土地使用權抵押預售

⑴ 房產開發商土地已抵押給銀行，還能進行商品房預售嗎

建設部《城市房地產抵押管理辦法》中第三十七條做了明確的規定「經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或出租，所得價款應當向抵押權人提前償還所擔保的債權，超過債權數額的部分歸抵押人所有。」因此商品房在抵押後是可以銷售的。

抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。 不過對於購房者來說，存在的風險就是開發商到期不能還款銀行行使抵押權時，地上的建築會一起拍賣。

(1)土地使用權抵押預售擴展閱讀：

房產抵押是指產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。

如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，並在處分抵押房屋所得價款中優先受償。 提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。

房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。

以財產作為償債的保證。

鄭觀應 《盛世危言·銀行上》:"聞 英 商匯豐銀行……雖有華商股份，不與華商往來，即有殷實 華 商股票，亦不抵押。" 何香凝 《孫中山與廖仲愷》:" 孫先生 在 上海 的住房，也曾作過兩次抵押，借若干款項作為軍費。" 曹禺 《日出》第二幕:"哦，他還問我銀行所有的房地產是不是都已經抵押出去了!"

所謂房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

⑵ 房屋預售後抵押土地使用權的法律法規有哪些

你好

一、依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十四條：商專品房預售抵押土地使用權應當屬符合下列條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2、持有建設工程規劃許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
二、國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
以上就是關於房屋預售後土地使用權是否可以抵押以及相關法律法規有哪些的介紹了，開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售抵押。
望採納

⑶ 房屋預售後土地使用權能做抵押嗎

這種情況抄是不能辦理《商品房預售許襲可證》的？跟據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》中規定，房地產開發商預售房地產應當符合下例條件：
（一）土地使用權已經依法登記，取得房地產權證書；
（二）取得《建築許可證》和《開工許可證》：
（三）除付清地價款外，投入開發建設的資金己達工程預算投資況額的百分之二十五，並經注冊會計師驗資；（2001年《深圳市關於加強土地化管理進一步搞活和規范房地產市場的規定》中提出：提高商品房預售條件，預售條件中的形象進度定為：七層以下的達到主休工程封頂，七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。）
（四）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；
（五）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。
符合以上列條件的，房地產開發企業可以向主管部門申請預售許可，經主管機構核准後，發給《房地產預售許可證》。

⑷ 土地抵押是否可以在預售許可證辦理後抵押

可以的。預抄售許可證辦理可以以在建工程的樓房作為抵押物，土地使用權抵押是以取得的《國有土地使用權證》為抵押物。

獲得商品房預售許可證應當具備下列條件：
（一）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；
（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；
（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並已辦理建設工程質量和安全監督手續；
（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；
（五）七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程並封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程；
（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；
（七）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；

⑸ 土地使用權抵押後能否辦理《商品房預售許可證》

不能，按商品房預售條件應該不可以，將土地使用權抵押給了銀行，不符合第一條規定。
第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
廣州市房地產抵押登記若干規定
（１９９８年１月２５日廣州市國土局房地產
管理局穗國房字［１９９８］３６號頒發）
第一條為貫徹實施《城市房地產抵押管理辦法，完善我市房地產抵押登記工作，保護抵押當事人的合法權益，制定本規定。
第二條本市市轄區范圍內的房地產抵押登記適用本規定。
第三條廣州市國土局、房地產管理局（以下稱抵押主管機關）是本市房地產抵押登記的主管機關，負責本規定組織實施。
廣州市房地產登記所（以下稱登記所）具體負責房地產抵押登記工作。
第四條下列房地產或房地產權益可以設定抵押：
（一）抵押人所有的房屋，或依法有權處分的房屋；
（二）抵押人預購的商品房；
（三）抵押人依法有權處分的國有土地使用權；
（四）抵押人的在建工程已完工部分。
第五條抵押人和抵押權人應當訂立書面抵押合同，並應當辦理抵押登記。抵押合同自核准抵押備案登記頒發備案證明或核准抵押登記頒發他項權證之日起生效。
第六條房地產抵押合同應當載明下列主要內容：
（一）抵押人、抵押權人的名稱、地址或者姓名、住所；
（二）主債權的種類、數額；
（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建築面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產的價值；
（五）抵押房地產的佔用管理人、佔用管理方式、佔用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
（六）抵押期限；
（七）抵押權滅失的條件；
（八）違約責任；
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點；
（十一）雙方約定的其他事項。
第七條辦理房地產抵押登記應當交驗下列文件：
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）主合同和抵押合同；
（四）房地產權屬證明；
（五）證明抵押有權設定抵押的文件與證明材料；
（六）證明抵押房地產價值的資料；
（七）登記機關認為必要的其他文件。
第八條抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，應委託具有房地產評估資質的估價機構進行評估。
第九條抵押權人可以為非金融機構，但以未付清房款的預購商品房或以在建工程已完工部分設定抵押人，抵押權人必須是金融機構。
抵押權人為非金融機構的，應使用由抵押主管機關統一印製的抵押合同文本。
第十條以領有《房地產證》的房地產設定抵押的，該房屋使用范圍內的土地使用權應同時抵押。核發他項權證時，應在《房地產證》上注記抵押情況。
房屋所佔的土地為劃撥土地的，由廣州市房地產估價管理所進行土地出讓金評估。經土地主管機關確認，核准出讓金數額，並繳交不少於２０％（私人的房屋繳交１０％）的款額後方可設定抵押。抵押物處分時，應當從處分所得價款中繳納土地使用權出讓金的余額後，抵押權人方可受償。
第十一條以未付清房款的預購商品房設定抵押的，由開發企業憑《商品房預售許可證》與貸款銀行共同商定，簽訂合作協議書，並送登記所備案。具體按照《廣州市購買商品房貸款抵押規定》辦理。
第十二條以付清房款的預購商品房設定抵押的，抵押人應提交經廣州市房地產交易所審查登記的《房地產預售契約》和開發企業出具的證明。核發抵押備案證明時，應在《房地產預售契約》上注記抵押情況。
第十三條以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權設定抵押的，抵押人應提交《國有土地使用證》和《國有土地使用權出讓合同》。在核發土地他項權證時，應在《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》上注記抵押情況。
抵押合同不得違反《國有土地使用權出讓合同》的約定。
第十四條以在建工程已完工部分設定抵押，其國有土地使用權已先行抵押的，不應計入其土地使用權或已預售的商品房地價值。若抵押給另一抵押權人的，應徵得原土地抵押權人的書面同意。
第十五條以在建工程已完工部分設定抵押，其國有土地使用權未先行抵押的，應同時與在建工程抵押。抵押人應提交《國有土地使用證》和《國有土地使用權出讓合同》，以及由廣州市房地產交易所出具未出售的證明。在核發抵押備案證明時，應在《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》上注記抵押情況。
第十六條以在建工程設定抵押的，其房地產抵押合同還應當補充載明以下內容：
（一）《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；
（二）已繳納的土地使用權出讓金或需繳納的相當於土地使用權出讓金的款額；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工進度以及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量；
（六）所貸款項全部用於該項目。
第十七條房地產設定抵押後，該房地產價值大於抵押擔保債權的，其餘額部分可以再次抵押，抵押人應提交《國有土地使用證》或《房地產證》，並應告知有關抵押權人。登記所應按設定抵押權的先後順序，在《國有土地使用證》或《房地產證》上注記每次抵押情況。
第十八條以共有房地產設定抵押的，必須經共有人書面同意；按份共有的，設定抵押應以抵押人所享有的份額為限。
第十九條按本規定辦理抵押備案登記的，房屋竣工後抵押關系未終止的，抵押當事人應在房屋竣工驗收合格之日起３０日內，辦理《房地產證》和抵押登記。開發企業應當協助抵押當事人辦理有關房地產登記手續。
第二十條抵押合同發生變更或終止的，當事人應在變更或終止之日起１５日內申請辦理抵押變更或注銷抵押登記。
需續期的抵押合同，抵押當事人應當在簽訂續期抵押合同之日起１５日內申請辦理續期抵押登記。抵押合同期滿，抵押當事人不按規定期限辦理續期抵押登記的，抵押登記自行失效。
第二十一條抵押人出售已辦理抵押登記的房地產的，須經抵押權人書面同意，並應告知受讓人。抵押人到廣州市房地產交易所辦理交易手續後。抵押當事人雙方應到登記所辦理注銷抵押登記。
第二十二條以享受優惠政策購買的房改房、解困房、安居房等住房設定抵押的，必須符合國家和省、市有關規定，並以房屋所有人可以處分和收益的份額為限。具體辦法另行制定。
第二十三條廣州市房地產檔案館應建立抵押登記檔案資料庫。供有關部門和社會人士查詢。
第二十四條本規定所稱抵押登記包括抵押備案登記。
第二十五條本規定自１９９８年２月１日起施行。
發布部門：廣州市其他機構發布日期：1998年01月25日實施日期：1998年02月01日(地方法規)

⑹ 土地使用權被抵押的期房可以買嗎

土地使用權被抵押的期房可以買。

根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，並辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓後，原抵押權人應當告知抵押人。

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

(6)土地使用權抵押預售擴展閱讀

買被抵押的房子會存在風險

1、重復抵押

開發商在建設的過程中，由於資金缺乏，會選擇將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經銀行同意且沒有告知購房者該房源已被抵押的情況下，就對該房源進行出售，這種重復的交易造成了巨大的風險，給房屋權屬登記也帶了隱患。

2、多方利益沖突

利益沖突風險往往發生在房產被抵押給多方的情況下，比如房產同時抵押給銀行，工程方，土地管理部門等多個抵押人，最終業主在不知情的情況下購買，如果開發商資金鏈斷開，無法償還貸款和拖欠的資金，那麼，最終處理起來，房屋的歸屬問題就會是錯綜復雜，畢竟各方的利益都要照顧到。而購房者勢單力薄，最終受到損失的還是購房者。

3、退房難

開發商惡意隱瞞抵押情況，要麼是補辦解押手續，繼續完成房產交易，要麼是支付違約金，同意購房者退房。

但是，通常情況下退房並不是一件輕而易舉的事情，開發商反而會找借口解決，延長購房的戰線，得到的結果只能是等待。

4、無法辦理不動產證

抵押房產在房地產開發商沒有償還清債務的前提下與購房者進行的再次交易，對購房者來說不僅面臨著首付房款的損失，還因為銀行與開發商之間的債務關系的存在，無論是向銀行申請貸款還是簽訂正式的購房合同都是不能的，更別提網簽備案，到房管部門辦理不動產權登也是受阻的一件事。

⑺ 開發商用土地做抵押了，現也取得了預售許可，但是土地還是在抵押狀態，能網簽商品房合同么

沒有危險，將來出問題了，責任屬於銀行、國土、開發商，因為房產出售之後就等於開發商轉讓土地的所有權，銀行和國土屬於失職、企業屬於騙貸，購房者無責也無義務賠款，至於合同里寫了，你說沒看見就可以了。
再一旦弧測舊爻攪詫些超氓個也不用擔心，按法規來講這種地塊是抵押未銷售商品房所附屬的土地，可能你的土地使用權並沒有抵押，只是大家共有的大證抵押了一部分。

⑻ 已設立土地抵押的項目，能否辦理商品房預售許可。

已設立土地抵押的項目，不能辦理商品房預售許可。

根據《城市商品房預售管理辦法》：

第五條 商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

由上訴條件，將土地抵押，即不可獲得土地使用權證書，因此，已設立土地抵押的項目，不能辦理商品房預售許可。

(8)土地使用權抵押預售擴展閱讀：

辦理過程中必須按照規定辦理，否則將被處罰。

根據《城市商品房預售管理辦法》：

第十四條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條 開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者採用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，並處3萬元罰款。

⑼ 商品房預售以後，土地使用權還可以抵押嗎商品房預售以

商品房預售合同簽訂後，客戶履行合同交付房款，這時，盡管開發商還沒有交房，但開發商已在合約層面將土地使用權和房產產權移交給了業主。
這個時候，土地產權已不屬於開發商。所以開發商不可以用土地使用權做地押。