置換土地使用權土地增值稅

1. 政府拍賣土地使用權是否也要繳納土地增值稅

政府拍賣土地使用權是否繳納土地增值稅要視具體情況來定。土地增值稅增稅的三個內要件：一是轉容讓，二是國有土地使用權，三是要取得收入。如果政府以招拍掛的形式與土地受用人簽訂的是出讓合同，則不繳納土地增值稅；如果簽訂的是轉讓合同，且發生增值，則要繳納土地增值稅。

2. 土地使用權再轉讓如何繳納土地增值稅

轉讓土地需要繳納增值稅，繳稅方式根據土地使用權取得時間的不回同會有所區別，納稅人轉讓答2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅，也可以選擇按3%的徵收率全額計稅。
轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的徵收率全額計稅。

3. 計算土地增值稅時,用房屋置換土地,能否作為取得土地的成本

可以。

計算土地增值稅時，用房屋置換土地如果是平價的話，就不用納稅。

因為，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：
1）「轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。」即土地增值稅的課稅對象為轉讓並取得收入，如果你們是平價置換，就沒有取得收入，不符合納稅人的條件。

2）「計算增值額的扣除項目」，包含「取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用」。你們的置換金額實際就是「支付的金額」。

4. 轉讓土地的土地增值稅如何計算

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

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土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

征稅范圍

一般規定

（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：

①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。

②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

5. 以股權轉讓方式轉移土地使用權時，土地增值稅如何計算

這個問題，目前非常微妙。從土地增值稅法規上講，「土地增值稅是指轉讓國有土內地使用權、地上的建容築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅。

6. 以地換房是否繳納土地增值稅

1，以地換房，由於這種行為即發生了房地產產權、土地使用權的轉移，交換雙方取得了實物形態的收入，按《土地增值稅暫行條例》及《實施細則》的規定，應交納土地增值稅。
2，轉讓土地使用權和出售新住房及配套設施應納稅額的計算步驟：
⑴增值額=轉讓房地產收入—扣除項目金額
⑵增值額與扣除項目之比=增值額÷扣除項目金額×100%
⑶土地增值稅稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數
3，根據以上公式，您應當繳納的土地增值稅稅額如下：
300-100）*60%-100*15%=105
萬。

7. 因國家建設需要收回土地使用權置換其他土地有關土地增值稅減免

國家徵用收回房地產免徵土地增值稅清形：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實回施細則》條答例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。
因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。

8. 政府規劃地塊內的土地置換是否繳納土地增值稅及營業稅

政府規劃地塊內的土地置換政免徵土地增值稅，但需要徵收營業稅。

對於企業收到的拆遷補償款是否要交納營業稅，目前國家稅務總局的文件沒有明確規定，只有《關於徵用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號）文件在內容與此比較近似，該文件規定對於對土地承包人取得的土地上的建築物、構築物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅「銷售不動產——其他土地附著物」稅目徵收營業稅。

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。因此，只要是發生轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的行為就要根據稅法的規定計算繳納土地增值稅。同時第8條又規定，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產免徵土地增值稅。

9. 房地產交換如何繳納土地增值稅

土地增值稅是全額，按你所轉讓房產的增值稅計算繳納土地增值稅。

而不是按你轉入換出的差額計算繳納土地增值稅。

10. 土地置換如何繳納稅費

這就是通常所說的「土地置換」，將農村集體建設用地通過復墾後變為耕地，再將農村集體建設用地置換到城鎮，通過徵收變為國有建設用地進行項目建設。
第一種觀點，通過土地置換方式只是解決了建設用地指標，而項目單位佔用了耕地，所以要按土地轉征對待，用地單位需要繳納耕地開墾費和耕地佔用稅。
第二種觀點，項目單位雖然佔用的是耕地，而實際上是甲地的集體建設用地通過置換轉移到乙地，在乙地通過辦理徵收手續使集體建設用地徵收為國有建設用地，所以耕地開墾費和耕地佔用稅都不用繳納。
第三種觀點，項目單位既然佔用了耕地，就需要依據耕地佔用稅條例繳納耕地佔用稅，由於是通過置換實際上利用原來的集體建設用地，所以不需要再繳納耕地開墾費。
此外，還有一種觀點是，項目單位有開墾同等數量和質量的耕地的義務，用於土地置換的集體建設用地也需要復墾為耕地，所以項目單位需要繳納耕地開墾費，而通過置換，用地單位實質上使用的是原集體建設用地，所以不需要繳納耕地佔用稅。筆者贊同這種觀點，理由如下：
其一，用地單位應該繳納耕地開墾費。這是由於《土地管理法》第三十一條規定：國家實行佔用耕地補償制度。非農建設經批准佔用耕地的，按照「佔多少，墾多少」的原則，由佔用耕地的單位負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地。沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用於開墾新的耕地。可以看出，佔地單位開墾新的耕地是法律規定的義務，在實際工作中一般都是通過繳納耕地開墾費來履行這項義務的。同時，耕地開墾費是專項費用，是不能算入土地出讓金里的，工業用地實行最低價標准以後，佔地單位仍需繳納耕地開墾費。
在土地置換中同時解決了兩個問題，一是新增建設用地指標問題，二是補充耕地指標問題。用於置換的集體建設用地需要復墾為耕地，復墾費應該由用地單位支付。工業用地實行招拍掛後，土地置換先期工作由國土部門操作完成，使用集體建設用地需要由政府先行墊付集體建設用地轉為耕地的復墾費用，那麼土地出讓後用地單位除繳納土地出讓金外，還要繳納耕地開墾費。
其二，用地單位不再繳納耕地佔用稅。《耕地佔用稅暫行條例》第三條規定：佔用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地佔用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地佔用稅。項目單位雖然從形式上看是佔用的耕地，而實際上在土地置換中，由於將農村集體建設用地通過置換的方式移到了項目建設位置，可以說用地單位使用的實質上是集體建設用地通過徵收變為的國有建設用地。另外，從整體上講，土地置換實現了集體建設用地減少和城鎮建設用地增加的平衡，建設用地和耕地總面積沒有發生變化，所以不用再繳納耕地佔用稅。 （作者單位：河北省石家莊市高新區國土資源局）