使用權房屋買賣違約

Ⅰ 買賣合同上，說10月31之前，賣方要交出房屋的使用權。如果他不交出來，我可以告他違反合同嗎

您與對方簽訂了房屋買賣合同，對方應當按照合同約定在10月31日之前交出房屋使用權，對方逾期未履行約定的，則對方違約，您可以根據合同約定要求對方履行合同並支付違約金。若對方違約，您可以與對方協商支付違約金，對方拒付的，您可以起訴處理。法律條規（供參考）《中華人民共和國合同法》

Ⅱ 房子沒有房產證買賣違約怎麼賠償

未取得房產證簽訂的房地產房屋買賣合同屬無效合同。
《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
(三)以合法形式掩蓋非法目的；
(四)損害社會公共利益；
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
《房地產管理法》第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

Ⅲ 賣方因違約收回部分房屋使用權,其部分房屋所有權,能繼續歸買方嗎

賣方因違約也不可收回房屋使用權。

Ⅳ 買房有什麼風險房屋買賣違約如何維權

隨著房價不斷攀升，房產市場也交易頻繁，與此同時，因房價引起的糾紛也明顯增多。今天小編就購房前的法律風險提示、合同簽訂時的風險提示、房價漲後賣方違約買方如何維權這三個方面，為大家支招防糾紛。

一、購房前的法律風險提示

1、核實出賣人是否是真正的房屋所有權人

根據物權法規定，房屋的所有權人一般以登記為准，購房前買方務必核查出賣方提供的《房屋所有權證》的原件，並到房屋登記機構查詢產權登記證書的信息是否與登記機構系統信息一致。

2、查詢購買的房產是否存在被抵押、查封等權利限制的情形

除非賣方還清貸款並消除了抵押權登記的，一般不建議購買已抵押的房產。另外，對於被查封的房產，往往意味著出賣人涉及債務糾紛或已進入訴訟程序，買方一旦支付房款卻無法過戶，會面臨極大的風險，不應當購買。

3、實地查看房產是否存在被出租的情況

我國法律中，有一條規則叫「買賣不破租賃」，這意味著買方花巨資購買了房產，卻得不到使用權。因此，在購房前進行實地查看，可採取錄像等方式記錄現場情況，並讓出賣人出具承諾書。

二、合同簽訂時的風險提示

（1）確認出賣方的真實身份信息

買方在簽訂房屋買賣合同前，仔細核查賣方的身份信息是否與產權登記證書的姓名保持一致。對於實踐中常出現的委託買賣的情形，買方應要求對方提供授權委託書，並特別注意其中的委託許可權，且最好要求對方提供經過公證的授權委託書。

（2）明確約定過戶時間

只有辦理了過戶手續後，買方才算真正意義上取得房屋所有權。另一方面，明確的過戶登記時間，也是判斷出賣方是否存在違約情形的重要依據。因此，建議採用約定具體時間的方式，而非條件式的約定方式。

（3）明確約定交房時間和費用交接時間

「房屋的交付條款」是房屋買賣合同中的重要條款，不僅涉及能否及時入住，更可能引起相關費用責任主體的爭議。其中，對於物業費、水費、電費等各項費用，應當約定明確的交接時間，並就所欠的費用約定相應的責任主體。

（4）審慎設置定金數額和設置違約責任條款

在房屋買賣合同，普遍採用約定「定金」的方式，根據定金罰則，一旦賣方違約，賣方可向買方主張返還雙倍定金；買方違約，則賣方可不予返還定金。

如果買方購買該房產的意願強烈，且自我分析確認不會違約的，建議設置較高的定金數額，但法律規定不能超過合同總價款的20％。此外，還可設置違約金條款，但應當明確違約情形的界定、違約金數額、承擔方式、支付時間等。

三、賣方違約買方維權三步走

第一步：審查合同

一旦賣方單方毀約，買方應先重點審查雙方簽訂的房屋買賣合同：首先審查賣方是否享有單方解除權，其次審查雙方約定的房產過戶的具體時間，最後審查定金條款和違約責任條款，計算賣方可能承擔的違約成本。

第二步：固定證據

固定證據是處理此類房屋買賣合同糾紛中最為關鍵的一步，因為賣方決定不再出讓房產的表述往往是口頭的，買方未固定證據不宜貿然採用起訴等方式主張權利，此時可採取發函、簡訊、電話的方式催告賣方履行義務。

其中，催告函最好採用EMS等快遞方式寄發，且在快遞面單上備注文件名，可書寫為「關於催告XX限期X天內配合辦理過戶登記的函」，並及時查明快遞的送達情況。

如果賣方仍怠於履行義務，可通過委託律師發送律師函進一步催告。在談判中，買方也可採用錄音等方式固定證據。

第三步：選擇權利

賣方單方違約，很多買家誤以為只能主張定金罰則或違約金，這是對法律的誤解。所謂的定金罰則或違約金條款，是針對守約方才享有的選擇權，也就是說，買方也可以選擇繼續履行合同的方式來主張權利。

此時，買方有兩個選擇權：

1．起訴要求繼續履行合同，包括配合辦理過戶登記等義務；

2．主張解除合同及違約賠償。

當然，司法實踐中，針對房價發生暴漲、約定的違約金數額不足以彌補買方的實際損失時，買方可以請求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。其中，房屋的漲跌損失，可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定；若無最相似房屋比照的，可通過專業評估機構評估確定漲跌損失。

（以上回答發布於2017-10-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅳ 買了一套使用權房子，簽完合同對方違約怎麼辦

這種情況，中介費難以討回，理想的結果是：協商或者經過人民法院判決，您拿回了一萬的定金和兩萬的中介費，再有，你或許能得到相應的違約賠償金一萬元。

Ⅵ 上海使用權房屋賣家違約不按照合同履行.不搬出, 也不辦理戶口遷出.買家有什麼法律保護或者其它解決辦法

讓警察監管搬家過程是不行的，這不是公安部門的職責范圍。
調解、仲裁或訴訟，可追究繼續履行合同、賠償損失、支付違約金等違約責任。

Ⅶ 公房使用權轉讓後 買方違約協議,至今沒辦更名 使用權屬於誰

公房使用權轉讓，必須有轉讓協議，並及時更改使用權署名，並有公房所屬單位的證明、蓋章，才算完成協議轉讓。否則，都屬於違約協議，使用權仍然屬於前者；有違反公房使用條例的，會被無條件收回房屋使用權。

Ⅷ 房屋買賣違約金怎麼算房屋買賣應注意事項

現在買房已經成為了我們人生必不可少的一個環節了，但是由於房價的高速增長和人們過低的收入，買房已經成為了很多人的一塊心病。在買房的過程當中有的人選擇買了新房，而有的人卻選擇買了二手房。買房是我們人生當中的一件大事，所以我們在購買的時候一定要小心。很多人在買賣房屋的過程當中出現了違約的情況。那麼大家知道房屋買賣違約金怎麼計算呢?

房屋買賣違約金怎麼算?

房產交易合同約定的違約金不能超過造成損失的百分之三十，否則，法院不會支持的。

《合同法》解釋(二)第二十九條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的"過分高於造成的損失"。

《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

房屋買賣應注意事項

(1)買賣雙方購房違約金必須約定明確，有必要的時候需要以"補充協議"的形式出現。由於目前房價變化大，有些業主為了能夠將房產更高價出售，選擇毀約，因此為了保護買方的權益不受損害，應在簽訂房屋買賣合同時明確說明。

(2)購房者需尤其明白一個常識：直系親屬並非業主的當然委託代理人。相關專家介紹說，在他們公司銷售的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實案例：妻子拿著房本進行房屋出售，而購房者認為戶主的妻子理應可以代理，於是簽訂相關合同，支付了房款，結果到較後戶主並不承認該行為，導致購房者損失慘重。

(3)付款時間，房屋交付時間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同後明確其相應義務的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據相應條款要求對方承擔違約責任;而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產生糾紛時，可通過合同明確約定的相應時間對糾紛進行調解。

若未明確約定相應時間，出現糾紛後，再讓雙方達成一致，比較困難。付款時間、房屋交付時間約定明確，買賣雙方履行其義務有了明確的期限，即使出現糾紛，也可知道是何方的責任。

(4)非常有必要記錄並保留雙方的有效聯系地址。專家介紹說，在二手房屋買賣合同簽訂後，以下情況時有發生：

合同簽訂後，購買人的購買意願轉變，不願繼續履行合同，與之聯系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無法追討。

房屋過戶後，業主收到尾款，未做物業交驗或未做土地使用權的轉移，就拿錢走人，找不到了。

(5)仔細審查代理人代理許可權的重要性。在二手房屋的買賣過程中曾經遇到過因為代理人代理許可權審查不清而導致影響合同效力的。首先，要看有無代理時限，若委託書已超過代理時限，則需要其重新提交委託書;其次，看代理許可權，看代理人是否有權力處理房屋買賣合同相關事宜。

(6)在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個很重要的細節,定(訂)金;不能超過交易總價款額的20%，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無效的。

通過小編的詳細介紹之後，關於房屋買賣違約金的計算方法以及買賣房屋的一些注意事項大家都應該有了相應的了解了吧!這些知識是非常值得大家去了解的，因為我們大多數人都會最近買房或者是賣房，知道了這些情況之後就會避免我們很多的損失。小編在這里提醒大家以後在買房的時候一定要買一些手續齊全的房屋，這樣的話大家的所有者權利就有了很好的保障。