建設施工合同中優先使用權的

㈠ 建設工程價款優先受償權的幾個常見問題

建設工程價款優先受償權的常見問題，最高人民法院回復上海市高級人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》作出了具體說明，摘錄如下：
一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

㈡ 建設工程施工合同無效，承包人是否享有優先受償權

1、建設工程質量保證金是否屬於建設工程價款優先受償權范圍

一、關於建設工程優先受償權的法律規定及司法解釋

（一）《合同法》

第二百八十六條，「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」

（二）《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》

第十七條：「與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，根據合同法第二百八十六條規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。」

第二十一條：「承包人建設工程價款優先受償的范圍依照國務院有關行政主管部門關於建設工程價款范圍的規定確定。

承包人就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優先受償的，人民法院不予支持。」

（三）《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復法釋》[2002]16號

1、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

2、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

通過上述法律及司法解釋的相關規定，我們可以理解建設工程價款優先受償權，是針對工程價款的優先權，其在優先順序上高於抵押權和其他債權，但不能對抗已經交付購買商品房的全部或者大部分款項後的購房者（本文主要探討工程質保金的優先權問題，在此不做展開）。由此，想要探討工程質保金是否屬於建設工程價款優先受償權的范圍，就要明確其是否屬於建設工程價款。

二、關於工程質保金是否屬於工程價款范疇的兩種觀點

（一）觀點一：工程質保金不屬於工程價款

此觀點主張，從工程質保金的支付方式上來看，工程質量保證金應由承包人用工程款之外以自有資金另行支付，但承包人與發包人在合同中約定預留一部分工程價款作為質量保證金，實際上是以該部分工程款由發包人預先支付並轉為承包人的工程質量保證金，並不涉及到建築工人的利益，該種性質的轉變，使得該筆款項本身更具備擔保的屬性，不再具備工程款的屬性。

筆者僅檢索到四川省高院有相應文件載明此觀點，摘錄部分觀點如下，《四川省高級人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答》川高法民一（2015）3號第三十八條規定，建設工程經驗收合格，工程的直接成本、間接成本、利潤和稅金屬於優先受償范圍。

承包人、實際施工人支付的履約保證金、工程質量保證金、發包人應當支付的違約金等不屬於優先受償范圍。

承包人、實際施工人請求確認對建設工程佔用范圍內的土地使用權享有優先受償權的，不予支持。

筆者結合四川高院的觀點，檢索「建設工程質量保證金」「優先受償權」等關鍵詞，僅檢索到（2019）贛民終23號案件，該案終審未認定工程質保金屬於優先受償權范圍。

（二）觀點二：工程質保金屬於工程價款

最高院民一庭觀點認為，工程質保金是為法律明確規定，目的是為確保工程保修所需資金的及時到位，是約束施工單位履行保修義務的一項保證措施，在保修期屆滿後，施工單位依約旅行保修、維修的義務的，建設單位將暫扣的工程質保金全部退還給施工單位。因工程質保金來源於工程款，故屬於工程價款的范疇，理應屬於工程價款優先受償的范圍。

筆者檢索到（2019）最高法民終519號、（2018）最高法民終482號、（2019）最高法民終277號案件中，最高院認可一審法院在認定工程價款優先受償權將工程質保金涵蓋去的觀點。

三、分析探討

確定工程質保金是否屬於工程價款的范疇，首先要理解工程質保金的定義以及設置工程質保金的作用。

《住房和城鄉建設部、財政部關於印發建設工程質量保證金管理辦法的通知》（建質[2017]138號）中對於工程質保金的定義及作用作出比較詳盡的解釋，該辦法第二條規定，本辦法所稱建設工程質量保證金（以下簡稱保證金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

建設部關於印發《建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定》的通知第五條之規定，工程價格由成本（直接成本、間接成本）、利潤（酬金）和稅金構成。工程價格包括：合同價款、追加合同價款和其他款項。合同價款系指按合同條款約定的完成全部工程內容的價款。追加合同價款系指在施工過程因設計變更、索賠等增加的合同價款以及按合同條款約定的計算方法計算的材料價差。其他款項系指在合同價款之外甲方應支付的款項。

筆者認為，上述規定中，建質[2017]138號通知中明確說明，工程質保金系從應付工程款部分預留，此點可以說明工程質保金是屬於工程款的范疇。另外，建設部關於印發《建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定》的通知的規定，可以說明工程質保金在符合條件的情況下是發包人應當支付的款項。結合最高院觀點及上述規定可以明確，工程質保金應當屬於建設工程價款優先受償的范圍。

在實踐中，發包人與承包人之間關於工程質保金是否屬於工程價款優先受償的范圍，要注意區分工程質保金的支付方式，如果是通過第三方託管工程質保金的方式，某種程度上是將工程質保金分離出工程價款整體的行為，在沒有明確的法律規定的情況下，無疑給承包人主張工程質保金的優先權帶來極大的不確定性。（可參考(2018)最高法民終207號民事判決書）

2、工程質保金的優先權行使期限問題

一、關於建設工程優先受償權期限及工程質保金返還期限的規定

（一）《最高人民法院關於審理建設施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（二）》

第八條 「有下列情形之一，承包人請求發包人返還工程質量保證金的，人民法院應予支持：（一）當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿。（二）當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自建設工程通過竣工驗收之日起滿二年。（三）因發包人原因建設工程未按約定期限進行竣工驗收的，自承包人提交工程竣工驗收報告九十日後起當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿；當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自承包人提交工程竣工驗收報告九十日後起滿二年。發包人返還工程質量保證金後，不影響承包人根據合同約定或者法律規定履行工程保修義務。」

第二十二條，「承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。」

上述司法解釋對於建設工程價款優先受償的權利期限以及工程質保金的返還期限均作出了規定，但根據司法解釋的理解，可以看出對於工程質保金的返還期限是有約從約，無約定按照自竣工驗收後兩年。

二、分析探究

結合上文中探討的工程質保金屬於建設工程價款優先受償權范圍,在實際操作中，會出現一種奇怪的現象。發包人返還工程質保金的時間一般在工程竣工後2年,按照建設工程價款優先受償的期限，自發包人應當給付建設工程價款之日起，計算六個月（該六個月的期限系法定期限，不被中止與中斷），那麼工程質保金優先受償的權利期限必然已過六個月之久，權利也隨之滅失，除非發包人與承包人關於工程質保期的約定與建設工程價款優先受償的期限相互吻合，但此種情形實踐中幾乎不存在。在上述情形下,就工程質保金是否還應享有工程價款的優先受償權？

筆者認為，首先，如何理解和認定發包人應當支付工程款之日，對於工程質保金期限屆滿後的返還是否已過優先受償權的法定期限，顯得尤為重要。審判實務中對於發包人應當支付工程款之日優先採取發包人與承包人之間的合同約定，無約定才從法定及相關認定標准。因工程質保金本身是工程款預留部分，所以發包人期滿返還工程質保金的行為，也應當視為支付工程款的行為。有觀點認為發包人應當支付工程款應當理解為除質保金部分以外的工程款支付日期。但從《合同法》立法目的，及最高院通過司法解釋賦予建設工程價款優先權的精神上來看，工程質保金雖只佔到整個工程價款的5%，但其也屬於工程價款的一部分，不能僅因為該部分工程款作為質保金而忽視其工程價款的本身屬性。

其次，一般合同中約定發包人對於工程質保金的支付期限自質保期屆滿後起算，所以工程質保金優先受償權的行使期限應當自工程質保期屆滿後起算六個月。

最後，具體到審判實踐中，筆者檢索到（2017）最高法民申4494號案例及案例中涉及到的各級法院判決書，該案承包人將工程質保金的優先受償權一並在訴訟中提起，雖工程質保期未屆滿，但由於該案該案訴訟過程持續較久，最終法院支持了承包人關於工程質保金的優先受償權。而且經過分析該案判決，法院在論述工程質保金的優先受償權爭議時，也採納了此觀點，即是工程質保金優先受償權的期限應當自工程質保期屆滿後起算。

綜上，筆者建議，在涉及建設工程價款優先受償權以及工程質保金返還的問題時，比較穩妥的方式在起訴時一並提出，也可在質保期屆滿後提出，具體訴訟方案的選擇，還需考慮案件的個例情況，具體問題具體分析。

㈢ 關於建設工程價款優先受償權問題

首先，最高人民法院《關於建築工程款優先受償權問題的批復（法釋[2002]16號）》第四條規定：「建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。」所以，在發包方預期違約的情況下，承包方在6個月內起訴並未超過時效。
第二，「16號批復」第二條規定：「消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。」承包人對商品房享有的工程價款優先受償權在消費者受償權之後。 所以請確定是否有消費者對該工程的購買行為。
第三，96年11月承包方已經提出優先受償請求，所以之後的抵押評估結果中應減去抵押人的拖欠工程款。
第四，02年之後為何拖延至今沒有執行暫時不清楚，只能認定為執行中止。

綜上，雖然該建築上設有抵押權，但是該抵押權不能對抗工程款優先權，只有購房的消費者可以對抗。所以在購房消費者得到賠償之後，工程款優先權可以行使，且在抵押權之前。如果拍賣後的價款僅能賠償購房消費者的，那麼之後的權利都無法補償。

㈣ 施工合同文件優先順序的原則是什麼

一、施工合同文件優先順序如下：

1、施工合同協議書；

2、中標通知書；

3、投標書及其附件；

4、施工合同專用條款；

5、施工合同通過條款；

6、標准、規范及有關技術文件；

7、圖紙；

8、工程量清單；

9、工程報價單或預算書；

10、雙方有關工程的洽商、變更等書面協議或文件視為施工合同的組成部分。

二、施工合同法律特徵

1、簽訂建設工程施工合同，必須以建設計劃和具體建設設計文件已獲得國家有關部門批准為前提。簽訂施工合同須以履行有關法定審批程序為前提，這是由於建設工程施工合同的標的物為建築產品，需要佔用土地，耗費大量的資源，屬於國民經濟建設的重要組成部分。

凡是沒有經過計劃部門規劃部門的批准，不能進行工程設計，建設行政主管部門不予辦理報建手續及施工許可證，更不能組織施工。在施工過程中，如需變更原計劃項目功能的，必須報經有關部門審核同意。

2、承包人主體資格受到嚴格限制建設工程施工合同的承包人，除了在經工商行政管理部門核準的經營范圍內從事經營活動外，應當遵守企業資質等級管理的規定，不得越級承攬任務。

3、簽訂及履行施工合同受到國家的嚴格監督管理。

國家對建設工程項目的發包實行招標投標制度。《招標法》第三條規定：「中華人民共和國境內進行工程建設項目必須進行招標。」第四條規定：「任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他方式規避招標。

4、建設工程施工合同實行備案制度。

建設部第89號令，即《房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》第47條規定「訂立書面合同7日內，中標人應當將合同送縣級以上建設行政主管部門備案；

《遼寧省建築市場管理條例》、《遼寧省建設工程招標投標條例》及《大連市建築市場管理條例》都對施工合同備案做了法律規定。在施工過程中，各級政府建設工程質量監督管理部門還要對工程建設的質量進行全面監督。

(4)建設施工合同中優先使用權的擴展閱讀：

承包人與發包人訂立建築工程施工合同應符合下列程序:

(1)接受中標通知書；

(2)組成包括項目經理的談判小組；

(3)草擬合同專用條件；

(4)談判；

(5)參照發包人擬定的合同條件或建築工程施工合同示範文本與發包人訂立建築工程施工合同；

(6)合同雙方在合同管理部門備案並繳納印花稅。

㈤ 工程施工合同糾紛中優先受償權如何行使

《合同法》第二百八十六條賦予了承包人建設工程價款優先受償權，其立法初衷在於「保護承包人的合法權益」，建設工程優先受償權有六個月的行使期限且自竣工之日或約定的竣工之日起算。那麼工程施工合同糾紛中優先受償權如何行使呢?下面，華律網小編詳細為您介紹具體內容。
根據《合同法》第二百八十六條之規定，承包人行使建設工程價款優先受償權有兩種途徑，分別為私力救濟途徑的協議折價和通過公力救濟所實現的申請拍賣。
(1)協議折價
協議折價是指，承包人與發包人在達成一致意思表示的情況下，對建設工程進行折價，以所得價款來優先實現承包人的工程價款債權。實踐中常見的操作方式即：在對承包人的所建工程進行合理公平的估價後，承包人通過支付工程折價與所欠工程價款的差額而取得該項工程項目的所有權，這也是我們常說的以房抵款的表現形式之一。
當承包人的債權額在折價款的范圍內，則該債權因為完全受償而歸於消滅，如果該折價款不足以覆蓋全部的工程價款債權，則承包人剩下的尚未清償的債權部分，淪為普通債權，不再享有優先受償之地位。
如果承包人與發包人之間的折價方式明顯存在著高價低估、或是低價高估的情形，以此來達到規避稅收或侵害其他債權人利益的非法目的，其他債權人有權依據《合同法》第七十四條之規定行使撤銷權，否定當事人間協議折價的效力。
私力救濟因為其便捷性、自治性而受到建築市場參與主體的歡迎，但是，作為一項資金密集型的產業，實踐中以在建工程融資是發包人的常見做法，而不動產抵押生效的前提是進行抵押登記，在未獲得抵押權人同意的情況下，國土、房管等部門通常不會為承包人直接辦理過戶手續，可能會要求承包人先出示其抵債行為及建設工程價款優先受償權合法存在的依據，如此一來，當事人的協議折價方式仍無法得到快速實現，最終仍需回歸司法途徑解決。
(2)申請拍賣
當承包人與發包人未能就折價的方式、內容達成一致意見時，承包人可以通過向法院申請拍賣的方式，在人民法院的主持下對建設工程進行拍賣，以所得價款實現其工程價款優先受償權。
申請拍賣的前提應當是確認該工程價款優先受償權的合法存在以及行使的無爭議，作為一項法定優先權，建設工程價款優先受償權無需對外公示既已天然存在，為承包人所擁有，但其行使因為突破了債的平等性原則而將會對其他債權人產生巨大影響，因此，並非承包人依法提出拍賣的申請，即可當然的由法院執行，在發包人或其他債權人提出異議時，承包人需先通過法律途徑來確認自身依法享有優先受償權，以生效法律文書的效力排除他人的異議。
(3)特別程序
在發包人破產的情況下，承包人可以通過申請參加對建設工程變價款的分配程序以主張優先受償權;或者在有其他擔保財產的情況下，可以依據《民事訴訟法》第一百九十六條之規定，向擔保財產所在地或者擔保物權登記地的基層人民法院提出申請，通過特別程序實現建設工程價款優先受償權。法院受理申請後，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當時人依據該裁定可以向法院申請執行;不符合法律規定的，裁定駁回申請。當事人可以向法院提起前項優先權確認之訴。
承包人行使建設工程價款優先受償權有兩種途徑，分別為私力救濟途徑的協議折價和通過公力救濟所實現的申請拍賣。在發包人破產的情況下，承包人可以通過申請參加對建設工程變價款的分配程序以主張優先受償權

㈥ 建設工程優先權 及於建築用地使用權嗎

合同抄相對人破產、下落不明或襲資信狀況嚴重惡化，或建設工程施工合同無效，但工程經竣工驗收合格，承包人可以主張工程價款優先受償權。分包人或實際施工人完成了合同約定的施工義務且工程質量合格，在總承包人或轉包人怠於行使工程價款優先受償權時，就其承建的工程在發包人欠付工程價款范圍內可以主張工程價款優先受償權。