1. 納稅人轉讓土地使用權,應如何計稅
小規來模納稅人將取得源的土地使用權未經開發直接轉讓的,為銷售土地使用權,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照3%的徵收率計算應納增值稅稅額。小規模納稅人將取得的土地使用權經開發後轉讓的,為轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權,按照銷售不動產徵收增值稅,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的徵收率計算應納增值稅稅額。
2. 納稅人轉讓土地使用權可以適用簡易計稅方法嗎
可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。
根據《財政部 國家稅務總局關於進專一步明確全面推屬開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條規定,納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額,按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
3. 轉讓土地使用權按照什麼繳納增值稅
您好!
一般納稅人轉讓土地使用權適用稅率9%(2019年4月1日起適用);小規模納稅人轉讓土地使用權適用徵收率3%繳納增值稅。
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希望對您有所幫助!
4. 轉讓土地使用權要怎麼進行稅務處理
未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發,利用土地的,土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移,土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓,應當依照規定辦理過戶登記。
政策依據:
根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1:《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定,納稅人轉讓土地使用權,增值稅稅率為11%。具體到實務操作中,仍需區分一般納稅人、小規模納稅人,是否征免稅及對取得土地使用權的時間,也應區別對待。
一、一般納稅人適用一般計稅方法
一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可選擇適用一般計稅方法,一般納稅人轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權,則必須採用一般計稅方法。
存在問題:上述採用一般計稅方法可否扣除土地價款呢?根據《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。這里並未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。所以筆者認為應當全額計算納稅。
二、一般納稅人適用簡易計稅方法
根據《財政部、國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條規定,納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額,按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
三、小規模納稅人適用簡易計稅方法
小規模納稅人無論轉讓2016年4月30日前或2016年5月1日後取得的土地使用權,既可以適用3%的徵收率全額計稅,也可以根據財稅〔2016〕47號文件規定適用5%的徵收率差額計稅。
四、免徵增值稅
根據財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策》的規定,下列土地使用權轉讓行為免徵增值稅。
1.將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。
2.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
家庭財產分割,包括下列情形:離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
3.土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。
五、不徵收增值稅
根據財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策》的規定,在資產重組過程中,通過合並、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一並轉讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。
5. 企業轉讓土地使用權取得收入怎樣征稅
對轉讓方來說:
1、營業稅=營業額×5%(若轉讓方能提供原購置土地的發票,按轉讓土地的全部收入減去土地受讓原價後的余額為營業額計算徵收營業稅,否則按轉讓收入全額計征);根據財稅[2003]16號文,單位和個人轉讓其受讓的土地使用權,以全部收入減去土地使用權的受讓原價後的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的土地使用權的,以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價後的余額為營業額。
2、城建稅=營業稅稅額×5%;3、教育費附加=營業稅稅額×3%;
4、土地增值稅:土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得收入減去稅法規定扣除項目金額後的余額,以增值額適用四級超率累進稅率。具體計算公式為:土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額。轉讓土地使用權的扣除項目有:取得土地使用權所支付的金額;與轉讓土地使用有關的稅金等。
5、個人轉讓房屋計征個人所得稅時,應按有關公式計算,按轉讓財產的收入額減去財產原值和合理費用後的應納稅所得額乘以20%的稅率計征個人所得稅。
6、印花稅:根據財稅[2006]162號規定,轉讓土地使用權應按「產權轉移書據」計算繳納印花稅。稅率為萬分之五。
另外,屬於企業轉讓土地使用權的,轉讓土地使用權取得的收入計入企業當期應納稅所得額,按規定繳納企業所得稅
6. 營改增後企業轉讓土地使用權交什麼稅
營改增之後轉讓土地使用權應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。
(一)營業稅及附加(出讓方):
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
(二)印花稅和契稅(雙方):
1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。
(三)土地增值稅(出讓方):
1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額,繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目:取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。
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(6)轉讓土地使用權計稅擴展閱讀
土地使用權出讓注意事項
一、注意收回土地條件和時限
1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件,即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件,政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。
2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。
①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
②滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。
③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
二、出讓價格
1、無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地,簽訂土地使用權出讓合同時,出讓價格不得低於同類用地的最低價標准,否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。
2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准,出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金,若是受讓方不同意市場評估價格補足出讓金,受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。
7. 營改增後,企業轉讓土地使用權要怎樣繳稅
轉讓土地使用權按11%征稅.
8. 轉讓土地使用權需要交哪些稅
土地轉讓一、營業稅及附加(出讓方): 1、按轉讓價與購置價版的差價繳納5%的營權業稅。 2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。 二、印花稅和契稅(雙方): 1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。 2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。 三、土地增值稅(出讓方): 1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額,繳納土地增值稅。 2、規定扣除項目:取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。 3、稅率的確定四檔:增值額未超過扣除項目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的,稅率為60%。 為計算方便,可以通過速算公式計算: 土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數 (0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率)。 轉讓房屋及建築物