A. 安置房抵工程款是否違反法律規定
法律上並沒有實物不能作為現金抵賬的規定。對於承攬工程，甲方用房屋作為工程款支付承建單位的，並沒有違法依據。但是，這個房屋是必須要能辦理產權證的，否則房產就是不合法的，承建商可以因此拒絕接受不能上市交易的無產權房。
B. 以自行開發產品抵付施工工程款,是否存在稅務風險
以自行開發產品抵付施工工程款，這是正常的非貨幣性交易，只要嚴格按照稅法和會計准則要求處理賬務並申報納稅，就不存在稅務風險。
以房屋抵付工程款(以下簡稱「以房抵款」),是指房地產開發企業將建設工程施工發包給建築商,建築商承包工程後,房地產開發企業由於某種原因不能支付工程款,將其所有的或已建成尚未出售或將來某時建成的房屋抵給建築商,代替以貨幣形式支付工程款,從而履行支付工程款的義務。
一、以房抵款的形式
通常情況下,以房抵款主要包括三種形式:
1、第一種形式:房地產開發企業以其所有的並已取得房屋所有權的房屋抵付工程款。
2、第二種形式:房地產開發企業以已建成未出售的商品房抵付工程款。
3、第三種形式:房地產開發企業以已在建商品房抵付工程款。
前述第一、二種形式,因房屋已建成,具備使用條件,座落位置、質量、產權等情況較清晰、易掌握,通常不易產生糾紛。而第三種形式,因以房抵款時房屋尚未建成,即我們通常所說的期房,房屋設計、結構及是否能竣工交付等一系列重要問題尚未確定,以該種房屋抵付工程款易產生糾紛,因此有必要對如何防範法律風險的產生進行研究和探討。
二、以房抵款的途徑
以房抵款的目的就是通過交付房屋履行支付工程款的義務,建築商自行決定是自用還是出售於他人。如自用,其實質就是建築商向房地產開發企業購買房屋,支付購房款,房地產開發企業支付工程款,依據《中華人民共和國合同法》第91條第3款規定,在等額范圍內二者相抵銷。如建築商出售於他人,則其需另行尋找購房者購買該抵付房屋,房地產開發企業與建設商指定的購房者簽訂《商品房預售合同》,由購房者直接向建築商支付購房款,或向房地產開發企業支付,由其再支付給建築商。
三、以房抵款合同的法律效力、以房抵款的操作程序及法律風險的防範
(一)以房抵款合同及法律效力
以房抵款交易數額較大,雙方當事人應當採用書面形式對權利義務作出明確具體的約定,雖然法律並不否認口頭協議的效力,但採用口頭形式確定以房抵款,產生糾紛時,雙方勢必各執一詞,對是否存在口頭協議、約定內容等難以證明。因此採用以房抵款形式支付工程款一定要採用書面形式,並明確約定雙方的權利、義務。
以房抵款實際上是房地產開發企業轉讓房屋所有權的形式之一,雖未按政府要求簽訂正式的《商品房預售合同》文本,但根據《中華人民共和國合同法》第四十四條之規定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的,依照其規定。《城市房地產管理法》第四十條規定:房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。第四十四條第二款規定:商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。我國現行法律均未規定房屋買賣合同必須辦理批准登記等手續方為有效。因此,只要遵守國家有關房屋買賣的法律規定,不違返法律、法規的強制性規定,以房抵款合同應合法有效。
(二)在以房抵款合同中雙方應明確用以抵付工程款的具體房屋
在一些以房抵款合同中,關於用以抵付的房屋,有的合同約定以房地產開發企業指定為准;有的約定由建築商在房地產開發企業開發建設的樓盤中自行選擇,但兩者均未明確哪套房屋用以抵付工程款。如產生糾紛,雙方對於用以抵付的房屋說法不一,法院可能以約定不明為由判決房地產開發企業直接以貨幣形式向建築商支付工程款。因此,應在以房抵款合同中明確約定具體的樓號、房號等內容,最好附圖。
(三)關於以房屋面積計算價款的問題
通常情況下,是以房屋建築面積計算價格,但也有以「房屋使用面積」計算價格。依據不同面積計算的房屋價格勢必相差懸殊。因此,我們建議根據某市的實際情況,明確以建築面積計算房屋價款。
(四)實際工程款與用以抵付的房屋價款差額的處理
實際工程款與用以抵付的房屋價款很難完全一致,必將出現差額,因此在以房抵款合同中一定要明確此差額如何處理。
(五)工程進度款與以房抵款的關系
大部分建設工程施工合同均約定房地產開發企業根據工程進度或按一定時間支付進度款,如約定以房抵款,很少有建築商在施工過程中要求房地產開發企業以房屋支付工程進度款。如果房地產開發企業到期未支付或未交付用以抵付的房屋,則存在逾期付款的違約責任。而作為建築商如等到工程全部竣工再要求以房屋抵付工程款,又未約定具體房屋,可能導致喪失選擇最佳房屋的機會,或出現無房抵付的風險。因此,作為房地產開發企業一定要按期交付用以抵付進度款的房屋,建築商要督促其抵付該房屋。
(六)用以抵付工程款的房屋價格
在以房抵款合同中關於用以抵付的房屋價格,合同雙方通常採用兩種方式:一種是,房地產開發企業承諾以將來抵付時的公開銷售價或該價格一定比例的優惠價計算價款。另一種方式是在合同中明確具體的銷售價格。
第一種方式並未明確具體價格,「將來抵付時的價格」無法確定,常出現開發商聲稱一個較高的銷售價格,建築商認為商於正常售價,雙方發生爭議。因此,雙方應在合同約定具體房價。
第二種方式,雖然約定具體售價,但可能出現約定售價與銷售發票上的價格不致的情況產生糾紛。建設商為盡快拿到工程現款,通常會以較低的價格出售房屋。這樣房屋銷售價款與工程款之間就會存在一定的差額,此差額是建築商自行同意低價出售造成的,差額損失理應由其自己承擔。建設商、房地產開發企業及購房者應共同簽訂一個協議書,明確如出現低價售房差額或出現購房者退房差額由何方承擔。
(七)關於房屋的交付期限
通常情況下,在以房抵款合同中,對房屋的交付期限當事人很少作出約定,因此易產生糾紛。而交房期限對於建築商尤為重要。如建築商自行尋找購房者,何時交房是購房者考慮是否購房的重要因素之一,因此建議在以房抵款合同中對交房期限作出具體明確的約定。
(八)建築商另行尋找購房者與《商品房買賣合同》的簽約主體
建築商另行尋找購房者因其未取得房屋所有權,不能直接與該購房者簽訂商品房買賣合同,因此,由購房者與房地產開發企業簽訂《商品房買賣合同》,購房款由購房者直接向建築商支付或向房地產開發企業支付由其支付給建築商。
(九)關於將抵付房屋向建築商指定的購房者出售,銷售發票的開具問題
對於此種情況,建築商並不是購房者,因此,房地產開發企業開具以實際購房者名義的銷售發票,建築商則向房地產開發企業開具工程款發票,二者金額應相等。
(十)關於建築商指定購房者以低於《商品房買賣合同》及銷售發票金額購買房屋稅費的承擔問題
此種情況在辦理房屋所有權證時出現的有關稅費差額,建築商、房地產開發企業及購房者應簽訂協議,明確約定由誰承擔,以利於房屋買賣的實現及建築商工程款的實現。
C. 客戶以消費券抵付工程款應如何做賬
這個要等實際消費時，才好入賬。
如用消費券購物：
借：庫存商品
貸：應收賬款
用消費券吃了飯：
借：管理費用－招待費
貸：應收賬款
等等...........
D. 政府用土地使用權頂替工程款合法嗎
不合法
土地使用權出讓必須經過招牌掛程序
E. 政府用土地抵付工程款，土地所有權和使用權歸誰所有，有沒有期限
土地所有權永遠歸國家所有，拍賣給了誰，誰就有了使用權，使用年限是有回規定的，一般只有幾十年，像住答宅樓是70年。其它用途的不清楚。土地抵付工程款就是土地使用權的價值抵付工程款。你有了這塊土地使用權就可以申請開發，或依法轉讓給有開發資質的開發商。
F. 用房產抵償工程款需要辦理過戶登記嗎
當然要。
不然不屬於你的。
G. 土地增值稅的計算：銷售普通住宅取得收入5000萬元，另外將兩套普通住宅用於抵付所欠工程款，確認收
1)確認收入 =5000+100=5100
2)確認成本=900+30+100+800+200=2030
3)確認費用=2030*5%+(300-40)=361.5
4)確認稅金=280
5)扣除項目合計=( 2030+2030*20%+361.5+280=3077.5
增值額=5100-3077.5=2022.5
增值率=2022.5/3077.5=65% 適用稅率=40% 5%
土地增值稅=2022.5*40%-2077.5*5%=705.125
H. 債權人要求政府以國有土地使用權抵償欠債是否合法
不合法
各地政府都有規定，嚴禁以土地使用權作價抵償政府債務
I. 固定資產使用權抵頂工程款如何記賬
應該視為出租固定資產。
借：應付賬款、在建工程等科目
貸：其他業務收入
應交稅費--應交營業稅
J. 開發商以抵押房產抵工程款是否有效
開發商以抵押房產抵工程款是完全有效的。。。
由於開發商沒有足資金夠付工程款，是完全可以用房產作抵扣工程款的，只要是合理價格施工單是願意的，也不屬違法亂紀，同樣是購房、賣房。
這就相當於施工單位用錢購房一樣的，沒有什麼沖突的，只要雙方達成共識就可以。
因為國家也沒有對開發商用房產抵扣工程款的特別要求，這種方式是近幾年開發商與施工單位的一種方式，有很多的開發商都採用辦法。