可以二者相結合，不過物權法使用更高一些。
根據你的補充，物權法！
Ⅱ 一房二賣法院判決兩份合同都有效，如何執行
兩份合同都有效，看房屋是否進行了過戶登記，根據有關法律的規定不動產以登記為生效要件，房屋的所有權屬於登記的一方。無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定：
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
(2)製造合同執行一半物權歸屬問題擴展閱讀：
《物權法》關於登記的效力規定：
第十四條 登記效力
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條 合同效力和物權效力區分
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條 不動產登記簿效力及其管理機構
不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條 不動產登記簿與不動產權屬證書關系
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。
第十八條 不動產登記資料查詢、復制
權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
第十九條 不動產更正登記和異議登記
權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 預告登記
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
Ⅲ 如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。
Ⅳ 《合同法》與《物權法》中有關天然孳息歸屬問題的規定發生沖突怎麼解決
關於天然孳息及法定孳息歸屬的規定。1．天然孳息的概念和歸屬。天然孳息是指依物的自回然屬性所產生答的物。天然擎息的范圍非常廣，主要來源於種植業和養殖業，如耕作土地獲得糧食和其他出產物，種植果樹產生果實，養殖牲畜獲得各種子畜和奶產品等。天然孳息，自從與原物脫離後，會立即產生歸屬的問題。本法明確規定，天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得；當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息的概念和歸屬。法定孳息(利息、租金等)，按照一般的交易規則，利息應由債權人取得，租金應由出租人取得，但也不排除其他情形的存在。本法規定，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
Ⅳ 房屋贈與的物權歸屬問題
1、這房子可以認定為是你父親的財產。
2、「現在法院說在沒有分家的情況下分的房是無效的，想請教高手，這樣的協議是否生效 」：
（1）法院的說法沒有錯誤。
（2）這協議是贈與協議，根據《合同法》和《物權法》的相關規定，房產贈與，在過戶前沒有交付、財產權利沒有轉移， 仍然是屬於你父親的財產：這房是應當用來償還你父親的債務的。
（3）即使是房產已經過戶：但如果你父親將房產贈與你們是發現在欠債不能還之後、而且是無償贈與你們的，你父親的債主仍然有權向法院請求撤銷你父親對你們的贈與、收回房產用來償還你父親的債務，但撤銷權的期限是一年，自債權人知道贈與之事時起算。
3、「我們不是為爭房產，而是人家想拿我家房子去賣了抵債，他個死全家的，抵債了我們住哪啊」：
（1）不管你們是否想爭房產：在過戶前，這房子是你父親的、你父親欠人債務，債權人債權有權要求你父親用房產還債。
（2）如果你家沒有其他住處：法院一般不會拍賣這房。但鑒於房產是五層，法院可能會拍賣還債後將剩餘的錢讓你家購買一處較小的房產居住，在拍賣期間應當給你家另租房。
4、分房協議別說「只有親友做見證」，就是經過公證也可能無效，因為：在欠債不還後無償贈與他人財產的，視為損害債權人利益的行為，債權人可以依據合同法行使撤銷權、撤銷贈與。
5、法院的做法不算違法，但農村房屋拍賣會有一限制：一般只能拍賣給本村人。
Ⅵ 在98年購買了架空層中的一間商鋪，但是沒有產權只與開發商簽訂了合同，而物權法07年才出怎麼確定它的歸屬
根據物權法的規定抄，不動產產襲權的取得以登記為公示要件，也就是說是否取得不動產的所有權，以不動產管理部門的不動產登記簿為准，如果登記簿上有登記，則擁有所有權，如果沒有，則不擁有所有權。雖然物權法2007年才出台，但在物權法出台之前根據我國民法及相關法律的規定，也是不動產物權的取得也是按照登記來操作的。因此本案中98年買的房屋，目前沒有產權，不產生物權的效力，也即雖然存在合同，但該合同只能約束購買者與開發商，該合同不具有對世的效力。如果你想獲得所有權，可以向不動產管理機關辦理產權登記，如果該房屋符合法律規定，不動產管理機關會辦理的，如果該商鋪屬於違法建築或者當初開發時未繳納土地出讓金等，則不動產管理機關不給辦理登記，只要不辦登記，購買者對商鋪所享有的權利就只存在於其與開發商之間，只存在債權，而不存在物權。
Ⅶ 關於合同中的物權和所有權
您好。你的理解是錯誤的。
1、物權包含所有權。所有權是對物的佔有、使用、收益和處分的權利。
2、買賣時，雙方協商一致後合同生效，這時產生的只是合同債權，也就是說，一方負有交付貨物的義務，另一方負有交付金錢的義務。在合同簽訂當時，並不能發生物權變動的法律效力，需要完成貨物的交付後，物權（即所有權）才發生變動。
3、動產抵押只適用於價值較大的，如車輛等。像衣服這種價值較低的動產，是不能抵押的，可以質押。即使辦理了抵押，所有權也不發生變動，抵押權人只取得抵押權，而不是所有權。
物權、所有權、債權是民法的核心，需要綜合起來理解。你學完後，就能理解了。
Ⅷ 用合同法和物權法，如何分析這三種分割情況
樓主你好
1、首先明確的是，本案請不適用最新出台的婚姻法解釋三。因為甲乙回雙方自始至終都沒答有結婚，我國在民法上不承認事實婚姻，因此，不應該優先適用婚姻法及其解釋。
2、《物權法》第十四條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
《物權法》第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償
3、作為甲方律師，可以以當年甲是授權予乙，由其代理自己代購該房屋，乙取得該房屋所有權，當屬不當得利，應當返還不當得利的該房產。可以要求異議登記。
作為乙方律師，可以以該房屋已在其名下為由，認為該房屋當屬於乙。甲匯款一事可以認定為甲借款與乙，甲可以以第一次催付乙支付45萬之日起開始計算訴訟時效，乙應當支付45萬元以及利息。
Ⅸ 民事審判中如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。
Ⅹ 繼合同的期現物權法司法解釋
關於物權法司法解釋（一）重點解讀
物權法是規范財產關系的民事基本法律，調整物的歸屬和利用。「有恆產者有恆心」，物權法作為最為基礎和重要的財產權，這次《關於適用<中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）》的出台具有重要意義。《解釋》一共22條，對於《物權法》有關條款的適用進行了細化，針對不動產物權與登記、善意第三人、善意取得等六大方面司法實踐中遇到的難點與共性問題，作出了相應的明確規定，體現了物權法與豐富無限的動態司法實踐之間的契合。
一 關於不動產登記與物權確認或基礎關系爭議
1、不動產物權的立案問題
《物權法》十四條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」本條規定了不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的時間，登記是物權公示的基本方式，物權法規定了自記載於不動產登記簿時發生法律效力。但不動產物權涉及登記的糾紛是通過民事訴訟還是行政訴訟解決，實踐中處理存在爭議性。
關於不動產登記的性質，原來有觀點認為是國家對不動產關系的干預，干預目的旨在明晰各種不動產，是一種行政行為。最高院民一庭庭長程新文解讀時表示，「不動產登記是不動產物權的公示方式，是當事人不動產物權發生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產登記理解為國家對不動產物權關系進行的干預或行政權力對不動產物權的授權或確認。」雖然不動產登記是否屬於公法范疇值得商榷，但不動產登記是基於不動產物權的基礎關系而發生，不動產物權的基礎關系實質上是民事關系，屬於民事審判范疇。為避免民事、行政部門相互推諉，《解釋》明確了在案件受理上，因不動產歸屬，以及作為不動產物權的買賣、贈與和抵押等產生的爭議訴訟，屬於民事訴訟受理范疇，而不是一涉及不動產登記就歸為行政訴訟。至於不動產登記行政訴訟，審理不動產登記本身的合法性，不同於不動產權屬的民事爭議。
2、對發生爭議的不動產物權歸屬判斷
不動產物權發生爭議，對其歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查。
不動產登記簿雖然是權屬證明，且有公示效力，但其證明力並不是處於唯一的地位，對不動產物權的證明，並不僅停留在登記簿上，還是應該還原真實。
在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符，也就是登記簿記載權利人虛假，其確實為該不動產物權真實權利人的情況下，應該支持該訴訟請求。
3、異議登記失效的起訴
根據《物權法》19條規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。登記簿上記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記，但在登記後15日內不起訴的，異議登記失效。《解釋》進一步規定了15天異議登記失效後，當事人仍可以提起民事訴訟，請求確認物權歸屬，失效不影響人民法院的實體受理及審理。
二 關於預告登記的效力
預告登記，即為保全一項將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，是相對於「本登記」或「終局登記」而言的登記制度。預告登記是針對不動產物權人行使處分權，保障登記權利人的請求權，以保證其物權的最終實現。
預告登記具有排斥後來的其他物權的效力，充分保障預告登記權利人的合法權益，預告登記制度是《物權法》新設立的重要制度。《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議，為保障將來實現債權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失敗。」
為了防止矯枉過正，維護不動產物權人的利益，這次《解釋》對物權法20條中規定的不發生物權效力的處分權做了限縮性規定，包括不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的。基於不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經登記發生效力。建設用地使用權自登記時設立。不動產抵押權自登記時設立。地役權自地役權合同生效時設立。設置上述權利的預告登記，有利於預告權利人權益的維護。
三 關於特殊動產轉讓中的「善意第三人」
近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢，實踐中機動車二手交易大量增加，名實不符的情況也不鮮見，實踐中經常發生各種權利之間的沖突。
《物權法》第二十三條規定：動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。《合同法》第一百三十三條規定：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。因此，交付是動產物權變動的必要條件，動產物權變動自交付時起生效。
關於船舶、航空器和機動車等，由於價值較大，一般也需要登記，屬於特殊動產物權。動產物權變動以交付為要件，《物權法》第二十四條對特殊動產物權專門作出了規定：「船舶、航空器和機動車等物權的設立、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。」根據該規定，船舶、航空器和機動車本身屬於動產，物權變動以交付為要件。但由於未經過登記，其取得的物權並不完整，不得對抗善意第三人，學理上稱為登記對抗主義。
具體到機動車等特殊動產之上存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，如果實際受讓人不能對抗債權人，會導致對物權優先於債權這一民法原則的違背。新《解釋》規定特殊動產物權已經支付對價並佔有的受讓人，即使未經登記，也可以抵抗轉讓人的債權人，加大力度保護了實際受讓人的權利，遵循了動產物權變動的物權法原則。
四 關於發生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍
物權變動是指物權的發生、轉移、變更和消滅。一類是基於法律行為引起的物權變動，另一類則是基於非法律行為而是基於法律規定的物權變動，包括法院判決、徵用、繼承等原因引起。
根據《物權法》第二十八條規定：「因人民法院、仲裁委員會的法律文書和人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。」上述規定屬於因法律規定而引起的物權變動，但物權法對於哪些法律文書可以引起物權變動沒有具體規定，實務中容易產生歧義，《解釋》對於法律文書進行了限縮性規定。
按照當事人訴訟請求的目的和內容不同，可以把訴分為確認之訴、給付之訴和形成之訴。形成之訴，是原告請求法院判決改變或消滅某種法律關系的訴。根據三個不同訴的性質，形成性法律文書在確定之時，無須強制執行就自動發生法律關系變動的效果，至於給付、確認不能直接引起物權變動。法律文書的形式，包括判決書、調解書，調解書與判決書具有同等的法律效力。
關於能夠引起物權變動的裁定，從實務來看，主要是執行程序中對不動產和有登記的特定動產拍賣時所作的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。
另應注意的是，訴訟、仲裁和執行中的程序性問題或者特定事項作出的法律文書等，以及解決身份關系的法律文書，不會直接引起物權變動。