廣州市土地使用權交易中心

『壹』 土地使用權抵押後能否辦理《商品房預售許可證》

不能，按商品房預售條件應該不可以，將土地使用權抵押給了銀行，不符合第一條規定。
第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
廣州市房地產抵押登記若干規定
（１９９８年１月２５日廣州市國土局房地產
管理局穗國房字［１９９８］３６號頒發）
第一條為貫徹實施《城市房地產抵押管理辦法，完善我市房地產抵押登記工作，保護抵押當事人的合法權益，制定本規定。
第二條本市市轄區范圍內的房地產抵押登記適用本規定。
第三條廣州市國土局、房地產管理局（以下稱抵押主管機關）是本市房地產抵押登記的主管機關，負責本規定組織實施。
廣州市房地產登記所（以下稱登記所）具體負責房地產抵押登記工作。
第四條下列房地產或房地產權益可以設定抵押：
（一）抵押人所有的房屋，或依法有權處分的房屋；
（二）抵押人預購的商品房；
（三）抵押人依法有權處分的國有土地使用權；
（四）抵押人的在建工程已完工部分。
第五條抵押人和抵押權人應當訂立書面抵押合同，並應當辦理抵押登記。抵押合同自核准抵押備案登記頒發備案證明或核准抵押登記頒發他項權證之日起生效。
第六條房地產抵押合同應當載明下列主要內容：
（一）抵押人、抵押權人的名稱、地址或者姓名、住所；
（二）主債權的種類、數額；
（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建築面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產的價值；
（五）抵押房地產的佔用管理人、佔用管理方式、佔用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
（六）抵押期限；
（七）抵押權滅失的條件；
（八）違約責任；
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點；
（十一）雙方約定的其他事項。
第七條辦理房地產抵押登記應當交驗下列文件：
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）主合同和抵押合同；
（四）房地產權屬證明；
（五）證明抵押有權設定抵押的文件與證明材料；
（六）證明抵押房地產價值的資料；
（七）登記機關認為必要的其他文件。
第八條抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，應委託具有房地產評估資質的估價機構進行評估。
第九條抵押權人可以為非金融機構，但以未付清房款的預購商品房或以在建工程已完工部分設定抵押人，抵押權人必須是金融機構。
抵押權人為非金融機構的，應使用由抵押主管機關統一印製的抵押合同文本。
第十條以領有《房地產證》的房地產設定抵押的，該房屋使用范圍內的土地使用權應同時抵押。核發他項權證時，應在《房地產證》上注記抵押情況。
房屋所佔的土地為劃撥土地的，由廣州市房地產估價管理所進行土地出讓金評估。經土地主管機關確認，核准出讓金數額，並繳交不少於２０％（私人的房屋繳交１０％）的款額後方可設定抵押。抵押物處分時，應當從處分所得價款中繳納土地使用權出讓金的余額後，抵押權人方可受償。
第十一條以未付清房款的預購商品房設定抵押的，由開發企業憑《商品房預售許可證》與貸款銀行共同商定，簽訂合作協議書，並送登記所備案。具體按照《廣州市購買商品房貸款抵押規定》辦理。
第十二條以付清房款的預購商品房設定抵押的，抵押人應提交經廣州市房地產交易所審查登記的《房地產預售契約》和開發企業出具的證明。核發抵押備案證明時，應在《房地產預售契約》上注記抵押情況。
第十三條以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權設定抵押的，抵押人應提交《國有土地使用證》和《國有土地使用權出讓合同》。在核發土地他項權證時，應在《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》上注記抵押情況。
抵押合同不得違反《國有土地使用權出讓合同》的約定。
第十四條以在建工程已完工部分設定抵押，其國有土地使用權已先行抵押的，不應計入其土地使用權或已預售的商品房地價值。若抵押給另一抵押權人的，應徵得原土地抵押權人的書面同意。
第十五條以在建工程已完工部分設定抵押，其國有土地使用權未先行抵押的，應同時與在建工程抵押。抵押人應提交《國有土地使用證》和《國有土地使用權出讓合同》，以及由廣州市房地產交易所出具未出售的證明。在核發抵押備案證明時，應在《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》上注記抵押情況。
第十六條以在建工程設定抵押的，其房地產抵押合同還應當補充載明以下內容：
（一）《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；
（二）已繳納的土地使用權出讓金或需繳納的相當於土地使用權出讓金的款額；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工進度以及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量；
（六）所貸款項全部用於該項目。
第十七條房地產設定抵押後，該房地產價值大於抵押擔保債權的，其餘額部分可以再次抵押，抵押人應提交《國有土地使用證》或《房地產證》，並應告知有關抵押權人。登記所應按設定抵押權的先後順序，在《國有土地使用證》或《房地產證》上注記每次抵押情況。
第十八條以共有房地產設定抵押的，必須經共有人書面同意；按份共有的，設定抵押應以抵押人所享有的份額為限。
第十九條按本規定辦理抵押備案登記的，房屋竣工後抵押關系未終止的，抵押當事人應在房屋竣工驗收合格之日起３０日內，辦理《房地產證》和抵押登記。開發企業應當協助抵押當事人辦理有關房地產登記手續。
第二十條抵押合同發生變更或終止的，當事人應在變更或終止之日起１５日內申請辦理抵押變更或注銷抵押登記。
需續期的抵押合同，抵押當事人應當在簽訂續期抵押合同之日起１５日內申請辦理續期抵押登記。抵押合同期滿，抵押當事人不按規定期限辦理續期抵押登記的，抵押登記自行失效。
第二十一條抵押人出售已辦理抵押登記的房地產的，須經抵押權人書面同意，並應告知受讓人。抵押人到廣州市房地產交易所辦理交易手續後。抵押當事人雙方應到登記所辦理注銷抵押登記。
第二十二條以享受優惠政策購買的房改房、解困房、安居房等住房設定抵押的，必須符合國家和省、市有關規定，並以房屋所有人可以處分和收益的份額為限。具體辦法另行制定。
第二十三條廣州市房地產檔案館應建立抵押登記檔案資料庫。供有關部門和社會人士查詢。
第二十四條本規定所稱抵押登記包括抵押備案登記。
第二十五條本規定自１９９８年２月１日起施行。
發布部門：廣州市其他機構發布日期：1998年01月25日實施日期：1998年02月01日(地方法規)

『貳』 在廣州市購買二手房簽訂三方協議後還需要走那些流程

簽訂完協議給定金，然後如果賣方開始買房子的時候有貸款，他需要先還貸，然後如果買房也要貸款，然後去銀行申請貸款，然後等貸款下來，去交稅過戶。

『叄』 廣州房產過戶流程是什麼

廣州二手房交易過戶的整個流程：

1、房產過戶如果不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場。

2、申請材料准備好後，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

3、房產過戶的申請材料都交給房產局後，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。

4、房產過戶稅金繳納完畢後便可拿到房產證。

(3)廣州市土地使用權交易中心擴展閱讀：

《物權法》第十九條規定「權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。」

這意味著房產登記本身不是確定房屋產權最終且不可抗拒或改變的依據，只是一種權利證明和權利表徵；如果利害關系人認為房產證登記的「單獨所有」與真實為共有的情況不符，可以依法申請更正。

『肆』 廣州規范商品房信息公示

據廣東省廣州市住房和城鄉建設局官方網站消息，該局向廣州市各區住建(房管)部門、市房屋交易監管中心(租賃所)、各房地產開發企業、各房地產中介公司等，轉發《廣東省住房和城鄉建設廳關於進一步規范商品房銷售信息公示的通知》，該通知10月1日起執行。
廣州市住建局要求上述各部門，進一步規范商品房銷售信息公示，維護商品房買賣雙方的合法權益，保障購房人的知情權、選擇權和監督權，減少商品房買賣雙方因信息不對稱引起的矛盾糾紛。
通知要求，公布商品房銷售信息，主要包括已備案的商品房銷售方案、商品房銷售價目表和商品房銷售價格相關信息、商品房銷售進度控製表、不拒絕使用住房公積金貸款的承諾書等。
土地使用權、在建工程設置抵押項目，應公示抵押權人基本信息、抵押金額、抵押年限、抵押權人同意銷售抵押房屋的證明材料。
通知同時要求，項目周邊影響因素，主要包括項目紅線外1000米內油氣庫站、危險品倉庫及其他危險場所，項目紅線外100米內高壓線路、微波信道、無線通訊基站及其他輻射源，項目紅線外200米內規劃的路橋、隧道、變電站及其他公共設施建設情況及其建設行為可能造成的影響，房地產開發企業、房地產經紀機構認為可能影響業主利益或可能引起交易糾紛和業主投訴的其他因素。
此外，需要公示可能影響居民生活的公共配套設施因素所在位置，包括垃圾分類收集房、建築垃圾臨時堆放點等垃圾處理設施，配電房、變電箱、變壓器，燃氣供應站，公共廁所、化糞池，通信基站，物業服務用房、社區服務用房，消防泵站、消防水箱、消防控制室，地下室通氣口、採光井，公交首末站，肉菜市場，以及住房城鄉建設主管部門及房地產開發企業認為其他需要公開公示的內容。
有業內分析人士表示，政府以文件的方式對公示內容進行明確，有利於購房者在選購過程中實現信息對等，盡可能了解房屋信息，減少糾紛。
有廣州房企人士表示，之前商品房銷售中，到底哪些公布哪些不公布，沒有如此明確的方案要求，會出現有些項目不規范的操作，有些不利因素未說明易造成銷售後的糾紛。

『伍』 廣東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法的第六章 建設用地使用權交易管理

第三十九條 土地使用權轉讓、出租和抵押必須符合法律、法規規定的條件，並應當簽訂書面合同和向縣級以上人民政府土地行政主管部門申請辦理審核、登記手續。
第四十條 土地使用權交易，有下列情形的，必須經縣級以上人民政府土地行政主管部門審核同意；依法應當報縣級以上人民政府批準的，由土地行政主管部門審核後報有批准權的人民政府批准。
(一)以有償方式取得國有土地使用權初次轉讓的；
(二)劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押的；
(三)農民集體所有的建設用地使用權轉移或抵押的；
(四)改變土地用途的；
(五)土地使用權分割轉讓的；
(六)法律、法規規定應當報經批准同意的其它情形。
第四十一條 有下列情形的不得進行土地使用權交易：
(一)土地權屬有爭議的；
(二)未依法領取土地證書的；
(三)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其它形式限制土地權利的；
(四)縣級以上人民政府依法決定收回土地使用權的；
(五)共有土地使用權未經共有人書面同意的；
(六)未按本辦法第四十條規定辦理審核、審批手續的；
(七)法律、法規禁止交易的其它情形。
第四十二條 禁止以規劃、土地、房產等行政主管部門發出的規劃許可文件、征地拆遷許可文件等作為合作條件與他人合作開發房地產。
第四十三條 以出讓方式取得的土地使用權，必須在繳清土地使用權出讓金、取得國有土地使用證並按法律、法規和出讓合同規定的條件對土地進行投資開發後，方可進行轉讓。未完成開發的房地產項目，符合前款條件的，可實施項目轉讓，轉讓雙方應當到縣級以上人民政府土地行政主管部門辦理審核和土地使用權變更登記手續，並在辦理登記後將轉讓合同送建設行政主管部門備案。
第四十四條 以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓土地使用權或因轉讓地上建築物導致土地使用權轉移的，應當向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，報有批准權的人民政府批准。准予轉讓的，應當由受讓方辦理出讓手續、繳納出讓金。經批準保留劃撥土地性質的，可不辦理出讓手續，但轉讓方應當按有關規定上繳土地收益。以劃撥方式取得的土地使用權需要抵押的，應當先進行地價評估，由縣級以上人民政府土地行政主管部門核定土地使用權出讓金，抵押所擔保的債務金額不得超過扣除出讓金後的土地價值。在實現抵押權時，應當從房地產拍賣或轉讓所得的價款中繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，抵押權人方可優先受償。出租以劃撥方式取得的土地使用權的，應當向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，報有批准權的人民政府批准，准予出租的，應當由出租方辦理出讓手續，繳納出讓金或以出租所得收益抵交出讓金。以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當按國家規定，將租金中所含土地收益上繳國家。以劃撥方式取得的土地使用權，需要改變土地用途進行經營性活動的，必須持有關批准文件，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，由有批准權的人民政府批准。准予改變土地用途的，應當依照法定程序辦理土地使用權出讓或其他有償使用手續，繳納土地使用權出讓金等有償使用費。
第四十五條 國有企業因破產、兼並、資產重組或股份制改造等涉及劃撥土地使用權處置的，應當先到縣級以上人民政府土地行政主管部門辦理處置方案審批和土地評估結果確認手續。其中涉及中央和省屬企業的，應當按國家有關規定報國務院和省人民政府土地行政主管部門審批和確認。不按規定辦理審批、確認手續的，處置行為無效，發生土地使用權轉移的，按非法轉讓處理。處置方案經批准後，需辦理有償使用手續的，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責。土地使用權處置涉及的土地使用權出讓金、租金、作價出資(股本)額的確定，應當以有處置方案批准權的人民政府土地行政主管部門確認的土地估價結果為依據。
第四十六條 符合土地利用總體規劃並依法取得集體所有土地建設用地使用權的農村集體企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的，縣級以上人民政府土地行政主管部門應當予以辦理變更登記手續。
第四十七條 實行土地使用權價格評估和確認制度。土地使用權價格評估，應遵循公正、公平的原則，以公布的基準地價和標定地價為基礎，參照當地的市場價格，由依法設立的具有土地評估資質的評估機構評估。地價評估結果涉及國家土地收益的，必須報縣級以上人民政府土地行政主管部門確認。
第四十八條 實行土地使用權轉讓價格申報制度。土地使用權轉讓的，轉讓方應當向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門如實申報轉讓價，申報的轉讓價低於協議出讓土地最低價標準的，縣級以上人民政府土地行政主管部門經同級人民政府批准，可以按照申報價行使優先購買權；土地使用權轉讓的市場價不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。
第四十九條 縣級以上人民政府土地行政主管部門應當加強對土地中介服務機構的行業管理。

『陸』 廣州房產交易可以跨區過戶嗎

1. 可以跨區過戶。

2. 廣州過戶手續有房地產轉移登記申請表;

3. 申請人身份證明;

4. 房地產權利證書;

5. 有關行政機關的行政決定書，房地產買賣合同書，(按規定需公證的，應提交公證的房地產買賣合同書)或經公證的房地產贈與書，或經公證的房地產繼承證明文件，或房地產交換協議書，或房地產分割協議書;

6. 已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件;

7. 人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書;

8. 非法人企業、組織的房地產轉移，應提交其產權部門同意轉移的批准文件;

9. 行政劃撥、減免地價的土地，應提交主管部門的批准文件和付清地價款證明;

10. 以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產的，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明;

11. 屬於政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復;

12. 拆遷補償的應提交拆遷補償協議書;

『柒』 關於土地出讓金

還是要的

土地出讓金是指國土部門將土地使用權出讓給土地使用者,收取的土地出讓價款,使用期滿後需續期的應按照規定續交土地出讓金。對於原先通過劃撥等方式拿到土地的使用者後期如進行有償轉讓、出租、抵押時須按規定補交土地出讓金。由於土地出讓方式和用途的不同,土地出讓金也不盡相同。最普遍的通過招拍掛拿地的價格就是土地出讓金,而對於經適房、已購公房等特殊產權房子,土地出讓金則有點類似於「稅費」。

(7)廣州市土地使用權交易中心擴展閱讀：

1、7月1日起，廣州市將執行新的土地出讓金(即「地價」)計收標准，開發商和市民補地價的標准將大幅度提高。在昨日舉行的在線交流活動中，不少網友質疑，地價新計收標准將推高房價。對此，市國土房管局回應「政策僅是把補地價標准與市場價格掛鉤，不存在推高房價」。已售土地不需補繳出讓金。

2、在線交流中，開發商網友提問：根據補地價新標准，協議出讓項目(工業項目除外)建築面積或建築用途調整的，經營性用途按調整前後用途的當前基準地價標准計算總價差調整土地出讓金。「若地塊用途不變，竣工面積增加1平方米該如何補地價？」有網友舉例，某宗土地被規劃部門批復容積率為2.5，即可建25000㎡，現已建22000㎡並獲准預(銷)售，如在7月1日後申辦剩餘的3000㎡的預售手續，應補繳多少面積的出讓金？之前已獲預售的22000㎡是否也需要補繳？

3、市房管局房地產估價管理所所長華而實回應，政策實施之後，土地出讓金只需按照未預售的土地面積補繳。上述案例中，應按3000㎡計收土地出讓金。

『捌』 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權時，如何確定其營業額

一、根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定：「三、關於營業額問題......（二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號）的規定：「一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。......三、本通知自2015年3月31日起執行，《財政部 國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2011〕12號)同時廢止。」
三、根據《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）規定：「二、關於營業稅政策
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵營業稅。
辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。
三、關於實施范圍
北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策及第二條營業稅優惠政策，上述城市個人住房轉讓營業稅政策仍按照《財政部 國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號）執行。
上述城市以外的其他地區適用本通知全部規定。
本通知自2016年2月22日起執行。」

『玖』 國有土地出讓過戶有哪些費用

1、一級市場土地出讓主要是契稅，稅率為4%，即土地出讓金總額的4%。

2、國有土地出讓和轉讓不同，轉讓需要交納的費用有營業稅5%，城建稅2.5*當地稅率，印花稅萬分之五。

3、土地增值稅：土地增值稅應納稅額的計算按下列公式進行：土地增值稅=出售房地產的總收入—扣除項目金應納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率土地增值稅，實行四級超額累進稅率。

4、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%的部分，稅率為50%。

拓展資料

1、國有土地使用權轉讓，在我國土地所有權分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權轉讓是指首次從國家取得土地使用權的個人或者集體將其土地使用權以有償方式在一定時期內出讓，租借給他人的經濟行為。

2、通常是指城市土地使用權的轉讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的佔用、收益及處分權進行保護。二是對土地所有者和使用者的這些權利進行限制和調節。

3、由於中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權一般不能流轉，因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分。

來源：網路-國有土地使用權轉讓