❶ 公有住房私人買賣協議是否有效
私人簽訂的房屋轉讓協議具有法律效力。
房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他方式將其房地產轉移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈等。房地產轉讓人必須是房地產權利人,而且該權利人對房地產必須擁有處分權,如所有權人、抵押權人等。
轉讓的對象是特定的房地產權利,包括:國有土地使用權和建在國有土地上的房屋的所有權。轉讓時,房屋的所有權必須與土地使用權一起轉讓。即地產轉讓時,該土地上的房屋必須同時轉讓;房產轉讓時,房屋的所有權及其土地使用權一並轉讓。
❷ 公有住房的使用權是否可以轉讓
所謂「公有住房來使用權」是指通自過福利分配所取得的對國家或是國有單位所有的房屋以低於市場價租賃並使用的權利。之所以有這樣的福利分房,其實是國家或是單位對承租人住房消費的一種補貼,也體現了承租人勞動的價值。因此,「公有住房使用權「針對的對象一般是具有針對性的,大部分為在單位工作一定年限的職工,並不是所有的人都有權享有這樣的住房補貼。
❸ 公房的使用權可以買賣,繼承嗎
1.房屋產權即房屋所有權是指公民個人所有的房產,受到法律的保護,產權人依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。其權利具體表現在:
佔有:它是對房屋的實際控制。私房產權人行使佔有權的方式主要有兩種:一是所有人及家屬自住使用;二是讓非所有人佔有,如將房屋出借或出租。
使用:它是指按照房屋的性能和用途進行利用。使用權一般由房屋所有人行使,但也經常由非所有人行使,如承租人對出租房屋的使用。
收益:它是指房屋所有人收取房屋產生的某種經濟利益,如出租房屋而收取的租金。
處分:它是指房屋所有人在法律允許的范圍內處置房屋。
2.公房的使用權是指承租人對出租房屋按照房屋的性能和用途依法使用的權力.是房屋四項權力之一.
3.使用權沒有法規明確可以買賣.
4. 公有住房的使用權不可以作為遺產來繼承。公房又稱為公有房屋,一般是指國家所有的房屋。公有住房的使用權人所持有的《公有住房租賃證》也就是我們通常所說的房票,是房屋產權人與承租人之間就該房屋的使用權所達成權利和義務關系的協議。從法律角度上看房屋產權人與承租人雙方建立起的是房屋租賃法律關系,所以在公房的承租人死亡後,其繼承人並不能以繼承的方式成為房屋租賃合同中的承租人,因為我國繼承法規定的繼承權是指公民依照法律規定或死者生前所立的合法遺囑而取得被繼承財產的權利,繼承的范圍應當是被繼承人生前所擁有的合法財產,但作為公有住房的承租人對該房屋只享有的使用權,而不具有所有權。所以在承租人死亡之後,原有的房屋租賃關系自然消滅,承租人的使用權因其死亡而不復存在,但是作為承租人的家庭成員有優先承租該公房的權利,這種權利絕不是由於繼承而來,而是在原承租基礎上,重新建立的租賃關系.(《城市公有房屋管理規定》:第二十八條 承租住宅用房的,承租人在租賃期限內死亡,其共同居住兩年以上的家庭成員願意繼續履行原契約的,可以辦理更名手續。)
❹ 購買公有住房怎麼辦理手續
1、公有住房承租人在落實受買人後,先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受託人簽訂《公有住房買賣合同》。
《公有住房買賣合同》簽訂後,可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》(簡稱《出售合同》)。
2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂後的三十天內,應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料,向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續。
3、原可售公有住房承租人在收到經區、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》(簡稱《過戶審核表》)後。
持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受託人辦理購房手續,並交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。
按照產權人的不同又分為三種:
第一種是直管公有住房,指由政府接管,國家出租、收購、新建、擴建的住房,大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕,少部分免租給單位使用的住房。
第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房,俗稱企業產。
第三種公產房是行政事業單位作為產權人,分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種,在北京交易時一般需要取得上市許可證。
購買公房需要繳納的稅費
⑴ 登記費按件計算,每件100元,登記費由房地產交易中心收取。
⑵ 房屋出售價0.5‰的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購房總價0.5‰交付);其計稅依據為產權轉移書所載的實際金額。
⑶ 房地產權證印花稅5元;
⑷ 實際購房款(扣除超過建築面積控制標准按市場價購房所付款項)1%的土地收益金;
⑸ 購買公有住房超過建築面積控制標准支付市場價的應按規定繳納契稅。契稅按照房地產買價的0.75%計算繳納。即納稅人為買方;計算依據為實際購買金額。
⑹過戶手續費;過戶手續費按套計算。每套250元,30萬元以下(含30萬元)減半,過戶手續費由房地產交易中心收取。
❺ 公有住房買賣協議書需要幾個章還需要經辦人的么
公有住房上市的買賣交易,還需注意,並不是所有的公房都有資格上市交易,同時其上市交易手續和流程也與普通商品房不同。 購房人在購買售後公房時,應當做到以下兩點: 1、了解售後公房的產權狀況。由於不動產登記簿記載的產權信息具有公信力,購房人應當以該登記簿記載的權利人作為唯一的依據。 2、了解售後公房的同住人情況。購房者如果了解到售後公房還有其他沒有登記為產權人的同住人,應當盡量督促出賣人與該居住人溝通,並形成書面的承諾書,以避免出現不必要的糾紛。 不可出售公房的范圍: 1、以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的。 2、住房面積超過政府規定的控制標准,或者違反規定利用公款超標准裝修,且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的。 3、處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告范圍的。 4、產權共有的房屋,其他共有人不同意出售的。 5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的。 6、上市出售形成新的住房困難的。 7、擅自改變房屋使用性質的。 8、法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。 公房交易流程 公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同,購房者對此應該有所了解,具體程序是: 1、公有住房承租人在落實受買人後,先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有人或受託人簽訂《公有住房買賣合同》。《公有住房買賣合同》簽訂後,可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《上海市職工所購公有住房出售合同》(簡稱《出售合同》)。 2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂後的三十天內,應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《上海市職工所購公有住房上市交易過戶申請表》及有關資料,向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續。 3、原可售公有住房承租人在收到經區、縣房地產交易中心審核的《上海市職工所購公有住房上市交易過戶申請表》(簡稱《過戶審核表》)後,持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受託人辦理購房手續,並交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。 4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金後三天內,憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區、縣房地產登記處辦理變更登記手續,申領房地產權證。 5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區、縣房地產登記處出具的《上海市職工所購公房上市出售已受理權證變更通知》,項原公有住房物業管理部門辦理房屋維修基金。 6、可售公有住房上市出售後,仍按公有住房售後管理辦法執行。 公房交易常見的糾紛 首先是物業管理的問題。上海市物價局與房地產局曾聯名出過一個規定,認定售後公房再交易再上市,仍然還是售後公房,不能以商品房標准收取物業管理費,而應一律按1996年售後公房物業收費標准,統一「從低」收取。 其次是已購公房上市出售後,其物業維修基金帳戶中剩餘部分的費用是不是不予退還的,繼續用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新,其中由轉讓人交納的剩餘部分,由受買人向轉讓人支付,領取房地產權證後,三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。 公房交易產權的辦理一、當事人需提供的材料:* 已購公有住房上市出售確認申請表;* 已購公有住房上市出售確認審核表;* 職工所購公有住房出售合同;* 買賣雙方當事人身份證件;* 出讓人(賣方)戶口簿、共有人戶口簿及出讓證明;* 受讓人提交戶口簿(個人)或法人營業執照(單位)。 二、與購買存量房屋基本相同,但不必補繳土地使用權出讓金。*法定代表人資格證明、法定代表人授權委託書及法定代表人和代理人身份證件;* 公有住房出售收入專用票據;* 原房地產權證(房屋所有權證);* 原購房時的「購買公有住房委託書」或「職工購買協議書」;* 原購買時的本人情況表。
❻ 公房可以買賣嗎
可以買賣公有住房嗎,找法網小編為您介紹,希望能給您提供幫助。
第一、目前我國公有住房出售是有很多條件限制的,但是目前尚沒有關於公有住房買賣的一般性規定。
❼ 公房使用權能否轉讓
公房使用權可以有限制的轉讓。
公房是指公有住房,是相對於全部權屬於個人的私有住房而言,是指由國家以及企事業單位興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權歸國家、單位,國家和單位通過適當收取租金或者無償的方式提供給職工或者居民使用。
根據《物權法》、《合同法》的規定,公房使用權可以轉讓,但不得損害產權人的利益。因為使用權人與產權人屬於合同關系,使用權人轉讓使用權,應當徵得所有權人同意。
(7)公有住房使用權買賣合同擴展閱讀:
公房的概念:
公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(佔有權、使用權、收益權、處分權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。
相關法律規定:
《物權法》
第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
《合同法》
第二百二十四條承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租
的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人
應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
❽ 公有住房使用權可以轉讓嗎兩份轉讓合同效力如何認定
案情點擊:老高原系位於沈陽市XX區一套公有住房承租人。2003年,經該公有房屋所有權單位同意,老高以萬元的價格將該公有住房的承租使用權轉讓給小馮,老高為小馮出具了一份已收到購房款8萬元的收條。後小馮便入住涉訴房屋中居住,並持有原公有住房租賃證,但一直未辦理承租人變更手續。 2008年,老高又與王某簽訂了《公有住房使用權轉讓合同》,合同約定:「老高自願將涉訴房屋的使用權出售給王某,價款為18萬元,老高收到王某所付房款後,即將房屋交付給王某,並協助王某辦理房屋轉移登記。」隨後王某立即支付給老高購房款18萬元。 後老高把出讓房屋的時告知了小馮,並要求小馮騰房,小馮一怒之下,將老高訴至法院,請求法院判令涉訴房屋承租使用權歸自己所有,且要求老高協助自己辦理涉訴房屋公有住房承租使用權的轉移登記。 律師觀點:北京市盛峰律師事務所房產法律事務部首席律師李松律師分析認為:本案中老高先與小馮之間簽訂了《房屋承租使用權轉讓合同》,該合同合法有效,此後老高故意隱瞞涉訴房屋已實際轉讓交付他人使用的事實,致使其與王某簽訂的《公有住房使用權轉讓合同》侵害了小馮的合法權益,因此小馮的訴請應得到法院的支持。 李松律師解釋說,本案訴爭房屋性質是公有住房,即產權屬於國有或者集體所有的房屋,又稱使用權房屋。現行法律、法規並未禁止公有住房的承租使用權上市流轉,但對於這類房屋承租權的確認和轉讓等問題沒有明確的規定。現在各地出台一些地方政府規章等,多從行政管理角度予以規范。而隨著舊城區改造的逐漸深入,許多公有住房面臨拆遷,再加上房價的不斷上漲,因公有住房引起的糾紛逐漸增多,本案就屬於典型的「一房二賣」的情況。 對於本案兩份轉讓合同的效力問題,尤其是對於老高與王某簽訂的轉讓合同,該合同簽訂後未經產權人同意,是否有效呢?李松律師指出,老高與小馮簽訂的轉讓合同合法有效沒有爭議。對於第二份合同,承租人老高在未經產權人同意的情況下轉讓公有住房的行為,並未改變房屋所有權的歸屬,不會對產權人的產權造成侵害,而且現無法律、法規禁止這種交易行為,不屬於《合同法》所規定的合同無效的情形,故老高與王某簽訂的轉讓合同也應是合法有效的。合同效力確認後,在多個買受人均主張繼續履行合同的情況下,法院會比照商品房交易中的「一房二賣」的處理方式,判由實際佔有房屋的小馮取得房屋承租使用權。本案中王某可向老高另行主張違約責任,從而保護自身的合法權益。作者:北京房地產律師 李松