商鋪使用權售後包租

1. 產權式商鋪的售後返租

售後返租(又稱售後包租、售後回租、售後承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是「一分投入，十分回報」。

2. 商鋪售後回租，法律上有何規定，效力如何

售後包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租並支付固定年回報的銷售方式，如產權式酒店、產權式公寓、產權式商鋪等。這種售後包租，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪銷售形式，所涉及的相關政策包括以下兩方面。房地產開發商應按「銷售不動產」稅目繳納營業稅。《財政部、國家稅務總局關於房地產開發企業從事「購房回租」等經營活動徵收營業稅問題的批復》(國稅函〔1999〕144號)房地產開發公司採用「購房回租」等形式，進行促銷經營活動即與購房者簽訂「商品房買賣合同書」，將商品房賣給購房者，根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。這里應予以指出的是在計征銷售不動產營業稅時不得扣除支付給購房者的租金。投資者應繳納營業稅及個人所得稅。《國家稅務總局關於酒店產權式經營業主稅收問題的批復》(國稅函〔2006〕478號)規定，酒店產權式經營業主在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權並未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照「服務業——租賃業」繳納營業稅，按照財產租賃所得項目繳納個人所得稅。這里應予以明確的是對分紅收入不能按「利息、股息、紅利」所得納稅。

3. 已經購買了售後包租的商鋪怎麼辦

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房」。

第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售」。國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾」。「售後包租」其實是已為法律明確規定違法行為。

售後包租的風險隱患確實不能不引起投資者重視。概括如下：可能存在欺詐，開發商在所開發的商品房為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款消失；

開發商融資或變相融資後，將資金挪用，一旦項目某個環節出現問題會導致資金鏈斷裂；項目建成後經營不善，無法達到預期的收益，沒有現金兌付投資人；投資人購買的房屋位置不確定，無法辦理產權證；涉及復雜的權利義務關系，引發的債權債務糾紛。

盡量不要購買包租類的產品。即便要買，也要選擇有獨立產權界線、獨門獨戶的產品，如沿街的商鋪，這樣處置與轉讓起來都較方便。同時最好選擇大品牌的開發商，開發商的信譽與實力、商鋪所處的地理位置、商業管理品牌都是需要考慮的因素。

綜合實力雄厚的開發商在後期成功進行運營的概率會相對較高，從而消費者的收益在一定程度上也能得到保證。需要看合同的具體約定，建議委託專業律師提供幫助。

(3)商鋪使用權售後包租擴展閱讀：

商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第四十五條

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

非法吸收存款

親友間集資不違法

此次司法解釋明確，構成非法集資需同時具備非法性、公開性、利誘性、社會性。

《解釋》規定，違反國家金融管理法律規定，向社會公眾（單位和個人）吸收資金的行為，應同時具備：未經有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金；

通過媒體、推介會、傳單、手機簡訊等途徑向社會公開宣傳；承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報；向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

未向社會公開宣傳，在親友或者單位內部針對特定對象吸收資金的，不屬於刑法規定中的非法吸收或者變相吸收公眾存款。

售後包租可定罪

《解釋》規定，如符合上述違法特徵，實施以下情形之一，將以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購等方式非法吸收資金；不具有銷售商品、提供服務的真實內容或不以銷售商品、提供服務為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金；

不具有發行股票、債券的真實內容，以虛假轉讓股權、發售虛構債券等方式非法吸收資金；不具有募集基金的真實內容，以假借境外基金、發售虛構基金等方式非法吸收資金；

不具有銷售保險的真實內容，以假冒保險公司、偽造保險單據等方式非法吸收資金的；以投資入股的、委託理財的方式、民間「會」、「社」等組織非法吸收資金等。

及時清退可免刑罰

《解釋》規定，非法吸收或變相吸收公眾存款的數額，以所吸收的資金全額計算。案發前後已歸還的數額，可以作為量刑情節酌情考慮。非法吸收或變相吸收公眾存款，主要用於正常的生產經營活動，能夠及時清退所吸收資金，可免予刑事處罰；情節顯著輕微的，不作為犯罪處理。

據悉，這是考慮到金融體制現狀、經濟發展、社會穩定等因素，以及貫徹寬嚴相濟刑事政策。最高法刑二庭庭長裴顯鼎稱，認定其是否屬於正常的生產經營活動，主要是看公司經營的主業是什麼，融資的渠道和主要目的及資金款項的實際用途。

4. 產權商鋪售後包租有風險嗎

請在此
請明確下述幾點:
1、您所謂的售後包租，是您為產權人，包租給別人;還是一手承租，再分包出去?
2、您所謂的風險，關注的是什麼樣的風險?比如合同風險、經營風險?
輸入您的回答，每一次專業解答都將打造您的權威形象

5. 的商鋪是以售後包租的，未竣工驗收的定金可以退嗎

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房」。

6. 買商鋪售後包租合同不簽，能收房嗎

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房」。第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售」。國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾」。「售後包租」其實是已為法律明確規定違法行為。
售後包租的風險隱患確實不能不引起投資者重視。概括如下：可能存在欺詐，開發商在所開發的商品房為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款消失；開發商融資或變相融資後，將資金挪用，一旦項目某個環節出現問題會導致資金鏈斷裂；項目建成後經營不善，無法達到預期的收益，沒有現金兌付投資人；投資人購買的房屋位置不確定，無法辦理產權證；涉及復雜的權利義務關系，引發的債權債務糾紛。
盡量不要購買包租類的產品。即便要買，也要選擇有獨立產權界線、獨門獨戶的產品，如沿街的商鋪，這樣處置與轉讓起來都較方便。同時最好選擇大品牌的開發商，開發商的信譽與實力、商鋪所處的地理位置、商業管理品牌都是需要考慮的因素。綜合實力雄厚的開發商在後期成功進行運營的概率會相對較高，從而消費者的收益在一定程度上也能得到保證。
需要看合同的具體約定，建議委託專業律師提供幫助。
望採納，謝謝

7. 商鋪售後（使用權）反租是否涉嫌非法集資詐騙罪

上當了吧，當初買的時候為什麼沒看清楚合同？返租期不能回本的 就下手投資了？去投訴他吧 法律規定使用權最多20年，28年的明顯不受法律認可和保護！

8. 售後包租涉嫌違法 究竟哪種商鋪最具保險(組圖)求解

「售後包租」遭調控凸現商鋪投資風險 「售後包租」作為商業地產一種營銷方式的，一度被開發商大肆運用，諸如「統一經營、原價回購」、「1天賺24萬元、天天有分紅」、「提供每年8%的物業補貼」、「年回報率8.38%」、「安全創富平台」等售後包租廣告屢見報端，令消費者怦然心動。然而，此類誘惑背後卻存在著較大的風險隱患，而且引起的法律糾紛不斷。 針對近期一些開發商以售後包租的形式拆零銷售未竣工的商品房屋，並在媒體上大量刊登相關廣告的現象，建設部發出風險提示：以售後包租的形式購房有風險，投資須慎重。 隨之而來一系列抑制炒房的宏觀調控政策出台，使得商業地產投資再度受到投資者的關注。與住宅投資相比，商業地產投資回報率高，但高回報必然要與高風險相伴隨，如果投資者缺乏識別的眼光，就可能掉進一個巨大的投資「陷阱」。今年以來，商業地產的大量放量，給房地產商們增加了極大的壓力，在這種情況下，房地產商為了吸引投資者，打出各種口號吸引眼球，誇大商鋪投資回報，給商鋪投資增加了很多意想不到的風險。 哪種商鋪最保險 面對市場上林林總總不斷推陳出新的各種商業地產項目， 加之商家的宣傳炒作，投資者不論是買來自營還是單純投資，都顯得無所適從。那麼，如何判斷一個商業地產項目的投資前景呢？如何在遍地開花的商業地產中出奇制勝選擇一個高回報、低風險的項目呢？商機無限，然而風險如影隨形。「如何才能成為商鋪投資中的獲利者？」已成為眾多開發商和投資者最為關切的話題。 事實上，只要地段尚佳，開發商就不愁資金回籠的問題。不過，也恰恰是這上游環節的過度放鬆，導致了隨後商鋪項目中存在一系列經營管理難題。偉業顧問董事總經理蔡宇翔認為，之所以出現類似的商業地產失敗案例，基本上都是沒有處理好銷售與日後管理之間的關系而造成的。「開發商銷售的時候，忽略了日後經營的需要，哪裡該賣什麼，該怎麼賣都沒有考慮，因此造成最後管理和經營上的難題。」 專家分析，此前之所以有如此多的商業項目陷入投資回報的窘境，與模式不成熟有直接的關系。而那時的投資客大都處在不成熟的階段，沒有意識到這種模式對於後期經營管理所帶來的困難。因此，隨著投資客的不斷成熟，專業機構管理先行介入的模式將會被越來越多的商業地產開發商利用，從而逐漸形成商業地產的主流模式。 投資型項目的後期管理是對中長期投資者強有力的信心支持，如果將這個環節提前到商業項目的前期階段，與銷售同步運營，往往會給予投資客更強的長久性的投資信心。 自持商業物業前景看好 昨天，筆者獲悉，著名的經濟適用房項目三環新城的社區商業街SUNNY TOWN宣布開盤，據稱，SUNNY TOWN首先推出的一期20000平米定位為特色餐飲街，全部由開發商持有，只租不售，且招商對象要求為有商業經營經驗的成熟商戶。 據了解，社區內首先亮相的是餐飲一條街，面積在20000平方米左右，由餐飲主力店和中小型餐飲、快餐組合而成；而社區配套服務內容包括銀行、中介、家政、郵政、生鮮店、花店、麵包房、洗衣店等，解決社區公共服務的需要；同時具有休閑娛樂的功能，打造健身、娛樂、培訓、休閑四大模塊，包括健身房、影院、茶館、書吧、網吧、超市、才藝及語言類培訓機構，全方位滿足現代都市生活的需求；還吸收了影樓、精品店、服裝服飾、美容美體及其他都市時尚類店鋪，不僅服務於本社區居民，更輻射周邊更廣泛的地區，聚攏本社區的商氣及人氣。 據懋源苑總經理陸挺宇表示，「持有經營」是為了打造一個高品質的商業項目。「持有經營」可以讓開發商更加確切地了解市場對商鋪的需求，整合零散業態，統一招商經營，有效規避商業地產經營中的盲目性和無序性，在全面滿足消費者需求的基礎上，對餐飲街實行持有經營，與投資者進行利益捆綁，降低了商戶的投資風險。為投資經營者及其它商戶建立足夠的信心，啟到了主動、帶動性作用縮短了後期經營培養市場的周期及形成成熟商業環境的周期。 目前，不少開發商僅把商鋪開發作為吸引購房者的手段，商鋪賣出去後，對後期經營管理一概不管，造成項目品質下降，陸總表示，發展商必須有培育市場的心態，才能與業主、租客「三贏」。 陸挺宇表示，商業地產持有經營肯定是大勢所趨，整體的商業街出售面臨著業主構成復雜、客戶群體難把握、投資判斷差異過大、很難再做高品質的後期維護等問題。但整體持有，可以在物業管理以及客戶資源整合上進行完整規劃。 美國、中國香港等國家和地區真正的大型商業項目都是以租賃為主。

9. 商鋪包租違法嗎

您好，《商品房銷售管理辦法》規定房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
已竣工的沒有禁止性規定，但最高人民法院公布了《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，解釋中規定不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑
望採納

10. 商鋪投資里的一種方式：售後返租，是怎麼一回事

產權式商鋪的缺陷近來，在省城的並州路、五一路、漪汾街等路段，常有人向路人散發產權式商鋪、商鋪 「售後返租」的廣告單，甚至在第十屆房展會上，這種廣告單也被偷偷散發，上面承諾的高額回報率、返租年限和知名品牌商家進駐的內容著實吸引大眾的眼球。