國有土地使用權轉讓限制

A. 國有土地使用權出讓有哪幾種方式出讓年限如何規定

國有土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓價款的行為。國有土地使用權出讓可以採取招標、拍賣、掛牌或協議方式進行。

招標出讓國有土地使用權，指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者發出投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權，指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間和地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權，指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。

協議出讓國有土地使用權，指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓價款的行為。

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，各類土地使用權出讓最高年限分別為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。出讓年限按照合同約定的交付土地之日算起。

國有土地使用權出讓方式和出讓年限如下圖所示。

國土資源管理實用手冊

B. 個人國有土地使用權可以轉讓嗎

可以轉讓。
除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：
1、以出讓方式取專得的國有屬土地使用權轉讓條件
（1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，並取得國有土地使用權；
（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；
（3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件
（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（2）領有國有土地使用證；
（3）具有地上建築物、其他附著物合的產權證明；
（4）經有批准權的人民政府審批。

C. 國有土地使用權可以轉讓嗎

可以轉讓
除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：
1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件
（1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，並取得國有土地使用權；
（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25% 以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；
（3）轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件
（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（2）領有國有土地使用證；
（3）具有地上建築物、其他附著物合 的產權證明；
（4）經有批准權的人民政府審批。

據《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

D. 國有土地使用權轉讓年限怎麼規定的，一般是多少年

根據抄《城鎮國有土地使用權出讓襲和轉讓暫行條例》第12條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（1）居住用地70年；
（2）工業用地50年；
（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；
（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；
（5）綜合或者其他用地50
年。

E. 國有土地使用權轉讓的注意事項

土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權轉讓就是其中的一種。在轉讓過程中出讓方和轉讓方要注意相關事項，例如未按國有土地使用權轉讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權就無法轉讓等。
一、轉讓合同的形式
國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
二、國有土地的權屬調查和資信能力調查。
1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。
三、轉讓價格評估事宜
在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，並經國土部門予以確認。
四、國有土地使用權轉讓的擔保
1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。
2、鑒於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。
五、有關稅費
轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標准及數額進行咨詢，並對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低於正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。
六、土地用途及相關用地條件的變更
1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。
七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附著物所有權歸屬問題
1、地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
2、國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。
3、土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題
因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應採用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。
九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題
國有土地使用權設定抵押後，並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。
以上相關事項，是國有土地使用權轉讓交易中經常出現一些問題，土地轉讓當事人應當多加留意細節，不僅有利於降低交易成本，還有利於控製法律風險，避免出現違法現象。

F. 國有土地使用權轉讓的條件是什麼

通過有償方式來取得的土自地使用權轉讓需具備以下條件: ①全部繳納了土地有償使用費並領取國有土地使用權證書; ②按照有償使用合同約定進行投資開發,屬於房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發的,形成工業用地或其他建設用地條件。以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當依法報有批准權的人民**審批。經批准准予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,並繳納土地使用權出讓金;經有批准權的人民**決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家和作其他處理。