① 最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定在物權法頒布也即現在還有效嗎
該規定是程序法，物權法是實體法，二者不存在沖突。最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定沒有廢止，現在依舊是法院執行的法律依據之一。
② 物權法案例
摘 要:動產抵押權的登記公示制度破壞了公示方法選擇之統一性原則,導致登記公示的動產抵押權與佔有公示的動產所有權之間的矛盾,並最終將因登記而獲得對抗力的抵押權人與因信賴佔有而受公信力保護的第三人推向了利益尖銳對抗的兩極。現有的立法與學說在平衡與協調兩極利益上均無功而返,唯有將動產抵押物限制在一定范圍的「准不動產」上,並在該領域也採行物權的登記公示制度,才是從根源上解決問題的最具合理性的方案。
關鍵詞:動產抵押;物權公示;抵押權的追及效力;交易安全
在抵押期間內,抵押人將抵押物轉讓給第三人,將導致法律關繫上的何等變化;在抵押權人、抵押人與受讓人間又發生何等法律效力;特別是受讓人善意受讓抵押物時,法律優先保護善意受讓人還是權利在先的抵押權人?圍繞著這些問題,我國《擔保法》第49條以及最高人民法院《關於適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第67條作出了相應的規定;民法學者們也進行了卓有成效的理論研究並提出了形形色色的制度設計方案。但立法者和絕大部分學者顯然忽略了動產抵押與不動產抵押之區別對於研究抵押物轉讓問題的意義:在不動產領域,法律奉行物權變動(公示)的強制登記原則,抵押權和其他不動產物權一樣,其設定必須體現在登記機關的登記簿上,受讓人在受讓抵押物時有義務查詢登記簿,發現設定在先的抵押權易如反掌,故在法律上不可能出現善意的(不知不動產上既存之抵押權)不動產抵押物受讓人,法律可通過徑直賦予追及力的方式保護抵押權人;但在動產領域,並不實行物權變動的強制登記原則,受讓人完全可以信賴抵押人對抵押物的直接佔有,有可能不知道事實上也無任何途徑知道在先抵押權的存在,從而極容易出現抵押權人與抵押物的善意受讓人之間的利益沖突。研究並設計平衡此等利益沖突的法律機制顯得特別重要,因此,我們將視野集中於動產抵押物的轉讓;考慮到買賣關系為標的物轉讓之常態,並為節省篇幅,本文所謂的動產抵押物轉讓,是以買賣為中心展開的。
一、兩極對立:抵押權人與善意受讓人的利益沖突
根據體系強制理論,邏輯前提的設定常常制約邏輯選擇的可能范圍[1]。為了使邏輯選擇的范圍精緻適當,必須准確地設定邏輯前提。很顯然,動產抵押物轉讓問題之所以備受關注,之所以饒有興味,就是因為它可能引發抵押權人和善意受讓人之間的矛盾與對抗;而平息紛爭、實現分配正義歷來是法律所肩負的神聖使命,任何具體的法律制度設計,越是接近完成法律的使命,就越是具有科學性與生命力。有鑒於此,本文將動產抵押權人和抵押物的善意受讓人之間的、不可兩立的利益沖突作為預置的邏輯前提,一切的研討、評價與結論都緊隨該邏輯前提而展開。那麼,是什麼原因造就了動產抵押權人與抵押物受讓人之間的兩極對立;在什麼樣的情況下因兩極對立而產生的「你死我活」的搏殺場面又最為「慘烈」呢?
(一)動產抵押登記對抗力與佔有抵押物之公信力不能兩立
在動產物權變動領域,權利沖突最經典的體現是因無權處分導致的真正權利人①與善意第三人之間的對立。真正權利人的法定權利值得保護,善意第三人的交易預期也值得保護,前者代表著靜的財產秩序,後者攸關動的交易安全,在「由靜到動」的民商法發展潮流面前,近現代民商法更為偏愛善意第三人而創設了善意取得制度。客觀而言,在動產抵押關系中,抵押人擅自處分抵押物,與私賣他人之物的行為尚不可同日而語,因為抵押人擁有對抵押物的所有權,而所有權的核心權能為處分權,故抵押人對己物之處分難謂無權處分。雖然——如同後文所介紹的那樣——也有立法和學說主張限制抵押人的處分權,但也仍然不能否認限制處分權人之處分與全然無處分權者之處分存在著較大的差別。尤其重要的是,在傳統民法善意取得得以發生的情形,動產為無權處分人所佔有,第三人基於公信力充分相信無權處分人為法律上的權利擁有者,而真正權利人的權利卻欠缺任何公示手段,犧牲沒有公示的權利以保全對錯誤公示的信賴,在邏輯與情理上均順暢自然;而在動產抵押,抵押物的受讓人固然可以充分信賴抵押人的佔有,但抵押權人卻可能具備登記這一法定的公示方法。於是,沖突發生在法定公示的權利與信賴保護之間,這毫無疑問是更為劇烈的沖突;在如此劇烈的沖突面前,不假思索地舍棄抵押權人而遷就抵押物的善意受讓人顯然缺乏足夠的合理性。演繹「通過法定方法公示於外的權利」與「信賴法定公示方法」之間「大比拼」的「始作俑者」乃近現代擔保立法對物權公示方法選擇之統一性原則的背叛。本來,公示物權的方法應當具有統一性,同一類型的財產權利應當採用同樣的公示方法,為了踐行公示方法的統一性原則,大陸法系民法一般以登記公示不動產物權,而以佔有公示動產物權。然而在動產抵押步入法律殿堂以來,這種物權公示的二元格局不得不被打破:因為設定動產抵押時並不需要移轉標的物之佔有,於是,動產抵押權事實上不可能通過動產物權的近似於「天然」的公示方法——佔有來公示;為了實現物權公示的社會理想,法律不得不另闢他徑,以登記來表徵動產抵押權的設立與存續。問題的關鍵在於,抵押物的受讓人既然可以信賴佔有抵押物的抵押人權利的完整性,本就不必理會除此之外的登記公示的權利;與此相對應,抵押權既然通過法定方式公示於外,本就應推定公示之後無善意第三人。如果承認此時登記的(公示)對抗力,就必然否定佔有的(公示)公信力;相反,如果承認佔有的(公示)公信力,又必然否定登記的(公示)對抗力。
需要說明的是,現行動產抵押立法構造雖然孕育了抵押權與抵押物受讓人發生沖突的巨大可能,但這種沖突未必無處不在無時不有。如果並未辦理抵押登記,則欠缺公示的抵押權當然讓位於受讓人的所有權,即便受讓人明知抵押權存在的事實②;在辦理了抵押登記的情況下,如果受讓人明知或應當知道抵押權存在的事實,即受讓人陷入惡意,則其利益保護當然要劣後於抵押權人。受讓人知悉抵押權的途徑,既包括抵押權人和抵押人的主動告知,也包括主動在登記機關偶然查知。與善意取得中對第三人善意的舉證一樣,抵押物受讓人無須舉證證明自身善意,而應由抵押權人負擔受讓人惡意的舉證責任。
(二)動產抵押權人與善意受讓人利益沖突的核心:由誰蒙受向抵押人追償不能的風險
如前所述,在現行動產抵押立法構造下,抵押權登記對抗力和佔有抵押物的公信力存在著深刻而持久的矛盾,該矛盾所外化出的利益狀態如何,是值得很好研究的問題。與動產善意取得的情形不同,在抵押人擅自轉讓抵押物時,沒有抵押權人和受讓人競相爭奪以獲取抵押物所有權的可能。因為,作為一種價值權,抵押權人僅關心抵押物的交換價值,而對抵押物的實物形態和所有權歸屬並無多大的熱情,只要其債權能夠通過債務人清償或抵押人承擔(物上擔保之外的)責任的方式而滿足,就全然沒有從受讓人處追奪抵押物的必要,唯有債權人的債權不能通過其他途徑從債務人或抵押人處滿足時,抵押權人才可能要求以受讓人取得的抵押物折價、拍賣或變賣並從其價款實現自身債權,異言之,抵押權人充其量為受讓人的所有權蒙上負擔;從受讓人的角度而言,即使其鍾情於抵押物的實物形態和法律上的所有權,既然不存在在此點上與其競爭的抵押權人,受讓人完全可以蒙受抵押權負擔,縱然抵押權人主張抵押物的交換價值,受讓人也完全可以通過行使滌除權或代替債務人清償等方式從而成就抵押權人,之後再要求抵押人向自己負擔相應的責任。如此看來,債權人若能從債務人(特別是抵押人處)通過行使抵押權以外的方式實現債權,或者受讓人行使滌除權、代債務人為清償後能易如反掌地從抵押人處獲得補償,則抵押權人和受讓人圍繞著抵押物轉讓的沖突並不存在。導致沖突實在化的利益根源在於,無論是抵押權人或者善意受讓人難以或者根本不能從抵押人處獲得充分的補償,即抵押人因無資力而陷入清償不能。需要強調的是,此處所謂的「清償不能」並不僅指抵押權所擔保的主債權履行期屆滿時抵押人為不能,而且在抵押權人和受讓人沖突的處理時抵押人也沒有清償能力——這就意味著抵押人已經將轉讓抵押物所得的價款揮霍一空而沒有留待清償債權。綜上所述,抵押權人和受讓人沖突實質是,由誰蒙受向抵押人追償不能的風險。
二、山重水復:現有立法與學說均無功而返
面對著抵押權人與抵押物受讓人的兩極對立,需要相應的制度設計以盡可能地調和這種矛盾、平衡雙方利益,而不應簡單地肯定其中一種利益而否認或忽視另一種利益。應當說,優先保護抵押權人或受讓人都有理論基礎和社會支撐;並且,無明顯的論據證明其中一個價值取向重要於另一個。讓人倍感遺憾的是,與此相關的現有立法與學說,並沒有很好地把握住這一點,甚至呈現出對抵押權人和受讓人間兩極對立認識錯位之缺陷。以下,特就這些立法與學說所設計的制度方案的內容與缺陷,一一作評。
(一)受讓人的代價清償
《法國民法典》、《日本民法典》均規定了不動產抵押中受讓人的代價清償,普遍的看法是,在動產抵押也完全可以類推適用。據此,抵押物的受讓人可以代替債務人向抵押權人清償被擔保的主債務,以通過消滅抵押權的方式確保自己對受讓物的完整所有權。客觀而言,通過代價清償消滅抵押權的方式以確保受讓人對抵押物的所有權不受追奪,不失為一個好思路,但其缺陷也至為明顯:在受讓人已經向抵押人支付抵押物的價款後,再使其向抵押權人清償主債務人的債務,無疑是讓受讓人以支付雙倍價款(即購買抵押物的價款和債務人的債務金額)的條件保住了其對受讓物的完整所有權。兩次支付對受讓人來說幾乎是沒有任何保護——因為抵押權人和受讓人沖突的實質是由誰蒙受向抵押人追償不能的風險,受讓人的兩次支付就意味著由其承擔了向抵押人追償不能的風險。如此制度設計實際上認可了抵押權的追及效力,將法律的天平完全傾向了抵押權人一邊,不可取。
(二)抵押權滌除制度
《法國民法典》、《日本民法典》都有關於抵押權滌除制度的規定,抵押物受讓人可以向抵押權人支付一定金額的滌除金而消滅抵押權。○3其實,受讓人行使滌除權也意味著要支付兩次——購買抵押物的價款和滌除金,這也變相承認了抵押權的追及效力,如同代價清償一樣,實際優先保護了抵押權人。
(三)登記對抗主義
抵押權人和受讓人沖突的根源是動產抵押公示制度不足[2]。王澤鑒先生認為,「克服不佔有標的物的動產抵押權之公示欠缺,不外乎五種方式:意思成立主義、書面成立主義、登記成立主義、意思——登記對抗主義、書面——登記對抗主義」[3]。其中書面——登記對抗主義不僅受到眾多學者的支持,還為台灣地區《動產擔保交易法》和我國《擔保法》所採納。筆者認為,意思——登記對抗主義與書面——登記對抗主義在物權公示方面沒有區別,因此將其統稱為「登記對抗主義」。登記對抗主義賦予當事人充分的自主選擇權:抵押權人為了加強自己的抵押權的對世性,可以向登記機關申請抵押權登記,登記後的抵押權可以對抗後生的一切物權;若抵押權人不想暴露自己的財產或對抵押人有足夠信任,也可以不辦理抵押登記,此種抵押權並不能排斥後生的受讓人的所有權。在很多學者看來,登記對抗主義既能較為充分地保護抵押權人,也能保護善意受讓人和維護交易安全:受讓人可以查詢登記機關的登記薄從而知悉標的物上是否負有抵押權,從而避免自身利益受到損失[4]。
從表面上看,在登記對抗主義里,抵押權人和抵押物受讓人在利益受法律保護上的確「各有千秋」,似乎是協調二者沖突的最佳選擇,實則不然。因其承認了受讓人不知悉的已登記抵押權的對抗力而隨機地認可了抵押權的追及效力,而對善意受讓人卻無任何保障可言:受讓人既然信賴了抵押人對抵押物的佔有,在佔有具有公信力的情況下其對抵押物取得的所有權就不應受到任何影響,即使是面對已登記的抵押權。也就是說,正是賦予動產抵押登記以對抗力,才造就了其與動產佔有公信力之間無窮無盡的矛盾並導致抵押權人與受讓人之間無休無止的沖突。登記對抗主義僅僅是闡明矛盾的發生原因而已,而並非化解矛盾的有效葯方。如果一定要認為登記對抗主義化解了矛盾,也只能說其在根本上忽略了矛盾的另外一方。
無獨有偶,即便徹底否定動產佔有的公信力,登記對抗主義仍是不可行的!因為其登記純屬自願,這樣就會出現有些動產抵押權已經在登記機關的登記薄上體現而有些動產抵押權卻沒有在登記機關的登記薄上體現的情況。至於哪些已經在登記機關的登記薄上體現哪些沒有全憑當事人意思自治,不具有可控制性。可見,登記對抗主義的制度設計忽視了在抵押權登記完全自願的情況下哪些抵押權已經進行了登記是買受人不可能知道的事實,在沒有可預期的情況下,他要想知道就必須在每一次交易前都到登記機關的登記薄上去查詢,如此顯然是不可能的。
(四)烙印、貼標簽
我國台灣《動產擔保交易法》意識到讓受讓人查詢登記機關的登記薄影響交易便捷,於是在第16條又作出補充規定,「登記機關應於登記標的物之顯著部分烙印或貼標簽以資區別」。這樣一來,受讓人從外觀上就能直接知悉標的物是否負有抵押權,減輕了查詢之苦。此烙印或標簽大致起到了德國物權法上的異議登記作用,否定了公示的權利正確性推定效力,受讓人看到烙印或標簽後就有義務到登記機關的登記薄上查詢從而准確了解轉讓物權屬的真實狀況,從而避免和抵押權人的正面沖突。
通過上述明了的方式使得標的物的受讓人有義務查詢登記從而從源頭上避免受讓人和抵押權人的沖突,這不啻為解決問題的最好思路,但也存在不少問題:烙印是在標的物上烙一個讓任何人一看皆知的痕跡,這有可能在物理上破壞標的物價值,部分動產如玉器、珍貴郵票、衣服、球類、電器等的使用價值會因烙印的存在而下降甚至喪失;標簽是在標的物上貼上紙張或類似質地的東西,雖對標的物本身價值影響不大,但由於抵押物被抵押人佔有,很容易被惡意的抵押人撕去,從而使其提示效果盪然無存。
(五)否認抵押權的追及效力
動產抵押權的追及效力的最大的不合理在於,其與物權公示公信原則、交易安全理念背道而馳:由於抵押並不轉移抵押物的佔有,抵押物仍由抵押人佔有,而佔有又是動產物權的公示方法,所以受讓人自然可以信賴抵押人直接佔有抵押物的事實而與之交易;但抵押權的追及效力卻使得取得抵押物所有權的受讓人遭受抵押權追及效力的危險,使其取得的抵押物所有權並不完整。異言之,抵押權的追及效力使受讓人對物權公示的信賴不能受到法律的保護,這無疑是對動產物權公示公信原則的顛覆!何況,受讓人取得抵押物後,會隨時將抵押物轉讓給他人以實現抵押物價值最大化,而且第二受讓人會為同樣的目的繼續轉讓,若實行物上追及,勢必影響多方交易,從而整個社會的交易的穩定性將喪失殆盡[5]。
經由以上分析,我們會發現抵押權的追及效力在動產領域的確不該存在,但簡單否認動產抵押權的追及效力並非解決沖突、平衡利益的良策,因其徹底地保護了受讓人卻犧牲了抵押權,並與擔保制度本身的宗旨格格不入,抵押權也必將因此而形同虛設。為了彌補這一重大缺陷,又有學者建議限制抵押人對抵押物的處分權。
(六)限制抵押人對抵押物的處分權
客觀地說,抵押人隨意轉讓抵押物,可能增加抵押權人追及抵押物的難度,從而加大抵押權人行使權利的風險;同時,為避免抵押物的轉讓而可能對抵押物的交換價值產生不利影響,盡可能地維護抵押權人對抵押物的交換價值的支配力,有必要限制抵押人轉讓抵押物。再者,抵押人隨意轉讓抵押物,抵押物的受讓人不能以其所有權對抗抵押權人行使權利,抵押物的受讓人也有遭遇不必要損失的巨大危險,可能危害交易的安全和秩序,為保護善意受讓人之利益,也有必要以特定的方式限制抵押物的轉讓[6]。
具體而言,這種觀點要求抵押人轉讓抵押物時通知抵押權人並告知受讓人該物上已經設定抵押權的情況,並且轉讓應保持合理的價格,否則轉讓無效。我國最高人民法院《關於貫徹執<民法通則>若干問題的意見(試行)》第115條和《擔保法》第49條都採納了該觀點。如此想法的理想主義成分實在太重:因為法律雖然限制抵押人的處分權,但抵押人完全可以無視這些限制為處分行為,如果將抵押人的處分認定為無效,雖然能通過否定抵押物法律關系變動的方式以保全抵押權人,但抵押物的受讓人儼然面臨一場災難——非但不能夠獲得其所期待的抵押物的完整所有權,甚至連要求抵押人承擔其他賠償責任也回受到轉讓合同無效的消極影響。因此,這種觀點和立法遭到了我國民法學界近乎圍剿般的批評。
(七)擴大抵押權物上代位性的適用范圍
傳統民法物上代位僅適用於抵押物毀損或滅失,但《日本民法典》卻擴大了其適用范圍,承認了對轉讓抵押物所得價款的物上代位。○4通過物上代位使抵押權人的利益不致受損,同時善意受讓人又能取得無抵押權負擔的所有權,對轉讓抵押物的抵押人來說既可防止其逃避擔保責任又能保障他以抵押物進入交易,就社會公共利益而言有利於增加社會財富且符合鼓勵交易之政策取向[7]。從這個角度來看,擴大抵押權物上代位物的范圍未嘗不是個不錯的方案。此思路又可以設計出兩種制度:A抵押物轉讓時,抵押權人將該代位物固定,如將相應的貨幣提存或存入專門的帳戶[8],或提前清償主債務或等待所擔保的主債權屆期未獲清償後再對此代位物行使抵押權。B抵押權存續期間,抵押物可以任意轉讓,即使抵押權人對抵押物轉讓的事實和受讓人對轉讓物負有抵押權的事實並不知情,當抵押權具備其實現條件時,抵押權人直接對此代位物行使抵押權,從而受讓人的所有權因抵押權的消滅而不再有任何瑕疵。
姑且不論抵押物轉讓所得價款從性質上來說能否歸入抵押物的物上代位物中,貨幣的特殊性質使得此代位物無法與抵押人所有的一般金錢區別開來。特別是,在抵押物轉讓所得價款與抵押人所有的一般金錢混同後被抵押人揮霍時,擴大代位物的范圍而放棄抵押權的追及效力固然是保護了受讓人,但抵押權人卻陷入無物可支配的境地,其債權實現的前途黯然不堪。
即使不考慮此理論在價值保護上厚抵押物的受讓人而薄抵押權人的事實,基於此理論而設計的兩種制度也達不到預期的目的。制度A要將轉讓抵押物所得價款特定下來的前提是轉讓時抵押權人知悉轉讓抵押物的事實,而現實的情況是,大量受讓人對抵押權並不知情,因此制度A只是空中樓閣;○5制度B要想達到預期目的必須是抵押權實現時該代位物仍然存在,而如同前述,若混帳的抵押人已經將此筆款項揮霍一空,則抵押權人物上代位又及於何處?
(八)先代位後追及的重疊並存
此理論認為,抵押權實現時,抵押權人必須先向抵押人就抵押物出賣之價金為物上代位,如果的確不能實行或仍不能使債權得到充分清償,抵押權人才可以根據抵押權的追及效力對善意受讓人的抵押物行使抵押權[9]。
此理論綜合了抵押不動產轉讓中抵押權的追及效力和制度設計(七),實為一嶄新的制度設計。遺憾的是,由於沒有重視理論的前提,此制度設計繼承了其所借鑒的兩者的缺陷:抵押人揮霍了轉讓抵押物所得價款,抵押權無代位物可支配,抵押權人利益沒有得到保護;抵押權行使物上追及效力對善意受讓人來說又是毀滅性打擊。這樣的缺陷使得此創新的理論毫無價值。
三、柳暗花明:一個全新的理論進路
行文至此,我們似乎陷入了一個死胡同,似乎任何方案都沒法解決抵押人轉讓抵押物給抵押權人和善意受讓人造成的利益沖突。而事實也的確如此:動產抵押權只能通過登記來公示,而動產本身的性質決定了動產領域的物權變動不可能實行全部的強制登記。動產抵押權登記公示的對抗力與其他動產物權特別是所有權的佔有公信力水火難容,這就是現代民法將抵押擴展至動產領域後所導致的難以根治的「頑症」!在此「頑症」面前,甚至有學者心灰意懶,建議取消動產抵押制度[10]。○6我們認為,之所以現有立法與學說無功而返,全因為其對「頑症」僅採行「調整式療法」。倘若直面病因,釜底抽薪,我們就會拂去「山重水復疑無路」的苦惱,而生「柳暗花明又一村」的感覺。既然抵押權人和受讓人的沖突是因為動產物權公示方法的不統一,而動產抵押權又不可能以佔有來公示,我們能不能轉換一下思考問題的角度,讓動產抵押物上的其他物權特別是所有權也以登記為公示方法,通過實現抵押物上所有權與抵押權公示的統一從而從源頭上消滅二者之間的沖突呢?
(一)存在即合理:動產抵押不可廢
傳統民法所調整的農業社會的財產主要集中於不動產,動產的價值相對較小,以價值較大的不動產設定抵押、獲取貸款比較合適;但現代社會中動產與不動產的價值界線逐漸模糊,重要的生產設備、大型交通工具、原材料等動產的價值反而成為企業的資產的主體,如果不用這些財產進行融資,實屬可惜!
農業社會動產上的擔保是質押,且標的物主要集中在金銀珠寶首飾字畫上,移轉這些動產的佔有對擔保人的生產經營影響不大;但在現代社會,生產設備和交通工具已經代替金銀珠寶首飾字畫,成為高價值動產的主流,再將其移轉佔有,不僅妨礙擔保人的正常生產經營,與獲得貸款從事更大營業的宗旨相違背,而且還會增加質押權人保管這些動產的費用。
由此可見,傳統民法上的不動產抵押、動產質押是適用農業社會的,已經不能滿足現代經濟生活對擔保的需求,動產抵押遂應運而出。盡管動產抵押的出現突破了傳統民法的概念,並造成了一定理論上的混亂和法律規定上的迷茫,但法律面對的是社會實踐,既然社會實踐需要動產抵押,在法律上就不能「視而不見」,不予規定。
(二)釜底抽薪:動產抵押物上物權的登記公示主義
誠如本文反復強調的那樣,動產抵押權人和抵押物受讓人的利益沖突,集中反映出抵押權登記對抗力和抵押人佔有公信力之間的矛盾,而該矛盾又淵源於對物權公示方式選擇之統一性原則的破壞。因此,欲從根本上解決問題,必須統一動產上抵押權和其他物權的公示方法。鑒於抵押權之設定無須移轉動產之佔有,故其只能通過登記來公示,其公示方法不能被統一為佔有。而既然動產抵押權的公示方法不能統一為佔有,顯然只剩下另外一條路,即將抵押動產上的其他物權公示方法統一為登記。同時,為了增強登記的公示效果特別是凸現其公信力,應當消除當事人在登記決策方面的自主性和任意性,推行物權變動(包括抵押權設定)的強制登記主義。如此一來,動產抵押和不動產抵押一樣,抵押權和抵押物上的其他物權都統一地通過登記來表達,在抵押人處分抵押物時,受讓人應當而且可以查詢抵押物登記簿,應當而且可以透徹地了解抵押物上的權屬情況從而放心交易,抵押權人、抵押物受讓人甚至包括抵押人的利益和諧共振,抵押權人和受讓人之間的沖突根本不會發生。
(三)一勞永逸:限制動產抵押物的范圍
為了從源頭上排除動產抵押權人和抵押物受讓人的沖突,只能對動產抵押物上的物權實行登記公示主義並在物權變動中實行強制登記主義。但在動產領域推行登記公示,是違背動產的自然屬性和社會經濟生活實踐的。畢竟,動產的價值在總體上不如不動產巨大,動產物權變動的數量和頻率又遠在不動產之上,如果所有動產都以登記為物權公示方法,不僅既無必要也無可能,而且將嚴重阻滯動產交易的進行,犧牲社會經濟的效率,並最終使動產與不動產的差別不復存在,財產法秩序也將因此而遭受顛覆性的破壞。因此,本文建議:限制動產抵押物的范圍,將動產上物權登記公示的不良後果降低到最低限度,一方面,自動產抵押誕生以來的千古「頑症」煙消雲散;另一方面,民法上動產和不動產兩相區分的財產法秩序也能基本維持。
從實踐的角度來看,人們用以設定抵押的動產本就有限。價值量甚小的動產根本不值一提,學者們常舉的以四五元一把的高級鉛筆刀設定抵押的例子徒有理論意義,實際上任何一個理性的人都不會在一把四五元的高級鉛筆刀上設定抵押,也不會接受以此等鉛筆刀設定的抵押。至於價值量較大的金銀珠寶首飾字畫,人們又往往將其作為質押的客體,以其設抵的情形甚為罕見。從比較法的角度來看,日本規定可以設定動產抵押的動產范圍為機動車、飛機、船舶、發動機、電動機、原動力機、載貨機動車、脫谷機、孵卵機、揚水機、稻米脫殼機、牛馬等農業動產和建築機械;我國台灣為機器、設備、工具、原料、半製品、車輛農林魚牧產品、牲畜、總噸位未滿20噸的動力船舶或未滿50噸的非動力船舶;而在我國台灣的實踐中,動產抵押物主要集中在大型機器設備方面[11]。上述動產的大部分都可稱為「准不動產」,筆者認為,我國《擔保法》允許抵押的動產,也應當限定在「准不動產」的范圍之內,以便於在這些「准不動產」上採行登記公示的方法和物權變動的強制登記主義。事實上,我國現行《海商法》、《民用航空法》已經規定了對船舶、飛機等「准不動產」實行登記對抗主義,也為日後普遍推行「准不動產」的登記公示原則和物權變動的強制登記主義作好了一定程度的現實鋪墊。
③ 案例分析 民法 關於物權法 急
李某享有該房屋的所有權，因為我國實行的是不動產登記公示原則，所以在張某隻支付了內房款而未變容更不動產權登記的情況下，不能對抗善意第三人李某，李某辦理過戶登記手續取得所有權是合法的，張某可以行使債權請求權請求王某賠償損失。
④ 物權法司法解釋全文
樓上給的是《物權法》
轉摘：網路名片
物權法司法解釋有兩個： 1、《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 2、《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
正文1（建築物區分所有權糾紛）
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 （2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過） 法釋[2009]7號 中華人民共和國最高人民法院公告 [1]《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 為正確審理建築物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條
依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。 基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。
第二條
建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。 規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。
第三條
除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
第四條
業主基於對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。
第五條
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。 前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
第六條
建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
第七條
改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」。
第八條
物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定： （一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
第九條
物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定： （一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第十條
業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條
業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
第十二條
業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
第十三條
業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持： （一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄； （三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應當向業主公開的情況和資料。
第十四條
建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。 屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
第十五條
業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標准、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他「損害他人合法權益的行為」： （一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用； （二）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀； （三）違反規定進行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
第十六條
建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
第十七條
本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業後，以自己名義對外銷售的包銷人。
第十八條
人民法院審理建築物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
第十九條
本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。 本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
編輯本段正文2（物業服務糾紛）
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 （2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過） 法釋[2009]8號 中華人民共和國最高人民法院公告 《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十五日 為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條
建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條
符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持： （一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同； （二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。 前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條
物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。 物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條
業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條
物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。 業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條
經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條
業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條
業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。 物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條
物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。 物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條
物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。 物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條
本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條
因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條
本解釋自2009年10月1日起施行。 本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
⑤ 物權法司法解釋
由於第三期還沒到期，對方並沒有違約，但可以行使不安抗辯權，要求對第三期履行提供擔保，如果不提供可以解除合同！
以上回答僅根據本人描述所做初步判斷，僅供參考。
⑥ 最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋共有幾條
共十三條。
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋〔2009〕8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
⑦ 民事審判中如何確認不動產物權的歸屬
物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。 首先我們來看看三個典型的案例： 案例一：甲與乙簽訂合同，將甲的一處房產賣給乙，合同簽訂後，乙按照約定將購房款15萬元如數交給甲，但由於一些原因，雙方一直未到房產機關辦理更名手續。一年後，房價上漲，甲覺得自己原來的房子賣賠了，於是，想將15萬元購房款退還給乙，解除合同；乙不同意，甲認為房屋所有人即房證上房主的名是我，那我就具有所有權，因此，起訴到法院，要求解除合同。 對這起案例，法院的判決是，原被告雙方繼續履行原合同，由甲辦理更名手續，將房屋過戶給乙。 案例二：這是一個典型的「一房兩賣」情況。甲乙雙方簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙付款給甲，但未辦理更名手續。後丙又出更高的價格欲購買該房屋，甲看丙的房價給的高，遂又與丙簽訂了賣房合同，將房屋又賣給了丙，同時辦理了更名手續，乙得知後，訴至法院，要求解除甲、丙之間的合同，確認該房屋屬於自己所有。 對這起案例：法院的判決是，丙對該房具有所有權，甲應返還乙的購房款，並賠償乙在合同中受到的損失。 案例三：甲乙簽訂合同，甲將房屋賣給乙，乙將全部房款付給了甲，但由於種種原因，房屋未能過戶。一個月後，甲瞞著乙將房屋抵押給銀行向銀行貸款，並在房產部門辦理了抵押登記。後由於甲無力償還銀行貸款，銀行訴至法院要求對抵押的房屋優先受償，用拍賣價款還貸，乙作為第三人提出異議，認為自己有合同依據，銀行不能行使優先受償權。 對這起案例：法院認為，雖然抵押在後，買賣在前，但銀行的抵押權先於乙在合同中的權利，因而，銀行對該房屋享有優先受償權。 上述三個案例，是在房產糾紛中常常發生的典型問題，人民法院在審理這類案件時，只要遵循物權確認的規則，就會輕而易舉的解決這些難題，同樣，理解了物權確認的規則，也就不難理解法院為何會做出上述判決了。筆者認為，在民事審判中應依據下列規則確認不動產物權的歸屬： 一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。 過去，一提到登記，我們會認為登記的主要功能是行政管理功能，實際上，登記制度的真正功能在於進行物權公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。掌握了這一規則，就不難解決「一房兩賣」及「一房多賣」的問題了。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。在上述第二個案例中，雖然乙與甲簽訂了房屋買賣合同，但未辦理更名，所有權也就未發生轉移。丙作為善意第三人因登記更名而取得所有權，是房屋的所有權人，乙僅享有因合同而產生的債權，只能要求賣方承擔合同的違約責任。 二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。 實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。比如，甲與乙簽訂合同將房屋賣給了乙，並未更名，按照這樣的理論，房屋的物權所有人應當為乙，實際上，這種觀點是不正確的，辦理所有權過戶登記手續是發生所有權轉移的要件，而非合同生效的要件，不能因未辦理登記而否定合同的效力，同樣，合同的生效不必然發生所有權轉移的效力。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。 這時，肯定有人要問，既然登記記載的權利人是不動產物權所有人，那麼，在上述第一個案例中，法院為什麼要判決賣方繼續履行合同，辦理更名呢？直接認定房屋所有權並未轉移，解除合同，賣方退還房款承擔違約責任不就行了嗎？這涉及到區分登記的效力與合同的效力問題。根據《合同法》第44條規定，「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。合同法對登記的效力並沒有做出規定。《最高人民法院關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》第9條規定：「依照合同法第44條第2款的規定，法律行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」這一觀點改變了我國司法實踐中一貫的做法，即將登記的效力與合同的效力混同的觀點，而將二者區分開來，具有重要的實踐意義。登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。在案例一中，賣方因價格上漲而反悔，以未登記為由要求收回房屋，如果機械地理解登記的生效效力的話，則無法保護善意買方的權益。而且，最高人民法院的司法解釋也有規定：「財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按協議轉移，一方翻悔並無正當理由的，協議又能夠履行的，應當繼續履行。」在案例一中，買賣雙方的房屋買賣合同沒有辦理過戶登記手續，因此不發生所有權的轉移，但買方享有登記請求權，賣方拒絕協助辦理產權過戶，已構成違約，法院支持買方的主張，判決雙方的買賣合同繼續履行是正確的。 三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。 如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。比如，在同一房產上先後設有幾項抵押權，有登記的也有未登記的，登記的抵押權優先於未登記的受償。（這種情況下實際上不存在優先於否的問題，因為未經登記的抵押權未生效。）在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。在上述第三個案例中，銀行的抵押權優先受償的原因也在於此，銀行的抵押權已經登記，具備生效和對抗的效力，買方雖然有生效合同在手，但合同僅能成為其主張債權的依據，即使債權發生在前，也不能對抗登記了的抵押權，所以法院判決銀行就該房產拍賣、變賣後的價款享有優先受償權是正確的。 以上是筆者從事民事審判工作以來對不動產物權歸屬問題的一些淺顯的看法。物權法博大精深，絕非短期研究或隻字片語就能了解和說明的，因而，文章中錯漏之處在所難免，還望大家批評指正。
⑧ 物權期待權與抵押權同時存在如何處理 最高人民法院判決書
抵押人以正在建設的預售期房向銀行設定抵押借款應為合法有效。
抵押人以版正在建權設的預售期房向銀行設定抵押借款，符合《擔保法》司法解釋第47條規定，應當認定為合法有效。
最高人民法院判決「某銀行與某房產公司等抵押合同糾紛案」，見《上海方信房地產開發有限公司與華東三峽經濟發展公司、中國光大銀行上海分行、中國農業銀行上海市虹口支行抵押合同糾紛案——預售期房設定〈抵押合同〉效力的認定》（張雅芬，最高人民法院），載《民事審判指導與參考·最高人民法院二審案件解析》（200204/12:305）。
⑨ 物權法案例，求明確答案~
1、甲公司的主張不能得到法院支持。
根據物權法規定，王某的行為符合善意取得制度，在本案中，汽車屬於動產，以交付為所有權轉移要件，雙方達成買賣合意後，把汽車交付王某就完成了所有權的變動，而且，不以是否支付對價為要件。且車登記在張某名下，王某在購買車輛時，完全有理由相信張某是車的合法所有者，盡到了善意的注意義務，因為王某已經是該車的合法所有者，該公司主張不能得到法院支持。
2、甲公司可以要求張某返還車款，同時要求他賠償損失。
理由：雖車登記在張某名下，但甲公司可通過舉證車款是其公司支付，只是登記在張某名下。那麼張某將車擅自賣出給公司造成了損失，屬於侵權之債，特別注意，在起訴時，不要起訴物權行為，只起訴債權行為。因為物權已轉移給王某，再起訴物權已無意義，無法勝訴。
要談第一個問題，得從物權法的基本理論談起，原來我國關於物權轉移的規定比較模糊，對物權行為和債權行為的區分不嚴格，很多地方是物權和債權不分的。新物權法將物權行為和債權行為作了嚴格的區分。如機動車的物權問題，現在登記只是公示效力，也就是說告訴外界你所擁有這輛車，而所有權的變動，在物權法上沒有變化，還是交付為所有權轉移的要件。其實你對24條做解讀也能這個結論，24條說「未登記不的對抗善意第三人」也就是說登記不是物權的變動要件，而是對抗要件。
第24條的規定是為了防止這種情況的發生，A購買車並登記在自己名下，A將車賣給B，且B也支付了車款，但未辦理過戶手續，這時A又將車賣給C並同時辦理了變更登記，這時C作為善意第三人就可以向B要求返還車輛，這里的C是善意的，因為車登記在A的名下他有理由相信A是車的合法所有者。這時B雖然有所有權但不得對抗C這個善意第三人，也就是24條所說的未經登記不得對抗善意第三人的具體含義。B只能要求A賠償其損失，這是侵權之債，是債權行為，而不是物權行為。這是為了保證交易的安全。
對比我舉的例子，和你的案件，你不難發現，公司購買的車輛登記在個人名下，那買方就有理由相信車是個人的，所以買主就是善意第三人。公司就不能以自己對車輛的所有權對抗他。
從法律上可以這樣說，其實只要你緊緊的把握主「保護交易安全」這一點，你就掌握了24條的精髓和立法者的意圖，當然這種保護並不是無限制和無條件的。比如第三人要想善意取得就必須自己承擔舉證責任，要舉證自己善意，舉證自己已經支付了對價，舉證已經佔有該物等，如果他不能主張上面的一項或幾項法官就會判他敗訴從而承擔敗訴的不利後果，這就是個法律實物問題了。
我聽過最高人民法院民事審判一廳的一個審判員關於24條的一個講解，他們在司法實踐中對24條是這樣把握的。例如：A購買了一輛車，登記在B的名下，B佔有並不返還，這時A向法院起訴要求B返還，只要A有足夠的證據證明車是其出錢購買，只是暫時登記在B的名下，法院是會支持A的主張的。但B要是把車賣於C並辦理了登記且交付，這時法院一定會保護C的合法權益，因為他是善意第三人。所以從他的講解也可以看出他們也是從保護交易這一點上來運用24條的。