土地使用權出讓底價怎麼確定

⑴ 怎麼確定土地拍賣底價

國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓底價，是指招標底價以及掛牌、拍賣的保留價，即招標、拍賣、掛牌出讓的最低控制價格，由四部門確定。

《國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法》規定，首先由有資質的評估機構根據評估期的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估並出具評估報告。之後，市國土局和市發改委根據估價結果，結合政府產業政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。相關部門審議後，由市國土局會同市發改委根據審議意見確定最終底價，特殊情況下與市發改委會共同報市政府批准。
《城鎮土地估價規程》是開展土地估價工作必須遵循的技術規范，具體應遵循：

一是應採取公開市場價值標准。
二是估價基準日一般為估價日期以後的某一個具體日期。
三是合理選用估價原則和估價方法。
以評估地價為基準，綜合考慮各種影響因素確定拍賣底價。

⑵ 土地招拍掛中土地的底價是怎樣確定的

凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價後的余額為營業額。
城建稅、教育費附加、地方教育附加
以轉讓土地使用權實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在上述地區的為1%。教育費附加的徵收標准為3%，地方教育附加徵收標准為2%。
土地增值稅 凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。
稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

⑶ 國有土地使用權出讓最低價什麼意思

1、是抄指無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。
2、出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。有基準地價的地區，出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。
3、低於最低價時國有土地使用權不得出讓。以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

⑷ 標定地價就是政府出讓土地時的底價嗎

標定地價評估可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等條件通過系數修正進行評估，也可以按市場交易資料，採用一定方法評估的宗地地價。

標定地價的確定同一般宗地地價的確定基本方法相同，包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法和基準地價系數修訂法等。

折疊特點

①標定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價;

②在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是根據土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業改制時才進行評估;

③標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據。

折疊作用

(1)標定地價為政府出讓土地使用權時確定土地出讓金提供依據;

(2)標定地價為企業清產核資核股份制改造中確定土地資產量提供依據;

(3)標定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據;

(4)標定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據。

折疊編輯本段術語關系

折疊聯系

(1)它們都不是地產交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用。

(2)基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價之間存在著相互承接的關系

①基準地價是標定地價評估的基礎

②標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據。

折疊主要區別

基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的主要區別

(1)基準地價是大面積評估的區域平均地價，標定地價、土地使用權出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價;

(2)_基準地價以考慮宏觀區域因素為主，標定地價和土地使用權出讓底價則還考慮地價的微觀區位因素，其地價更為接近市場交易地價。

折疊一般區別

土地使用權出讓底價和標定地價的區別

(1)土地使用權出讓底價主要是根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、出讓雙方的心態和投機因素等確定的待出讓宗地(含成片出讓土地)的地價，即指土地使用權出讓前政府控制的最低標價;

(2)標定地價則是根據宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內的宗地的評估地價;

(3)標定地價是政府認定並公開的地價，而出讓底價則是不公開的地

⑸ 協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法的協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法

【發文文號】：第2號
【頒布部門】：國家土地管理局
【頒布日期】：1995年6月28日
【施行日期】：1995年6月28日
【廢止日期】：2003年8月1日
【時 效 性】：失效

⑹ 土地使用權出讓底價是怎樣確定的

一、土地使用權招標、拍賣、掛牌方式中底價的特點
土地使用權招標、拍賣、掛牌底價的實質是土地出讓底價，即土地招標、拍賣時政府確定的招標、拍賣土地的最低控制價格，亦稱標底或底標價格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價格；主要根據土地出讓年限、用途、地產市場行情、政府產業政策、開發商競投心態等確定的待出讓宗地的地價；它是政府招標、拍賣土地使用權時最重要的參考價格。土地使用權招標、拍賣底價是由政府內部掌握，嚴格保密的。土地使用權招標、拍賣底價的確定是否恰當，直接關繫到土地招標、拍賣能否順利進行。政府制定招標、拍賣底價時，應充分考慮開發商利益和政府的產業政策。在我國，土地使用權招標、拍賣底價具有以下特點：
1、土地使用權招標、拍賣底價是政府出讓具體地塊的最低控制價格，是政府出讓土地使用權談判時最重要的參考價格。
由於政府壟斷了土地供應量，土地供應量大小和供應價格高低是作為政府調節市場的一種手段，為了進行有效的調控，底價必須由政府確定。
2、土地使用權招標、拍賣的底價應依據評估地價確定。
國有土地使用權招標、拍賣的標的價款巨大，由於土地市場的特殊性，土地價格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價格，必須由專門的評估師進行。
3、土地使用權招標、拍賣由政府確定。
招標拍賣底價與一般評估地價既有聯系又有區別，評估地價是由估價人員依據對土地市場的判斷，出具的待估宗地可能的公開市場價格，招標、拍賣、掛牌底價則是由政府根據土地評估結果，充分考慮政府產業政策和地價政策等因素綜合確定。

⑺ 國有建設用地使用權協議出讓底價如何確定

市、縣人民政府國土資源管理部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，內按照《城鎮土地估價規容程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源管理部門集體決策，合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。協議出讓底價確定後應當保密，任何單位和個人不得泄露。

⑻ 土地使用權出讓底價的土地使用權出讓底價的確定

在我國，由政府壟斷土地供應，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產生重要影響。確定出讓底價時，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門委託有資質的土地估價機構，根據基準地價、標定地價、當地的土地市場供求情況、土地市場地價水平和擬出讓宗地設定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設定的土地條件下的正常價格，並依據擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產業政策、地價政策、土地市場調控政策、調控方向，兼顧當前利益和長遠利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。

⑼ 如何確定協議出讓國有土地使用權的價格

5．3 地價評估，確定底價
5．3．1 地價評估
市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊內的條件和土地市容場情況，按照《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。
地價評估可以由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業單位進行，根據需要也可以委託具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行。
5．3．2 確定底價
市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓委員會應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於擬出讓地塊所在區域的協議出讓最低價。
出讓底價確定後，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。
5．4 協議出讓方案、底價報批
市、縣國土資源管理部門應當按規定將協議出讓方案、底價報有批准權的人民政府批准。
摘自《協議出讓國有土地使用權規范》