時間與物權

『壹』 買賣合同中三種物權變動的交付方式。請舉例說明交付時間點,風險負擔和後果

我國《物權法》關於動產物權的交付方式規定了四種，即現實交付、簡易交付、指示交付和佔有改定。現實交付是日常交易中最常見的交付方式，另外三種是比較特殊的交付方式。簡易交付是指動產物權設立和轉讓前，權利人已經先行佔有該動產的，無需現實交付，物權在法律行為發生時發生變動效力。如受讓人已經通過寄託、租賃、借用等方式實際佔有了動產，則當雙方當事人關於動產物權變動的合意生效的同時，標的物的交付完成。對此《物權法》第25條規定：「動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法佔有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。」所謂指示交付，又稱返還請求權的讓與，是指讓與動產物權的時候，如果讓與人的動產由第三人佔有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替現實交付。對此《物權法》第26條規定：「動產物權設立和轉讓前，第三人依法佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。」所謂佔有改定，是指動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續佔有，受讓人取得對標的物的間接佔有以代替標的物的現實交付。這樣在雙方達成物權讓與合意時，視為已經交付。對此《物權法》第27條規定：「動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。」

『貳』 把合同成立的時間和條件與抵押權設立的時間和條件混為一談的危害性

抵押合同並非是取得抵押權的必要條件，僅僅是在設定方式取得抵押權的時候我們才需要抵押合同。抵押合同生效，抵押權與抵押合同存在著相當大的關系，可以得出抵押合同和抵押權之間是有關聯的，要用關聯的眼光看待二者。

1、對於以不動產進行抵押的合同

在抵押權效力何時產生問題上, 採取了登記要件主義模式, 即抵押權的設立以登記為必需要件, 抵押權自登記時設立。在抵押合同的債權性效力與抵押權設立的關系問題上, 採取了區分對待的方式,。

換言之, 即使抵押權最終未能設立, 抵押合同並不因之而無效, 由此而導致的當事人之間的債權性法律關系也不因之而被視為不存在—事實上, 根據《物權法》,抵押合同之外的其他設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同也均按此原則處理。

2、對於以動產進行抵押的合同

與不動產抵押相比, 在抵押權效設立上, 同時採取了純意思主義與登記對抗主義: 對於一般動產抵押, 動產抵押權自抵押合同生效時設立, 並可對抗善意第三人;

對於以交通運輸工具、正在建造的船舶和航空器進行的抵押, 還有以生產設備、原材料、半成品、產品進行的浮動抵押, 則動產抵押權自抵押合同生效時設立, 但未經登記者不可對抗善意第三人。

在抵押合同的債權性效力與抵押權設立的關系問題上, 也採取了區分主義的模式—在這方面, 雖然不存在《物權法》第 15 條那樣明確闡述不動產抵押合同的有效成立與登記無關的相關法條。

『叄』 房產落戶時間是與辦房產證時間為准還是以購房正式合同為准

房產落戶時間是與辦房產證時間為准

法律依據《中華人民共和國物權法》

第十四條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

第十五條

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第十六條

不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

第十七條

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。

(3)時間與物權擴展閱讀

不管購房落戶政策與否，近年來社會財富以及人才等社會資源，都快速向城市流動。由於缺乏資金和人才，這讓農村變得更加貧困和貧乏。而購房落戶政策，無疑給了農村中那些佼佼者成為城市居民的機會，他們可以抓住這一機遇，從此徹底告別農村，成為城市居民。這只能讓農村的資本和人才變得越來越少，因此，購房落戶只能加劇城鄉差別。

正確的對待這種狀況：

一是應該取消戶口政策帶來的身份歧視；

二是國家的資金，應該向農村傾斜，大力扶持農村的交通、社會管理、公共服務，以及教育、衛生等各項基礎設施，讓農村擁有和城市一樣的基礎設施；

三是國家應該鼓勵和激勵人才到農村這一廣闊天地創業，為到農村創業的人才提供資金上的扶持以及待遇上優惠。這樣，才能吸引人才到農村創業，吸引資金到農村發展，農村才能發生和城市一樣的變化。

參考資料來源：網路-購房落戶