1. 抵押土地使用權需要注意的問題有哪些
土地使用權抵押時，地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。
抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。
處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。
抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記。
2. 關於法律方面的問題（土地使用權抵押）
根據《中來華人民共和國源城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定如下：第三十三條，土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條，土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。第三十五條，土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。第三十六條，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。第三十七條，處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。第三十八條，抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷手續。
3. 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議
農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。
4. 抵押國有土地使用權應注意哪些法律問題
1.無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。
國營企業和集體企業由於歷史原因，佔有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。
2.土地使用權抵押的前提。
房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。
3.抵押須有書面文件。
土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。
4.土地使用權與地上建築物一致的原則。
在土地使用權抵押時，其地上建築物和其他附著物及一切權益隨之一並抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建築物和附著物及其所產生的權益。
5.保險問題。
土地使用權抵押，如其地上有建築物或其他附著物，抵押人應當對地上建築物辦理保險手續，並應在保險單上註明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長於抵押協議的期限。
6.土地使用權抵押時，應辦理登記手續。
如果是生地或其上沒有建築物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然後到房地產管理局登記備案。如果是其上有建築物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，並辦理他項權利證書。
7.土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。
一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。
8.董事會的決議。
抵押人若是三資企業，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。
9.應請律師出具法律意見書。
為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。
10.土地使用權抵押時應辦理公證手續。
因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。
11.處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。
抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，並辦理土地使用權過戶手續。
12.抵押權的終結。
土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。
5. 農村建設用地使用權存在哪些問題
目前，我國涉及農村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農村集體土地流轉的法律仍然無法解決現實中建設用地流轉存在的問題：
(一)現行法律制約問題
1、現實中集體建設用地使用權流轉與現行法律規定沖突。《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：「任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織土地辦企業或建住房除外」 同時，該法第63條規定：「集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設土地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。按照前述規定，集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓、出租，因此集體建設用地使用權流轉在法律上是被禁止的，農村集體建設用地使用權流轉的現實情況與現行法律的規定發生明顯沖突。
2、法律上雖規定了集體建設用地使用權流轉的特殊情形，但缺乏相應的規定。如《物權法》第183條規定：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」既然允許這部分集體建設用地使用權抵押，那麼一旦抵押權實現，就會出現集體建設用地使用權發生轉移的現象。但對於因實現抵押權而發生轉移的建設用地使用權應如何處置、受讓主體是否有限制等法律並沒有明確。同時針對《土地管理法》第63條的規定，實踐中沒有任何關於此情形下建設用地使用權發生轉移時的具體操作性規定。
(二)產權制度上的問題
城鄉分割的二元土地制度及農地產權的界定不清，極大限制了農村建設用地的流轉，並導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟後果。我國現行的土地法律制度來看，實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，我國《憲法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定的，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作;但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、入股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。同時，現行農地制度還存在產權模糊、所有權主體虛位的問題。現行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確，究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。有的地方為解決土地產權主體不明確或權屬來源不清、權屬界限不明的問題時，為方便組織管理將村民小組集體或鄉鎮農民集體所有的土地所有權確定為村農民集體所有，從而造成了土地產權關系的混亂。
(三)相關利益沖突問題
目前農村建設用地流轉中最突出的問題是農民、集體和地方政府三者圍繞土地增值所引發的利益沖突。隨著農村建設用地的流轉，由於土地的功能已經從傳統的「生產」功能向「資產」功能轉變，工業化城市化進程中的土地需求，把農民集體土地產權和農民利益的矛盾在制度層面上凸現出來。
1、地方政府憑借「公共權力」獲取了農村建設用地流轉增值的大部分。由於中央政府嚴格的土地管制、審批程序、土地監管和財稅政策約束，地方政府土地徵用成本的增加客觀上推動了集體建設用地的流轉。對於開發商即土地使用者而言，征地預批和報批手續繁瑣且時間成本大，迫使他們願意直接從集體手中取得土地。集體建設用地使用權流轉可以迴避征地的復雜程序、不受「用地指標」的約束，很大程度上已經是對土地徵用制度的一種替代，地方政府憑借「公共權力」在農村建設用地流轉中直接參與土地流轉收益的分配。因此，農村建設用地流轉的最大收益主體是地方政府。
2、農民在農村建設用地流轉中的收益和其擁有的土地權利不對稱。作為土地所有者和土地使用者雙重身份的農民，其權益在農村建設用地流轉中並沒有完全實現。無論是作為所有者的村農民集體還是范圍更小的村民小組農民集體，都缺乏對管理者的有效約束機制。因此農民作為農民集體的成員，難以保障從集體建設用地使用權流轉中獲得相應的收益。
3、農村集體組織的「管理者」作為分利集團獲取了農村建設用地流轉的巨大收益。經營管理農村土地的基層組織在土地增值的驅使下，已經成為農村集體建設用地使用權流轉的主要推動者和既得利益者。最終農村土地流動的利益主體和集體土地流轉的最終受益者是「鄉、村」級基層組織。他們既是「集體所有權」的代表者，又是聯系地方政府掌握上級政策的信息優勢方，最終成為農村建設用地流轉的主體。作為集體土地所有權的管理者掌握著集體土地所有者所享有的大部分增值。
6. 國有土地使用權順位抵押問題
可以登記。土地、房屋均可做多次抵押，均具有法律效力，按照抵押次序依次清償欠回款。
具體能否進行答二次抵押，要看所在地的土地登記管理部門的政策，有些地方直接不允許二次抵押，有些地方辦理二次抵押需出具第一抵押權人知情函。但找關系除外。
在實際操作中，銀行一般不接受二次抵押，擔保公司接受二次抵押！！！所以，你想操作二次抵押需要解決兩個問題：（1）徵得土管部門同意，政策不允許的話走後門（2）徵得銀行同意，銀行不同意的話找擔保公司為你擔保，你把土地二次抵押給擔保公司。
7. 國有農場的農用地能否抵押
問：黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》明確規定：「賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能」。2014年的中央1號文件《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》也明確提出：「在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」可見，農村土地承包經營權或者承包地的經營權是可以抵押的。國有農場能否利用其擁有的農用地進行抵押融資呢？登記機關能否辦理相應的抵押登記呢？
答：我國的國有農場擁有大量的農用地，據統計，目前我國國有農場擁有土地面積3515萬公頃，其中耕地480萬公頃，土地總量相當於一個中等省。有些國有農場希望利用這些地進行抵押融資，但農用地能否進行抵押融資，目前尚無明確規定，登記機關應當慎重辦理國有農場土地的抵押登記。
（1）登記機構可以將國有農場對其農用地的權利登記為農用地使用權。2008年2月1日實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），將國有農用地使用權和國有建設用地使用權都規定為國有土地使用權，可以進行土地登記發證。《國土資源部關於貫徹實施〈土地登記辦法〉進一步加強土地登記工作的通知》（國土資發〔2008〕70號）也再次要求「加強國有農場土地確權登記工作」。但是，將國有農場對其擁有的農用地享有的權利歸為農用地使用權，目前存在爭議，主要是因為法律中沒有明確出現「農用地使用權」這樣一個名詞，因此有人指出《土地登記辦法》「自行創設了農用地使用權，違反了物權法定原則」。實踐中，也有當事人反映，有的地方甚至以農用地使用權不是法定物權為由，不受理國有農場關於國有農用地使用權的登記申請。但是，按照《中華人民共和國土地管理法》第九條的規定，確定給單位和個人使用權的不只是建設用地使用權，還應當包括農用地使用權。因此，筆者認為可以將國有農場的土地權利及農民對自留地、自留山的權利等都歸為農用地使用權，進行登記發證。
（2）登記機構應當慎重辦理或者不予辦理國有農場土地的抵押登記。理由有以下兩點：①我國的法律目前明確禁止耕地抵押。《中華人民共和國物權法》第一百八十四條明確規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外」。《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權」。而我國國有農場的農用地絕大部分屬於耕地，並且屬於優質的耕地，因此不能抵押。②國有農場對其擁有的農用地享有的權利不屬於土地承包經營權。《中華人民共和國物權法》第一百三十四條明確規定：「國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。」但很多國有農場沒並有實行承包經營，國有農場與農場職工之間是勞動關系，不是承包關系，國有農場對其使用的農用地享有的權利不屬於土地承包經營權，因此不能按照中央的文件規定進行抵押融資。
8. 國家土地管理局《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》是否還有效
一、相關法律規定： 1、《擔保法》第三十四條：「下列財產可以抵押：……（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物； ……」第五十六條：「拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的...。土地確權相關法律法規索引 一、法律、行政法規 1、《中華人民共和國憲法》 2、《中華人民共和國土地管理法》 3、《中華人民共和國物權法》 4、《中華人民共和國水法》 5、《中華人民共和國河道管理條例》 6、《中華人民共和國森林法》 7、《中華...。一、綜合 中華人民共和國土地管理法（2004年8月28日） 中華人民共和國土地管理法實施條例（1998年12月27日） 中華人民共和國城市房地產管理法（2009年8月27日） 土地調查條例（2008年2月7日） 土地調查條例實施辦法（2009年6月17日） 國務院關於...。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第七章就如何對劃撥土地進行抵押作出了十分明確具體的規定： 1.主體必須為公司、企業、其他經濟組織和個人； 2.必須履行一定的手續；①審批手續，經市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准。②出讓...。一、綜合 中華人民共和國土地管理法（2004年8月28日） 中華人民共和國土地管理法實施條例（1998年12月27日） 中華人民共和國城市房地產管理法（2009年8月27日） 土地調查條例（2008年2月7日） 土地調查條例實施辦法（2009年6月17日） 國務院關於...。完全可以。 《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十一條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。 原國家土...。一、法律 1、中華人民共和國憲法(節錄) (2004年3月14日) 2、中華人民共和國民法通則(節錄) (1986年4月12日) 3、中華人民共和國草原法(節錄) (2002年12月28日) 4、中華人民共和國森林法(節錄) (1998年4月29日) 5、中華人民共和國土地管理法 (2004...。土地相關法律法規 一、綜合 中華人民共和國土地管理法（2004年8月28日） 中華人民共和國土地管理法實施條例（1998年12月27日） 中華人民共和國城市房地產管理法（2009年8月27日） 土地調查條例（2008年2月7日） 土地調查條例實施辦法（2009年6月...。中國房地產主要法律法規政策 一、綜合 中華人民共和國城市房地產管理法（19940705） 國務院關於發展房地產業若干問題的通知（19921104） 建設部關於貫徹《國務院關於發展房地產業若干問題的通知》有關問題的通知（19930416） 二、房地產開發用地...。房屋手續不全若通過國家登記機關是不可以做抵押貸款的。
9. 國有土地房屋徵收會存在哪些問題和困難
您好！
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淺析國有土地上房屋徵收中存在的問題
隨著城市經濟的飛速發展，一棟棟的高樓也拔地而起，新樓聳立的背後必有房屋建築被拆，所以也必有矛盾發生，我國新頒布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》為被徵收人的利益保護提供了法律保障，但依然存在一些問題。本文主要提出了一些有關國有土地上房屋徵收過程中存在的問題，例如徵收意識的問題、徵收公告、徵收評估和被徵收人的補償安置等問題，並對這些問題的原因進行分析，在最後提出了幾點建議。
一：國有土地房屋上房屋徵收中存在的問題
(一)徵收人與被徵收人意識的問題
先從政府方面看，一些政府觀念陳舊，在法律認識上存在誤區。國有土地上房屋徵收的目的是獲取被徵收房屋所用地的土地使用權，重新規劃，實現更大的公共利益。而這一目的的實現並不是讓政府不考慮實際情況之下，加快城市經濟建設。這種不切實際的思想在現實生活中主要有兩個表現：一是所建的廣場、馬路嚴重超大、超寬，政府行政中心規模太大，要求太高，媒體上我們也會看到一些被曝光的豪華行政機構。二是盲目的施行政策方針，商住樓開發建設過多，檔次過高，這些問題必然將導致房屋徵收土地徵用資金短缺。這將會使被徵收人的補償安置得不到保障，導致一些居民長期無房居住的問題。有的地方領導還不以為然，認為這是犧牲小我實現大我的必然階段，少數被徵收人的困難是暫時的，要服從於經濟發展的大局。殊不知，政府發展經濟的目的就是為了讓人民生活的更好，而現在很多政府都將人民的幸福生活作為犧牲來發展經濟，這是不可思議的。
再從被徵收人方面來看，被徵收人的法律意識不強，抵不住房屋徵收實施單位(以下稱徵收人)的恫嚇，很容易就範。目前，徵收人幾乎都是房地產商實力雄厚，他們客觀上又順應了政府實現城市發展規劃的要求，與當地政府有千絲萬縷的聯系。所以徵收人就憑藉此點優勢逼迫被徵收人與其簽訂「霸王條款」，被徵收人害怕徵收人的威力，抱著息事寧人的心態，往往就會接受，其實這樣只會增加徵收人的囂張氣焰。
(二)徵收決定、補償方案公告問題
新頒布的《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下稱《條例》)第十一條規定「市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。」第十三條規定「市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作」徵收決定公告的目的就是為讓被徵收人知道相關的拆遷事宜，做好充分的准備，而現實中被徵收人認為沒見到徵收公告，就無法知道徵收事宜，從而延誤了維權行動而管徵收理部門認為徵收公告已經發布，並且有證據證明，導致雙方相互扯皮，這都是徵收公告形式不規范惹得禍。再就是徵收公告主體不統一，徵收部門也發布，徵收實施單位也發布，這些都是引起問題的原因。
(三)徵收過程中的評估問題
評估機構能否做到公正是影響被徵收人的利益關鍵因素，而現實中評估機構難以做到客觀公正，因為房地產評估本身就是個復雜的活動，主觀因素占據著很大的作用是無法迴避的事實，我們不得不接受。另外評估機構和徵收管理部門有著千絲萬縷的聯系，這使得評估機構難以做出准確的評估。另外評估機構的責任不明確，同時也沒有相應的責任追究機制，這給了評估機構和評估人員很大的違規機會。
(四)被徵收人的補償安置問題
對於整個徵收過程，被徵收人最關心的實際問題是自己能夠獲得多少補償，如果補償能夠讓被人滿徵收意，就不會存在徵收難和強制徵收引發的諸多問題。我國國有土地上房屋徵收補償中的問題主要有以下幾點：一是只補房不補「地」，「地」是代表被拆遷人對土地所享有的土地使用權。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：被徵收房屋價值的補償;因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。我國我認為房屋徵收的本質是將房屋所佔的土地使用權收歸國有。被拆遷人不只對房屋具有所有權而且對房屋所佔的土地有使用權，房屋被拆只補房不補「地」是不利於保護被拆遷人的利益的。二是補償標准比較低，從我國《憲法》中看，國家為了公共利益對公民的財產進行徵收徵用時，可以做出「補償」，而不是公平補償，這是立法的缺陷。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條「對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。」我們看得到被拆遷人的房屋自只能以「類似房地產的市場價格」進行補償，房地產的價格變動之大我們每個人都明白，這使得該房屋的價值波動很大。還有評估機構在現實與拆遷單位有很大的聯系，難以做到公正。三是被拆遷人幾乎沒有選擇拆遷補償方式的權利，《條例》雖然規定被拆遷人可以選擇貨幣補償和產權調換，但是實踐中，大多數被徵收者大都選擇了貨幣補償，這並不是因為貨幣補償的多，多數是因為通過產權調換的房屋地理位置和房屋質量並不好，另外有很多被徵收者通過產權調換得到的並不是現房，這樣造成被徵收者無家可歸的現象並不在少數。
二、國有土地上房屋徵收中出現問題的原因
(一)立法的指導思想不完善，更關注效率忽視公平
公民的合法權益只有通過法律的形式被明確地規定，對公民來說才是真正的擁有合法權利，2001年的《城市房屋拆遷管理條例》是在《國有土地上房屋徵收與補償條例》頒布前我國規范管理城市拆遷的唯一一部條例，現在施行的《國有土地上房屋徵收與補償條例》與之前的《城市房屋拆遷管理條例》相比有很多進步之處，但其在立法指導思想未變，仍存在著很多的問題，現在施行的《條例》在立法上對如何保證城市建設的需要考慮的還是多了些，而對如何保障被拆遷人的合法權益考慮的少了些;對城市建設的效率給予了足夠的重視，而對社會公平則關注不足。這一立法指導思想在一定程度上反映了我國現階段加快城市化建設進程的客觀要求，但是，與我國為建設現代法制社會所倡導的厲行法治、保障人權、促進社會公平、發展政治文明的社會發展趨勢相違背，與我國現行憲法保障人權的社會主義法制精神相沖突。另外有的地方的仍使用《城市房屋拆遷拆遷管理條例》與與現行的《條例》不相匹配，未能與時俱進，修改完善更新，這難免導致拆遷過程中有不合理、不合法現象的發生。
(二)對公共利益的范圍界定不明確
新《條例》第二條規定「為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人(以下稱被徵收人)給予公平補償規定。」那麼什麼是公共利益呢，再看該《條例》第八條「為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：(一)國防和外交的需要;(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要」從這些方面我們可以看到政府對我們的管轄涉及到方方面面，同時我們也應該想到政府的權利是如此之大，法律上對公共利益的如此寬泛的定義，往往成為一些地方政府的為自己謀利的借口。
(三)被徵收人在房屋徵收過程中處於被動地位
被徵收人往往是處於社會底層的群體，由於自身在社會經濟方面的弱勢，因而在房屋徵收的利益博弈中處於下風，不具有響亮的話語權，平等談判權、更不用提能有定價權。近年來，徵收人侵犯被徵收人財產權利和人身權利的野蠻拆遷等惡性事件屢屢發生，嚴重影響了社會穩定，被徵收人與地方政府之間的矛盾也日益尖銳：如貴陽市普陀巷事件、北京朱正亮事件、遼寧張劍事件等。稍有良知的人對被徵收人遭受的不公正待遇感到不平，也對張劍式的悲劇抱以同情，更令他們憤慨的是徵收人無視國法的肆意妄為和地方政府的違法行政。雖然我國大量的的法律法規規定我國公民有各種各樣的權利，但由於人口太多，有很多人的權利是被人民代表替代實行的，人民難以發出自己的聲音，例如知情權、異議權等，這都是導致被徵收人在徵收過程中遭受侵害的原因。
(四)評估機構與徵收管理機構有著千絲萬縷的聯系。
它們同屬建設系統、估價師考試、執業、日常管理均由建設部門規定，雖然評估機構在法律上是獨立的中間機構，但其評估活動的每個環節都在當地建設部門的監督指揮下進行。舉個例子《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條規定，市縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構供拆遷人選擇。要入圍拆遷評估人的選定就得由建設部門把關，不聽指揮的評估機構就攬不到公司的業務。而且又由於我國至今尚未有權威、中立的房地產價格監測機構，難以形成成熟的房地產市場參考價格，而政府制定的參照標准往往是依據多年以前的數據制定的，加上當地政府為了自身的利益，其在制定評估辦法的時候會限定評估的方式和范圍，使有利於被徵收人的因素不能進入評估范圍。這些因素的存在導致房屋徵收評估機構對被徵收房屋價值的評估結果往往不利於被徵收人。
(五)強制徵收程序為拆遷單位提供了強大的後盾
為什麼被徵收人與徵收人對房屋補償達不成一致意見時，被徵收人的房屋還是會被徵收呢?被徵收人不會利用法律手段嗎?新《條例》第二十八條規定「被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行」雖然被徵收人可以進行行政復議和行政訴訟，但實踐中有的地方政府手掌大權，對行政復議和行政訴訟的結果有重大的影響，因此這兩種救濟在實踐中發揮的作用很小。另外政府發現有不利於城市發展的現象，可以以行政決定的的方式對其進行行為規范，被拆遷人無力與政府對抗政府賦予徵收人的這種強制徵收的權利。徵收人往往借這一點在徵收過程中恣意妄為，損害被這徵收人的利益。
三、完善我國國有土地上房屋徵收補償制度的建議
(一)堅持保護被徵收人的合法權益為立法指導思想，完善國有土地上房屋徵收補償方面的的立法
長期以來我們都堅持著效率優先兼顧公平的原則，我國的經濟不斷發展，但出現的問題也越來越多，這是我們在完善的地方，所以在立法上應該以保護被徵收人的合法利益為重，在注重公平的基礎上提高效率。國有土地上房屋徵收補償的根本問題，實質上是涉及到當地政府是否有權處置被徵收人合法擁有的房地產，以及如何處置被徵收人私有房地產的法律問題。對非國有財產的處置，往往涉及到對此類財產的徵收或徵用，是一項極為嚴肅的法律問題。所以這些必須以法律的形式予以確定，而不應以行政法規的形式確定。我們應有一套完善的法律制度，來規范國有土地上房屋徵收活動，而不是以行政法規的形式來規范。用行政法規的形式，設定處置被徵收人財產的方式，是不適當的，也是極其不嚴肅的。因此，有必要制定一部既兼顧城市建設的效率，又兼顧社會公平的《國有土地上房屋徵收補償法》。
(二)積極探索公共利益的范圍，逐步實現對公共利益的界定
王利明教授認為，公共利益是一個與誠實信用、公序良俗概念相類似的框架性概念，具有高度的抽象性和概括性，公共利益所包括的范圍非常寬泛，公共利益的概念具有一定意義上的主觀性，因此，在物權法中界定公共利益的概念是十分困難的，僅僅寄望於通過物權法對公共利益概念的界定，來解決徵收中存在的問題，是物權法所不能承受之重。因此，物權法中仍然應該維持憲法關於公共利益的抽象的表述，不必從正面界定和反面排除的方法來對公共利益的內涵加以規定。不過，物權法應該通過規定一些必要的程序與制度防止公共利益的濫用。梁慧星研究員在其主持的物權法草案曾以列舉的方式對「公共利益」予以界定。該草案四十八條規定：所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業，環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、公關水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家法律規定的其他公共利益。徵收不得適用於商業目的。受專家的啟發我覺得我們應該現在一些發達地方對先行進行「公共利益范圍」的探索和實踐，試行審查和控制機制，條件成熟時推出地方立法。當地方總結探索的公共利益被證明是「合法、合理」的時候，再對公共利益作出法律上的明確界定。因此，公共利益的明確界定需要一定的時間，不能急於求成。
(三)加大宣傳力度，確保公眾的知情權、異議權
我國是人民民主專政的社會主義國家，人民是國家的主人，雖然法律規定我國公民享有知情權、異議權，但很多地方並沒有做好宣傳工作，所以我們仍需加大宣傳力度，確保公眾的知情權。在國有土地上房屋徵收過程中更需注意,例如建設項目在依據規劃經法定程序審批後，有關職能部門要召集被徵收地段居民闡述拆遷的相關法規政策。徵收管理部門作出徵收決定後，應以規范的形式將徵收人、徵收的范圍、徵收的期限等內容予以公告。政府要做好拆遷宣傳工作，讓群眾尤其是徵收戶知曉、理解政府徵收工作，把知情權還給群眾。在徵收決定方案制定前要善於聽取群眾意見，與被徵收人進行面對面的交流，可以建立聽證制度，特別是被徵收人意見，對他們的不同看法，要做耐心細致的說服解釋工作，在徵收決定方案制定之後，被徵收人有權陳述異議，對於不能達成徵收補償安置協議的，要嚴格按照合理程序依法裁決後，才實施強制徵收或依法申請由人民法院強制徵收，並慎用強制徵收措施。
(四)規范房屋評估，公平、公正的拆遷評估是降低徵收矛盾的重要保證
由於估價機構與徵收機構存在千絲萬縷的聯系，使得估價機構在估價的過程中有失公正，所以估價機構應由更專門的機構來擔任，它既要不受徵收機構的影響又要與被徵收人沒有任何的利益聯系，正如民事訴訟、刑事訴訟中的迴避制度一樣，法官與其審理的案件沒有任何的利益瓜葛，只有這樣才能做出公正裁判。所以在徵收機構的確定上必須遵循公開、透明的原則。從法律角度講，當違反了徵收估價機構由被徵收人投票或由徵收遷當事人抽簽的規定時，不論估價結果是否公正，都必然導致被徵收人有理由相信估價結果不公，因此在估價機構的確定上必須遵循公開透明的原則。沒有程序上的正義，就不可能產生實體上的公正。光有公正的機構是不夠的，該機構必須嚴格按原則辦事，我國設立的新《條例》明確規定，房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。這個原則應當貫穿於估價的始終，違反這個原則者，應當嚴歷追究估價機構與工作人員的法律責任。其次，估價機構在估價的過程中要堅持估價原則：遵循合法的原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價;遵循最高最佳使用原則;遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格;遵循估價時點的原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值，只有這樣才能真正保障被拆遷人的利益。
(五)規范強制徵收行為，提高補償標准，完善補償安置制度
被徵收人能夠取得公平合理的補償也是解決徵收矛盾的重要途徑。在以後的國有土地上房屋徵收與補償安置制度中。我認為，首先要將被徵收房屋所佔的土地使用權列入補償的范圍之內，做到既補房又補「地」。其次要提高補償標准，現在住房價格飛漲，買一套房子少則也得一二十萬多則幾百萬、幾千萬甚至上億的你不論在哪擁有一套房子就等於擁有一個可以避風避雨的去處，若房子被徵收，你沒有足夠的資金是很難找到一個好的住處，所以要提高補償的標准，不能只補償其實際價值還要綜合考慮各種因素，區位、環境、用途、佔地面積。再次就是保障被徵收人的選擇補償安置方式的權利，被徵收人選擇產權置換的，徵收單位要保證他們為被徵收人提供的住房已經真實存在，並且保證房屋質量，也就是說在徵收之前就應該將被徵收人安置好，減少強制徵收房屋情況的發生。最後，還要繼續完善我國的城市居民保障體系，為居民的生活做好保障工作。
結束語：城市的發展離不了徵收，城市的發展滿足居民的生活需要，提高居民的生活水平，但是有發展就有犧牲，在城市發展的過程中，我們要注意對被徵收人的保護，將他們的犧牲縮小到最小，這樣才能真正的實現居民安居樂業。
望採納，謝謝