新三板上市關於土地使用權

A. 關於土地使用權

1.國有自然資源使用經營人不得對國有自然資源買賣、出租、抵押或者以其專他形式非法轉讓，這里屬說的買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓是指對所有權的處分。
2.為什麼國有土地使用權人可以出租、抵押的出租和抵押是對土地使用權的權利的出租和抵押。

B. 土地使用權年限從什麼時候開始算依據是什麼

土地使用權年限自取得該地的土地使用權之時算起。房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之後第一個繳納土地出讓金的房屋為准。

據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。

根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；

工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；

商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

(2)新三板上市關於土地使用權擴展閱讀：

土地使用年限縮水的原因：

對於為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。

還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經過出讓後，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

C. 新三板上市企業的財務梳理需要注意哪些問題

新三板上市的前期准備一、有限責任公司改為股份有限公司的七大流程第一、制定企業改制方案，並形成有效的股東會決議。第二、清產核資主要是對企業的各項資產進行全面清查，對企業各項資產、債權債務進行全面核對查實。清產核資的主要任務是清查資產數額，界定企業產權，重估資產價值，核實企業資產。從而進一步完善企業資產管理制度，促進企業資產優化配置。第三、界定企業產權主要是指企業國有資產產權界定。企業國有資產負有多重財產權利，權利結構復雜，容易成為糾紛的源頭，所以需要對其進行產權界定。企業產權界定是依法劃分企業財產所有權和經營權、使用權等產權歸屬，明確各類產權主體的權利范圍及管理許可權的法律行為。藉此，要明確哪些資產歸屬國家，哪些資產的哪些權能歸屬於哪些主體。第四、資產評估資產評估是指為資產估價，即經由認定資格的資產評估機構根據特定目的，遵循法定標准和程序，科學的對企業資產的現有價值進行評定?和估算，並以報告形式予以確認。資產評估要遵循真實、公平、獨立、客觀、科學、專業等原則。其范圍既包括固定資產，也包括流動資產，既包括無形資產、也包括有形資產。其程序包括申請立項、資產清查、評定估算和驗證確認等幾個步驟。資產評估經常委託專業的資產評估機構進行。第五、財務審計資產評估完成後，應聘請具有法定資格的會計師事務所對企業改制前三年的資產、負債、所有者權益和損益進行審計。會計師事務所對資產評估機構的評估結果進行確認。第六、認繳出資企業改制後認繳的出資額是企業經評估確認後的凈資產的價值。既包括原企業的資產換算，也包括新認繳注入的資本。第七、申請登記此登記既可以是設立登記，也可以是變更登記。工商行政管理部門對符合法律規定的公司予以登記，並發放新的營業執照。營業執照簽發的日期為企業或公司成立的日期。二、改制為股份有限公司應具備的條件有限責任公司整體變更為股份有限公司是指在股權結構、主營業務和資產等方面維持同一公司主體，將有限責任公司整體以組織形式變更的方式改制為股份有限公司，並將公司經審計的凈資產額相應摺合有股份有限公司的股份總額。整體變更完成後，僅僅是公司組織形式不同，而企業仍然是同一個持續經營的會計主體。根據我國公司法、證券法、和中國證監會頒布的規范性文件的規定，設立股份有限公司應具備以下條件：1、應當有2人以上200以下為發起人，其中須有半數以上在中國境內有住所；2、發起人認購和募集的股本達到法定注冊資本最低限額500萬元人民幣；3、股份發行、籌事項符合法律規定；4、發起人制訂公司章程，採用募集方式設立的經創立大會通過；5、有符合公司法要求的公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構；6、有合法的公司住所。三、改制具體操作十一大步驟1、設立改制籌備小組，專門負責本次改制工作籌備小組通常由董事長或董事會秘書牽頭，匯集公司生產、技術、財務等方面的負責人，不定期召開會議，就改制過程中遇到的有關問題進行商討，必要時還應提請董事會決定。籌備小組具體負責以下工作：a、研究擬訂改組方案和組織形式；b、聘請改制有關中介機構，並與中介機構接洽；c、整理和准備公司有關的文件和資料；d、召集中介機構協調會，提供中介機構所要求的各種文件和資料，回答中介機構提出的問題；e、擬定改制的有關文件；f、向政府主管部門申報文件或備案，取得政府批文；g、聯絡發起人；h、股份有限公司設立等工作。2、選擇發起人現行法律規定，設立股份有限公司應當有2人以上200人以下為發起人如果擬改制的有限責任公司現有股東人數符合該要求，則可以直接由現有股東以公司資產發起設立；如果現有股東不足或現有股東有不願意參加本次發起設立的，則應引入新的股東作為發起人，由現有股東向其轉讓部分股權，對公司股權結構進行改組，然後由改組後的股東以公司資共同發起設立股份有限公司。但有一個要注意的問題是，股東的變更要滿足申請發行前最近3年內實際控制人不發生變化的要求。有的公司在改制前已經聯系好合適的發起人，也可能借機引入戰略投資者或風險投資者，以及具有行業背景或專業技術背景的投資者，以壯大企業的綜合實力。3、聘請中介機構籌備小組成立後可聯系和聘請中介機構，包括保薦機構、發行人律師、審計師、資產評估師等機構。被選擇的中介機構應具備從業資格，籌備小組在經過慎重考察後，應當確定本次改制上市的各中介機構人選，並與之簽署委託協議或相關合同，正式建立法律關系。4、盡職調查、資產評估與審計在公司與各中介機構簽署委託協議後，各機構應根據情況進場工作，分別對公司的有關情況進行調查和審計。保薦機構應對公司整體情況尤其是商務經營情況進行全面的調查，並在調查基礎上起草本次改制上市的招股說明書發行律師應對公司的法律事宜進行全面調查，並起草法律意見書和律師工作報告會計師對公司近3年的財務狀況進行審計，形成審計報告;資產評估師對公司的資產狀況進行評估，形成資產評估報告。只得注意的是，根據國家工商總局的要求是按照評估報告數值作為驗資報告股本數額確認；而證監會最新要求是要求以會計報表上凈資產數額確認改制後公司股本數額。這樣如果審計報告凈資產數額低於評估報告數額，則選擇審計報告上凈資產作為驗資報告股本數額，則符合國家工商局和證監會兩家要求。如果評估報告上資產價格數據低於審計報告凈資產數據，則選用評估報告數據作為驗資報告上股本數額。當然，如果公司不需要三年內上市則可以按照評估報告數據作為驗資報告上股本數量反映人而無需考慮審計報告數據。5、產權界定公司籌備過程中，為了准確確定公司資產，區分其他主體的資產，有時要進行財產清查。在清查基礎上對財產所有權進行甄別和確認。尤其是佔有國有資產的公司，應當在改制前對國有資產進行評估，避免國有資產受到損害。6、國有股權設置改制公司涉及國有資產投入的，要對公司改制後國有股的設置問題向國有資產管理部門申請批准相關股權設置的文件，對國有資產作價及相應持股進行審批。通常在申報國有股權設置申請書的同時，還要求公司律師就國有股權設置出具法律意見書。7、制定改制方案，簽署發起人協議和章程草案改制方案涉及以下幾個方面問題需要達成一致：首先，股份公司注冊資本的數額。應由各發起人共同商定凈資產折股比例，確定注冊資本的數額。其次，各發起人的持股比例。原則上按照各發起人在原公司中的股權比例來確定，如有調整應在此階段商定。簽署發起人協議、公司章程草案。此外，公司改制中還應形成如下改制文件和文本：股東會關於公司改制的決議、改制申請書、改制可行性研究報告、發起人框架協議、公司章程及企業改制總體設計方案等。8、申請並設立報批手續涉及國有股權的應向國有資產管理部門申請國有股權設置的批文;涉及國有土地出資還應由國有土地管理部門出具國有土地處置方案批復。9、認繳及招募股份如以發起設立股份有限公司的，發起人書面認足公司章程規定的其認繳的股份;一次繳納的，應當繳納全部出資;分期繳納的應當繳納首期出資。以實物、工業產權、非專利技術或土地使用權等非貨幣性資產出資的，應經資產評估並依法該產權的轉移手續。募集方式設立的，發起人認購股份不得少於股份總額的35%。發起人不能按時足額繳納股款的，應對其他發起人承擔違約責任。繳納股款後應經會計師驗資確認並出具驗資報告。10、注冊成立股份有限公司發起設立方式設立的，發起人首次繳納出資後，應當選舉董事會和監事會，由董事會向公司登記機關保送公司章程、由驗資機構出具驗資證明及其它文件，申請設立登記。以募集設立的，發行股份的股款幕足並經驗資後，發起人應在30日內主持召開公司創立大會，審議公司設立費用和發起人用於抵作股款的財產的作價。11、產生公司董事會、監事會並召開第一次會議創立大會結束後30日內，持相關文件申請設立登記。經工商登記機關核准後，頒發股份有限公司營業執照。股份公司正式宣告成立。

D. 土地使用權的問題

這個問題要分兩種情況，你得了解清楚。 第一，這塊地的性質是什麼，如果是商住用地（規劃用途編號為C2R2）或住宅用地(規劃用途編號為R21)，則你買的住宅肯定是70年產權，沒錯的，而且底部網點就是40年。從你的說明裡看，售樓員提供了兩個土地證，我覺得是沒問題的。 第二種情況，土地用途就是商業（規劃用途編號以C開頭的，但C2R2除外），開發商把底部當成網點賣，樓上當成住宅賣，美其名與叫公寓或酒店式公寓或公寓式酒店或商務公寓，其實都是商務辦公性質，其產權只能是40年，而且物業費、水電費都是按照商業收取，居住成本高，這時就得注意了。 從你的描述來看，應該是第一種情況，這種項目很多，沒問題。你朋友說的純住宅指一棟棟的樓，說法沒錯，這種往往是大型居民小區里邊。在沿路的房子基本都是商住兩用，不然沿街的兩層不就浪費了嗎。但仍是住宅，同其他住宅沒區別的。

E. 主板、中小板、創業板和新三板上市條件的區別有哪些

1. 主板：上市的企業多為市場佔有率高、規模較大、基礎較好、高收益、低風險的大型優秀企業。

2. 中小板：主要服務於即將或已進入成熟期、盈利能力強、但規模較主板小的中小企業。

3. 創業板：是以自主創新企業及其他成長型創業企業為服務對象，主要為「兩高」、「六新」企業，即高科技、高成長性、新經濟、新服務、新農業、新能源、新材料、新商業模式企業。

4. 新三板：主要為創新型、創業型、成長型中小微企業發展服務。
   

F. 以掛牌方式出讓土地使用權，掛牌時間不得少於多少個工作日

以掛牌方式出讓土地使用權，掛牌時間不得少於10個工作日!

G. 新三板上市條件

新三板上市條件操作實務

股份有限公司申請股票在全國股份轉讓系統掛牌，不受股東所有制性質的限制，不限於高新技術企業，應當符合下列條件：

一、依法設立且存續滿兩年。有限責任公司按原賬面凈資產值折股整體變更為股份有限公司的，存續時間可以從有限責任公司成立之日起計算
二、業務明確，具有持續經營能力
三、公司治理機制健全，合法規范經營
四、股權明晰，股票發行和轉讓行為合法合規
五、主辦券商推薦並持續督導
六、全國股份轉讓系統要求的其他條件

一、依法設立且存續滿兩年
（一）依法設立，是指公司依據《公司法》等法律、法規及規章的規定向公司登記機關申請登記，並已取得《企業法人營業執照》。
1．公司設立的主體、程序合法、合規。
（1）國有企業需提供相應的國有資產監督管理機構或國務院、地方政府授權的其他部門、機構關於國有股權設置的批復文件。
（2）外商投資企業須提供商務主管部門出具的設立批復文件。
（3）《公司法》修改（2006年1月1日）前設立的股份公司，須取得國務院授權部門或者省級人民政府的批准文件。
2．公司股東的出資合法、合規，出資方式及比例應符合《公司法》相關規定。
（1）以實物、知識產權、土地使用權等非貨幣財產出資的，應當評估作價，核實財產，明確權屬，財產權轉移手續辦理完畢。
（2）以國有資產出資的，應遵守有關國有資產評估的規定。
（3）公司注冊資本繳足，不存在出資不實情形。

（二）存續兩年是指存續兩個完整的會計年度。

新三板公司掛牌，需要兩個會計年度，那麼這兩個會計年度如何計算，有哪些錯誤認識和理解呢？

1、誤讀：新三板掛牌條件中明確要求擬掛牌企業存續時間應當滿2年。對此，有人理解為滿24個月即可，如2012年9月1日成立的企業，2014年9月1日就可以申請在新三板掛牌;也有人理解為必須要有2個完整會計年度加1期的經營記錄方可申請在新三板掛牌。

2、解析：企業須有2個完整會計年度(每年的1月1日至12月31日)的運營記錄方可申請有新三板掛牌，也就是說如果2014年9月1日操作掛牌，企業成立時間不得晚於2012年1月1日。此外，如果公司成立於2013年1月1日，並且於2015年2月份完成2014年度財務報表審計，則可以直接申報新三板掛牌，無須等到2015年一季報出來後再申報，即最近一期財務報表不強制要求為季度、半年度或年度報表。

注意事項：財務報表的有效期是6個月，股轉系統要求申報企業至少給其留出2個月審核時間，因此企業申報時距其最近一期財務報表有效期截止日不能少於2個月，否則股轉系統會直接要求企業加審。

（三）有限責任公司按原賬面凈資產值折股整體變更為股份有限公司的，存續時間可以從有限責任公司成立之日起計算。整體變更不應改變歷史成本計價原則，不應根據資產評估結果進行賬務調整，應以改制基準日經審計的凈資產額為依據摺合為股份有限公司股本。申報財務報表最近一期截止日不得早於改制基準日。【最後一句話怎麼理解，財務報表最近一期截止日不得早於改制基準日但是可以早於股份公司營業執照取得日。比如：改制基準日是6月30日，那不能你5月31日作為最近一期上報材料，但是可以以6月30日作為最近一期上報材料，盡管營業執照可能在7月15日才能取得。】

二、業務明確，具有持續經營能力
（一）業務明確，是指公司能夠明確、具體地闡述其經營的業務、產品或服務、用途及其商業模式等信息。
（二）公司可同時經營一種或多種業務，每種業務應具有相應的關鍵資源要素，該要素組成應具有投入、處理和產出能力，能夠與商業合同、收入或成本費用等相匹配。
1．公司業務如需主管部門審批，應取得相應的資質、許可或特許經營權等。
2．公司業務須遵守法律、行政法規和規章的規定，符合國家產業政策以及環保、質量、安全等要求。
（三）持續經營能力，是指公司基於報告期內的生產經營狀況，在可預見的將來，有能力按照既定目標持續經營下去。
1．公司業務在報告期內應有持續的營運記錄，不應僅存在偶發性交易或事項。營運記錄包括現金流量、營業收入、交易客戶、研發費用支出等。
2．公司應按照《企業會計准則》的規定編制並披露報告期內的財務報表，公司不存在《中國注冊會計師審計准則第1324號——持續經營》中列舉的影響其持續經營能力的相關事項，並由具有證券期貨相關業務資格的會計師事務所出具標准無保留意見的審計報告。
財務報表被出具帶強調事項段的無保留審計意見的，應全文披露審計報告正文以及董事會、監事會和注冊會計師對強調事項的詳細說明，並披露董事會和監事會對審計報告涉及事項的處理情況，說明該事項對公司的影響是否重大、影響是否已經消除、違反公允性的事項是否已予糾正。
3．公司不存在依據《公司法》第一百八十一條規定解散的情形，或法院依法受理重整、和解或者破產申請。

H. 農業行業企業新三板掛牌土地使用權瑕疵問題如何解決

土地使用權的合法合規性是評判農業企業是否合法生產經營的重要標准，也是全國中小企業股份轉讓系統審查的重點問題。
綜合各掛牌公司的反饋回復，全國股轉系統在審核時重點關注以下幾個問題：
（1）掛牌公司所使用的土地的性質和用途；
（2）掛牌公司土地承包、租賃關系的合法性、有效性，包括但不限於主體是否適合，是否涉及改變土地用途，是否需要並已經履行相關村民決策，以及政府部門的審批、登記手續；
（3）是否存在承包、租賃事項無效的風險，是否存在無法轉為國有土地和取得新的使用權證的風險、是否存在公司集體土地被收回的風險，對掛牌公司持續經營是否會產生重大不利影響，以及公司針對風險的具體應對措施。
除掛牌公司按要求整改外，當地國土局等相關部門也會針對該企業的土地使用等情況出具合法合規證明。
相關法律法規可參考：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《基本農田保護條例》、《森林法》等。

1、租賃土地瑕疵問題
土地是農業企業開展生產經營最重要的生產資料，如何合法取得土地使用權是農業企業合法生產經營的重要考量因素，也是全國股轉系統審核農業企業重點關注問題。
目前，我國《中華人民共和國土地管理法》及實施條例、《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《基本農田保護條例》等法律及地方性法規、規章或政策，對我國農村集體建設用地使用權、農村集體農用地使用權及農村集體未利用地（指荒山、荒溝、荒灘、荒坡等「四荒」土地）使用權的流轉原則、流轉方式、流轉期限、審批程序予以明確規定。同時，對於其他地表資源（如草原使用權、林地使用權、海域使用權、灘塗使用權及水面養殖權）等也有相應的《草原法》、《森林法》、《海域管理法》、《漁業法》等法律法規予以明確規定。

2、根據掛牌公司反饋答復，全國股轉系統在審核時重點關注以下幾個問題：
（1）掛牌公司所使用的土地的性質和用途；
（2）掛牌公司土地承包、租賃關系的合法性、有效性，包括但不限於主體是否適合，是否涉及改變土地用途，是否需要並已經履行相關村民決策，以及政府部門的審批、登記手續；
（3）是否存在承包、租賃事項無效的風險，是否存在無法轉為國有土地和取得新的使用權證的風險、是否存在公司集體土地被收回的風險，對掛牌公司持續經營是否會產生重大不利影響，以及公司針對風險的具體應對措施。
掛牌公司在根據全國股轉系統要求逐一反饋答復同時，當地主管土地資源管理部門會對掛牌公司在報告期內使用土地情況或者某一特別土地使用情況出具合法合規證明或者無重大違法違規證明。相關答復可參考綠健神農（831851）、壹加壹（831609）、安信種苗（831492）、中喜生態（831439）、遠泉股份（831453）等掛牌公司。

I. 土地使用權分幾種有什麼區別

1、按是否交出讓金（即用地性質）劃分為二類:出讓地（已交了土地出讓金）和版劃撥地（沒交土地出權讓金）兩類土地使用權證,這是最基本的分類.

2、按建房性質（使用性質）分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅遊用地、綜合用地等。規定什麼用途就只能建什麼樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。