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有最政策處理變相出讓宅基地使用權

發布時間:2021-09-22 17:48:57

㈠ 農村宅基地使用權轉讓的相關法律規定

從受來讓的主體上,可以分為向本集源體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。如果受讓方也是本集體經濟組織成員,經過集體經濟組織同意,則應當認定買賣行為有效。

《憲法》第十條

宅基地屬於集體所有,其所有權屬於集體,而農民作為經濟組織的成員,対於宅基地擁有的是用益物權,即使用和收益的權利,其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。

《合同法》第五十一條

無處分權人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效。所以,如果事後經過農村集體組織同意,應當認定合同有效。

反之,則應認定其合同無效。也就是說,對於此種情況,取得農村集體經濟組織的同意,以及進行登記是轉讓有效的前提。

(1)有最政策處理變相出讓宅基地使用權擴展閱讀

農村宅基地的使用權可以進行轉讓的條件

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准。

2、轉讓人與受讓人同為本村村民。

3、受讓人無宅基地,符合宅基地申請條件。

4、宅基地使用權不能單獨轉讓,須與住房一並轉讓。另外,轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於「一戶多宅或多房」。

5、如系一戶一宅,須明確表示不再申請宅基地,且有證據表明其已有住房保障,如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件,房屋買賣才能萬無一失。

㈡ 宅基地使用權如何辦理國有出讓用地

你好,為你解答,望採納
《物權法》第l53條:宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第154條:宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。
第155條:已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
第180條:債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:
(一)建築物和其他土地附著物;(二)建設用地使用權;
(三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;
(四)生產設備、原材料、半成品、產品;(五)正在建造的建築物、船舶、航空器;(六)交通運輸工具;
(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。第184條:下列財產不得抵押:
(一)土地所有權;
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規定可以抵押的除外:
(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施:
(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;(五)依法被查封、扣押、監管的財產;
(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
【相關規定】
《土地管理法》
第4條:國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規劃,規定土地用途,將土地分為農用地、建設甩地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地.控制建設用地總量,對耕地實行特殊保護。
前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地是指建造建築物、構築物的土地,包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
第43條:任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。
第62條第4款:農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准。
第63條:農業集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產兼並等情形致使土地使用權依法轉移的除外。
為了保證「居者有其屋」,我國法律對宅基地的轉讓給予了極為嚴格的限制。《土地管理法》第62條規定「農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准。」但法律並不禁止農村村民住房的轉讓,宅基地上的房屋所有權可以轉讓,而「地隨房走」是我國現行法的一項基本原則,故法律允許房屋同宅基地使用權的一並轉讓,只是禁止單獨的宅基地使用權的轉讓。
宅基地使用權的轉讓必須符合以下條件:宅基地使用權的受讓主體有一定的范圍,宅基地使用權只能轉讓給本集體經濟組織的成員,如果轉讓給村外人員,該受讓人必須在本村落戶並且符合申請宅基地的條件,且該成員必須符合宅基地使用權的條件,即一戶一宅且面積符合規定。宅基地使用權的轉讓必須同房屋同時轉讓。轉讓人不得再申請宅基地使用權。宅基地使用權轉讓後,應當及時辦理變更登記。
土地和住房歷來是農民的生存基礎,幾千年來農民對土地有極大的依賴性,限制宅基地轉讓有利於保障農民的基本生存權,穩定農村的社會秩序,故宅基地使用權不得非法轉讓,宅基地使用權確須轉讓的應符合相關法律的規定,並履行相關的登記和審批手續,切不可私下買賣,非法交易。城市居民不能直接從農民或村集體手中購買土地使用權。如需購買,則應由政府先依法向村集體征地,再向需地的個人或者單位出讓土地,征地補償費和土地出讓金均需由需地人交納。只有這樣經過合法程序建房才會取得合法財產權,否則屬違章建築。政府有權予以沒收或者拆除,並處以罰款。根據《土地管理法》第8條的規定,城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除有法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有。因此,不論在城鎮或農村,公民對宅基地只有使用權,沒有所有權,即宅基地不屬於公民個人財產。對於宅基地所有權不能轉讓和買賣,也不發生繼承。
但是,在宅基地之上建造的房屋,屬於公民個人的合法財產,屬於《繼承法》第3條規定的遺產的范圍,房屋是可以發生繼承的。而我國實行「房地一體主義」或稱「房地不可分離」的原則,凡是房屋產權合法轉移(包括買賣、繼承等)的,宅基地使用權也隨之轉移。這是由於房屋與土地的不可分離的屬性,決定了房屋權屬與土地使用權之間的相關性。而另一方面,由於我國農村的住宅用地有其特定的社會福利性,同時帶來了宅基地使用權的身份性。因此,法律一方面對農民的房屋所有權予以了充分的保護,但基於對農村土地的特殊社會負擔的考慮,對宅基地的使用權的繼承又需要規定限制。「房地一體主義」在一定程度上可以解決這個矛盾。需要注意的是,此處繼承人繼承的是房屋所有權,之所有可以繼續使用宅基地,是房屋繼承的結果。如果房屋滅失,則集體有權收回宅基宅基地使用權。
因繼承取得宅基地使用權的,屬於權利的原始取得,無須辦理登記即可發生權利取得的效力,但是對於因繼承而取得的宅基地使用權再發生流轉、消滅的,依據《物權法》第l55條和《土地管理法實施條例》第6條的規定,必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權、使用權變更登記,由縣級以上地方人民政府更換土地證書。辦理了宅基地使用權變更登記,有利於更好的保護繼承人的合法權益,有利於定紛止爭。
【相關案例】
甲因遷居到小城鎮,遂將其宅基地上的房屋出賣給鄰居乙(乙在農村並無宅基地)。幾年後甲覺得還是住在農村比較愜意,希望能申請到一新的宅基地使用權,以建一新的住宅。但是土地管理部門駁回了甲的申請。問:甲有權申請新的宅基地使用權嗎?
本案涉及的農村宅基地使用權的轉讓問題。
農村宅基地不允許買賣,但村民的房屋是可以買賣的,但需辦理《農村宅基地使用證》變更登記手續。甲和其鄰居乙都是村集體組織成員,且買方並無其他宅基地,因此不違反一戶一宅的規定。但是,根據《土地管理法》的相關規定,農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准。甲出賣了自己宅基地上的房屋,也因此失去了申請新的宅基地使用權的權利。因此,建議進城務工的人慎重出賣在農村中的房產,防止再回到農村時無房屋居住。

㈢ 宅基地使用權被他人私自轉讓,該怎麼辦

這個協議無效,如他們有強占你宅基地的事實行為發生,可申請民事仲裁或者向法院起訴,前提是你得有證據證明這塊地是你的。

㈣ 為什麼要限制宅基地使用權的流轉

自「三大改造」完成至今,宅基地使用權流轉一直處於被嚴格控制的狀態,這主要是因為宅基地使用權與農村集體居住保障功能息息相關。為確保農村集體的居住保障功能完好,國家從法律和土地政策兩個角度都嚴格限制宅基地使用權流轉。
依照《物權法》、《土地管理法》之規定並參考部分省(直轄市)出台的《農村宅基地管理辦法》,總結得出取得宅基地使用權需具備以下三個條件:第一,具備一定主體資格,即成為某集體經濟組織中的一員;第二,農村村民一戶只能擁有一處宅基地且其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准;第三,農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准。滿足上述三個條件的農村村民,可以向村集體申請宅基地。並且需要經過鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批准才能取得農村宅基地使用權。由此觀之,宅基地使用權的獲得主要源於身份,無需向村集體支付相應的對價,第二個條件與第三個條件均為限制濫用宅基地資源而設。綜合宅基地使用權的取得方式、限製取得條件,就可以看出宅基地具有保障村民集體居住功能的結論。
將居民住房保障政策與農民住房保障政策相比,則更能支持上述結論。城鎮居民雖然可以享受經濟適用房、公積金等住房保障政策,但仍需交納土地出讓金來獲取住房(商品房)底下地皮的使用權。農民雖然享受不到城鎮居民住房保障政策,但其可以無償取得宅基地使用權,無疑降低了自己的居住成本。況且目前我國宅基地雖然歸農村集體所有,但法律上並沒有關於宅基地使用權期限、回收條件、回收主體及回收程序的具體規定。也就是說理論上宅基地歸農村集體所有,但實際中幾乎是村民一直無償享有宅基地使用權,即使村民的宅基地上房屋滅失,村集體也鮮有回收村民宅基地使用權的情況發生。
立法者限制宅基地流轉的根本意圖是確保村民集體居住保障功能完好,只要是不讓宅基地流出村民集體掌握的宅基地范圍就不會減損村民集體居住保障功能。也就是說同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地是被允許的,因為沒有造成集體所有的宅基地「外溢」。沒有造成集體所有的宅基地「外溢」的典型流轉情形是同村農民之間以買賣、贈與、租賃等方式出讓、流轉本集體經濟組織所有的宅基地的使用權。必須要說明的是,即使是在同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地,也必須遵守「一戶一宅」且宅基地面積不超過省、自治區、直轄市規定的標準的基本原則。如果本集體經濟組織成員繼受取得農村房屋及其所佔宅基地後變成「一戶多宅」,多餘的宅基地應該由土地行政管理部門進行後續處理。
理論上,農村集體經濟組織內部成員之間流轉宅基地必須滿足流轉雙方主體是農村集體經濟組織成員且流轉的宅基地屬於流轉雙方主體所在村民集體經濟組織所有兩個條件,但司法實踐中,除上述兩個條件外,司法實踐中直接以宅基地為標的物進行流轉的情況幾乎不存在,更為常見的情形是以建於宅基地之上的地上房屋作為標的物進行流轉,這或許是實踐對嚴格限制宅基地流轉原則的迴避和變相處理。

㈤ 非本村經濟組織成員以本村I經濟組織成員的名義變相買宅基地合法嗎

宅基地不能買賣,宅基地所有權為集體,宅基地使用權的獲得必須經過行政審批。
宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。依據《土地管理法》關於農民集體所有的土地使用權不得出讓的強制性規定,農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。凡是本經濟組織以外的人與農民所簽宅基地房買賣合同應屬無效合同。

㈥ 宅基地使用權的變動條例

宅基地轉讓、出租的,不得再申請宅基地;
權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的,應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員;
轉讓房屋及宅基地使用權後,宅基地使用權主體發生變化,並涉及受讓人取得新的宅基地,故應當依法辦理轉讓登記手續。宅基地以及住宅房屋,不僅可以用於居住,也可以用於從事家庭生產和經營活動。
宅基地使用權的取得具有無償性、福利性,申請取得宅基地使用權後,滿兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的,其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回。
《物權法》第153條規定,宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。農村村民要獲得宅基地使用權,應通過申請並獲得有權機關的批准。取得宅基地使用權必須具備如下條件:
第一,必須具備村民資格。申請人必須是無宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的,因國家或鄉(鎮)建設需要另行安排宅基地的或者在農村落戶需建住宅而無宅基地的情況的的村民。
第二,申請人提出申請。村民首先向所在地的農村集體經濟組織提出申請,集體經濟組織同意後將申請提交鄉(鎮)土地利用總體規劃,盡量利用原有的宅基地和村內空閑地。如果佔用農用土地作為宅基地,則需要依照《土地管理法》的規定,報省級人民政府批准,並辦理農用土地轉用批准手續。
宅基地使用權只能由宅基地使用權人行使,任何組織或者個人不得侵佔、損毀宅基地。宅基地使用權有效轉讓,必須滿足下列條件:
第一,轉讓行為應征的本集體經濟組織同意;
第二,受讓人為同一集體經濟組織內部成員;
第三,受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權分配條件。
宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基使用權消滅。譬如出現地震、海嘯、山洪、山體滑坡等自然災害造成宅基地滅失的,宅基地使用權自然消滅。《物權法》第154條規定,對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。這里的「失去宅基地」除了自然災害導致宅基地滅失的情形外,還包括集體經濟組織收回宅基地或者國家徵收而使農戶失去宅基地的情況。

㈦ 宅基地土地使用權轉讓有什麼規定

依據宅基地管理辦法:
宅基地使用權的轉讓法律效力:
1、宅基地使用權不得單獨轉讓,版有下列轉讓情況,應認權定無效:
(1)城鎮居民購買;
(2)法人或其他組織購買;
(3)轉讓人未經集體組織批准;
(4)向集體組織成員以外的人轉讓;
(5)受讓人已有住房,不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件:
(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);
(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;
(3)受讓人沒有住房和宅基地,符合宅基地使用權分配條件;
(4)轉讓行為徵得集體組織同意;
(5)宅基地使用權不得單獨轉讓,地隨房一並轉讓;

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