土地使用權展期

1. 國有土地出讓在辦理土地使用證時需要什麼手續

申請辦理《國有土地使用證》需提交的資料
一、土地登記申請書。
二、申請人為單位的：
年檢後的營業執照復印件、組織機構代碼證復印件、法人身份證明書原件、授權委託書原件、法定代表人身份證復印件、委託人身份證復印件（地籍調查需提供指界委託書原件及指界人身份證復印件）。
申請人為個人的：
本人身份證復印件及共有權人的身份證復印件或者授權委託書原件及委託人身份證復印件。
三、辦理以下登記事項除提交上述資料外還需分別提交下列資料：
<一>、以出讓方式取得土地使用權辦理轉讓批復、登記：
1、轉讓方的《國有土地使用證》原件及復印件。
2、持已變更的房產證及共有權證原件提交復印件。
3、分割轉讓的提供建築總面積（房屋測繪報告或竣工驗收單或備案表復印件）。
4、相關圖件（建築總平面圖、分戶圖復印件）。
5、土地使用權轉讓合同原件。
6、分割轉讓的面積分攤證明（土地局辦理）。
7、土地轉讓地價評估通知書原件。
8、土地契稅完稅證復印件。
9、地籍調查表復印件。
<二>、以劃撥方式取得土地使用權補辦出讓手續辦理登記：
1、土地使用權出讓批復文件原件、紅線圖原件、出讓合同原件、出讓金收據復印件、契稅完稅證復印件。
2、原劃撥的《國有土地使用證》原件。
3、房產證復印件。
4、地價評估通知書原件。
5、地籍調查表復印件
<三>、以劃撥方式取得土地使用權辦理登記：
1、劃撥用地批復文件原件、紅線圖原件。
2、建設規劃許可證、建設用地選址意見書、建設用地批准書復印件。
3、地籍調查表（土地局辦理）。
4、房產證復印件（無則不提供）。
5、地籍調查表復印件。
<四>、以出讓方式取得土地土地使用權辦理登記：
1、土地出讓批復文件原件、紅線圖原件、國有土地使用權出讓合同原件。
2、土地出讓金收據復印件、契稅完稅證復印件
3、建設規劃許可證、建設用地選址意見書、建設用地批准書復印件。
4、地籍調查表（土地局辦理）。
5、房產證復印件（無則不提供）。
6、土地轉讓地價評估通知書原件。
7、地籍調查表復印件。
<五>、辦理抵押登記：
1、《國有土地使用證》原件或者《集體土地使用證》原件。
2、宗地分割抵押的需提交分割抵押面積分攤證明（土地局辦理）。
3、土地使用權抵押合同。
4、土地抵押地價評估通知書。
5、持房屋他項權利證書原件提交復印件及房屋抵押合同原件。
6、銀行借款（擔保）、抵押合同或者信用社擔保借款合同或者擔保公司借款擔保合同原件。
7、以他人房地產抵押的需提供房屋所有權人、土地使用權人同意提供抵押的文書原件。
8、辦理展期的需提供銀行、房產管理部門同意展期的審批意見。
9、辦理注銷抵押登記的需提交銀行或信用社或擔保公司的解除抵押通知書原件。
<六>、《國有土地使用證》遺失補辦登記：
1、《國有土地使用證》遺失登報聲明原件（聲明期限為三個月以上）。
2、原《國有土地使用證》復印件或土地登記審批表復印件及原宗地圖復印件。
3、地籍調查表復印件
<七>、改制企業辦理登記
1、有關上級主管部門改制批復文件。
2、國資部門土地處置意見批復文件原件。

2. 土地使用權未到期可以申請展期嗎

看合同的，應該可以吧

3. 抵押登記到期是否需要去重新登記

抵押登記不受時間限制，一般應與主債權訴訟時效相同，即主債權期滿後兩年或者三年，不應籠統地寫為一年、二年、三年等。對於原合同，抵押人明確以自己的土地使用權辦理了抵押登記。

而在登記有效期間，抵押人明示同意繼續為新合同提供抵押，這種情況下，各方當事人意思表示真實，也不違反法律規定，應當認定抵押有效，不能免除抵押人的責任。

以有價證券作質押的，在質押期內，有價證券到朗時，可選擇以下處理方式:借款人與貸款人共同兌現，並償還貸款或轉換為儲蓄存單繼續用於質押;借款人用貸款人認可的等額有價證券調換到期證券。

抵押或質押期間，未經貸款人同意，借款人不得將抵押物轉移、拆遷、出租、變賣、饋贈;用有價證券進行質押的，出質人不得以任何理由掛失。

(3)土地使用權展期擴展閱讀：

《貸款通則》第12條規定：「不能按期歸還貸款的，借款人應當在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。是否展期由貸款人決定。申請保證貸款、抵押貸款、質押貸款展期的，還應當由保證人、抵押人、出質人出具同意的書面證明。已有約定的，按照約定執行。

短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。國家另有規定者除外。借款人未申請展期或申請展期未得到批准，其貸款從到期日次日起，轉入逾期貸款賬戶。」

1999年頒布的《合同法》第第77條第1款規定：「當事人協商一致，可以變更合同。」第209條規定：「借款人可以在還款期限屆滿之前向貸款人申請展期。貸款人同意的，可以展期。」

4. 40年產權的房子都是什麼

40年產權的房子都是商業、旅遊、娛樂設施用地。
目前國家對土地使用年限的劃分一般分為：居住用地最高70年；工業用地50年；教育、科技、文化、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂設施用地40年；綜合或者其他用地50年。
如果不是用作辦公而是自住，那麼水費、電費都是按照商業來計算，比普通公寓的水電費支出會高很多。沒有天然氣、沒有普通住宅有的陽台。這些都是當成自有住房的弊端。生活方面的支出增加。

5. 土地使用權期限為5年到期後被收回,土地上的建築怎麼辦

土地使用權只有5年，不是正規的土地轉讓和受讓的結果，是租的吧？因為土地轉讓的使用期限沒有這么短的。
若是正規的土地轉讓自然有法律保障（到期後可以申請展期，當然需要補交土地使用費），若是個人之間或者個人和某個單位之間的租約就看合同如何簽了，若合同不違法就按合同規定辦（合同約定不明確時可以協商，協商不成可以請法院裁判），若合同違法就難說了，可能被判違法（部分條款有效繼續執行），雙方都要受到損失，包括你在土地上的建築物和構築物等不動產。

6. 七十年樓齡到期後，樓該歸誰

我國現行的法律規定了「建設用地使用權」的期限：
(1)居住用地「使用權」版是70年
(2)工業用地權「使用權」50年
(3)商業用地「使用權」40年
(4)綜合用地「使用權」50年
而房屋的使用壽命通常長於這個年限。這個問題對於私人購房者而言，顯得尤其重要！不少業主在購房時不禁產生疑問：當「土地使用期限」到了之後，房子還屬於自己嗎？
《物權法》第一百四十九條規定：
(1)住宅「建設用地使用權」期間屆滿的，自動續期。
(2)非住宅「建設用地使用權」期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
住宅「建設用地使用權」期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。
自動續期——解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題。
消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂！將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。
雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定。不過，隨著後續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。

7. 房地產問題，不懂的別進來…

一、問題的提出

在我國，由於城市的土地所有權均為國家所有，因此形成了一種區別於私有制國家的特殊的土地使用權制度。法人、自然人以支付出讓金的形式來獲得城市土地使用權並將其用於經營活動，就是要在土地上修建各種建築物，不過在我國，土地使用權不像傳統的地上權那樣是沒有期限的。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》第12條明文規定：「土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年。工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。」由於現代鋼筋混凝土結構的房屋一般均可使用到百年以上，所以在土地使用權到期，而原土地使用權人又不能繼續獲得該項土地的使用權的時候，其上的建築物在我國這種嚴格的「房地歸屬一體化」的原則下，就必須確定究竟應當依何種規則來解決其權屬的問題。

特別是在土地出讓制度確立20多年後的今天，部分早期出讓的國有土地使用權業已面臨到期問題，為保護經濟秩序的穩定，明晰現有土地使用權人對該土地上建築物的權屬，自然就成為無法迴避，且亟待解決的現實問題。

二、房屋所有權的恆久性與土地使用權有限性之間的沖突

由於財產所有權以永續存在為其基本法律特徵。因此，房屋所有權的無期限性與土地使用權有限期性兩者的沖突就勢所難免，就此種矛盾，我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》第47條明確規定了「土地使用權及地上建築物、其他附著物由國家無償取得」的處理原則。其自公布以來，一直備受批評。但更需考察的則應是此種制度之所以產生的根源及法律依據。

（一）各國就房屋與土地使用權關系的法律規定各有不同

大陸法系自羅馬法以來就有「附著於土地之物而屬土地」的法諺[1]，其肯定地上物對土地所有權的附合，進而否認了地上物所有權的獨立性。但就現代的相關立法例而言，對此主要有三種模式：

1.否認建築物可獨立成為所有權的客體

以德國為代表的模式繼受了羅馬法的理念，否認建築物可獨立成為所有權的客體。《德國民法典》第94條第1項即規定：定著於土地之物， 特別是建築物及與土地尚未分離的土地出產物，為土地的構成部分。不過其並非是絕對的，立法又相應設定了地上權以阻止地上物對土地所有權的附合，確保地上權人可以就在他人土地上所有的建築物行使自己的權利。

2.肯定土地與其地上定著物各為獨立的部分可歸屬不同主體

以日本為代表的第二種模式，是肯定土地與其地上定著物各為獨立的部分，從而可分別歸屬於不同的主體。其認為土地和定著物都是獨立的不動產，定著物可以獨立於土地而存在，並不是附合於土地的財產。

3.相對肯定地上定著物權利的獨立性

我國台灣地區的現行立法即采此種模式。其民法第66條規定：依其構造可以獨立登記的建築物，以及依據某種他物權（如：地上權、永佃權、租賃權）而附著於他人土地上的建築物或其他定著物，為獨立的不動產。

綜上所述，各國的立法趨勢是，由於建築物自身價值的增加，羅馬法所確立的地上物附合於土地的原則已不再適應社會現實經濟的需求，而肯定建築物的獨立性已成為發展的趨勢。德國模式雖不承認建築物所有權的獨立性卻以地上權來作為其補充；日本模式中二者所有權可歸屬於不同主體。但無論各國采何種模式，事實上都能較明確地界定土地與地上物的所有權歸屬問題。

（二）我國的權屬一體化的模式凸顯土地所有權人優位的價值取向

由於我國土地所有權只能歸國家和集體所有，只可由集體向國家單向移轉。這即決定了我國只能對土地使用權與其地上定著物的關系作出特殊的規定。至於究竟應如何來解決兩者的關系，我國學者卻一直有著不同看法。

王利明教授認為：「我國現行立法主要採納了土地和建築物不分離的觀點」，「我國的法律是將土地和房屋視為一個整體對待的。」[2] 而其他部分學者則認為，我國現行法是將土地和建築物分別作為獨立的財產的[3]。應當認為，我國目前立法中對土地和建築物的權利採用的是權利獨立的辦法，不過其並不完全等同於日本法上的可分別獨立轉讓的制度。這意味著在我國，建築物與土地可為不同主體所有，但是須採用土地使用權與建築物所有權的一體化的原則，也就是兩個權利雖為獨立但卻必須歸屬同一主體。

建設部1990年12月31日頒布實施的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第3條明文規定：「城市房屋的產權與房屋佔用地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離。」其23條規定：土地使用權轉讓時，其地上建築物，其他附著物所有權隨之轉讓。《城市房地產管理法》第31條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋佔有范圍內的土地和使用權同時轉讓和抵押。此種源於土地有償出讓制的房屋與土地使用權權屬一體化的制度，從其建立時起，就立足於土地所有人優位的價值定位之上。在當時改革開放，倡導國家所有權與企業經營權「兩權分離」的理念下，有償使用被理解為了對國家所有權的一般對價，自然就使土地使用權制度主要是為土地所有人利益而制定，從而呈現為出土地所有人優位的各種具體制度。

（三）我國的土地所有人優位的制度設計與經濟體制緊密相連

建國之初，我國的建設用土地均由國家劃撥無償使用，直到1987年始，土地使用權制度才發生了根本性的變化，即在商業性用地的范圍內，不論用地人屬何種經濟性質，也不論他是本國人還是外國人，一律得按照市場價格徵收土地使用費。依這種有償方式產生的土地使用權，與其他各種土地使用權的根本區別就在於：它是一種典型的根據民法上的物權設立行為來創設的獨立物權形式[4]。其與民法傳統的地上權制度的設計相反，不是為限制土地所有權而設，使地上權人處於優位狀態；而是使土地所有人居於了最優的位置。[5] 而且其也不同於英美法在此問題上的價值定位。

台灣學者給地上權的定義是：「地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的，而使用其土地權」。[6] 目前地上權的概念通常都是在此種意義上來使用的。地上權制度源於古羅馬，其承認土地使用人只要支付地租給土地所有人，即可對該土地上的房屋取得幾乎與所有人相同的權利，以此用以矯正羅馬法上的「地上物屬於土地」之原則所帶來的不公。「此項觀念，其後為德、瑞民法所採行，均有相類地上權制度之規定」[7]。而德國則因其最初只在民法典中規定過於簡單，不能適應經濟發展的需要，後來又另行制定了地上權條例。

故從其產生及發展的過程中可看出，地上權制度始終都是立足於對地上權人利益的保護，而並非土地所有人。正如謝在全先生所言：「地上權之立法，具有二大特質，其一為增強地上權人之保護。……其二為融通性之促進……」。[8]

英美法包括是日爾曼法，對於土地使用權的相關法律制度的建立卻非如此，其土地使用權制度雖是從土地公有的基礎上建立的，但並未確定所有人優位的價值取向。這主要是由於在古日爾曼法中，並無所有權與他物權的區分，因為失去了個人所有權這一前提，古日曼人便無法形成個人將土地整體讓渡給他人的實際情形，而只能從具體的佔有和利用等事實關系出發，承認各種權利的獨立性，因而各種權利也就均有著同樣的效力，只不過其權利的內容有所差別而已。[9]

這樣在事實上就形成了大陸法系國家雖確立了以所有權為核心，但卻可以通過設定地上權來限制所有權，從而解決土地與地上物的權屬問題；而英美國家則以承認各種權利的獨立性，讓各種權利均具有同樣的效力來避免這種矛盾的產生。我國由於繼受了大陸法系所有權核心性的理念，自然在土地公有制度基礎上會形成土地所有人優位的理念。

相應的制度設計總是與當時的經濟制度緊密相連。既然城市土地所有人只能是國家，國家享有的所有權自然要高於個人享有的他物權。再加上在土地使用權出讓合同中，本應當作為平等民事主體當事人一方的國家，總是以行政管理者的身份來出現。在地方，往往土地管理部門既是土地行政管理部門，又是所有人的代表者，這種不平等的地位，往往會使所有者可能會因自己的利益而惘顧相對人的利益。土地出讓期限的短期性正是這一價值判斷的必然反映：由於土地使用權出讓費用與地方財政掛鉤，根據《國務院關於加強國有土地使用權有償出讓收入管理的通知》規定：土地使用權有償出讓收入40％上交中央財政，60％留歸地方財政，這有意無意也為土地使用權到期後原土地使用權人續約設置了障礙，使原屬一體的土地權利與建築物權利出現分化。而本著維持一體化的原則，國家出於所有人優位的考慮，自然作出了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》40條所規定的要由國家「無償取得」的規定，犧牲的是合同相對人的利益。但無論是從法律依據看，還是考察價值理念，其均值得商榷。

三、建立我國出讓土地法定展期制度的合理性及其分析與思考

既然我國現有立法對於土地使用權的期限性規定必然帶來的與房屋所有權的恆久性之間的沖突，只是簡單地將房屋收歸國有，就使此規定本身包含了極大的不合理性。

（一）有違公平，難以定分止爭

房屋所有權作為不動產物權，其權能具有完整性，所有人享有對其房屋享有佔有、使用、收益和處分的各種權能，所有人享有的這些權利只受法律的限制。同時，房屋所有權取得後，非因房屋所有權的轉讓，房屋的滅失等引起所有權消滅的原因，所有權不發生消滅，永續存在[10]，此即所謂所有權的「恆久性」。

故我國規定在國有土地使用權屆滿之後，要將其上的商品房收歸國有的做法，不但違反了房屋所有權保護無期限限制這一舉世公認的原則，而且在客觀上也不利於我國房屋建設事業的發展，[11] 同時，此種做法還將嚴重地侵害當事人利益，有違民法公平、正義的基本原則。既然土地使用權人是支付代價才使用土地的，而土地效用提高的原因，不是土地所有人收取了使用費，卻是土地使用權人向土地進行了資金和精力的投入，[12] 故法律更應保護的，自然是土地使用權人的利益。

（二）不利於物盡其用，難以保障最大的礦業社會效益

首先，在資源稀缺的當代，強調對土地上既存建築物及其他附著物的充分利用，其價值取向當然應在於實現資源的有效利用。而能夠對被開採的特定資源進行有效利用者，自然是建築物之所有人，而非無償收回其的所有人。

其次，既然法律的此種規定既可能導致土地使用人在期限屆滿前放棄管理而影響到國家和社會的根本利益，也會在事實上損害房屋所有人的利益，不利於土地使用權人作長遠投資，同時還不利於土地使用權以外的人對土地進行投資。[13]

（三）與法律自身的有關規定相矛盾

由於我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47條規定：無償收回劃撥土地使用權時對其上建築物其他附著物，市、縣人民政府應根據實際情況給予適當補償。既然無償獲得的土地使用權者尚且可以獲得對建築物的補償，那麼，交納出讓金的土地使用權人的權利卻要被國家無償收回，這種法律關系相同而權利義務南轅北轍、自相矛盾，不合法理。

正因如此，不少地方性法規對於此問題作了與《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》不同的規定。如《廣州經濟技術開發區土地使用權有償出讓和轉讓辦法》第37條規定：土地出讓或轉讓合同規定的，應由土地使用權擁有人拆除的非通用建築及其附屬物和可搬遷技術設備（包括生產線），應在合同規定期限內拆除搬遷完畢，拆除及搬遷費用由土地使用權擁有人負擔。海口、天津、廈門等市的地方性法規也有相似的規定。與《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》40條相比，這些地方性法規肯定了建築物所有人有拆除搬遷自己的建築物的權利和義務，無疑有其更多的優點。其不但可以較好的發揮已經開發土地的經濟性能，也有利於保護土地使用權人的合法利益。

（四）法定續約權是唯一的合理選擇

1.續約權有法律依據僅是未能明確其優先性

《城市房地產管理法》第21條作出了較《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》不同的規定：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益而需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准予以續期的，應當重新簽定土地使用權的出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲得批準的，土地使用權由國家無償收回。此條規定明顯較《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》有優越性。這種規定為國家無償收回地上物設置了前提，賦予了土地使用權人續約的權利，並在一定程度上體現了對土地使用權人的保護，明顯地改善了一味的土地所有人優位的理念。但是其並沒有解決實踐中土地使用權人的優先締約權問題，因而依然未能實際解決土地使用權到期後其上的建築物的權屬問題。

那麼究竟出路何在呢？我們可對照我國台灣施行的「民法」的相關規定來予以考察。其第840條第1項規定：地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按建築物之時價補償，但契約另有訂定者，從其訂定。土地所有人就建築物不願補償或無力補償時，依第840條第2項的規定：土地所有人得於地上權存續期間屆滿前，請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間，地上權人拒絕延長者不得請求第1項之補償。

可見，此種立法中所體現的理念與我們根本不同。在大陸土地使用權人要續約則必須經過行政機關的批准，在前述行政機關如土地管理部門既是土地行政管理部門又是所有人的代表者的情況下，為保護所有人的利益，自然可能提出增加續約後土地使用權價格等各種續約條件，從而使得使用權人續約難也就在所難免。由於在台灣等模式下，明顯是將地上權人的續約作為了其當然的權利，自然在所有權人拒絕其續約請求時，土地所有權人有就負有了對地上附著物予以補償的法定義務，而在土地所有人無力補償時，地上權人就有續約的權利。這實際上是反映「地上權之立法沿革與趨勢均在保護地上權人之利益言。」[14]

因此，要解決此問題，首先必須肯定土地使用權人的續約權。此種續約權與承租人的優先承租權相似，其具有「債權物權化」的特徵。

2.佔用他人土地的人可以通過補償而繼續使用其建築物是通例

如果從傳統民法的「越界建築權」，以及主權利與從權利的理論中去考察，似乎可以對此種優先權的理論基礎和法律依據尋求到某種啟示。

傳統民法認為，當建築物在不知情的情況下越過了對方的地界，建築蓋成多年以後，才發現越界，此即所謂「越界建築」問題。台灣民法第796 條對此規定：「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更建築物……」。這就意味著，如果在一定時間裡面，宅基地的所有人沒有反對的話，越界建築就變為既成事實，就得維護既定的法律關系。「本問題之重點，仍在已建妥之房屋，可不因基地所有權主體之變動，受拆除之命運，以顧全社會經濟。」[15] 但為了維持社會公平，佔用他人宅基地的人即可以通過補償的辦法，補償他人的損失，當然他也就因此享有了繼續使用其建築物的權利，這就叫「越界建築權」。相應的，台灣民法典草案增訂第840條之一規定：「地上權人之工作物為建築物者，於地上權期間屆滿後，地上權人仍繼續使用其土地，土地所有人不即為之為反對表示並繼續收取地租者，視為延長地上權之期間。」[16]

3.從權利隨主權利的轉移而轉移，建築物所有人當然繼續有使用權

如果依從主物權與從物權的理論考察，從物權是相對於主物權而言的，區分主物權與從物權的法律意義在於物權變動時從物權隨主物權的命運。[17] 不過此種劃分不是絕對的，如：裝酒的杯，杯是主物，酒是從物；反之，杯裝的酒，酒是主物，杯是從物。[18] 故土地使用權與建築物所有權誰為主權利，誰為從權利也並非絕對的，應在具體的法律關系中去衡量。如擔保法規定的以房屋設定的抵押。抵押權的效力當然及於該房屋范圍內的土地使用權，反之，也是如此，以土地使用權設定的抵押其抵押權的效力也當然及於該土地上的房屋。因此，房隨地走或地隨房走都不是絕對的。

王衛國教授認為，在某些情況下，是可承認「房隨地走」原則之例外的。這種例外主要有兩類：一類是在房產權保護期限問題上，由於房屋所有權為無期限物權，土地使用權為有期限物權，為保護房屋所有權人的利益，應規定宅基地使用權年限的確定，實行「地隨房走」的原則。[19] 因此， 在土地使用權人支付了出讓金並在其土地上建築建築物等並以此從事經營等活動持續多年後，很明顯對於當事人而言，地上定著物的所有權乃為其主權利，而土地所有權則因其僅發揮輔助功能，同樣可依從權利隨主權利的轉移而轉移，使建築物所有人當然繼續獲得該土地的使用權。

正是從這一意義上說，應當賦予土地使用權人享有法定續約的權利，這是可對抗其他人而獲得該土地使用權的一種民事權利。

4.所有人的「買取請求權」與使用權人的「補償請求權」相得益彰

在國家因公共利益的需要而收回土地時，自然可以限制私權，但其絕不應是無償的，故法律還需建立相應的補償機制和權利規范體系。

在收回土地使用權時，對於土地使用權人可以搬遷且搬遷不影響土地和搬遷物的價值的可允許使用權人有取回原物的權利，當然相應的所有人有買取請求權。即如果所有人認為地上物的存在更好的發揮土地的效益，則可請求土地使用權人出賣其可搬遷的地上物。當然在許多無法搬遷或搬遷將減低物的經濟效益時，使用權人可不必搬遷，而所有人恢復原狀的請求權在此時也受到限制，依土地和建築物一體化的原則歸屬於所有人，但使用權人有補償請求權，要求所有人以市場價格給予使用權人以補償。

許多大陸法系國家民法對此均作出可資借鑒的規定。如《瑞士民法典》第779條規定：建築物消滅時，建築物因成為土地的組成部分而歸於土地所有人；土地所有人因建築物歸屬於自己，應向原建築物人支付相當的賠償金。台灣目前施行的民法典第840條第一款規定：地上權人之工作物為建築物者， 如地上權存續期間屆滿而消滅，土地所有人應當按建築物之時價為補償。

故可見，即使土地使用權因公共利益而收回，同樣也不能違背公平的原則，要保護合同雙方的合法利益，同時還應兼顧資源利用，經濟效益原則，建立相應的權利體系。

綜上所述，對於出讓的國有土地使用權到期後其地上建築物的權屬問題，不能一概以保護土地所有權人的價值判斷出發，簡單地規定收歸國有，而應當強調對當事人利益的平等保護和資源的合理利用和充分發揮其效用，在立法和司法中對於土地出讓的期限及原土地使用權人和所有人所應當享有的權利義務關系建立新的規范制度，以保證經濟秩序的穩定和社會和諧。