塗地使用權修正系數

❶ 土地使用年限修正的原理是什麼

土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期回的長短，直接影響可利用土答地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。 造成的主要原因是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

❷ 如何運用容積率修正系數表計算地價

公式1 PD=PB×A×B×D×E 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E 當前城鎮土地估價容積率修正系數表主要採用以下兩種方法確定：
（一）特爾菲測定法：在基準地價評估過程中確定修正系數時，常採用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。
此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；
（二）樣點地價法：通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，並以該比例系數適當修正綜合後，編製成容積率修正系數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標准計算容積率修正系數
此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。容積率修正系數的確定應採用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等於收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。
此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數μ，當μ＝1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資項目沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產市場的供求關系很難准確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配系數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配系數也應不同，一般中心區域分配系數要大於邊緣區域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。

❸ 基準地價系數修正法中的期日修正系數怎麼算

其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：

1、V：土地價格。

2、V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價。

3、∑Ki：宗地地價修正系數。

4、Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數。

此公式適宜用於政府已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區。可在短時間內大批量進行宗地地價評估，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

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基準地價更新與平衡是一項應用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現為以下幾個作用：

1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標准顯示城市土地質量的優劣程度。

2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。

4、為政府徵收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的徵收提供主要依據．也可為土地增值稅的徵收提供計算增值量的重要方法。

5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。

6、基準地價的確立可進一步促進地價體系的建立和完善、也有利於進一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。

❹ 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

❺ 資產評估中土地使用年限 系數是什麼意思

土地使用權年限是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。

土地使用權年限的長短，直接回影響可答利用土地並獲相應土地收益的年限，如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高，因此，通過土地使用權年限修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。

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評估土地注意事項：

1、在獲取一宗估價業務時，要與委託方進行協商，明確本次評估的估價對象、評估目的、評估收費標准、費用支付方式、報告交付日期等，進而簽訂評估委託協議，約定雙方的權利和義務，以免產生爭議。

2、確定擬採用的估價技術路線和估價方法。

3、針對估價對象、估價目的、擬採用的估價方法等，確定需搜集的估價資料及其來源渠道。

4、預計需要的時間、人力和經費。根據估價項目的具體情況，確定由哪些估價師及人員來參加，看是否需要聘請其它專業領域的專家來協助。

5、估價作業步驟和時間進度安排。針對這個項目所開展的各項工作及時間、人員、經費等作出具體安排，以便控制進度、協調合作。

參考資料來源：網路-土地使用權評估

參考資料來源：網路-土地使用年限

參考資料來源：網路-資產評估