投資土地使用權稅費

1. 土地使用權進行投資需要繳納增值稅嗎

根據《財政來部國家稅自務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件一《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定：「第十條銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。
第十一條有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。」
納稅人以無形資產作為投資，應按有償轉讓無形資產計算繳納增值稅。

2. 用土地使用權投資如何繳稅

答：以來土地使用權投資換取自股權屬於非貨幣性交換，根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，應視同銷售，評估後價值800萬元與原賬面價值500萬元之間的差額屬於資產轉讓所得，需要繳企業所得稅。同時，根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定：以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。 轉讓股權行為屬於資產轉讓銷售行為，應按規定繳納企業所得稅。根據《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）規定，企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本後的余額。企業股權投資轉讓所得應並入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。股權轉讓不屬於銷售轉讓不動產，無須繳納土地增值稅。

3. 土地使用權過戶稅費

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。<BR>一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入徵收的一種稅。計稅依據:為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按「服務業―代理業」征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按「服務業―租賃業」征稅。計算公式=營業額×適用稅率<BR>二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。<BR>三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。<BR>四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。<BR>五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。<BR>六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。<BR>七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。<BR>土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。<BR>八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率<BR>九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅:大部分地區，目前已經停止徵收。<BR>十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×適用稅率。<BR>十一、個人所得稅:是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是「工資、薪金」所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。<BR>應交下列稅種：<BR>1、營業稅5%、城建稅、營業稅的0。7%、教育費附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契稅4%；3、印花稅0.03%；4、土地增值稅0.5%；5、土地使用稅按當地實際情況計稅；6、車輛購置稅10%；7、房產稅；8、車船使用稅；9、企業所得稅等。

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4. 以土地使用權投資，涉及何種稅及會計應如何處

以土地使用權投資，主要涉及以下種稅：增值稅、企業所得稅、土地增值稅、城建稅、印花內稅、容教育費附加和地方教育費附加。
會計分錄如下：
借：長期股權投資
貸：無形資產-土地使用權
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
借：稅金及附加
貸：應交稅費-應交土地增值稅
-應交城建稅
-應交教育費附加
-應交印花稅
借：所得稅費用
貸：應交稅費-應交個業所得稅

5. 一般土地交易要交哪些稅費

一般土地交易都需要繳納契稅和印花稅，但土地交易的環節不同，稅種也不同，具體分類如下：

1、新征耕地環節需要繳納耕地佔用稅、契稅、印花稅和城鎮土地使用稅。佔用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地佔用稅的納稅人。以納稅人實際佔用的耕地面積為計稅依據。

2、土地出讓環節需要契稅和印花稅。在我國境內轉移土地，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應徵收契稅。

3、土地轉讓環節需要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、所得稅、印花稅和契稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。

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土地交易後的使用用於投資所需繳納的稅種

1、免徵收營業稅。以土地使用權投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為是可以不徵收營業稅。

2、土地增值稅。對於以土地作價入股進行投資，將房地產轉讓的行為暫時免徵收土地增值稅。對於以土地作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的行為是不適用暫免徵收土地增值稅的規定。

3、企業所得稅。企業以土地使用權進行對外投資，計入應稅所得。

4、契稅。以土地權屬作價投資、入股的，由產權承受方繳納契稅。

5、印花稅。實收資本和資本公積兩項的合計金額大於原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬分之五的印花稅。

6. 土地使用權對外投資設計哪些稅

土地增值稅
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第一條規定，對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第五條規定，對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用免徵增值稅的規定。甲公司與A公司均為工業製造企業，適用暫免土地增值稅政策。
雖然A公司以土地使用權投資免徵營業稅和土地增值稅，但仍應按主管稅務機關的規定辦理備案手續。
印花稅
A公司與甲公司訂立的土地使用權轉讓合同，屬於產權轉移書據，應按轉讓合同金額的萬分之五繳納印花稅。應繳稅額=300×0.05%=1500(元)。
城鎮土地使用稅
A公司2001年8月取得國有土地使用權證，佔地面積61200平方米，使用年限50年。取得土地使用權記入「無形資產」金額5453800元，每平方米購入價89.11元。
《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條規定，從2009年1月1日起，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。A公司以11700平方米土地投資，其應納稅款的計算應截止到2013年9月末。從第四季度起實際佔地面積=61200-11700=49500(平方米)，當地稅務機關規定城鎮土地使用稅按每平方米5元徵收。2013年第四季度應交城鎮土地使用稅=49500×5×3÷12=61875(元)。

7. 以房屋和土地使用權投資涉及哪些稅種

通常情況下不涉及納稅。

相關政策依據：

財政部 國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知 財稅[2002]191號
以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。

中華人民共和國企業所得稅法
第二十六條 企業的下列收入為免稅收入：
(二)符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益