❶ 根據什麼來衡量測算地的價值和預期的收益,從而進行竟價
方法如下:引用數據的審查
(1)市場比較法主要技術參數確定中應注意的問題
①因素指數幅度要與當地公布或採用的基準地價報告中的宗地因素條件修正系數表中的內容相同或相近,且修正幅度應參考基準地價計算宗地地價的因素修正系數表中的幅度。
②指標量化要科學合理。在確定修正幅度時,不同用途,其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地,對公共交通便捷度的要求較高,修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地有影響,但影響程度不如交通便捷度大,即其權重相對較小,修正幅度可定低一些。工業用地道路通達度對地價影響程度大,公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。
針對國有建設用地使用權出讓:根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》,市場法還應注意:
①優先選用正常市場環境下的實際交易案例;
②各比較案例修正後的比准價格相差不得超過40%.即,(高比准價格—低比准價格)/低比准價格≦40%.
③各比較案例修正後的幅度不得超過30%.即,(案例修正後的比准價格—案例價格)/案例價格≦30%.
(2)收益還原法主要技術參數確定中應注意的問題
①要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時採用的收益額和相應的條件,容易出現的問題有:
1.收益的確定不是採用客觀收益,而是採用實際收益;
2.收益不是長期可固定取得的收益,也不是安全可靠的收益;
3.未明確收益內涵、取得收益的方式;
4.忽略了其他衍生收益,如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益等;
5.未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。
②總費用中涉及到項目和各項標准,要具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標准,容易出現的問題有:
A.未考慮收益的方式,盲目地確定費用;
B.確定年折舊費時,缺少對房屋結構、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明,同時在計算年折舊費時,對折舊年限把握不準;
C.將利息計入總費用中。
③說明純收益的測算依據和方法。
④明確說明還原利率(土地還原利率、建築物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據和具體標准。
⑤明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。
針對國有建設用地使用權出讓:根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》,市場法還應注意:土地收益的確定應該通過市場調查比較案例後得出且比較案例不少於3個;確定還原利率時應詳細說明確定的方法和依據,應充分考慮投資年期與收益風險的關系。
(3)剩餘法(假設開發法)主要技術參數確定中應注意的問題
①通過分析估價對象條件、利用現狀等,考慮到規劃利用及管理等限制條件,確定土地的最佳利用方式。應包括確定土地的用途、建築物容積率、土地覆蓋率、建築高度等項內容。
②明確待估宗地開發完成後的利用方式(買賣、出租等)及依據目前市場狀況估算的不動產總價,並說明估算方法及依據。
③對計算中所採用的建築費、專業費用要說明其確定的方法和依據;對開發周期、利息、稅費、手續費和開發商利潤等要說明其選擇依據和標准。
針對國有建設用地使用權出讓:根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》,剩餘法還應注意:假設的項目開發周期一般不超過3年;對於開發完成後擬用於出售的項目,售價娶出讓時當地市場同類不動產正常價格水平,不能採用估算的未來售價。
(4)成本逼近法主要技術參數確定中應注意的問題。
①要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標准,並說明其確定的依據。如有文件依據的,要指出文件的名稱及文件有關費用標准;沒有文件依據的,如屬當地一般規定的,要有當地土地管理部門或有關的政府部門證明,涉及到當地不同地區的費用標準的,要在充分調查實際情況的基礎上,分析後進行確定,並說明原因。
②明確待估宗地的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標准,並說明依據。設定開發程度不同,開發期限可相同,可不相同,但開發費一定要有差別。開發程度差別太大不能相同。如「五通一平」的開發周期為1年,而「二通一平」的開發周期可定為9個月、6個月。在確定開發費用時,設定開發程度均為「五通一平」。但開發時,如通路,一宗地臨主幹道(20-60米寬),水泥路或柏油路;而另一宗地臨砂石路(3-6米寬),同樣是「五通一平」開發費可取不一樣,但一定要描述清楚。
③有關稅費、貸款利息及投資回報率的確定,要在技術報告中說明依據的資料及其來源、分析計算過程及結果。
④說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據。在利用出讓金代替土地增值收益計算地價時,一定要分析當地公布的出讓金含義是否為單純的政策收益,如包含其它內容,應扣除;或實在無法運用,可不取出讓金,仍用土地增值收益率公式計算。
針對國有建設用地使用權出讓:根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》,成本法還應注意:國家或地方從土地出讓或土地收益中計提(安排)的各類資金,包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設基金、教育資金、保障性安居工程資金等,以及新增建設用地土地有償使用費,不得計入土地成本,也不得計入出讓地價。
(5)城鎮基準地價系數修正法主要技術參數確定中應注意的問題
①說明待估宗地的各項因素具體條件,應按因素修正系數表的內容具體列出。確定待估宗地各因素修正系數要按照修正系數表進行。
②要說明年期、期日及其他影響因素之間的判別和相應的修正系數。
③對基準地價修正得到宗地地價。當估價對象設定的土地開發程度與基準地價設定的土地開發程度不一致時,應進行土地開發程度修正。
④多數情況下,需要進行容積率修正。
針對國有建設用地使用權出讓:根據2013年4月國土資源部發布的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》,公示地價系數修正法還應注意:
①採用的基準地價,應當已向社會公布。採用已完成更新但尚未向社會公布的地價,需經市、縣國土資源主管部門書面同意。
②在已經部署開展標定地價公示的城市,可按照國家制定的相關評估指導辦法,運用標定地價系數修正法進行出讓地價評估。
❷ 土地使用權的評估程序
評估土地的基本程序有以下幾個步驟:
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等);
2、根據土地使用權評估范圍,填寫土地使用權清單表;
3、檢查土地產權是否清楚,有無糾紛,土地產權性質是出讓還是劃撥,宗地劃分是否合理,四至是否明確,是否存在他項權利等;
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等;
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況,待估宗地用途是否相符,主要建築物名稱、建構築物結構、用途等,周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等;
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平;
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況;
8、根據估價對象特點,明確土地使用權評估思路,選樣合適的評估方法,進行初步測算,並確定最終地價。
❸ 出讓土地使用權的規定
中華人民共和國國土資源部令 第21號
《協議出讓國有土地使用權規定》,已經2003年6月5日國土資源部第6次部務會議通過,現予發布,自2003年8月1日起施行。
部長 田鳳山
2003年6月11日
第一條 為加強國有土地資產管理,優化土地資源配置,規范協議出讓國有土地使用權行為,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》,制定本規定。
第二條 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的,適用本規定。
本規定所稱協議出讓國有土地使用權,是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第三條 出讓國有土地使用權,除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外,方可採取協議方式。
第四條 協議出讓國有土地使用權,應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第五條 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和?有基準地價的地區,協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。
低於最低價時國有土地使用權不得出讓。
第六條 省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價,報同級人民政府批准後公布,由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。
第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況,編制國有土地使用權出讓計劃,報同級人民政府批准後組織實施。
國有土地使用權出讓計劃經批准後,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所,或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。
因特殊原因,需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的,應當報原批准機關批准,並按照前款規定及時向社會公布。
國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。
第八條 國有土地使用權出讓計劃公布後,需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃,在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內,向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。
第九條 在公布的地段上,同一地塊只有一個意向用地者的,市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定採取協議方式出讓;但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。
同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
第十條 對符合協議出讓條件的,市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門,依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等,制定協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。
第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況,按照《城鎮土地估價規程》的規定,對擬出讓地塊的土地價格進行評估,經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。
協議出讓底價確定後應當保密,任何單位和個人不得泄露。
第十二條 協議出讓土地方案和底價經有批准權的人民政府批准後,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商,協商一致且議定的出讓價格不低於出讓底價的,方可達成協議。
第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果,與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
第十四條 《國有土地使用權出讓合同》簽訂後7日內,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所,或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布,接受社會監督。
公布協議出讓結果的時間不得少於15日。
第十五條 土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定,付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續後,取得國有土地使用權。
第十六條 以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者,需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的,應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,按變更後的土地用途,以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金,並依法辦理土地使用權變更登記手續。
❹ 國有土地出讓地價評估可不可以由公共資源交易中心委託進行
根據土地管理法和招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定所版稱招標出讓國有建設權用地使用權,是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告,邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標,根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。
所以,應由縣級以上人民政府國土資源部門負責進行土地出讓事宜。
公共資源交易中心是中介機構,不是土地出讓部門
❺ 什麼是土地基準地價
土地基準地價是在城鎮規劃區范圍內,對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域,按照商業、居住、工業等用途分別評估的,並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格,是以基準地價為基礎,根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子,通過系統修正進行綜合評估而確定。
(5)使用權出讓地價評估技術規范試行擴展閱讀:
土地基準地價的評估的要求:
國土資源部辦公廳近日發出通知,就2014年12月1日起實施的《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》做出相關政策說明。通知要求,基準地價每3年應全面更新一次。
已出讓土地因調整容積率需評估補繳地價款的,若調整前原容積率低於1,可按新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價乘以新增建築面積確定應補繳的地價款。
嚴格執行出讓地價評估有關規定。在國有建設用地使用權出讓前,市、縣國土資源主管部門應當按照規程和《關於發布〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)〉的通知》有關要求,組織對擬出讓宗地的地價進行評估,出具土地估價報告。
出具的土地估價報告應當在「估價結果」部分有明確底價決策建議及理由;涉及協議出讓最低價標准、工業用地出讓最低價標准等最低限價的,還應同時列出相應的最低限價標准。
❻ 國有建設用地使用權; 國有土地使用權; 這2個區別是什麼
1.含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的,而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。
2.用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權,使用集體土地來進行建設的,而國有土地權的主體則是政府。
3.目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的,而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用,無目的而言。
建設用地使用權與國有土地使用權的區別和聯系:
一、區別
1.含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的,而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。
2.用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權,使用集體土地來進行建設的,而國有土地權的主體則是政府。
3.目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的,而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用,無目的而言。
二、聯系建設用地使用權要先明確所要徵用的土地使用性質是建設用地,也是在辦理國有土地使用權前提條件,而國有土地使用權的范圍較廣,包括工業、商業用地及集體個人等等。
(6)使用權出讓地價評估技術規范試行擴展閱讀
建設用地特點
1、建設用地是生活場所、操作空間和工程的載體,不是直接利用土壤,與土壤肥力沒有關系。
2、可逆性差。農用地要變為建設用地較為容易,建設用地變為農用地卻較為困難。
3、土地利用價值高。可以產生更高的經濟效益。
4、區域選擇性強,在地域上選擇性很強。
根據《土地管理法》第8條和《土地管理法實施條例》第2條規定,下列土地屬於全民所有土地即國家所有土地:
1、城市市區的土地;
2、農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地;
3、國家依法徵用的土地;
4、依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地;
5、農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的,原屬於其成員集體所有的土地;
6、因國家組織移民、自然災害等原因,農民成建制地遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。
❼ 土地使用權出讓的國有土地使用權出讓規范
目次
前 言
1適用范圍
2引用的標准和文件
3依據
4總則
5供地環節的協議出讓
6原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓
7劃撥土地使用權轉讓中的協議出讓
8出讓土地改變用途等土地使用條件的處理
附錄 A 國有土地使用權出讓意向書示範文本格式
附錄 B 劃撥土地使用權准予轉讓通知書示範文本格式
前 言
為完善國有土地使用權出讓制度,規范國有土地使用權協議出讓行為,統一程序和標准,加強國有土地資產管理,推進土地市場建設,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《協議出讓國有土地使用權規定》等規定,制定本規范。
本規范的附錄 A 、附錄 B 為協議出讓活動中所需文本示範格式。
本規范由國土資源部提出並歸口。
本規范起草單位:國土資源部土地利用管理司,國土資源部土地整理中心,遼寧省國土資源廳,黑龍江省國土資源廳,江蘇省國土資源廳。
本規范主要起草人員:廖永林、冷宏志、岳曉武、雷愛先、高永、謝量雄、吳迪、宋玉波、牟傲風、葉衛東、鍾松憶、林立森、申亮、陳梅英、周旭、沈飛、張防。本規范參加起草人員(以姓氏筆畫為序):於世專、馬尚、王薇、車長志、鄧岳方、葉元蓬、葉東、任釗洪、關文榮、劉顯棋、劉祥元、劉瑞平、朱育德、聞洪溪、嚴政、吳永高、吳海洋、張萬中、張英奇、李延榮、李曉娟、李曉斌、束克欣、楊玉芳、楊江正、肖建軍、陳永真、陳國慶、林君衡、羅演廣、祝軍、胡立兵、胡紅兵、趙春華、郝吉虎、高志雲、徐建設、塗高坤、秦水龍、錢友根、梁紅、黃文波、韓建國、韓洪偉、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉華
本規范由國土資源部負責解釋。
1適用范圍
在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權,適用本規范;以協議方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利,參照本規范執行。
2引用的標准和文件
下列標准和文件所包含的條文,通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時,所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標准和文件的最新版本。
GB/T 18508-2001《城鎮土地估價規程》
國土資發〔2000〕303號《國有土地使用權出讓合同示範文本》
國土資發〔2001〕255號《全國土地分類 》
國土資發〔2004〕 232 號《工業建設項目用地控制指標》
3依據
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》
(3)《中華人民共和國城市規劃法》
(4)《中華人民共和國行政許可法》
(5)《中華人民共和國合同法》
(6)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
(7)《建立健全教育、制度、監督並重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》(中發〔2005〕3號)
(8)《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)
(9)《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發 〔2004〕28號
(10)《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21 號)
4總則
4.1協議出讓國有土地使用權內涵
本規范所稱協議出讓國有土地使用權,是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。
4.2 協議出讓國有土地使用權原則
(1)公開、公平、公正;
(2)誠實信用。
4.3協議出讓國有土地使用權范圍
出讓國有土地使用權,除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外,方可採取協議方式,主要包括以下情況:
(1)供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地,其供地計劃公布後同一宗地只有一個意向用地者的;
(2)原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓,經依法批准,可以採取協議方式,但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;
(3)劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓,經依法批准,可以採取協議方式,但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;
(4)出讓土地使用權人申請續期,經審查准予續期的,可以採用協議方式;
(5)法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。
4.4協議出讓國有土地使用權組織管理
國有土地使用權協議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。
國有土地使用權出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門可根據實際情況成立國有土地使用權出讓協調決策機構,負責協調解決出讓中的相關問題,集體確定有關事項。
4.5協議出讓價格爭議裁決
對於經營性基礎設施、礦業開采等具有獨占性和排他性的用地,應當建立協議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協議出讓過程中,意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致,意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高於土地市場價格的,可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。
4.6地方補充規定
地方可對本規范做出補充規定或實施細則,並報上一級國土資源管理部門備案。
5供地環節的協議出讓
5.1供地環節協議出讓國有土地使用權的一般程序
(1)公開出讓信息,接受用地申請,確定供地方式;
(2)編制協議出讓方案;
(3)地價評估,確定底價;
(4)協議出讓方案、底價報批;
(5)協商,簽訂意向書;
(6)公示;
(7)簽訂出讓合同,公布出讓結果;
(8)核發《建設用地批准書》,交付土地;
(9)辦理土地登記;
(10)資料歸檔。
❽ 國有土地使用權和國有建設用地使用權區別
國土資源部辦公廳關於發布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》的通知
國土資廳發〔2013〕20號里有相關描述,國有建設用地使用權是國有土地使用權的一種。
❾ 國有土地使用權出讓是否必須依照評估價格
地價評估是土地出讓確定底價的依據,但不是全部。
根據《招標拍賣掛牌出讓國專有土地使用權規屬范》(試行):有底價出讓的,市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等,集體決策,綜合確定出讓底價和投標、競買保證金。