查封閑置土地收回土地使用權

① 法院查封的土地能作為閑置土地處置嗎

問：某市國土資源局1995年與該市A公司簽訂了國有土地使用權出讓合同，將5000平方米工業用地出讓給A公司。A公司取得土地使用證，並於當年竣工投產。2008年，該市規劃調整，上述地塊被調整為商住用地，國土資源局與A公司因此重新簽訂了國有建設用地使用權出讓合同，A公司隨後繳清了土地出讓金，更換了土地使用證，並平整了該塊土地。2010年1月，因債務糾紛，法院裁定查封了這塊土地，查封期為兩年。2012年1月，法院又續封一年。2012年5月，市國土資源局認定A公司的該地塊為閑置土地，擬進行處置。對於法院查封的土地，國土資源局能認定其為閑置土地嗎？

答：本案的爭議焦點有兩個，一是閑置土地的認定標準是什麼？二是司法查封是否可以作為土地閑置的政府原因？

首先，應當明確司法查封的含義。查封，是指人民法院把被執行人的財產貼上封條，禁止被執行人和其他人轉移或處理。在本案中，法院對A公司的土地進行司法查封，其主要目的是防止其轉移資產，侵害債權人利益。

其次，應當明確閑置土地的認定標准。根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號，以下簡稱53號令）規定，可以將閑置土地認定標准歸納為以下幾點：一是國有建設用地使用權人簽訂國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書，並取得開工許可證，在國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定或者規定的動工開發日期滿一年，沒有進行挖基作業，或者挖基作業並未達到規定標準的；二是已動工開發進行挖基作業，但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3的；三是除去國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款及向國家繳納的相關稅費，已投資額占總投資額不足25%的；四是已動工開發但中途中止開發建設滿一年的。

A公司所屬土地的開發現狀符合現行法律法規的閑置土地認定標准。但是，由於其已被司法查封，是否認定為閑置就有爭議。

對此，應先明確哪些是政府原因造成的土地閑置，再來探討司法查封是否屬於政府原因。53號令細化了因政府原因造成動工開發延遲的情形，主要包括未按照出讓合同或劃撥決定書約定交付土地、規劃調整、政策調整、群眾信訪、軍事管制、文物保護及政府或政府有關部門其他行為導致使用權人未能進行開發建設等，並未將司法查封明確為造成土地閑置的政府原因。

但是，司法查封應當歸為政府原因。理由如下：一是根據《國土資源部關於進一步做好閑置土地處置工作的意見》（國土資發〔2008〕178號）規定，土地被司法查封的，查封前不符合閑置土地認定標准，司法查封後滿一年以上未動工的，可不認為是閑置土地。二是就司法查封性質而言，其目的是防止債務人轉移資產，侵害債權人合法權益。債務人在已被查封的土地上繼續進行開發建設，一旦法院判定以土地作為資產清償債務時，其開發建設成本將不計入土地資產，債務人前期投入將化為泡影，因此債務人不會在被查封的土地上繼續進行投資建設。

綜上，A公司的土地可以認定為閑置土地，但處置時應按政府原因造成土地閑置的情形進行處置。

② 法院查封在先，閑置地收回受限

□肖金華

閱讀提示：因為借款糾紛，法院裁定查封了涉案土地。其後，市政府沒查清土地權屬狀態，便決定收回該土地。這一行政行為與司法行為抵觸，顯然失當。但根據2004年11月4日頒布的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定，以後人民法院查封不動產的期限不得超過二年。所以，到期時對上述涉案地塊公告收回，是可行的。

［案情］

1992年10月29日，海南省三亞市盛豐房地產開發公司與三亞市旅遊總公司聯合開發房地產項目，並領取了國有土地使用證。1993年10月10日，盛豐公司經旅遊公司同意，與光大公司簽訂《項目轉讓合同書》。後盛豐公司與光大公司發生債務糾紛，並訴至省高院，省高院裁定將旅遊公司和盛豐公司名下的土地使用權轉移給光大公司。2001年3月15日，三亞旅遊總公司因涉及債務糾紛，三亞市中級人民法院裁定查封了光大公司的上述土地。

2003年10月，三亞市政府公告送達了《關於依法無償收回旅遊總公司和盛豐公司解放四路4180.5平方米土地使用權的決定》（以下簡稱130號決定），該決定的收文單位為三亞市旅遊公司和三亞市盛豐房地產開發公司，認定該宗土地屬於閑置地，決定無償收回。

光大公司獲悉該決定後，向三亞市中級人民法院提起行政訴訟，請求撤銷130號決定。法院認為，三亞市人民政府在作出收回土地使用權的行政處罰行為時，未查明該土地使用權已被生效的法律文書確認轉移給光大公司的基本事實。在該地處於司法查封狀態下，作出無償收回土地使用權的決定，屬於認定事實不清。且在法院未解除查封的情況下，收回土地使用權行為屬違法。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一、三款的規定，判決撤銷130號決定。

［分析］

從這個案子我們可以看到集約用地、回收閑置土地工作的艱難。以案說法，難點有三：

政府能否收回法院查封後的涉案土地使用權?因三亞市旅遊總公司產生借款糾紛，2001年3月15日，三亞市中級人民法院裁定查封了涉案土地。2003年10月，三亞市政府公告送《關於依法無償收回旅遊總公司和盛豐公司解放四路4180.5平方米土地使用權的決定》，這些行政行為與當時仍然有效的司法行為抵觸，顯然不合適。但根據2004年11月4日頒布的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》規定，以後人民法院查封不動產的期限不得超過二年。所以，三亞市政府、國土資源局屆時對上述涉案地塊公告收回，是可行的。

人民法院已生效法律文書能否代替土地使用權證書?法院認為省高院裁定將旅遊公司和盛豐公司名下的土地使用權轉移給光大公司，該民事調解書已經生效，所以土地使用權轉移給光大公司的基本事實已經確認。這顯然同《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十九條和第六十條的規定相抵觸。所以，案中光大公司在沒持法院生效文書到國土資源局辦理土地使用權變更登記、獲發土地使用證前，不能確認光大公司就已經取得涉案土地的使用權，並且旅遊公司和盛豐公司原有的國有土地使用證仍然有效。人民法院已生效的法律文書當然不能代替土地使用權證書。

國土資源管理部門今後收回閑置土地工作怎麼辦?本案中，僅僅因為土地權屬狀態不清，導致閑置土地處置失敗，教訓深刻。今後回收土地，特別是碰到權屬出現過糾紛的土地，處置時有必要認真向法院或其他有關單位、部門查詢、調查，直至摸清其權屬狀態，不能再草率作出處置決定，送達公告。最後，要堅定立場，加大集約用地宣傳力度，讓社會輿論、司法、行政部門提高認識，主動向集約用地政策靠攏。

③ 國土資源部對收回被司法機關查封國有土地使用權問題的批復是否有效

您好，該批復尚未失效，批復具體內容如下:
國土資源部對收回被司法版機關查封國有土權地使用權問題的批復
發文單位：國土資源部
文號：國土資函403號
發布日期：1998-12-11
執行日期：1998-12-11
生效日期：1900-1-1
海南省國土海洋環境資源廳：
你廳《關於收回被司法機關查封國有土地使用權問題的請示》（瓊土海環資〔1998〕33號）收悉。經研究，現答復如下：
司法機關因債權債務糾紛而查封國有土地使用權，應當依法進行，被查封的土地也必須是訴訟當事人擁有合法使用權的土地。對於司法機關依法進行的查封，在查封期限內，人民政府不能收回國有土地使用權；查封期限結束後，則可以依法收回國有土地使用權。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

④ 土地閑置期滿政府要回收，但之前卻被法院查封

1.如果使用權由甲轉為乙,即主體發生變更時,閑置年限是重新開始計算的,
2.不管什麼原因內被法院依法查封的財產,在法容院沒有撤消查封前，任何機構和個人都沒有權利對已查封的財產進行處置.
3.需要明白的是,甲的土地已經事實上閑置了2年沒有用,已經達到了政府規定的依法回收年限,所以本質上這個土地現在已經不屬於甲了,而法院現在查封的土地使用權人是政府而不是甲,那麼既然土地使用權人已經是政府，而甲已經沒有使用權,所以法院在審理甲乙的債務糾紛時,是不可能把已經不再屬於甲的權利判給乙的,,至於他們的債務糾紛會以甲的其它財物來賠償,

⑤ 土地使用權被政府收回而地上建築物被法院查封如何處置

土地使用權被政府收回，地上建築物被法院查封，如果法院屬於財產保全，申請人可以依據生效法院判決申請強制執行，一般進行買賣處理。

⑥ 法院查封的土地使用權政府可否收回

可以的，根據規定幾年不開發就可以收回啊

⑦ 查封的國有土地使用權拍賣價款如何處置

□陳戰傑
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的貨款，D市法院裁定查封債務人的貨場土地，並要求B市國土資源局協助執行。但B市國土資源局因市政府城區改造需要出讓了該貨場土地使用權。D市法院遂裁定由B市國土資源局賠償D市建材公司債務88萬元。
隨著市場經濟體制的不斷完善，企業因債務糾紛而被裁決破產還債的案件不斷增加。市場經濟是法制經濟，其所遵循的原則是，與已有法律法規相銜接，維護市場主體的合法權益，使不遵守市場經濟規則者不得利。按照《中華人民共和國企業破產法（試行）》第二十八條規定，處置的原則應該是，屬於企業所有的財產，拍賣價款歸企業所有，屬於國家所有的財產，拍賣價款歸國家所有。
此案應該屬於法院拍賣債務人國有劃撥土地使用權用於還債，從法律上講並無不當，但關鍵是該國有劃撥土地使用權是不是屬於企業的財產。如果是債務人的財產，法院可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令時需要依法轉變；如果不是債務人的財產，法院也可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令無須依法轉變。因此該案的焦點是債務人國有土地使用權取得的方式，取得的方式不同則處置方式也不同。由於類似本案的情況普遍存在，筆者就不同權屬土地使用權的處置方式進行分析：
第一種情況，該國有土地使用權是劃撥方式取得的，未辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第一條規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。第三條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
根據該規定，如果該國有劃撥土地使用權是劃撥方式取得的，債務人的國有劃撥土地使用權仍然屬於國家所有，法院查封、扣押、凍結沒有意義，也不能拍賣；B市國土資源局出讓該國有土地使用權與法院不產生矛盾，無需轉變。土地出讓金不納入企業還債程序，由B市國土資源局按照國家規定處理。
第二種情況。該國有土地使用權是劃撥方式取得的，已經辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第二條規定，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分方可享有優先受償權。
《最高人民法院關於轉發國土資源部〈關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》（法明傳〔2004〕22號）和國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發〔2004〕9號）規定，以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
根據上述規定，如果該國有劃撥土地使用權曾經進行過抵押登記，符合法律規定，那麼，法院查封、扣押、凍結就有意義，也能拍賣了。B市國土資源局出讓該國有土地使用權，處置出讓金時，就需要轉變，與法院裁決保持一致了。轉變的方法是，將該土地進行評估，評估額作為出讓金金額，拍賣價款與評估額之差作為該企業財產，納入還債程序，由法院依法處置，抵押權人可以優先受償。土地出讓金由B市國土資源局按照國家有關規定處理。
第三種情況，該國有土地使用權是以招標拍賣掛牌協議出讓等方式有償取得的。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第三條第二款規定，如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一並設定抵押的，即使未經有關主管部門批准，亦應認定抵押有效。
這種情況中，國有土地使用權是企業的財產，可以抵押，法院可以予以拍賣處置，拍賣價款全部納入還債程序。如果抵押的，拍賣價款抵押權人優先受償。如果未抵押的，債權人都有權受償。如果拍賣價款足夠償付債務的，各債權人全額受償，拍賣價款不足以償付債務的，各債權人按比例受償。
B市國土資源局對該國有土地使用權也可以拍賣，但應當與法院協調，拍賣價款也全部納入還債程序。
《關於依法規范人民法院民事執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第一條規定，國土資源管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕5號）第一條規定，採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當製作協助執行通知書，連同裁定書副本一並送達協助執行人。查封、扣壓、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。根據該規定，B市國土資源局應做好協助執行工作。但同時，B市國土資源局又按照市政府的城市改造決定出讓了這塊土地，也屬於奉命行事。法院判決與市政府決定並不矛盾，只要做好協調工作，就不會出現兩部門之間打官司的情況。

⑧ 關於被法院查封的土地使用權的問題

查封期間屬於權利限制，不能變更、注銷。如果是因使用權到期，主管部門要求注專銷，那說明該屬土地已非使用權人的財產，或理解為該土地不具有處理條件。則法院依法解封。
但，土地使用權登記是1990年出台，至今不足使用年限，可理解為國家要求提前收回土地，則應給予使用權人補償，但該土地因為使用權人負有債務而查封的話，補償金將直接沖抵債務。

⑨ 土地徵用二年未開發,且該土地被法院查封,如何無償收回用地單位的土地使用權

你好，根據《土地管理法》第三十七條規定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦內理審批手容續的非農業建設佔用耕地，一年內不用而又可以耕種並收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。希望以上解答對你的問題有所幫助。