商品房土地使用權面積計算

Ⅰ 房產證上的「分攤土地使用權面積」是什麼意思

分攤土地使用權面積是指土地所有者或土地使用者在共有土地面積中所分攤的面積，標注在土地證上。

分攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積，標注在房產證上。二者不是一個意思。

計算方法：

1、房屋分攤土地使用權面積＝房屋建築面積／樓房總建築面積×樓房佔地面積。

2、分攤面積=分攤系數×各套內建築面積。

分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和

土地使用面積有以下幾個方面：

1、佔地面積，即建築物及其周邊環境共占的面積。

2、建築面積，僅指建築物的建築面積。

3、居住面積，指室內居住面積。

此外，土地共用人之間所佔地表和空間位置及不同用途對土地利用有一定影響，可在分攤面積時將這些因素摺合成不同系數加入到分攤面積的計算中去，從而使土地共有使用權面積的分攤更接近實際、更合理。

法律依據：

《物權法》

第九十三條規定：動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條規定：按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

多層住宅的各業主對本棟樓所佔用的土地使用權屬於按份共有的用益物權，土地使用權證上的使用權面積，其中分攤面積即指本土地使用權屬按份共有所分攤的土地使用權（依本業主房產建築面積占整棟樓建築面積的比例計算）。

(1)商品房土地使用權面積計算擴展閱讀

國有土地使用證上的分攤面積，是經分攤擁有的土地使用權的面積。

《土地使用稅暫行條例》中規定：土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據。對於「實際佔用的土地面積」是這樣理解的：

1、納稅人的土地用於自用經營的，按照土地使用證上所載的面積作為計稅面積；

2、納稅人沒有土地使用證（或房產證），或者實際佔用的土地比土地使用證上所載的面積大，則按實際佔用的土地面積作為計稅面積；

3、納稅人的土地用於出租的，按實際出租面積作為計稅面積。

參考資料來源網路-公共分攤面積

參考資料來源網路-土地使用面積

參考資料來源網路-土地共有使用權

Ⅱ 商品房土地使用權怎麼算

土地使用權，是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用版、收益權和有限處分的權利。
1、住宅的土地使用權年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。
2、房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之後第一個繳納土地出讓金的房屋為准。
3、經濟適用房的使用年限為50年。
房地產公司買地的時間開始的,購房合同上會寫明,比如該土地使用年限自1997年-2067年,一共70年，如果購買房屋的時間是2006年，那麼您的土地使用權只有61年,但你擁有永久房產權, 到2067年你只要補交土地出讓金,就能繼續居住下去,因為在我國土地是不允許私有化的.土地所有權始終歸國家所有，個人只獲得土地使用權。

Ⅲ 商品房買賣中每戶的土地公攤面積怎麼計算

詳見物權法之解讀(二)

四大疑問找到「答案」
停車位處置、綠地出售等不少讓開發商憂心忡忡的問題終於不再霧里看花。
有法可依，有法必依。《物權法》頒布以來，很多地產開發公司都在組織學習該法律。結合房地產開發運營的實踐，開發商提出了他們最為關心的四大熱點問題，蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對此進行了權威解答。
疑問一：哪些車位開發商可以處置？哪些不能處置？
《物權法》頒布之後，廣州出現了不少開發商急售車位的現象。有人認為，《物權法》剛頒布不久，很多老百姓還不太了解，開發商希望趕在法律正式實施之前，出售車位賺一筆。那麼，到底哪些車位是開發商可以處置的？哪些不能？
權威解答：對於已建成的社區來說，判斷開發商有權處置哪些車位很簡單。第一就是看停車位是否原本就是在小區規劃當中，第二就是看開發商有沒有取得車位的產權。如果具備這兩個條件，開發商就有權處置，無論是《物權法》頒布之前，還是頒布之後。因此，如果開發商本有處置權，完全沒必要著急脫手。
很多社區早期規劃的停車位不足，開發商在建設過程中或者小區建成後利用公共綠地或道路劃出的停車位，開發商便無權處置，除非車位佔用的地塊並沒有進入公攤，土地使用權仍然屬於開發商。也需要提醒車主，在購買停車位時應弄清車位本身的權屬。
而對於新建項目來說，開發商應當為業主規劃足夠的停車位，無論是地上車位還是地下車庫，只要是在小區最初的規劃之中，並且通過了相關部門審批，開發商都有處置權，可以出售、附贈或出租。
解答依據：《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
疑問二：停車位只能出售或出租給本小區業主嗎？
《物權法》規定小區車位優先滿足業主需要，是否意味著開發商只能將停車位出售或出租給本小區業主呢？
權威解答：「優先」和「只能」的含義是不一樣的。在一定條件下，開發商可以將停車位出售或者出租給小區以外的車主。
舉例來說，如果開發商建設的某小區可入住1000戶業主，當業主入住之後，開發商可以將車位出售或出租的消息傳達給每家每戶，征詢業主是否有車位需要，並且設定一個合理的交易時間，讓有停車位需求的人及時登記或者辦理購買、租賃手續。假設徵求意見之後，發現業主只需要600個車位，而開發商卻規劃了800個車位，那麼此時，開發商就可以將剩下的200個車位出租或出售給小區外的車主。
但在實踐中，還存在一個問題，就是小區業主對停車位的需求是變動的，隨著生活水平的提高，對停車位的需求會越來越大。如果開發商把小區入住之初那些富餘的車位出售，以後業主的新增需求就無法得到滿足，還可能引發矛盾，不過，這個新的問題就不是開發商要解決的義務了。
解答依據：《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
疑問三：開發商能將綠地出售或贈送給特定的業主嗎？
在很多社區都有這樣一種現象，即一層業主將自己的前庭後院改造成陽光房，引起其他業主不滿，而改造者則稱土地是開發商出售或贈送給他們的。但是，開發商到底能不能將綠地出售或贈送給特定業主呢？
權威解答：能否出售或贈送要看綠地是否已經進入業主的土地公攤面積，如果已經進入公攤，開發商便無權處置，目前對於高層住宅來說，小區綠地都應已進入公攤，屬於業主共有，開發商不能出售或贈送。別墅的情況各有差異。
《物權法》規定建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但明示屬於個人的除外。開發商如何才有權明示某綠地屬於某特定個人？一種辦法就是開發商保留該綠地的土地使用權，不進入業主公攤面積，這樣開發商才有處置權，可以出售或贈送；第二種辦法就是雖然綠地進入了業主公攤面積，但開發商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特定個人專門使用，這相當於取得買房人的同意，願意放棄一部分公共場所的使用權，而讓給開發商指定的人。但這種情況下，開發商是沒有土地使用權的，他不能將綠地出售，只能附贈給特定業主使用。
解答依據：《物權法》第七十三條：建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。
疑問四：頂層的露台本屬業主共有，想送給頂層用戶怎麼辦？
「買頂層，贈送屋頂露台」的營銷手段在房地產銷售中時有運用。但是按照《物權法》規定，頂層的露台往往屬於公共場所，應屬全體業主所有，除非別墅。而一般情況下，開發商都將露台與頂層住宅一體銷售或贈送，開發商是否有權利這么做？
權威解答：從所有權處置上說，開發商不能將露台贈送給頂層業主，業主也不能獨占露台使用權，其他業主也應當可以享用。
如果開發商希望將頂層露台贈送給最方便使用的頂層買家，那麼可以操作的辦法仍然是在購房合同中向買房人明示頂層露台使用權屬於頂層用戶，但頂層用戶不能當做經營性用途，不能影響其他業主的正常使用，也不能在露台上搭建違章建築，不能危害其他業主的利益。

解答依據：《物權法》第七十三條：建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

Ⅳ 房產證上的建築面積和土地證上的使用權面積

建築面積是指建築物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建築物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。

使用權面積是指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。住宅買賣中即套內面積減去套內牆體面積是屋中的凈使用面積，有效面積是建築面積減去房屋混凝土、磚砌體結構等結構構件所佔面積,這包含廚房、衛生間所佔面積。所以房子真正能使用面積的小於建築面積。

分攤面積指各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室公攤建築面積、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

(4)商品房土地使用權面積計算擴展閱讀：

個人住房實際使用面積的計算規則：

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；煙囪、通風道、管井等均不應計入套內使用面積；內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

依據（中華人民共和國國家標准）《建築工程建築面積計算規范》及其附件定義：建築面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面積+結構面積；使用面積=建築面積-結構面積-輔助面積；有效面積=建築面積-結構面積。

Ⅳ 土地使用權分攤面積怎麼計算

您好，
你好，房屋公攤面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積,它的范圍包括管道井、設備間、地下室和樓梯間等。
一、
公攤范圍
1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。
2、套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
二、
分攤原則
(1)商品房公用面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內；
(2)為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤；
(3)公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵佔或改變原設計的使用功能。
三、公攤計算
1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建築面積分攤系數，再按幢內的各套內建築面積比例分攤。
2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建築面積分攤系數，再按幢內各功能區內建築面積比例分攤。
共有建築面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為准。一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積，當然房屋樓體的牆壁也在裡面，帶電梯的房子公攤相對大點。各戶分攤公用建築面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤。
第1步：計算分攤系數
分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建築面積之和=（總建築面積之和一各套內建築面積之和）/各戶套內建築面積之和。
第2步：各套房的公用分攤面積=分攤系數×各套內建築面積。
四、
面積明細
這個公攤表要包括：
(1)把整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據告知購房人，以便購房人通過這些數據求出其他數據，以明確自身的權益；
(2)開發商也應把購房人應分攤的公有公共部位的面積總值及各構成項目的面積加以列明，以備購房人查驗和監督。
希望我的解答能幫到你，滿意請採納！

Ⅵ 房產證上的土地使用權面積是什麼意思

如果涉及土地使用權，那麼房產證就沒有意義了，你也用不著問什麼意思了。政府把一塊土地批准給一個家庭，全國人民應該明白是讓干什麼的，房子用不著明說，必須是這個家庭的

Ⅶ 如何根據房屋建築面積計算佔用的土地面積

根據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第18條（三）項：「房屋建築面積小於土地使用面積的，區位補償面積應當按照土地面積計算:
計算公式，土地使用權合法面積
x
區位價=區位價補償總額

Ⅷ 房產證上的土地使用權面積要怎麼計算土地證是不是就是

如果是小區商品房，其土地使用證標明的土地面積，是小區土地對應小區房屋面積計算的。如小區有30000平米的土地，建了30萬平米的房子，你買了100平米的房子，這樣你的土地證就是10平米的面積