Ⅰ 關於抵押的問題。
首先：在抵押法律關系中的當事人，一般為抵押人和抵押權人。
其二：在我國，抵押一般針對不動產而言，抵押權屬於擔保物權，必須要有抵押物。
第三：在我國，抵押一般不移轉佔有。對動產或移轉佔有而設立的擔保稱為質押。
至於權利憑證的交付，不能當然等同於物的交付。
究竟如何定性還是要看抵押物是什麼以及抵押權人和抵押人雙方的具體約定。
Ⅱ 已設定抵押權的房屋買賣合同發生糾紛怎麼辦
根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條和《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定，除非經抵押權人同意，用轉讓抵押財產所得的價款清償債務，或者受讓抵押物的人代為清償債務消滅抵押權以外，抵押人不得轉讓抵押財產。
但上述法律的禁止性規定，是對實際轉讓行為的禁止，即登記抵押的房產不得實際轉讓、不得辦理產權變更登記。
但是，對當事人簽訂登記抵押房產的轉讓合同需要按照上述要求清償債務或者與債權人約定債務清償後，才能簽訂房產實際轉讓合同。至於房產實際轉讓合同糾紛，必須以合同法規定以及糾紛的具體內容進行協商修訂，也可以由仲裁機構對合同仲裁，或者向人民法院提起訴訟。
Ⅲ 房屋抵押權生效後,房屋物權有何變動
在這個物上就有一個物權，一個抵押權。
Ⅳ 抵押權、債權、物權變動的問題。 不需登記生效的動產抵押，未登記不得對抗善意第三人，是什麼意思，這里的
此處指的是物權的變動效力，即抵押權的效力。
1、未登記的情況下，轉讓給善意第三人的，合同有效，物權變動。因為未登記的抵押權，對善意第三人沒有法律效力。
2、已登記的情況下，轉讓給善意第三人的，合同有效。但物權不變動。因為，雙方只要意思表示一致，不違反法律規定的情況下，合同即為有效。因該物已經設定抵押，推定善意第三人應當知道其抵押，故其物權轉移對抵押權人不生效。抵押權人得以其訴訟途徑排除之。
Ⅳ 抵押權怎麼產生物權變動
能夠引起物權變動的民事法律事實有兩大類，一是物權法律行為，即物權行為，包括雙方物權行為和單方物權行為，雙方物權行為又稱為物權契約和物權合同；一類是物權行為以外的法律事實，包括生產、收益、繼承、時效、拾得遺失物、發現埋藏物或隱藏物、先佔、添附、國家強制、標的物滅失、混同等等。 物權的變更，就是物權的主體、客體或者內容發生了變更，這是廣義上的物權變更，其中主體的變更，其實就是物權的轉讓。中國《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。可見，物權的轉讓也是物權變動的一種形態。 狹義上的物權變更僅僅指物權的客體或者內容發生變更，因為物權主體的變更實質上應歸為物權的產生或者消滅。物權內容變更主要是諸如物權的范圍、方式等物權形態之變更，比如典期延長、抵押權擔保債權的部分履行等。在物權變更中，也會使物權人和義務之間對特定物的支配關系發生變化
Ⅵ 同時抵押只是在物權上設立一個抵押權而已，不影響物權的變動。 是什麼意思
「不影響物權的變動」，指的是，物權歸屬不發生改變，即所有權人不變。
Ⅶ 抵押應辦理登記嗎，抵押權什麼時候生效
一、設定房地產抵押應辦理登記嗎？
抵押合同的成立不等於抵押權的成立。房地產抵押是物權的變動，抵押合同是物權變動的原因行為，它是抵押關系成立的必要條件而非充分條件。抵押權人可因抵押合同的成立而產生請求權，即請求抵押人配合登記的權利，或在抵押物未經登記的情況下，請求抵押人賠償損失的權利，但抵押權人不因抵押合同的成立直接取得抵押權。抵押權人在抵押物依法登記後方能取得抵押權。
如前文所述，《擔保法》第四十一條規定抵押合同登記之日起生效的錯誤在於未能將原因行為和物權變動加以區別，以致在實踐中被懷有惡意的抵押人利用，以消極對待抵押登記以促使抵押合同無效，免去其擔保責任。故此規定被《關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》以相應規定補正，抵押物未經登記的，抵押權不得對抗第三人，但抵押合同的效力仍應被承認。
二．抵押權什麼時候生效
因此，抵押合同應自成立時生效，抵押權自抵押物登記時成立。
1、登記生效時間的確定登記日期的確定，不僅對抵押權發生效力的時間，而且在數個擔保物權共存的情況下識別抵押權的先後順序都至為重要。登記日期是以當事人申請抵押登記之日為准，還是以登記部門核准登記之日為准，差別甚大。因當事人一旦提交登記申請，對於登記部門何時能核准登記無能為力，以同一抵押物設定整個抵押權，申請在先的可能核准在後，申請在後的可能核准在先。特別是在土地使用權和房屋所有權這種互相關聯的標的物需要在不同的登記部門登記的情況下，行政部門的辦事程序和效率之不同造成的申請與核準的矛盾尤為突出。如果當事人因自己不能控制的原因導致權利受到損害，勢必對當事人不公平。因此，抵押登記以核准之日為准不可取，以申請之日為准更有利於公平保護各方當事人的合法權益。
所以，我國的司法解釋採取申請在先主義原則。抵押合同的當事人向登記部門提交債務合同、抵押合同、土地使用權證或房屋所有權證之日，為登記申請之日;登記申請之日，為抵押登記之日;抵押登記之日，為抵押權成立之日．
2、登記申請日的查證登記申請日應於抵押登記後核發的他項權利證上記載，當事人也可公證或見證收案回執作為佐證，既未記載、又無回執的，在發生爭議時，可到登記部門查詢收案登記，或根據他項權證的編號查出相鄰編號的他項權證，以相鄰編號他項權證的登記申請日期判斷本抵押登記的申請日期。
Ⅷ 求學者告訴我 根據我國物權法有關抵押權設立的規定 論述下物權變動要件的效力！
關於不動產物權變動生效要件的特殊規定
來源： 作者： 日期：10-05-02
一般情況下，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，以登記為生效要件，不登記不發生效力，但以下情況除外：
一、依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
二、不以登記為生效要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，依法需要辦理登記，不登記，不發生物權效力的情況：(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的徵收決定等，導致物權變動的，自法律文書生效或人民政府的徵收決定等行為生效時發生效力;(2)因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或受遺贈開始時發生效力;(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
三、不以登記為生效要件，而是對抗要件的情況：(1)土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立;(2)地役權自地役權合同生效時設立;(3)宅基地使用權。
概念
根據《物權法》第179條的規定，抵押權是債權人對債務人或者第三人不轉移佔有的擔保財產，在債務人屆期不履行債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，依法享有的就抵押財產的變價處分權和就賣的價金優先受償權的總稱。
編輯本段特徵
（一） 抵押權(Pleage)是擔保物權。抵押權是針對財產的交換價值而設定的一種物權，它本質上是價值權，其目的在於以擔保財產的交換價值確保債權得以清償。故從抵押權的性質和目的的角度來看，抵押權是擔保物權。（二） 抵押權是在債務人或第三人的特定財產上設定的擔保物權，債
擔保法
權人無須為了自己債權的清償而在自己的財產上設定抵押權，抵押權是為擔保債權的清償而設定的，它只能存在於債權人以外的債務人或者願意提供財產為債務人履行債務作擔保的第三人。（三） 抵押權屬約定擔保物權而非法定擔保物權根據《物權法》第181條、185條以及《擔保法》第33條、38條至43條規定，抵押權系由當事人的抵押合意而設定。當事人可以自由地就抵押財產、抵押期限、抵押擔保范圍以及當事人認為需要約定的其他事項進行約定，並在抵押合同或者主債權合同中的抵押條款中予以明確。（四） 抵押權是不轉移標的物佔有的物權，抵押權的公示主要是登記，抵押權的成立與存續，只需登記即可，不必轉移標的物的佔有。（五） 抵押權的內容是變價處分權和優先受償權抵押權的內容有兩項：一是抵押財產的標價處分權；二是就抵押財產賣得價金的優先受償權。對抵押財產的變價處分權是指當債務人屆期不履行債務時，抵押權人有權以合法方式拍賣、變賣抵押財產或者與抵押人協議以抵押財產折價抵充債務。就抵押財產賣得價金的優先受償權系指：（1）有抵押權擔保的債權，債權人能就抵押財產賣得的價金優先於債務人的普通債權人而受清償；（2）就抵押財產賣得價金的優先受償權還表現在兩物權之間，即如果同一抵押物上設定兩個以上的抵押權，先次序之抵押權人優先於後次序抵押權人而受清償；（3）抵押權人在債務人破產等程序中享有別除權，即抵押財產應從債務人的破產財產中除去，抵押權人對此別除出來的抵押財產賣得的價金有優先受償權。
編輯本段作用
抵押權作為一種擔保物權，是實踐中最理想，被廣泛使用的擔保形式，因為它的擔保效力最可靠，而且能充分發揮擔保財產的作用，既然抵押物不轉移其佔有，那麼它既可以發揮其使用價值，也可以由所有人繼續使用並發揮它的使用價值，取得的收益亦可以清償債務，這樣就使債權人的權益得到最充分的保障。基於抵押權這種區別於其它擔保物權的優勢，使抵押權在市場經濟中對促進市場經濟正常、良性運轉起著促進和保護作用，隨著市場經濟不斷有序的深入和發展，抵押權受到越來越多的人的青睞，成為最常見、最常用的擔保形式。
編輯本段地位
因為抵押權這種不轉移抵押物的佔有的特性，使得抵押權這一擔保形式在經濟活動中和法律上都佔有重要的地位。
擔保物權研究
首先，抵押權比質押更簡便易行，質押要交付質押物，質權人要對質押物妥善保管，這樣無形就增加了債權人的義務范圍，而抵押則不存在此種情形。
其次，抵押區別於保證。保證所以成立靠的是保證人的信譽和經濟狀況，但信譽和經濟狀況存在可變性，一旦保證人經濟狀況惡化，這樣便不足以保證債權人的權益，債權人的權益有可能無法實現，而抵押則消除了債權人的這種顧慮，因此抵押權更有利於保護債權人的權益。
綜上所述，《擔保法》將抵押作為第一擔保方式，單獨成章，抵押地位之重要由此可見一斑。
編輯本段實現
依據我國法律規定，抵押權的實現必須具備以下四個條件：①抵押權必須有效存在。抵押權設定如果無效或者已被撤銷，則不能實現。②必須是債務人履行期限屆滿。債務人履行債務的期限是否屆滿是決定債務人是否履行債務的時間標准。③債權人未受清償。債務履行期限屆滿債權人未受清償，表明債務人未按期履行義務，無論債務是遲延履行，還是拒絕履行，債權人都可以行使抵押權，使債權得到清償。④債務未受清償不是由於債權人造成的。只有在因債務人方面的原因未能清償債務而使債權人未受清償時，抵押權人才可以行使抵押權。如果債權人未受清償是由於其自己的原因造成的，則抵押權人不能行使抵押權。
編輯本段種類
抵押權的種類，根據不同的標准可以進行不同的劃分，根據我國《擔保法》的相關規定，抵押權主要有以下幾種：
（一）不動產抵押
不動產抵押，是指以不動產為抵押標的物而設定的抵押。不動產抵押是最普遍的抵押形式，由於不動產的特殊性，抵押人不轉移對其的佔有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普遍歡迎。
（二）動產抵押
動產抵押，是指以動產為抵押標的物而設立的抵押。動產抵押並不意味著所有的動產都可以稱為抵押的標的物，有一些動產是不適合成為抵押標的物的。動產抵押的特徵仍是抵押人不轉移對財產的佔有，否則將與質押無異。
（三）權利抵押
權利抵押，是指以特定的財產權利作為抵押標的物的抵押。對於何種權利可以成為抵押的標的物，一般法律都會做出明確的規定，我國可供抵押的權利一般是指土地使用權。
（四）最高額抵押
最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額度內，以抵押物對一定時間內連續發生的債權作擔保的抵押形式。最高額抵押具有下列特徵：1、抵押擔保的是將來的債權，現在尚未發生；2、抵押擔保的債權額不確定，但設有最高額限制，最高額限制並非債權的實際最高額；3、實際發生的債權是連續的、不確定的，即債權人不規定對方實際發生債權的次數和數額；4、債權人只可以對抵押財產行使最高限額內的優先受償權；5、最高額抵押只需一次登記即可設置。
我國最高額抵押的適用范圍，僅適用於借款合同和債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。
（五）財團抵押
財團抵押，又被稱為企業抵押，是指抵押人以其全部的財產，包括動產、不動產和權利為一體共同作為標的物來進行抵押的行為。採用此種抵押方式的抵押人一般是企業，可以是企業的擔保能力集中。《擔保法》第34條規定，抵押人可將其合法財產一並抵押。
（六）共同抵押
共同抵押，又成為總括抵押，是指為了同一債權的擔保，在數個不同的財產上設置的抵押。共同抵押的突出特點是在數個抵押物上設定數個抵押權，共同擔保同一債權。其中一個抵押權實現，其他財產上的所有抵押權均消滅。
編輯本段權利設定
抵押權的特徵，決定了債權人非常願意接受抵押這種擔保形式，但怎樣才能使抵押無論在形式上，還是在法律上都能完整無缺，起到其應有的作用，這樣便產生了本文想要論述的另一個重要問題—抵押權的設定。
抵押權設定的形式
既然抵押是債務人為保證完全履行債務所採用的一種擔保形式，那麼設定抵押，既需要債務人提出此種方式，又需要債權人願意接受這種方式，只有雙方當事人達成合意方可設定抵押，所以設定抵押權是雙方當事人的合意行為，也是當事人之間的一種合同行為。
物權法
既然抵押是一種合同行為，那麼抵押合同應以什麼形式訂立呢？對此《擔保法》第三十四條有明確規定：「抵押人和抵押權人應以書面形式訂立抵押合同。」這樣也就從法律上明確了抵押合同必須以書面形式訂立。
以書面形式訂立抵押合同，是抵押合同成立的法律要件，但並不是所有的抵押合同僅憑書面訂立既可生效，有的還需要依法登記，對於哪些財產應依法登記，《擔保法》第四十二條有明確規定：①以地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用證書的土地管理部門；②以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方政府規定的部門；③以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；④以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；⑤以企業的設備和其他動產抵押的，為企業所在地的工商行政管理部門。《擔保法》第四十二條所規定的財產屬強制登記范圍，但對於該五種財產以外的其他財產，當事人願意登記的亦可以進行登記，《擔保法》對此也進行了規定，當事人以其它財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記的，不得對抗第三人，當事人辦理抵押物登記的登記部門為抵押人所在地公證部門。
抵押合同的內容
抵押合同屬於合同的一種，但它的內容具有特殊性，主要包括：①被擔保的主債權種類、數額。②債務人履行債務的期限，一般情況下抵押合同約定的債務履行期限應當與主合同中約定的債務履行期限相一致。③抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權屬和使用權屬。④抵押擔保的范圍。⑤當事人認為需要約定的其它事項。
抵押物
所謂抵押物即抵押合同的標的，是債務人或第三人提供擔保的財產。
既然抵押物是債務人保證其完全履行債務所提供擔保的財產，那麼該財產應該具有交換價值和可讓與性，並且債務人將其抵押以後交付之前在其繼續使用期間不會毀壞其價值，毀壞其形態。
對於何種財產能夠成為抵押物，中國《擔保法》第三十四條有明確規定：①抵押人所有的房屋及其它地上定著物。在房屋和其他地上定著物不能離開土地而單獨存在，因此《擔保法》明確規定以房屋等其它地上定著物抵押的，房屋佔用范圍內的土地使用權同時抵押。但是又引發了另外一個問題，對於正在構建的建築物能否用於抵押，最高人民法院在其司法解釋第四十七條作了明確規定：即只要是合法的建築物，已在建造中的也可以抵押；②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其它財產；③抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；④、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其它財產；⑤抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山，荒溝，荒丘，荒灘等荒地的土地使用權；⑥依法可以抵押的其它財產。
上述六種情形屬於可以抵押的財產，同時《擔保法》亦規定了禁止抵押的財產，《擔保法》第三十七條規定：下列財產不得抵押：①土地所有權。根據《憲法》的規定，土地為國家和集體所有，不能成為私有財產。國有土地，法律規定其使用權可以有償出讓，可以抵押，所以其土地所有權不得抵押。但集體土地所有權與國有土地所有權不同，應當可以抵押，可以有償出讓，但法律規定集體
抵押權
土地的所有權只能被國家徵用而不能參與流通，就象集體土地使用權被限制一樣，所有權同樣被限制了。集體土地所有權是否參與抵押或者有償轉讓，還有待於立法的進一步規范。②耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權，除法律另有規定的以外，根據法律規定，經發包方同意可以將依法承包的土地使用權抵押；用於抵押的鄉、村企業的廠房等建築物佔用范圍內的土地使用權同時抵押。因此雖然法律規定宅基地的使用權不能單獨抵押，但作為公民的私有財產的房屋是可以抵押的，那麼在設定抵押時，該房屋佔用范圍內的土地使用權，也就是宅基地也同時抵押了。③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位，社會團體的教育設施，醫療衛生設施和其他社會公益設施。法律規定不能以公益事業單位和社會團體的社會公益設施抵押。主要是為了防止這些財產因抵押權的實現而流失，從而影響公益事業的發展，這是就法律規定的初衷而言。但就發展情況來看，很多的醫院已經按企業的形式來管理和經營，而且出現了大量的私人醫院和公司制的醫院，學校也是如此，已不是單純的事業單位，而是逐漸的走向企業化，因此說這一限制不利於社會公益事業的發展，這將在實踐中由立法機關根據情況進一步加以規范。④所有權、使用權不明或者有爭議的財產。產權不明確的財產當然不能用於抵押，否則就會出現用別人的財產設定抵押權的現象。⑤依法被查封、扣押、監管的財產。這些財產因其所有人或者使用人已不得私自處分，實際上處於一種不可讓與的狀態。⑥依法不得抵押的財產。指的是其他法律規定的不得讓與、抵押的財產，如采礦權等自然資源的使用權。
抵押權的范圍
抵押權所擔保的債權的范圍包括主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用，抵押合同另有約定的，從其約定。
主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權；主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍可以其抵押物擔保數個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可債務人轉讓債務未經抵押人書面同意的，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。
在實現抵押權時，抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款低於抵押權設定時約定的價值的，應當按抵押物實現的價值進行清償；不足清償的剩餘部分由債務人清償。
在實現抵押權時，抵押物折價、變賣或者拍賣所得的價款，當事人沒有約定的按照實現抵押權的費用、主債權的利息、主債權順序清償。
抵押物的范圍。抵押權的效力及於抵押物的全部，主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使抵押權；抵押物被分割或者部分轉讓的，抵押權人可以就分割或者轉讓後的抵押物行使抵押權。
抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及於補償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及於附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及於抵押人對共有物享有的份額。
抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及於抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及於抵押物的從物。
抵押人
抵押人是指提供財產作為債權擔保的一方當事人，可以是債務人自己，也可以是第三人。
抵押是一種合同關系，是一種民事法律行為，雖然《擔保法》沒有明確規定對抵押人的要求，但從其立法本意和《民法通則》的有關規定也可以得出這樣的結論，要想使抵押合同有效，抵押人必須具備以下條件：①抵押人應當具有完全民事行為能力。因為根據我國法律規定，無完全民事行為能力人的人只能獨立實施純受益的民事行為才受法律保護。否則法律不予保護，因此無完全民事行為人能力人訂立的抵押合同，會因主體欠缺相應的民事行為能力而無效。②抵押人對抵押物具有處分的權利。因為抵押是抵押人以自己的財產作為債權擔保，在債務人不履行義務時須以抵押物的價值抵債，這就要求抵押人必須是抵押物的所有人或者對抵押物享有處分的權利。否則，債權人也就是抵押權人的權利就得不到應有的保障。因此在訂立抵押合同時，抵押權人不僅要審查抵押人的民事行為能力，而且要審查抵押人對抵押物是否享有處分權。
編輯本段權利消滅
抵押權和其他民事權利一樣，在特定的條件下產生，在特定的條件下也會消滅。抵押權的消滅雖然在《擔保法》及最高人民法院的司法解釋中均未明確提出，但根據有關法律的規定和實際運用中的情況來看，抵押權的消滅有以下幾種方式：
以實現的方式消滅
抵押權實現後原有的抵押合同終止，各方當事人的權利、義務關系解除，抵押權自然消滅。
因抵押權人的放棄而消滅
在抵押合同簽訂後，在履行過程中抵押權人自動放棄抵押權，自動的退到一般債權人的地位，放棄其享有的優先受償權，這時抵押權因抵押權人的放棄而消滅
因抵押合同的無效而消滅
抵押合同的無效包括多種形式的無效，合同無效，抵押權自然無效，抵押權因合同無效而消滅，抵押合同的無效包括因主體不合格而造成的無效，因客體不合格而造成的無效和因內容不合格而造成的無效等。
首先，來看因主體不合格而造成的無效，這主要是指設定抵押的當事人因不具有完全的民事行為能力而使抵押行為無效，抵押行為無效，抵押權自然無效，抵押權因無效而消滅。
其次，客體的無效，《擔保法》第三十七條對不得抵押的財產做了明確規定，如果用該條規定的財產作為抵押物訂立抵押合同，合同是無效的，因為違反了法律關於抵押物的規定。
第三、合同內容無效
抵押合同的內容同其他經濟合同一樣，都不得違反法律規定，不損害國家利益和集體利益，不得侵害其他人的利益，不得違反社會的善良風俗，否則合同就是無效合同，抵押合同同樣如此，如果合同內容違反了法律的上述規定，則合同無效，抵押權自然也無效。
第四、程序不符合法律規定的抵押合同無效
中國《擔保法》第四十一條規定：「當事人以本法第四十二條的財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之起生效。」這就限制性的規定了抵押合同的登記制度，如果只是雙方當事人簽字而未登記，抵押合同自始沒有法律效力，抵押權也就自始不存在。
抵押權的部分消滅
《擔保法》第四十二條第二款，最高人民法院關於適用擔保法的基本問題的解釋第四十九條、第五十九條規定「當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。」這一規定就確定了抵押權的部分消滅，也就是說抵押權人雖然能夠以抵押權對抗其他債務人，但不能對抗對抵押物主張權利的第三人，這僅指須登記的抵押物而言。
Ⅸ 物權法中提到：物權上的抵押權設立後，抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
依「買賣不破租賃」的原則，租賃關系在先，當然可以對抗抵押權，不管抵押權是否登記。
一、如何理解物權法第190條【抵押權和租賃權關系】
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
二、【解釋】本條是關於抵押權和租賃權關系的規定。
以房屋等財產抵押的，在設定抵押權前，有時該財產上已存在租賃法律關系。比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關系是否繼續有效呢？從理論上講，財產租賃屬於債權的范疇，根據物權優先於債權的原則，財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的，第三人取得財產的所有權的同時，承租人的租賃權即歸於消滅。承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任，但不能向出租財產的買受人要求繼續履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關系。
但是，隨著社會經濟的發展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩定，現代各國民法都逐漸採取了增強租賃權效力的做法，將「買賣擊破租賃」規則轉為「買賣不破租賃」規則，即租賃關系成立後，即使出租人將出租物轉賣給第三人，該原已存在的租賃關系仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產所有權。我國擔保法和合同法也採取了「買賣不破租賃」的規則，擔保法第四十八條明確規定：「抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。」合同法第二百二十九條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」也就是說，因實現抵押權而將抵押財產轉讓時，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不當然終止，承租人可以繼續享有租賃權。
物權立法過程中，有人提出，抵押人可以將出租的財產抵押，也經常發生將抵押的財產出租的情形，但我國擔保法對此情形卻沒有規定。一種意見認為，由於抵押權成立在先，其當然優先於租賃權，租賃權不能對抗抵押權，抵押實現時租賃權應終止。另一種意見認為，只有在租賃權的存在影響抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則抵押權實現時租賃權不消滅。
立法時經對上述意見研究，物權法在本條規定了「抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權」。也就是說：
第一，如果將辦理了抵押登記的財產出租，實現抵押權後，抵押財產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。
這樣規定的理由主要是：抵押財產辦理了登記的，承租人可以從抵押財產登記中查詢租賃財產的物上負擔情況，既然明知承租的財產有物上負擔，就應當承擔因實現抵押權而帶來的風險。否則，財產抵押後出租仍適用「買賣不破租賃」的規則，抵押權的效力就會打折扣，就會變得不確定，也會因此失去設立的意義。
第二，如果將沒有辦理登記的抵押財產出租，承租人不知道也不應當知道財產已抵押的情況，抵押權就不能對抗租賃權，仍應當適用「買賣不破租賃」的原則。
特別由第二點可推知，租賃權可以對抗先期未登記的抵押權。而在物權上的抵押權設立之前，抵押財產已經出租的，依「買賣不破租賃」的原則，租賃關系在先，當然可以對抗其後設立的抵押權，且不管抵押權是否登記。
Ⅹ 抵押權設立登記和抵押權變更登記如何區分
你好！
抵押權作為一種擔保物權，由於其擔保效力最可靠、最能充分發揮擔保財產的作用，從而成為被廣泛使用的一種擔保形式。從近年來民間發生的借貸關系中不難看出，抵押已成中小企業和個人融資手段中較普遍、活躍的一種方式。
「然而，在實際操作中，對於抵押權的設立登記和抵押權的變更登記，不少人還存有模糊認識。」杭州蕭然金融服務有限公司副總經理謝葉定說，當事人要提前對兩者進行區分，包括其定義及本質特徵等。
謝葉定說：「抵押權設立登記是指根據抵押當事人申請，登記機構依法將抵押權設立的事項在登記簿上予以記載的行為；而抵押權的變更登記，是指房地產抵押權主體（抵押人、抵押權人、抵押物）不發生改變，只是抵押權的客體和內容發生變化（例如抵押權人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發生改變等），將抵押權變更登記事項記載於抵押登記簿的行為。」
此外，在登記實踐中，有幾種情況需要辦理房地產抵押權變更登記，其中包括抵押權人的名稱、地址發生改變而發生的房地產抵押權變更（例如抵押權人公司改制、更名等情形），抵押物的地址、面積發生改變，抵押權內容發生改變（包括抵押權順位變化、抵押權存續期變化、抵押范圍變化等)。
「抵押權的設立登記是抵押權產生效力的必要條件，未經登記的抵押權不發生效力。所以抵押權的設立登記和抵押權的變更登記，簡單地理解，兩者間的關系類似於所有權的初始登記和變更登記，是一種先後關系、從屬關系，只有先辦理了抵押權的設立登記，才有條件發生抵押權的變更登記。」謝葉定強調。