、追究責任准備證據。
二、經常性進行貸後巡查，及時發現其經營狀況變化，確保其沒有將抵押物被租賃。貸後檢查人員，要充分利用現代化證據收集工具，收集固定視聽資料，掌握一切影響貸款安全的動向；若發現貸後租賃的，及時制止，首先書面告知承租人其資產抵押情況及抵押物租賃的合同效力，告知抵押物租賃不得超過抵押期限的法律規定，為將來行使抵押權掃清障礙若發現貸前租賃的；其次，要求抵押人停止其降低抵押價值的租賃行為，督促當面簽訂中止或者重新簽訂不長於抵押期限的《租賃合同》，提供與減少價值相當的擔保。否則，立即停止發放餘下貸款，並提前收回貸款。
三、對於貸前租賃且作出虛假陳述的，經查證核實，認定其以非法佔有為目的，採用虛構事實、隱瞞真相的方法，詐騙銀行的貸款行為，構成貸款詐騙罪。及時向公安機關提起刑事控訴，請求公安機關以立案偵查，追究刑事責任。
四、對於貸後簽訂租賃合同的，銀行在行使抵押權時，先與承租人協商，協商不成，立即起訴抵押人與承租人，請求法院確定其合同超過抵押期限的部分無效，判決確定賠償責任人及金額，避免承租人與銀行的直接對抗與沖突。以法院判決對抗抵消其租賃權，保障其抵押權的實現。
五、對於倒簽合同的，應收集證人證言及視聽資料，揭露真相，確定實際承租的時間，起訴法院確認其倒簽的合同無效；如果查明是抵押人與承租人合謀逃債的，承租人則構成詐騙罪共犯，只有承租人面臨刑事追究時，才可能會明哲保身，說出真相，放棄租賃權的對抗，掃清抵押權實現的障礙。
Ⅳ 抵押權與租賃關系
參考以下 《物權法》條款：
為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
(一)建築物和其他土地附著物；
(二)建設用地使用權；
(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
(四)生產設備、原材料、半成品、產品；
(五)正在建造的建築物、船舶、航空器；
(六)交通運輸工具；
(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
下列財產不得抵押：
(一)土地所有權；
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
(五)依法被查封、扣押、監管的財產；
(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
Ⅳ 問一個關於抵押權和租賃權的問題
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。
Ⅵ 抵押權與租賃權沖突怎麼處理，設立抵押權時應注意什麼
轉讓抵押物的合同，雖未經抵押權人同意，但仍應有效。理由：物權行為與債權行為有著本質的區別，轉讓抵押財產行為的實現，需要進行兩個行為，一個是簽訂轉讓抵押財產買賣合同的債權行為，另一個是抵押財產所有權變動的物權行為。而轉讓抵押財產債權行為並不是必須經過抵押權人的同意，因為抵押人與買受人簽訂轉讓抵押財產合同的行為，只是一個債權行為，並不會直接導致抵押財產物權變動的結果，抵押人未經抵押權人同意，與他人簽訂抵押財產轉讓合同行為並不會導致抵押權的消滅，抵押權人仍可以行使抵押權。抵押人仍是抵押物的所有權人，有權將抵押物自由轉讓給他人。
Ⅶ 抵押權人對抵押物租金法律問題是怎樣的呢
就抵押權人對抵押物租金法律問題，如下：我國擔保法第四十七條規定，「債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及於該孳息。」因此，抵押物被扣押後抵押權人應當將抵押物被扣押的情況通知抵押物法定孽息的清償義務人。抵押物法定孽息的清償義務人自接到通知之日起，不得再向抵押人清償抵押物的法定孽息，而應當向抵押權人清償。如抵押權人不為此通知，法定孽息清償義務人向抵押人所為之清償有效，抵押權人不得再要求清償。
1、抵押權對抵押物的出租。在物品上設了抵押後，由於物品的所有權依然在債務人身上，所以債務人依然可以將其出租，但一旦出現承租人做出可能降低抵押物價值的行為時，債權人（即抵押權人）有權要求債務人停止該出租行為，也就是說債權人有權要求債務人終止該物品的租賃合同，可能導致債務人違約；當然也可以要債權人提供相當於抵押物被降低的價值的其他擔保來進行補償。
結論：抵押權對抵押物的出租會造成限制
2、抵押權對抵押物的轉讓。設立了抵押權的物品在轉讓上會有很大的限制，這體現在：無論是否進行了抵押登記，抵押物轉讓必須經過抵押權人的同意，未經抵押權人同意的轉讓行為可能被法院判令撤銷，例：A將房子抵押給B，並進行了抵押登記，後A未經B同意，將房子轉讓給C，未辦理過戶（在此不討論已辦理過戶的情況），後B發現這個情況，將A起訴至法院，那麼法院就極有可能判令撤銷該房屋買賣合同，A同時對B、C構成違約。當然，如果抵押沒有進行登記，那麼上面的例子結果可能會有不同——C可能通過「善意取得」的方式取得房子，C對房子已經設立了抵押的事實並不了解，並且以合理的價格付了房款；但是A依然對B構成違約，需要另外提供擔保物或者通過其他方式對B進行補償。還有一種情況，如果C購買房子後，幫A清償B的債務，那麼該轉讓行為無需經過B的同意。
結論：抵押權對抵押物的轉讓會造成很大的限制。以上就是抵押權人對抵押物租金的法律問題。
Ⅷ 租賃權在抵押權之後，怎麼保證租賃權不受影響
參考以下《物權法》條款：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：(一)建築物和其他土地附著物；(二)建設用地使用權；(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；(四)生產設備、原材料、半成品、產品；(五)正在建造的建築物、船舶、航空器；(六)交通運輸工具；(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。下列財產不得抵押：(一)土地所有權；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；(五)依法被查封、扣押、監管的財產；(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
Ⅸ 求關於物權中抵押權、租賃權的一個案例的解答
1 有權2 1999年8月3日抵押的房子，但房產是買家的，車庫如果登記了，那麼應該屬於房產，可以拍賣，是登記范圍內，如果沒有登記，車庫為非法，法律不承認。3陳某可以要求賠償，但只能向林某要求，因為陳某已經知道房產已抵押，如果當初住租房合同有規定，按照合同中合法的規定辦，如果沒有規定，陳某可以要求林某賠償，至於裝修費用，如果有合同規定，按照規定辦，如果沒有規定，陳某可以要求林某賠償。