標的物拍賣時哪些人具有優先購買權

㈠ 如何認定多個承租競買人之優先權

翟亞波 張雲雲
承租人的優先購買權是指，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人的優先購買權是一種法定優先權，我國法律法規對此有明確規定。在多個部分承租人均有優先購買權的前提下，在拍賣程序符合「價高者得」法則的同時，出現了多個優先購買權的積極沖突。在這個問題上，因為法無明文規定，司法實踐中引發諸多糾紛。應當保護誰的優先購買權，或者誰的優先購買權能夠實現，各承租人的優先購買權有無大小之分，是否具有同等的優先購買權等問題，缺乏明晰且可操作性規定。筆者認為，可以從立法意旨、利益價值衡量兩方面考量權利沖突解決方案。
立法上創設承租人的優先購買權，基本價值取向在於物盡其用，簡化法律關系，降低交易成本，維護穩定的社會經濟秩序。它是以限制所有權人處分權的行使為代價而保護優先購買權人獲得某種特殊利益。它是解決資源效益、安全維護和秩序穩定之間的矛盾，平衡出賣人、優先購買人及其他競買第三人之間利益的法律制度。
而司法強制拍賣目的是通過公開、充分的競價拍賣程序，達到價高者得，實現執行標的物的變現價值最大化，從而既保證申請執行人的債權能得到最大程度的實現，又最大限度維護被執行人的合法權益。
在多個承租競買人對同一標的都享有優先購買權的情況下，需要兼顧價高者得的拍賣法則和承租人的優先購買權。最高應價無異議的條件下，關鍵性問題依舊落在了多個承租人的優先購買權的權利沖突如何解決上。最高院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十六條規定：「順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人」。至於什麼是順序相同，法律對此沒有進一步解釋。筆者認為，順序相同指向的權利應為同一性質的權利。優先購買權一般有四種形式：一是合夥人、財產共有人、發起人的先買權；二是行政先買權；三是承租人和次承租人的先買權；四是相鄰關系先買權。在這四種優先購買權中，性質效力不同，實現順序也有先後之差。若都是基於租賃產生的優先購買權，為同質性權利。在優先購買權行使條件上，順序相同。此時，可以適用上述十六條規定，以抽簽方式決定買受人。抽簽解決權利沖突有明文規定，但筆者認為，也可以從利益、價值衡量的角度分析，尋找合理方式路徑。
法院強制拍賣中，牽涉的利益主體眾多復雜，存在以下幾方的利益關系：委託法院、申請執行人、被執行人、拍賣機構、競買人、買受人、拍賣物上的擔保物權人或用益物權人以及案外第三人。既涉及公法上的關系，亦有私法上的關系；既涉及法院執行權的權威性、執行行為公信力的公共利益與私人利益博弈，也有各拍賣參與主體之間的私人利益與私人利益較量。本文主要從私法上考慮申請執行人、被執行人、競買人和買受人之間的利益衡量。申請執行人利益的最大化實現，拍賣標的變現價值的最大化應是第一位考量因素，競買人和買受人的合法權益在參與競價拍賣時得到了維護，被執行人和申請執行人具有大致相同的利益指向,一般不會發生利益沖突的情形。法律規定承租人的優先購買權，以限制所有人的處分權為代價，已經對其特殊利益和弱勢地位進行了保護。同時「買賣不破租賃」的債權物權化，也是對承租人的特別保護。根據價值位階原則，自由大於正義，應賦予多個部分承租人平等的選擇權，除了抽簽這種古老公平的解決方式外，可以在他們之間自由協商解決。如果協商不成，由拍賣師根據情況擇定更為優先的購買權人。為了更經濟更安全地實現債權人的利益，在付款價格相同的前提下，從付款的方式、付款的期限等方面綜合考慮，選擇更為合適的優先購買權人，簽訂成交確認書。

㈡ 法院拍賣執行的房產時,債權人是否可以競拍，優先購買權人是指什麼樣的人

債權人可以競拍，但沒有優先購買權，在房地產中有優先購買權的有以下三類人：

1、有限責任公司的股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意；不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。
2、出租人出售房屋的，應該提前15日通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。
3、共有人處分自己享有的份額的，其他共有人享有優先購買權。
拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質是買賣，不能剝奪承租人優先購買的權利，出租人或者拍賣行依然有義務通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，其中第十六條規定：「拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人」

㈢ 被法院強制拍賣的標的物，依法人民法院在拍賣前五日通知優先購買權人到拍賣現場那

標的必須還得拍賣。至於優先權的體現為：在同等拍賣價格上，優先購買權人具有優先購買權。

㈣ 有關共有房地產拍賣的優先權問題

1，有。因為我國《合同法》第230條規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利
2，上條規定了承租人的優先購買權。但拍賣中承租人優先購買權如何行使，法律、法規卻未規定。
但是你可以參見最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第14條規定：「人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人於拍賣日到場。」第16條規定：「拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人，如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。」

也就是說拍賣中承租人優先購買權的行使應按以下程序：一是拍賣前須於合理期限內告知承租人拍賣事項，以便於承租人決定是否競買;二是承租人須按要求辦理競買手續，並於拍賣日到場競拍;三是當拍賣中出現最高應價時，承租人須舉牌應價，如無其他更高應價，則拍歸承租人。如有其他更高應價，則繼續競拍，直至拍歸最高應價者

再通俗點，就是法院通知你去競拍就代表了走法律程序了。你不去就代表放棄了優先權

3，對於拍賣優先權的行使，我國有3種方法
一是「競價法」，二是「詢價法」，三是「詢價競價法」。

「競價法」是指優先權人和競買人一起直接參與競價，實行價高者得。因此，優先權人要行使和實現其優先權，必須同其他競買人一樣，按照拍賣公告的要求，進行競買登記，交納拍賣保證金，舉牌競買。按照「競價法」，優先權人必須積極競價、主動應價，其優先權才可能得以實現。

「詢價法」是指通知優先權人到拍賣現場，但不直接參與競價，待經過競價產生最高應價者後，由拍賣師詢問優先權人是否願意以最高應價為條件主張優先權。如果其不願意，則拍賣標的即由最高應價者購得。如果其願意，則拍賣標的即歸優先權人購得，而不再詢問最高應價者是否願意再加價。我國台灣地區對承租人的優先購買權採納的是「詢價法」，不再詢問最高應價者是否願意再加價，只要承租人表示願意購買，拍賣標的即歸承租人購得，否則，歸最高應價者。[9]

「詢價競價法」與「詢價法」的不同之處在於：在最高競價產生後，由拍賣師詢問優先權人，若優先權人願意購買，則拍賣師詢問最高應價者是否願意再加價，如果其不願加價，則拍賣物由優先權人購得；如果其表示願意加價，而優先權人不願加價，則由最高應價者以更高的應價購得；如果最高應價者與優先權人均表示願意加價，則以現有的出價為起拍價，讓二者繼續競拍，直至其中一人退出，拍賣才成交。

你需要再拍賣之前仔細詢問拍賣方以哪種形式拍賣...一般都以詢價法拍賣!

4，無所謂。因為拍賣過程中，拍賣人應明確告知參加的各位競買人，本標的拍賣有優先購買權的存在，拍賣師在落槌之前應詢問一下優先購買權是否買受，並且優先購買權人在拍賣會上，不需要「加價」，只要在最高應價時，以該最高應價表示買受或不作表示即可。此外，當優先購買權人表示買受，但在拍賣師未落槌之前，別的競買人依然可以繼續加價，直到無人加價為止

就是說你有拍賣優先權應該被所有拍賣者知道，第四條說的就是第三條里的詢價法

打了這么多希望對你有幫助，50分真不好得！

㈤ 急！關於優先購買權的如何行使（附案例）

「乙接到拍賣行的通知後即回復拍賣行稱其房屋仍在租賃期內，帶租拍賣法律效力實得商榷，作為承租人仍依法享有佔有權並稱有優先購買為時過早，拍賣拍定後不因此而被剝奪。」
：乙的回復無法律依據，雖在租賃期內不妨礙進行拍賣。
法院能否適用該（規定），來審理一般的平等主體之間的拍賣活動？乙接到拍賣行的通知後，未參加拍賣活動是否失去了優先購買權？
：可以。屬於在合理期限內的通知，是有效力的。
問題補充：拍賣行能否代替甲通知乙？
：無法律規定，從實踐來看，是可以的。

㈥ 拍賣的房子，承租人有優先購買權嗎

你是問，拍賣的房子。承租人有優先購買權嗎。從法律上講。租房孑的可以優先購買這房子。

㈦ 法拍房優先購買權人是什麼意思

優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物於第三人時，享有的在同等條件優先於第三人購買的權利。

所謂「優先」主要是指時間上的優先，這種優先在時間上一般規定為3個月。在條件等同時，只有享有優先權的承租人、共有人放棄購買之後，房屋所有權人才可以將房屋出賣給他人。

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優先購買人的資格確定：

先購買權人經人民法院確認後，取得優先競買資格以及優先競買代碼、參拍密碼，並以優先競買代碼參與競買；未經確認的不得以優先購買權人身份參與購買。

順序不同的優先購買權人申請參與競買的，人民法院應當確認其順序，賦予不同順序的優先競買代碼。

㈧ 法院拍賣，債權人是否對標的物享有優先購買權。

處置資產不夠償還債務的部分繼續向債務人追償

㈨ 法院強制拍賣房產，我作為承租人是否有優先購買權

在房地產中有優先購買權的有以下三類人：

1、有限責任公司的股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意；不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。
2、出租人出售房屋的，應該提前15日通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。
3、共有人處分自己享有的份額的，其他共有人享有優先購買權。
拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質是買賣，不能剝奪承租人優先購買的權利，出租人或者拍賣行依然有義務通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，其中第十六條規定：「拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人」

㈩ 法院拍賣執行的房產時,債權人是否可以競拍.優先購買權人是指什麼樣的人

債權人可以競拍，但沒有優先購買權，在房地產中有優先購買權的有以下三類人：
1、有限責任公司的股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東過半數同意；不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。
2、出租人出售房屋的，應該提前15日通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。
3、共有人處分自己享有的份額的，其他共有人享有優先購買權。拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質是買賣，不能剝奪承租人優先購買的權利，出租人或者拍賣行依然有義務通知承租人拍賣事宜。
具體操作可以參照最高法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，其中第十六條規定：「拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人」