廣州市租賃房使用權

A. 承租人對房屋的使用權是屬於物權還是屬於債權

承租人對房屋的使用權是屬於屬於債權。

1、《物權法》草案裡面用益物權也沒有包括房屋租賃權，物權是法定的，不是約定的，國家法律沒有規定的物權種類，當事人不可以自行創設。認為租賃權是物權的，只是學術界的爭論，並沒有為大多數國家的立法所採納。

2、另外，不動產物權的取得方式以登記為准，而房屋租賃權僅需要通過訂立合同的方式即可取得，不需要另行向房地產登記機關登記。

《物權法》第2條，物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

第117條用益物權，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等。但普通的房屋租賃不屬於用益物權范疇。

另，《民法通則》第84條，債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務的關系。房屋租賃，承租人對房屋的使用權僅限於房屋本身，而不是對其所依附的土地也有使用權。

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物權和債權的區別：

1、權利的效力不同

債權與物權具有下列區別：1.物權具有排他性，債權則具有相容性; 2.物權與債權同時存在於同一物之上時，物權具有優先效力;3.物權具有追及性，而債權則無。

2、時效性不同

債權具有時限性，物權則無。債權為有期限的權利，不能永久存續，它可因清償等原因而消滅。債的當事人的死亡，也往往導致債的消滅。而物權尤其是所有權，其性質為支配權，只要標的物存在，權利就存在，法律上沒有期限的限制。

3、權利的性質不同

債權為相對權，物權為絕對權。債權只能向特定的義務主體(債務人)主張。即使因第三人的行為使得債務人不能履行債務，該第三人也不向債權人承擔責任。如果第三人的行為構成侵害債權，債權人也只能依另一法律關系，向侵害債權之人請求損害賠償。

物權的義務主體為不特定的一切他人，即一切他人均負有不妨礙物權人行使物權和不侵害物權人的物權的義務，因此物權能向一切他人主張。在此意義上，債權又可稱為對人權，物權又可稱為對事權。

B. 公房使用權能否轉讓

公房使用權可以有限制的轉讓。

公房是指公有住房，是相對於全部權屬於個人的私有住房而言，是指由國家以及企事業單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家、單位，國家和單位通過適當收取租金或者無償的方式提供給職工或者居民使用。

根據《物權法》、《合同法》的規定，公房使用權可以轉讓，但不得損害產權人的利益。因為使用權人與產權人屬於合同關系，使用權人轉讓使用權，應當徵得所有權人同意。

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公房的概念：

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（佔有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

相關法律規定：

《物權法》

第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
《合同法》

第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租
的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人
應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

C. 如何辦理廣州市房屋使用權交換

這里看看:
http://diary.goodmood.cn/2008/0929/0_190428.html

D. 公租房,使用權房有區別嗎

公租房申請材料從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行，並軌後統稱為公共租賃住房專。將進屬一步完善申請受理渠道、審核准入程序和租金定價機制。
1、本人手寫申請書(黑色水性筆書寫，簽名按手印）
2、申請人+共同申請人(除申請人之外的家庭成員或合租人)的身份證原件及復印件(正反兩面);
3、申請人+共同申請人的戶口簿原件及復印件;
4、婚姻證明
5、收入證明(所有成員均須出具，證明要求原件)
6、房產證明
7、有以下情況者，需出具以下證明

E. 廣州市公房租賃如何變更承租人

公房承租人如何變更，公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應當給予變更。承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住的人協商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：
(1) 原承租人的配偶;
(2) 原承租的子女(按他處住房情況，居住時間長短);
(3) 原承租人的父母;
(4) 其他人(按他處住房情況，居住時間長短)。
承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照上款規定書面確定承租人。承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協商不一致的，出租人應當按照下列順序局面確定承租人：
(1) 原承租人的配偶;
(2) 原承租人的子女(按他處住房情況);
(3) 原承租人的父母。
公有居住房屋的「共同居住人」是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上(特殊情況除外)而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。
【實際操作】
申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒有其他住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意並辦理變更登記後方能成為合法的公房承租人。
在現實生活中，房管所通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達成書面一致，甚至有的房管所要求對家庭成員達成書面一致的情況進行公證，否則不予變更。至於家庭成員中的一人瞞著其他家庭成員悄悄變更自己為公房承租人;有的甚至偽造其他家庭成員的簽名，騙過房管所，變更自己為公房承租人。針對這種情況，其他家庭成員起訴到法院要求撤銷該變更的，法院一般會支持。

F. 廣州市要求新增租賃住房 租期不得超過二十年

昨日，廣州市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關於規范新增租賃住房有關管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》要求住房租賃合同期限不得超過二十年，有效打擊「明租實售」。
此外，《通知》要求租賃住房在項目宣傳推廣時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，同時不得出現「投資」「升值」「名校」「首付」「月供」等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。
《通知》自印發之日起施行，有效期5年。
供應：
集體建設用地建租賃住房或將增加供應
按照《通知》，所謂「新增租賃住房」，包括《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房。這是廣州再次明確要加大增量的途徑，進一步增加租賃住房供應。
值得一提的是，此次「新增租賃住房」包括了「利用集體建設用地建設的租賃住房」，此類租賃住房有望大量增長。廣州作為首批利用集體建設用地建設租賃住房試點城市，按照計劃，至2020年，全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平方米，每年批准建築面積按100萬平方米控制。目前，經市政府批復同意的第一批試點10個項目中有3個項目已取得《建設用地批准書》，正加快推進方案設計和報建工作。
同時，在新增租賃住房經營方式上，《通知》允許房地產開發企業、村集體對於各自的新增租賃住房既可自主出租經營，也可與住房租賃企業等合作出租經營。這意味著，新增租賃住房的承租在經營方式上有了更多自主選擇權。
租金： 由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價》並結合市場水平協商確定。
押金：鼓勵押一付一，最高不得超過月租金三倍，一次性收取租金的不宜超過一年。
租期：住房租賃合同期限不得超過二十年。
在租金方面，《通知》要求對新增租賃住房的經營實行市場化調節機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方參考《廣州市房屋租金參考價》並結合市場水平協商確定。此外，經政府有關部門團租用作公共租賃住房及其他政策性住房的，例如用作人才公寓等，其承租對象、租金價格和管理要求都需要按照相應的公共租賃住房規定執行。
而且，為了減輕承租人的經濟壓力，對於新增租賃住房，《通知》明確租金收取鼓勵押一付一，押金最高不得超過月租金三倍，一次性收取租金的不宜超過一年。據了解，市面上有個別從業者，打著「租房」旗號，售賣房屋的長期使用權，對此，《通知》在制度設計中除了對新增租賃住房的權屬和土地性質、使用年限做了相關規定外，還明確要求「住房租賃合同期限不得超過二十年」，以此對租賃行為進行約束，從一定程度上限制「以租代售」「明租實售」的情況。
此外，近年來，一些租賃運營商及中介機構要求客戶使用「租房貸」以「貸」養租。針對此現象，《通知》要求租賃住房在項目宣傳推廣時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為。同時宣傳時也不得出現「投資」「升值」「名校」「首付」「月供」「不限購」「不限貸」等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。
用途限制：租賃住房不得分割、銷售、轉讓
《通知》規定，用於建設自持租賃住房的土地出讓時，應在《國有建設用地使用權出讓合同》中約定，地塊所建自持租賃住房應當整體辦理不動產登記。不動產登記部門應在其不動產權證和登記簿上注記用途為「自持租賃住房」，載明「不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地產開發企業發生合並重組、股權轉讓等特殊情形的，自持租賃住房應整體轉讓，轉讓後自持租賃住房性質不變」。
利用集體建設用地建設的租賃住房，集體建設用地使用權人應整體申請不動產登記。不動產登記部門應在不動產權證和登記簿上注記「不得分割、分拆銷售、分拆轉讓及分拆抵押」。
信息備案：新增租賃住房都需備案
按照《通知》要求，經營新增租賃住房的房地產開發企業、住房租賃企業、房地產經紀機構、村集體等應將其出租的房源信息如實錄入廣州市房屋租賃信息服務平台，房源信息一目瞭然，做到房源信息透明。
此外，新增租賃住房出租需要按照《廣州市房屋租賃管理規定》、《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》（穗建規字〔2017〕18號）的規定，辦理房屋租賃合同登記備案。
專家：定租賃用途 防「明租實售」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，《通知》對自持型租賃住房的不動產登記進行了規定，主要是兩點，一是用途為「自持租賃住房」，二是「不得分割」，這樣也是為了促進此類住房用途明確，防範明租實售等情況的出現。
《通知》還對具體租賃合同內容進行了規定。主要包括租賃中的期限、租金和押金等問題。在實際過程中要警惕一些違規收取租金的做法，比如說部分租賃合同可能會給出減免管理費等優惠，這個時候租客一定要警惕是否存在私下亂收費、明減實收等風險。